Investisseur Immobilier : 20 Erreurs À Éviter (Absolument)

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, ne vous attendez pas à devenir un expert du jour au lendemain.

Oui, il est vrai que vous pouvez gagner de l’argent en achetant et en vendant des biens immobiliers, ou en les louant  des biens immobiliers.

Cependant, il faut des connaissances, de la détermination et des compétences.

Il est également utile de connaître certaines des erreurs classiques que font les autres lorsqu’ils commencent à investir dans l’immobilier afin de vous aider à ne pas les commettre également. Voici un aperçu de de ces pièges.

Voici la liste, à vous de lire la suite pour connaître tous les détails que vous devez connaître :

  1. Ne pas faire de business plan
  2. Lésiner sur la recherche
  3. Tout faire par vous-même
  4. Oublier que tout l’immobilier est local
  5. Surplombant les besoins des locataires
  6. Obtenir un mauvais financement
  7. Surpayer
  8. Sous-estimer les dépenses
  9. Supposer que le prix de chaque maison est négociable
  10. Se laisser distraire par les détails « tape-à-l’œil » et ignorer la qualité réelle d’une maison.
  11. Ne pas verser le plus gros apport possible
  12. Faire une offre à bas prix
  13. Limiter votre recherche à un style de maison spécifique
  14. Ne pas penser à vendre la maison un jour
  15. Essayer d’acheter sans courtier
  16. Passer à côté d’une belle maison au début de la recherche parce que vous pensez que vous trouverez mieux.
  17. Ne pas voir le vrai potentiel d’une maison
  18. Attendre le bien immobilier parfait  « parfaite »
  19. Trop se concentrer sur les annonces en ligne.
  20. Acheter un appartement ou une maison qui vous fait hésiter.

Ne pas faire de business plan

Investisseur Immobilier
Déterminez votre plan d’achat, puis recherchez des biens immobiliers qui correspondent à ce plan.

La dernière chose que vous voulez faire est d’acheter un appartement ou une maison et de décider ensuite ce que vous voulez en faire.

Quand il y a un marché chaud, il peut être difficile de résister à la frénésie d’achat. Mais il est important que vous le fassiez.

Avant d’obtenir un crédit immobilier ou de mettre de l’argent de côté, vous devez décider d’une stratégie d’investissement

Quel type de bien immobilier recherchez vous, par exemple, Studio ou 3 pieces, location de vacances ou non ? 

Déterminez votre plan d’achat, puis recherchez des biens immobiliers qui correspondent à ce plan.

Lésiner sur la recherche

Investisseur Immobilier
Il faut bien se renseigner sur le bien immobilier qu’on veut acheter.

Avant d’acheter une voiture ou un téléviseur, la plupart des gens comparent différents modèles, posent beaucoup de questions et essaient de déterminer si l’achat qu’ils envisagent en vaut la peine. 

La prudence raisonnable qui entre dans l’achat d’un bien immobilier devrait être encore plus rigoureuse.

Il existe également des considérations de recherche pour chaque type d’investisseur immobilier, qu’il s’agisse d’un propriétaire personnel, d’un futur propriétaire ou d’un promoteur immobilier.

Non seulement il est logique de poser beaucoup de questions sur le bien immobilier, mais vous devez également vous renseigner sur la zone (quartier) dans laquelle elle se trouve.

Après tout, à quoi bon une belle maison ou appartement si juste au coin de la rue se trouve une une boîte de nuit connue pour ses hurlements toute la nuit ? À moins, bien sûr, que vous ne visiez des locataires étudiants.

Voici une liste de questions que les investisseurs potentiels devraient poser concernant les biens immobiliers qu’ils envisagent :

  • Le bien immobilier est-elle à proximité d’un site commercial ou une implantation aura-t-elle lieu dans un proche avenir ?
  • Le bien immobilierest-elle située dans une zone inondable ou dans une zone problématique, comme celles connues pour les problèmes de radon ou de termites ?
  • Un bien immobilier a-t-elle une fondation ou des « problèmes » de permis qui devront être résolus ?
  • Qu’y a-t-il de neuf dans l’appartement ou la maison et que faut-il remplacer
  • Pourquoi le propriétaire vend-il?
  • Combien les anciens propriétaires ont-ils payé pour l’appartement ou la maison et quand ?
  • Si vous emménagez dans une nouvelle ville, y a-t-il des zones à problèmes dans la ville ?

