Top 10 des Critères Pour Un Investissement Locatif Rentable

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Vous cherchez à investir dans un bien immobilier locatif pour dynamiser votre patrimoine et vous créer une rente ?

Les investissements locatifs peuvent être passionnants et très gratifiants si vous faites les bons choix.

Mais au-delà des revenus et de l a gratification de votre égo, investir dans l’immobilier peut être décourageant pour un investisseur débutant.

Trop de questions, trop de doutes, trop de craintes.

L’immobilier est une activité difficile et le parcours est semé d’embûches qui peuvent anéantir vos rendements et votre cash flow.

C’est pourquoi il est important de faire des recherches approfondies avant de vous lancer dans l’aventure, afin de connaître tous les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif immobilier.

Voici les points les plus importants à prendre en compte lorsque vous recherchez un bien immobilier rentable pour investir :

  • Il est essentiel d’évaluer minutieusement l’emplacement, sa qualité de vie et ses équipements. C’est essentiel.
  • Un emplacement avec un taux de vacance locative élevé est mauvais signe.
  • Etudiez les prix de vente du quartier pour avoir une idée de la valeur réelle du marché immobilier local.
  • Faites des recherches sur le loyer moyen dans le secteur et déterminez à partir de là si l’achat d’un bien locatif est financièrement viable pour vous.

Dans certains endroits, les loyers mensuels sont très intéressants. Vous devez demander un loyer suffisamment élevé pour couvrir vos dépenses et réaliser un bénéfice. Compte tenu des remboursements de mensualités et de la concurrence, vous ne pourrez peut-être réaliser un bénéfice de 200 à 400 euros par mois sur un bon investissement locatif.

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Commencer votre recherche

invetissement locatif
Commencez votre recherche d’un investissement locatif par vous-même avant de faire appel à un professionnel.

Un agent immobilier peut vous pousser à acheter avant que vous n’ayez trouvé un investissement locatif qui vous convienne parfaitement. (est le métier d’un agent immobilier après tout, que de vendre…)

Pour trouver cet investissement immobilier idéal, il vous faudra des compétences de détective et une certaine connaissance du secteur.

Ces recherches vous aideront à préciser plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre investissement locatif, telles que

Une fois que vous aurez fait point sur cela, et que vous êtes au clair avec vos objectifs en tant qu’investisseur afin de ne pas avoir besoin de reposer sur les autres pour faire de bons choix, vous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à réaliser la recherche et l’achat de votre prochain projet immobilier.

Vos options de choix d’un emplacement pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison seront limitées par votre intention de gérer activement la propriété ou d’engager quelqu’un d’autre pour le faire à votre place.

Si vous avez l’intention de gérer activement votre location vous-même, vous ne voulez pas qu’elle soit trop éloignée de votre lieu de résidence.

Si vous comptez confier la gestion de votre propriété à une société de gestion immobilière, syndic, conciergerie Airbnb ou autre, la proximité avec votre résidence principale est moins problématique.

Les 10 principales caractéristiques d’un investissement locatif très rentable

regle de l'investissement locatif
Principe de base de l’investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. D’où l’obligation pour vous de définir clairement votre objectif dès le départ de la démarche.

Examinons les dix principaux éléments à prendre en compte lors d’un invetissement locatif.

1. Emplacement, Emplacement, Emplacement

Les investisseurs expérimentés ont pour habitue de considérer que l’emplacement est d’or.

Le quartier dans lequel vous achetez votre appartement, votre immeuble ou votre maison, déterminera les types de locataires que vous attirez, votre loyer et votre taux d’occupation.

L’emplacement permet non seulement de s’assurer de louer à de nombreux locataires, mais aussi de se projeter sur différents types de locations avec les rentabilités locatives qui vont avec.

Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre marché de locataires potentiels et vous pourriez avoir du mal à remplir vos logements pendant chaque été.

Vous pouvez également être tenté par la location saisonnière, à longueur d’année ou pendant que les étudiants sont rentrés à la maison.

La colocation est également une option à considérer dans ces circonstances et permet de démultiplier les loyers.

2. Taxe foncière et CFE

L’impôt foncier varie beaucoup en fonction de la ville et de la la région dans laquelle vous investissez, et vous devez savoir combien vous allez payer.

Il vous faut également connaître la dynamique de l’impôt foncier dans le secteur que vous convoitez.

Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose, mais ne donnent pas d’indication sur la qualité de vie dans tel ou tel quartier ou telle ou telle rue.

Il y a des endroits peu attrayants qui ont pourtant une taxe foncière élevée/

Vous pouvez vous renseigner auprès du service urbanisme de votre municipalité ou de votre agglomération.

Assurez-vous de savoir si des augmentations de la taxe foncier sont probables dans un avenir proche. La consultation du registre des délibérations est essentiel en ce sens.

Par ailleurs, dites vous que des augmentations de taxe foncière ou de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sont probables dans deux situations :

  • si les impôts n’ont pas ou peu augmenté depuis des années
  • si la taxe foncière augmente régulièrement chaque année d’un pourcentage plus élevé que l’inflation

Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement demander comme loyer.

