Devenir un Investisseur Immobilier Vaut-il le Coup ? (vraiment)

L’investissement immobilier locatif est le moyen de gagner vraiment de l’argent, du moins certains le prétendent. 

À première vue, cela semble être un pari infaillible; en réalité, c’est généralement plus un casse-tête que cela n’en vaut la peine. 

Découvrez les vrais avantages et inconvénients de d’investir dans l’immobilier locatif.

Le temps c’est de l’argent quand on est propriétaire

Devenir un Investisseur Immobilier Vaut-il le Coup
La valeur temporelle de l’argent est un facteur central dans le financement des activités

Avant même d’aborder les aspects financiers d’être un propriétaire, il est important de noter qu’investir de l’argent dans un bien immobilier locatif ne signifiera rien si vous n’êtes pas un bon propriétaire.

Posséder un bien locatif est une responsabilité de 24/24 et 7/7

Même si vous engagez une conciergerie (ce qui sera un autre gros changement), vous serez responsable de toutes les plaintes, réparations et expulsions éventuelles.

En parlant de réparations, si vous ne voulez pas consacrer du temps (ou de l’argent) à effectuer les réparations nécessaires, ou engager quelqu’un pour le faire, vous ne pourrez pas optimiser le montant du loyer que vous pouvez facturer.

Ce qui nous amène au côté financier d’être un propriétaire.

Quand vient le temps d’acheter un bien immobilier locatif, il y a beaucoup de choses à considérer. 

Jetons un coup d’œil à six des plus gros.

1. Trouver une bien immobilier locatif 

Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d’une bonne bien immobilier locatif locative résidentielle . 

Tant de textes ont été consacrés au sujet en raison de son importance critique. 

Achetez un logement trop cher et vous ne gagnerez jamais d’ argent . 

Mais essayer de conclure une bonne affaire peut aussi être gênant. 

L’achat d’un bien immobilier à restaurer nécessite que vous ayez :

  • les compétences,
  • le temps,
  • les outils
  • et l’argent nécessaires

Pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires

Si vous n’êtes pas pressé, cela peut être un moyen de rentabiliser votre investissement ; si vous avez déjà un travail à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non consacrée à une activité plus rentable ou agréable. 

Cependant, de nos jours, il existe des conciergeries qui peuvent effectuer une grande partie de ces démarches – de la localisation d’un bien immobilier locatif  à sa réhabilitation – pour vous, moyennant des frais, bien sûr.

2. Préparation du bien immobilier

Mettre à peu près n’importe quel bien immobilier en état de location nécessite souvent, au strict minimum, de la moquette et de la peinture fraîches. 

Les deux éléments nécessitent du temps et de l’argent. 

  • Les moustiquaires de fenêtre,
  • le passage du karcher sur les extérieurs 
  • et l’entretien de la pelouse

Sont d’autres besoins courants. 

Chaque fois qu’un locataire part, ces problèmes doivent également être réglés à nouveau.

3. Trouver des locataires

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Pour une rentabilité optimale de votre investissement immobilier, il est essentiel de trouver un locataire ponctuel

Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels . 

Bien sûr, vous obtenez souvent ce que vous payez. 

La diffusion d’une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de locataires. 

Au lieu que les étudiants cherchent à économiser de l’argent, vous augmentez vos chances d’avoir des familles et des personnes âgées responsables.

Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n’abusent pas de la propriété et ne vous obligent pas à vous engager dans un processus d’ expulsion coûteux et long 

4. Tracas

Même les grands investisseurs immobiliers à succès ont beaucoup de tracas :

  • Les tuyaux cassés,
  • les ressorts de porte de garage cassés,
  • les animaux domestiques
  • et les colocatairs

Ne sont que quelques-uns des défis qui se posent. 

Même les bons locataires veulent votre attention entière et immédiate lorsque les eaux usées refluent dans leur appartement ou maison ou que la connexion internet tombe en panne .

Les mauvais locataires sont un défi encore plus grand. 

Les appels quotidiens et les loyers en retard ou impayés peuvent s’ajouter aux tracas. 

Le jour du déménagement est une autre période difficile. 

Les dommages aux murs, aux sols, aux tapis et à d’autres composants du bien immobilier peuvent entraîner des litiges et des réparations coûteuses. 

Étant donné que chaque instant perdu à se disputer est un moment où l’appartement ou maison reste vacante, il vaut souvent mieux passer l’éponge  et payer les réparations vous-même. 

5. Entretien

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L’entretien des principaux composants et équipements est un poste coûteux

Les nouveaux appareils coûtent des centaines d’euros ;  un nouveau toit ou une nouvelle entrée peut coûter des milliers d’euros. 

Si le loyer est de 500 € par mois et que le toit est de 5 000 €, vous pouvez vous retrouver à perdre de l’argent rapidement. 

Ajoutez de la moquette, de la peinture et un nouveau poêle, ainsi que des locataires qui ne restent pas longtemps, et le bien immobilier locatif pourrait perdre de l’argent pendant des années.

6. Taux d’intérêt

Qu’est-ce que les taux d’intérêt ont à voir avec quoi que ce soit? 