Tout faire par vous-même

De nombreux investisseurs pensent qu’ils savent tout ou qu’ils peuvent conclure eux-mêmes une transaction immobilière.

Bien que vous ayez peut-être conclu un certain nombre de transactions dans le passé qui se sont bien déroulées, le processus peut ne pas se dérouler aussi facilement dans un marché en baisse et vous ne pouvez vous adresser à personne si vous souhaitez résoudre une transaction immobilière défavorable.

Les investisseurs immobiliers devraient exploiter toutes les ressources possibles et se lier d’amitié avec des experts qui peuvent les aider à faire le bon achat. 

Une liste d’experts potentiels devrait, au minimum, inclure:

Ces experts devraient être en mesure d’alerter l’investisseur de tout défaut de l’appartement ou la maison ou du quartier.

Ou, dans le cas d’un juriste, il peut être en mesure de vous avertir de tout défaut du titre ou des servitudes qui pourrait revenir vous hanter par la suite.

Oublier que l’immobilier est local

Vous devez vous renseigner sur le marché local afin de prendre des décisions d’achat susceptibles de vous aider à générer des bénéfices.

Cela signifie approfondir:

Développer une idée de ces paramètres vous aidera à décider d’acheter ou non un bien immobilier particulière qui est mise en vente.

Oublier les besoins des locataires 

Investisseur Immobilier
Essayez de faire correspondre votre investissement aux types de locataires les plus susceptibles de louer dans cette région.

Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier que vous allez louer, vous devez garder à l’esprit qui sont susceptibles d’être vos locataires, par exemple des célibataires, de jeunes familles ou des étudiants.

Les familles voudront des taux de criminalité bas et de bonnes écoles, tandis que les célibataires peuvent rechercher un accès aux transports en commun et une vie nocturne à proximité.

Si votre achat prévu est une location de vacances, à quelle distance se trouve-t-elle de la plage ou d’autres  attractions touristiques locales ?

Essayez de faire correspondre votre investissement aux types de locataires les plus susceptibles de louer dans cette région.

Obtenir un mauvais financement

Le but des crédits immobiliers est de permettre aux acheteurs d’accéder à certaines appartements ou maison qu’ils n’auraient peut-être pas pu se permettre.

Malheureusement, de nombreux acheteurs qui obtiennent des prêts ajustables ou variables ou des assurances de prêts vraiment très chères finissent par en payer le prix lorsque les taux d’intérêt augmentent.

Ne vous laissez pas embobiner par le banquier et ses discours enjôleurs : faites les calculs vous même !

Assurez-vous d’avoir la flexibilité financière pour effectuer les paiements (si les taux augmentent) ou un plan de secours pour convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe plus conventionnel sur toute la ligne.

Idéalement, vous commencerez avec un crédit immobilier à taux fixe pour votre bien immobilier d’investissement afin d’éviter ces problèmes.

Surpayer

Investisseur Immobilier
Ne créez pas de paiements très élevés que vous ne pouvez pas vous le permettre.

Cette question est quelque peu liée à la question de prendre le temps d’une recherche minutieuse.

La recherche d’une bonne appartement ou maison peut prendre du temps et être frustrante.

Lorsqu’un acheteur potentiel trouve enfin un bien immobilier qui répond réellement à ses besoins et à ses désirs, il souhaite naturellement que le vendeur accepte son offre .

Le problème avec l’anxiété est que les acheteurs anxieux ont tendance à surenchérir sur des biens immobiliers. La surenchère sur un bien immobilier peut avoir un effet de cascade de problèmes. 

Vous pourriez finir par vous épuiser et vous endetter trop, créant des paiements plus élevés que vous ne pouvez vous le permettre. 

En conséquence, cela peut prendre des années pour récupérer votre investissement.

Pour savoir si le prix de l’investissement de vos rêves est trop élevé, commencez par rechercher le prix de vente d’autres bien immobilier similaires dans la région au cours des derniers mois.

 Un courtier immobilier devrait être en mesure de fournir ces informations avec une relative facilité (Mais vous pouvez tout aussi bien utiliser la base de données Patrim qui est gratuite très et ne nécessite que votre numéro de contribuable fiscal).