3. Écoles / Collèges / Lycées

Tenez compte de la qualité des écoles locales si vous louez des appartements avec plusieurs chambres, pour des couples avec enfants.

En outre, bien que vous soyez surtout préoccupé par les loyers mensuels, la valeur globale de votre investissement locative entre en jeu lorsque vous finissez par la vendre.

S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement et limiter le potentiel de plus value.

4. Sécurité

Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud de la criminalité et de la délinquance.

Par exemple, autant la ville de Nice fait rêver, autant un de ses quartiers, l’Ariane, est à fuir absolument (les niçois voient ce que je veux dire).

Idem pour Lyon et les Minguettes, etc…

La police municipale doit disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers dans lesquels vous souhaitez investir.

Echangez, discutez, liez des relations avec les forces de police.

Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est en hausse ou en baisse.

Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier avec une enquête de voisinage.

Autre moyen de détecter un problème dans le quartier est de suivre sur plusieurs années l’évolution des prix de l’immobilier dans le secteur. Si ils sont plus bas que dans le reste de la ville et continuent à baisser… fuyez…

Pour vous aider vous pouvez utiliser des outils comme Castorus, ou Patrim.

5. Marché du travail

Les lieux offrant de plus en plus de possibilités d’emploi attirent davantage de locataires.

C’est logique, encore faut il y penser.

Pour savoir comment une région spécifique a de disponibilité en emplois, consultez le site de l’institut national de la statistique ou celui de Pôle Emploi.

Si vous voyez une annonce concernant l’installation d’une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un logement où vivre y afflueront.

Cela peut entraîner une hausse ou une baisse du prix des logements, et des loyers, selon le type d’entreprise concerné.

Vous pouvez supposer que si une entreprise s’installe dans une ville, les locataires en feront autant.

A contrario, si l’emploi dans une localité repose essentiellement sur une seule grande entreprise, votre investissement locatif risque fort d’être déprécié si elle déménage.

Cela a été le cas pour Joué les Tous par exemple, où une filiale de Total qui employait beaucoup de monde a fermé…

6. Possibilités de loisirs et divertissements

Faites le tour du quartier où vous envisagez un investissement locatif et découvrez :

  • les parcs,
  • les restaurants,
  • les salles de sport,
  • les cinémas,
  • les transports en commun
  • les attractions toursitiques,
  • et tous les éléments d’un cadre vie agréable qui attire les locataires.

La mairie ou l’office de tourisme dispose peut-être de documents promotionnels qui peuvent vous donner une idée de l’endroit où se trouve le meilleur équilibre entre les infrastructures publiques et les zones résidentielles.

7. Evolution future / Potentiel de Plus Value

Le service de l’urbanisme aura des informations sur les développements ou les projets et équipements qui sont à venir dans la zone.

S’il y a beaucoup de constructions en cours, c’est probablement une zone en bonne croissance.

Soyez attentifs aux nouveaux immeubles qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes.

De nombreux logements supplémentaires pourraient faire concurrence à votre investissement locatif.

A contrario une infrastructure comme un tramway ou une entrée d’autoroute sont des signaux très positifs pour l’évolution future de la valeur de votre propriété.

8. Nombre des annonces et taux de vacance

Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’annonces, cela peut signaler qu’il s’agit d’un quartier en déclin.

C’est une erreur d’appréciation fréquente des investissements immobiliers débutants qui se frottent les mains devant cette situation qu’ils voient avec un à priori favorable.

Malheureusement, des taux de vacance élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires.

Un faible taux de vacance permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.

C’est la logique de l’offre et de la demande, ce que l’on appelle le Yield Management.

9. Loyers Moyens

Le revenu locatif sera votre source de revenus, vous devez donc connaître à minima le loyer moyen du quartier ou de la rue dans laquelle vous allez investir.

Ne souriez pas, il s’agit d’une erreur très courant chez les investisseurs expérimentés qui ont tendance à trop avoir confiance en leur bonne étoile plutôt que dans les chiffres.

Assurez-vous que votre investissement locatif peut générer sans difficultés un loyer mensuel suffisant pour couvrir :

Effectuez des recherches suffisamment approfondies sur la région pour pouvoir évaluer son évolution au cours des cinq prochaines années.

Si vous pouvez vous permettre d’acheter un bien dans la région aujourd’hui, mais que les impôts devaient augmenter, un bien abordable aujourd’hui pourrait vous conduire à la faillite plus tard.

Vous devez donc toujours envisager un scénario défavorable dans votre étude de marché, afin de vous parer à toute évolution défavorable.

Pour vous aider, vous pouvez vous appuyer sur le simulateur d’étude de marché basé sur le Big Data, et accessible sur le site de Eldorado Immobilier.

10. Catastrophes naturelles

L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos loyers, vous devez donc savoir combien elle vous coûtera.

Et surtout, ne jamais faire d’économie sur les assurances.

Une assurance coûte toujours trop cher au quotidien, mais elle vous sauve la vie en cas de coup dur, comme cette fois où nous avons eu 5 dégâts des eaux en même temps !

Si une ville est sujette à des glissements de terrain, des orages cévenols, ou à des inondations, les coûts d’une bonne assurance peuvent toutefois largement rogner vos revenus locatifs.

