Qu’est-ce que le taux d’occupation ? (calcul et exemple)

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En immobilier, en plus particulièrement dans le domaine de la location courte durée et dans le secteur de l’hôtellerie, le taux d’occupation est une notion clé que vous devez surveiller, maîtriser… et d’abord bien comprendre!

Lisez cet article pour bien comprendre ce qu’est cet indicateur très précieux et ses implications pour vous en tant que propriétaire et investisseur locatif.

Qu’est-ce qu’un taux d’occupation ? (définition)

Le taux d’occupation est le rapport entre le total de biens ou nuitées réellement louées et la capacité disponible ou quantité totale de chambres ou nuitées disponibles.

C’est un indicateur de performance essentiel dans la gestion hôtelière, appelé aussi taux de remplissage.

Les analystes utilisent souvent cet indicateur lorsqu’ils analysent de la rentabilité de résidences seniors type EHPADs ou de résidences de tourisme, qui sont aussi exploitées en location meublée LMNP ou LMP, mais aussi pour les hôpitaux et bien entendus les locations saisonnières.

C’est une donnée clé utilisée dans le Yield Management (encore appelé Revenue Management)

Pour prendre un autre angle d’approche, pour une plateforme d’appels, le taux d’occupation fait référence au temps que les agents passent réellement à passer des appels par rapport à leurs heures de travail totales.

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Explication du taux d’occupation (et exemple)

Pour illustrer, prenons un exemple. Il est toujours exprimé en pourcentage.

Ainsi, pour l’exemple d’un hôtel qui dispose de 100 chambres disponibles à la location et que 100 de ces chambres sont occupées, le taux d’occupation sera de 100 %. Si le même hôtel avait 60 chambres occupées, le taux d’occupation serait de 60 %.

Si un immeuble d’appartements loués à l’année regroupe 20 studios ou T2, dont 18 ont des locataires, il est à 90 %.

De même d’un hôtel de 200 chambres avec des clients dans 150 chambres et 50 chambre disponible, a un taux d’occupation de 75%.

Inversement, le taux de vacance est le nombre d’appartements dans un immeuble qui ne sont pas loués par rapport au nombre total de logements dans l’immeuble.

Comment calculer le taux d’occupation ? (facilement)

Il en découle la formule suivante de calcul :

Pour un Hôtel :

Taux d’occupation hôtel = Nombre de chambres louées / Nombre total de chambres

Pour une location courte durée, on calcule le taux ainsi :

Taux d’occupation d’une location de vacances = Nb de nuitées louées / Nb de nuitées total du mois

Comment utiliser cet indicateur ? (pour louer plus)

Le taux d’occupation est souvent considéré comme l’un des trois indicateurs les plus utiles pour les propriétaires d’un hôtel (et donc en miroir pour les hôtes airbnb), qui mettent en œuvre une stratégie de revenue management (Yield Management), avec le tarif à la nuitée moyen et le bénéfice moyen par chambre. Cela étant dit, il y a certaines limites à cet indicateur, il est donc important de comprendre comment le lire efficacement.

D’une manière générale, les personnes travaillant dans l’industrie hôtelière doivent viser un remplissage élevé, car cela indique que leur hébergement est rentabilisé efficacement, c’est évident.

Toutefois, le taux d’occupation de votre hôtel ou location saisonnière doit être utilisé conjointement avec les autres indicateurs, car l’objectif est de maximiser le chiffre d’affaires et par suite le cash flow disponible à la fin du mois, et non le nombre de nuitées réservées. C’est quand même mieux sur un plan financier…

Si un taux d’occupation de 100 % (ou plus) est souhaitable, les propriétaires de locations saisonnières, ou autres hôtels et campings peuvent être amenés à baisser leurs tarifs pour y parvenir.

Par conséquent, il y a des cas où un propriétaire peut en fait gagner plus de chiffre d’affaires avec un taux d’occupation de 80 % qu’avec un taux de 100 %, si les 80 % des clients qui ont réservé paient des prix à la nuitée plus élevés.