Mais comme solution de repli, il suffit de regarder les prix des biens immobiliers comparables sur les bases de données immobilières ou même dans le journal local.

La logique veut qu’à moins qu’un bien immobilier ne présente des caractéristiques uniques susceptibles d’augmenter sa valeur au fil du temps, vous devriez essayer de maintenir vos offres cohérentes avec les autres ventes de bien immobilier dans le quartier.

Il y aura toujours d’autres opportunités. Même si le processus de négociation s’enlise ou échoue, les chances sont en votre faveur qu’il existe une autre appartement ou maison qui répondra à vos besoins. C’est juste une question d’être patient dans le processus de recherche.

Tenez compte du retour des investissements dans les améliorations de rénovation  – il peut être difficile de récupérer votre argent pour la rénovation d’une salle de bain haut de gamme si l’appartement ou la maison a toujours un toit qui fuit.

Sous-estimer les dépenses

Tout propriétaire peut attester du fait que posséder un appartement ou une maison ne se limite pas à payer un crédit immobilier.

Il en va de même, bien sûr, pour les investisseurs immobiliers. Il y a des coûts associés à:

  • l’entretien du jardin et à l’assurance que les appareils électroménagers fonctionnent
  • sans parler des coûts énormes de rénovation d’une toiture
  • ou de modifications structurelles de l’appartement ou la maison.

Vous devez également prendre en compte les assurances et les taxes foncières .

Le meilleur conseil est de dresser une liste de tous les coûts mensuels associés à l’exploitation et à l’entretien d’un bien immobilier (sur la base d’estimations) avant de faire une offre. Vous pouvez également utiliser le simulateur de rentabilité basé sur le big data pour faire une étude de marché parfaite

Si vous envisagez d’avoir des locataires, une fois que ces chiffres sont additionnés et que vous ajoutez le loyer mensuel, vous pouvez calculer un retour sur investissement qui vous donnera une meilleure idée de si les revenus couvriront votre crédit immobilier et vos frais d’entretien .

Cela vous dira si vous pouvez vraiment vous permettre d’acheter un bien immobilier.

Déterminer les dépenses avant d’acheter un bien immobilier est également essentiel pour les palmes de l’appartement ou de la maison.

C’est parce que leurs bénéfices sont directement liés au temps qu’il faut pour acheter le biens immobiliers, l’améliorer et la revendre.

Dans tous les cas, les investisseurs devraient absolument constituer une telle liste. Ils doivent également accorder une attention particulière:

  • aux coûts de financement à court terme
  • aux pénalités de remboursement anticipé
  • et aux frais d’annulation (pour l’assurance ou les services publics) qui pourraient être supportés lorsque le bien immobilier est remboursée rapidement.

Supposer que le prix de chaque bien immobilier est négociable

« Les vendeurs utilisent différentes stratégies pour établir le prix de leur biens immobiliers », a déclaré Marnette, une agent immobilier de Nice. « Parfois, il est fixé avec une marge de négociation, mais d’autres fois, il est fixé pour obtenir plusieurs offres, dépassant potentiellement le prix demandé. »

Il n’est pas rare qu’un investisseur perde les deux premières biens immobiliers sur lesquelles il fait une offre parce qu’il a fait une offre inférieure au prix de vente de l’appartement ou de la maison.

Se laisser distraire par les détails « tape-à-l’œil » et ignorer la qualité réelle d’un bien immobilier.

Investisseur Immobilier
Nombreux acheteurs accordent trop d’attention aux facteurs superficiels.

Il est important de ne pas se laisser séduire par la cerise sur le gâteau. Ignorez la cerise sur le gâteau et concentrez-vous sur la substance d’un bien immobilier : la qualité de la construction et le niveau de finition.

Les investisseurs immobiliers doivent faire attention au lot et/ou au bâtiment et inspecter minutieusement le bien immobilier

De nombreuses biens immobiliers peuvent être ‘botoxées’ pour être jolies à l’extérieur. Concentrez-vous sur les os et la structure – une plongée profonde révélera la vérité.

Ne pas verser le plus gros apport possible.

L’une des plus grandes erreurs qu’un investisseur immobilier puisse commettre est de ne pas verser un apport suffisamment important.