Et un état de catastrophe naturelle n’est jamais acquis à l’avance.

Nous avons vécu un tremblement de terre et certaines maisons en limite de commune n’ont jamais été prises en charge par les assurances car la commune dans sa globalité avait trop peu de sinistres… alors que les maisons concernées étaient tout proches de l’épicentre !

Le site officle Géorisques vous aidera dans vos recherches à ce niveau.

Obtenir des informations fiables

invetissement locatif
Pour mieux placer votre argent dans la pierre, il est indispensable de rechercher toutes les informations necessaires sur votre investissement.

Les sources officielles sont intéressantes, nous vous en avons donné quelque unes un peu plus haut et l’équipe de Eldorado Immobilier est à votre disposition dans les commentaires pour vous aider à aller plus loin si nécessaire.

Mais vous devrez parler aux voisins pour avoir de vrais tuyaux.

Parlez aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires.

Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier parce qu’ils n’y ont pas investi.

Il n’y a donc pas d’attachement sentimental.

Les locataires n’ont qu’une envie : se barrer pour acheter leur propre résidence principale ou investissement locatif.

Visitez le quartier à différents moments de la journée (et de la nuit, c’est encore plus intéressant), et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins.

Choix d’un bien immobilier locatif

Le meilleur investissement immobilier pour les débutants est généralement une maison individuelle à diviser ou un appartement en copropriété.

Les appartements nécessitent peu d’entretien car le syndic des copropriétaires s’occupe des réparations dans les parties communes et structurelles (comme la toiture), ce qui vous laisse le souci uniquement de l’intérieur de logement à préparer pour les locataires.

Toutefois, les appartements ont tendance à rapporter des loyers moins élevés et à s’apprécier plus lentement que les maisons individuelles.

Les maisons individuelles ont tendance à attirer les locataires de plus longue durée.

Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les personnes seules, car on pense que les familles pourraient être financièrement plus stables et payer le loyer régulièrement.

C’est un avis…

Déterminer le loyer

Comment le loyer potentiel est-il déterminé ? Vous devrez faire une estimation en connaissance de cause.

Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes.

Un loyer trop élevé et un logement vide pendant des mois réduisent rapidement le bénéfice global et votre cash flow immobilier.

Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là.

Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins que la moyenne, et pourquoi.

Améliorez les équipements et la décoration de votre meublé pour déclencher un effet coup de cœur et obtenir un loyer plus élevé.

Pour savoir si le montant du loyer vous convient en tant qu’investisseur immobilier, calculez ce que le bien vous coûtera réellement.

Et déduisez en le loyer minimum.

De là, vous saurez si votre projet d’investissement est suffisamment rentable ou non.

Cet article aborde ce sujet en details :

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Crédit Immobilier, Assurance, Achat

Les banques ont souvent des exigences de prêt plus strictes pour les investissements locatifs que pour les résidences principales.

Soyez prêt à ne pas vous voir valider le fameux financement à 110% et à verser un apporte de l’ordre de 20 %, plus les frais d’hypothèque

Pour vous mettre votre banquier dans la poche, montrez votre sérieux et votre professionnalisme.

Faites inspecter le bien par un expert immobilier et produisez une étude de marché synthétique et complète.

N’oubliez pas de souscrire une assurance PNO adéquate (propriétaire non occupant)

L’assurance PNO ne couvre pas les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même qui est à la charge du propriétaire.

Les intérêts d’emprunt, l’assurance et les mensualités du crédit immobilier sont tous déductibles de vos revenus locatifs.

L’essentiel

Chaque Région a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers, et chaque quartier a de bonnes rues.

Chaque rue a des pépites pour un investissement locatif rentable.

Il faut beaucoup de travail et de recherches et de visites pour aligner tous les éléments qui déterminent un bon investissement locatif à haute rentabilité.

Lorsque vous aurez trouvé le bien immobilier idéal, ayez des attentes réalistes en termes de loyers et assurez-vous que vos finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que le bien commence à générer de l’argent sans redouter toutes les nuits la moindre vacance locative.



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l’immobilier locatif est-il un bon investissement ?

Les biens immobiliers locatifs sont des investissements à faible risque.
L’immobilier a été et continue d’être l’une des stratégies d’investissement les plus sûres. Un bon équilibre entre le risque et le rendement est l’une des caractéristiques les plus importantes d’un bon investissement. Contrairement aux actions, l’investissement en immobilier locatif ne permet pas de tout perdre.
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Comment démarrer pour investir dans l’immobilier?

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Pourquoi les biens locatifs sont parfois un mauvais investissement ?

Il y a quatre grandes raisons à cela : il est probable qu’il ne générera pas les revenus que vous attendez, il est difficile de générer un rendement convaincant, un manque de diversification risque de vous nuire à long terme et l’immobilier est peu liquide, de sorte que vous ne pouvez pas nécessairement le vendre quand vous le souhaitez.
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Combien d’immeubles locatifs devez-vous posséder pour être rentier ?

En termes équivalents de biens locatifs, trois biens locatifs donneront de la modestie et cinq à six biens le confort.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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