C’est pourquoi le taux d’occupation doit toujours être considéré dans son contexte. D’où la notion globale de Revenue Management.

Taux d’occupation et investissement immobilier

Les taux d’occupations sont des indices importants pour les investisseurs immobiliers car ces chiffres donnent une indication du cash flow prévisible.

Un investisseur en immobilier commercial à d’un centre commercial à acquérir n’est probablement pas intéressé par une galerie marchande qui n’a qu’un taux de remplissage de 25 %, ce qui signifie que les locataires ne louaient que 25 % des surfaces commerciales.

Un investisseur qui achète un meublé de tourisme avec un taux d’occupation relativement faible doit dépenser du temps et de l’argent pour trouver des locataires supplémentaires, et il risque de ne pas avoir toutes ses chambres louées pour une période donnée de son calendrier de réservations, tout en devant faire face aux coûts d’entretien et aux taxes qui s’y rapportent. C’est la notion de seuil de rentabilité.

C’est pourquoi les immeubles de rendement, les centres commerciaux et autres surfaces à faible taux d’occupation se vendent souvent moins cher que des propriétés similaires qui sont plus remplis.

Dans certains cas, un faible taux de remplissage indique que quelque chose ne va pas dans la location saisonnière, comme son emplacement ou les équipements et commerces présents à proximité.

Dans d’autres cas, un faible taux d’occupation peut signifier que la location courte durée est mal gérée par ses propriétaires actuels ou qu’elle se trouve dans un endroit propice aux “usages détournés”, comme la prostitution ou les trafics en tous genres.

Pour se faire une idée de la rentabilité potentielle réelle de son projet immobilier, un investisseur locatif peut faire une petite étude de marché et comparer les taux de vacance et de remplissage des hôtels et autres meublés de tourismes type Airbnb à proximité d’un bien qu’il envisage d’acheter.

Les chiffres obtenus peuvent indiquer quelque chose sur la dynamique de la région. Par exemple, si un investisseur envisage d’acheter un hôtel, il peut essayer de connaître le turn over des restaurants situés à proximité, car ces chiffres ont une incidence sur son potentiel de clientèle à lui aussi.

Connaître à l’avance votre taux d’occupation pour investir ou vous comparer

Aujourd’hui, avec le Big Data, les études de marché peuvent être extrêmement précises et utiles.
C’est sur ce modèle que nous avons créé le simulateur d’étude de marché parfait afin que vous puissiez :

  • connaître les taux d’occupation moyens auquel vous devez vous attendre avant d’investir
  • ou savoir comment votre location saisonnière se situe par rapport à la concurrence

Vous êtes libre d’y accéder maintenant, dans cet article. Les data – données – disponibles sont considérables.

Principaux points à retenir

Qu’est-ce que le taux d’occupation ?

Le taux d’occupation mesure le rapport entre la surface occupée et la surface locative totale utilisable. Ou encore le nombre de chambres réservées sur le nombre total de nuitées disponibles dans une année.

Comment se calcule le taux d’occupation ?

Taux d’occupation = Nb de nuitées louées / Nb de nuitées total du mois

Comment calculer le taux d’occupation d’un hôtel ?

Taux d’occupation d’un hôtel = Nombre de chambres louées / Nombre total de chambres

A quoi sert le taux d’occupation?

Ce taux aide à analyser l’évolution du marché immobilier appliqué aux hôtels ou aux meublés de tourisme.
Le taux d’occupation peut également être appliqué aux immeubles d’habitation, aux lits d’hôpitaux, voire à des villes entières pour évaluer l’activité et les tendances économiques sous-jacentes.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 commentaires

  1. Perso on me demande toujours quel est mon taux d’occupation. Je réponds toujours que ce n’est pas la bonne question car je peux atteindre 100% avec la nuitée à 1 euro. Donc 100% peut signifier une mauvaise gestion… mais 0% signifie à coup sûr une mauvaise gestion. D’accord c’est le CA qui compte.

    • oui et aussi si vous avez un fort taux d’occupation, c’est que c’est probablement le moment d’augmenter vos tarifs 🙂

      C’est ce que vous faites ?

      A très vite

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