Mettre un apport plus important pourrait réduire considérablement vos dépenses mensuelles sur votre prêt hypothécaire .

C’est bien de demander de l’aide extérieure, comme un cadeau pour un apport si cela vous aidera à accéder plus rapidement.

Faire une offre à bas prix

Une grosse erreur est d’offenser le vendeur avec des offres à bas prix – laissez les courtiers évaluer les clients de manière informelle les uns avec les autres.

De nombreux acheteurs pensent qu’ils peuvent simplement faire des offres à bas prix en espèces et que ce sera accepté.

Bien que l’argent soit roi, il ne permet pas toujours de conclure des affaires.

Limiter votre recherche à un style de bien immobilier spécifique.

Investisseur Immobilier
si investir dans l’immobilier était facile, tout le monde le ferait.

Trop d’acheteurs limitent leur concentration à un certain style de bien immobilier.

Un appartement ou une maison, c’est ce que vous en faites et si elle convient à votre style de vie, pas nécessairement ce à quoi elle ressemble à l’extérieur.

Ne pas penser à vendre l’appartement ou la maison un jour.

Les acheteurs oublient souvent qu’ils vendront très probablement leur bien immobilier à un moment donné.

Presque tout peut être corrigé mais l’emplacement ne peut pas être fixé. Achetez l’emplacement, PAS le prix.

Essayer d’acheter sans courtier.

Une erreur majeure est lorsqu’un investisseur immobilier essaie d’acheter un appartement ou une maison directement sans courtier.

Les acheteurs « laissent de l’argent sur la table » s’ils ne laissent pas un bon courtier les représenter, explique Martin Eiden, un agent immobilier de Montpellier.

« Les acheteurs qui viennent directement, sans courtier, paient toujours trop cher », a déclaré Eiden.

Passer à côté d’une belle maison au début de la recherche parce que vous pensez que vous trouverez mieux.

Investisseur Immobilier
Bon nombre des difficultés rencontrées par les investisseurs peuvent être évitées grâce à une prudence raisonnable et à une planification appropriée avant la signature d’un contrat.

Certains clients ignorent des biens immobiliers idéales au début de la recherche dans l’espoir de trouver quelque chose de mieux mais cette stratégie ne fonctionne presque jamais.

Ils le laisseront passer parce qu’ils l’ont vu trop tôt dans leur processus de recherche et ils passeront des années à chercher l’appartement ou maison parfaite pour laquelle ils auraient souhaité faire l’offre. Maintenant, le marché a évolué et ils paient plus pour moins, ce que personne n’aime faire.

Les investisseurs immobiliers doivent faire confiance à leur instinct, même s’ils trouvent quelque chose qu’ils aiment dès le départ.

Ne pas voir le vrai potentiel d’un bien immobilier

De nombreux investisseurs immobiliers ne regardaient pas les « potentiels » d’un bien immobilier et étaient plutôt distraits par quelque chose d’immatériel comme des murs rouge vif ou armoires de cuisine laides.

Tenir l’appartement ou la maison « parfaite ».

Attendre trop longtemps pour avancer dans un appartement qu’ils aiment est une grosse erreur.

L' »appartement parfait » « n’existe pas ».

« Si vous trouvez un endroit qui coche sept des 10 cases que vous recherchez, vous devriez le prendre.

‘Je l’aime, mais je vais continuer à chercher’ = vous allez perdre l’appartement que vous aimer puis regretter d’avoir retardé plus tard.

Trop se concentrer sur les annonces en ligne.

Une autre erreur courante est de devenir obsédé par « l’annonce » que vous avez trouvé sur Internet

Tant d’investisseurs sont catégoriques sur le fait de ne voir que la seule annonce qu’ils ont trouvée en ligne dans leurs propres recherches, qu’ils ne réalisent pas qu’il existe d’autres options, souvent meilleures.

Les investisseurs sont donc souvent déçus lorsqu’ils voient enfin cette liste de rêves en personne et se découragent.

Acheter un bien immobilier qui vous fait hésiter.

Si vous avez des doutes ou si vous passez plus de temps à vous inquiéter d’un aspect de l’achat qu’à être enthousiaste, alors ce n’est pas l’appartement ou la maison qu’il vous faut et il est probablement préférable de ne pas l’acheter.



Qu’en pensez vous ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

5/5 - (1 vote)

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.