Beaucoup. 

Lorsque les taux baissent, il est souvent moins cher d’acheter que de louer, et la demande pour votre ou vos bien immobilier peut donc chuter. 

Baisser le loyer pour rester compétitif peut mettre un frein à votre capacité à gagner de l’argent 

Comment gagner de l’argent

Avec tous les défis qu’il faut relever, le petit gars peut-il gagner de l’argent avec l’immobilier locatif ? Oui, mais cela nécessite un plan.

Quatre approches rentables sont présentées ci-dessous :

1. Habitation

Partager l’espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une activité rentable.

Comme vous êtes sur place et que vous avez l’intention de vous occuper du bien de toute façon, l’argent supplémentaire est un bonus.

Bien sûr, tous les défis restent les mêmes, et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et que vous serez en contact étroit avec les locataires.

Planifiez de manière appropriée et traiter bien les locataires

2. Louer la base de la base 

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Faire le moins d’entretient possible

Louer un appartement miteux qui n’a pas de belles prestations , faire le moins d’entretien possible, c’est faire des profits . 

Si vous ne le croyez pas, cherchez un logement hors campus dans n’importe quelle ville universitaire du pays. 

Cela ne semble pas très agréable, mais un bien immobilier locatif  basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, de climatisation, etc.) simplifie le processus.

Quatre murs et un plancher offrent un minimum d’exigences en matière d’entretien et peu de choses qui peuvent se briser ou être endommagées.

Attirer des locataires par le biais de programmes subventionnés par le gouvernement, et notamment par l’anah et la caf

Le problème ici est qu’en échange de quelques euros, vous obtenez souvent une catégorie de locataires difficiles et un bien qui s’use difficilement.

3. Détenir le bien pendant longtemps 

De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu’ils s’en sortent pratiquement pas au niveau rentabilité  avec le loyer et les dépenses.

Leur approche consiste à acheter un bien à un prix avantageux, à laisser les loyers des locataires rembourser le crédit immobilier , puis à vendre dans 30 ans, en espérant profiter d’une certaine appréciation des prix.

Conseil :

La location d’un bien vous offre la flexibilité de savoir quand vendre un bien, en évitant un marché immobilier faible en louant le bien et en attendant de le vendre dans un marché en plein essor

Bien qu’il s’agisse d’une approche raisonnable, les bénéfices risquent d’être faibles et l’impôt sur les plus-values peut être lourd.

En outre, elle nécessite du temps et des efforts qui auraient pu être mieux utilisés ailleurs.

4. Passez à temps plein

Les propriétaires sérieux ont une approche sérieuse.

Ils se constituent en société, achètent plusieurs immeubles et effectuent eux-mêmes une grande partie du travail.

Il s’agit d’un choix de style de vie qui exige des périodes de temps et d’énergie intenses, ainsi qu’une stratégie d’achat et de vente visant à maximiser les reports et les déductions de pertes fiscales et à minimiser les revenus.

Embaucher une société de gestion immobilière 

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Trouvez une conciergier pour gérer votre logement

Une société de gestion immobilière peut gérer de nombreuses tâches liées à la gestion d’un bien locatif

Cela comprend :

Vous pouvez envisager d’embaucher une une société de gestion immobilière  si vous souhaitez déléguer ces tâches, même si cela réduira vos bénéfices.

Rôle d’une Une société de gestion immobilière 

Les sociétés de gestions immobilières  peuvent gérer une variété de rôles. 

Ce que c’est exactement, c’est à vous de négocier avec votre manager. 

Il est important d’identifier quel sera leur rôle et d’élaborer une liste de tâches et de responsabilités

Votre société de gestion immobilière trouvera-t-il simplement des locataires ? 

Ou s’occuperont-ils de l’entretien quotidien et de la perception des loyers ?

Une société de gestion immobilière  peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. 

Vous devriez parler avec votre comptable fiscaliste pour déterminer l’approche la plus favorable et pour déterminer les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.

Vous pouvez également engager une société de gestion immobilière ; une entreprise avec laquelle vous passez un contrat pour traiter directement tous les aspects de votre bien immobilier locatif .

Cela peut coûter cher, mais cela peut être idéal si vous avez plusieurs biens immobiliers locatifs.

Sélection d’une société de gestion immobilière 

Vous voudrez peut-être rechercher un gestionnaire expérimenté dans

  • la publicité,
  • le marketing,
  • les relations avec les locataires,
  • la perception des loyers,
  • la location
  • et l’entretien. 

Un bon concierge immobilier connaîtra également les lois locales et nationales. 

Une fois que vous avez choisi une société de gestion immobilière  et les termes de l’accord, vous devez rédiger un accord de gestion immobilière qui identifie ses fonctions , la rémunération et les conditions de résiliation.

Conclusion

Devenir propriétaire en vaut-il la peine ? Vous seul pouvez décider. 

Assurez-vous simplement de regarder avant de vous lancer et de vous lancer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.

En sachant dans quoi vous vous engagez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrerez et plus susceptible d’apprécier l’expérience.

Trouvez ici : 15 Astuces Pour Votre Premier Investissement Locatif (guide facile)



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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