Un Squatteur ? Comment le Dégager Vite Fait Bien Fait (Légalement)

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Quand on est face à une situation de squat (pas de bail ni d’accord entre les occupants et le propriétaire) de votre bien immobilier, le premier réflexe est d’expulser soi-même les squatteurs.

Cela peut marcher, mais c’est souvent une grave erreur !

Nul n’est tenu de se faire justice soi-même.

Pour déloger des squatteurs il faut faire intervenir les autorités :

la police et peut être la justice au besoin mais c’est une longue procédure, et incertaine !

Alors comment agir devant ce laxisme de la justice face aux squatteurs ?

Les propriétaires doivent ils attendre la fin d’une longue procédure judiciaire avant de jouir à nouveau de leurs propriétés ?

Qu’est-ce qu’un squatteur ? Un squatteur est une personne qui entre par effraction dans un logement et y élit domicile sans aucun droit ni titre.

Comment faire partir un squatteur légalement ? en 5 étapes

1. Squat < 48h ? faites intervenir les forces de l’ordre
2. Sinon, déposez plainte au commissariat (ou gendarmerie)
3. Constatez le squat par huissier de justice
4. et estez en justice auprès du Tribunal d’Instance (TI)
5. Mettez en œuvre l’expulsion (huissier de justice)

Puis-je faire expulser immédiatement les squatteurs ? Oui si ils ne peuvent pas prouver être présents depuis plus de 48h dans le logement. Sinon, vous devez passer par une procédure judiciaire comme pour un locataire classique ou recourir à la loi d’octobre 2020.

La nouvelle loi anti squatteurs de octobre 2020 est elle efficace ? Il est encore trop tôt car elle n’a pas été appliquée concrètement.

Qu’est-ce qu’un squatter ?

Un squatter est une personne qui s’installe ou occupe une propriété sans avoir de droit sur celle-ci.

Un squatter vit sur une propriété sur laquelle il n’a aucun titre, droit ou bail. 

Comment dégager un squatteur : À faire et à ne pas faire

Les propriétaires doivent agir rapidement et de manière proactive lorsqu’ils ont affaire à des squatteurs. 

Être gentil et négocier avec un squatter pour qu’il parte ne fonctionnera probablement pas, car son objectif final pourrait bien être d’obtenir le droit légal d’occuper votre propriété.

Comment expulser un squatter

Il est recommandé de suivre les étapes suivantes pour dégager un squatter :

Appelez la police locale et déposez une plainte officielle, le plus tôt étant le mieux. Vous pourrez utiliser la plainte si vous devez poursuivre une expulsion devant un tribunal, comme preuve pour déloger ou retirer le squatter de votre propriété.

Remettez au squatter un avis d’expulsion officiel.

 Ce qu’il ne faut pas faire

Les mêmes directives générales qui s’appliquent à l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer s’appliquent également aux squatters. 

Les choses qu’un propriétaire ne doit pas faire lorsqu’il se débarrasse d’un squatter sont les suivantes :

• Mettre des cadenas sur les portes ou changer les serrures.
• Couper les services publics dans le but de rendre la propriété inhabitable.
• Tenter d’intimider le squatter de quelque manière que ce soit.
• Rassembler un groupe d’amis et tenter d’expulser le squatter tout seul.

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Que dit la loi (de base) sur les squatteurs ?

La question est de connaitre les règles juridiques applicables pour permettre aux propriétaires de pourvoir récupérer la jouissance de leur bien immobilier, lorsque celui-ci est occupé illégalement par des squatteurs.

Ici il est question de délai légal pour justifier les actions contre les squatteurs.

Le délai de flagrance de 48 heures

La règle est que pour pouvoir agir en l’instant T, et expulser les squatteurs, la police ou la gendarmerie doit constater un flagrant délit (article 53 du code de procédure pénale).

Voici les étapes à suivre pour se faire valoir de ce droit :

1. Réunir les preuves que vous êtes le propriétaire du logement ou que vous ayez un bail ;
2. Réunir des preuves (témoignages des voisins ou constat d’huissier) qui prouvent que les squatteurs sont là depuis moins de 48H ;
3. Déposer plainte auprès du commissariat
4. Ce sont les forces de l’ordre qui procède à l’expulsion des squatteurs.

Si le délai de flagrance est dépassé

Si  les squatters sont dans votre logement depuis plus de 48 H, les choses vont un peu se corser puisque l’on n’est plus en présence de flagrant délit, donc la police ne pourra rien faire.

Juridiquement, vous devez passer par 2 étapes :

1. Saisir le tribunal de grande instance pour mandater un huissier afin d’identifier les occupants
2. Engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.

Cette procédure est longue et couteuse.

Certains trouvent de bons moyens pour prouver que le délai de 48h n’est pas dépassé…

La trêve hivernale : la suspension de l’expulsion

La règle en France est qu’en période d’hiver,  aucune expulsion locative ne peut avoir lieu, c’est la trêve hivernale. 

Instaurée par la loi de 1998 pour protéger les familles en difficultés financières qui ne peuvent plus payer leur loyer pendant les mois d’hiver (du 1^er Novembre au 15 Mars).

La trêve hivernale a connu quelques modifications :

• Elle a été rallongée de 15 jours depuis la loi Alur (prend fin le 31 Mars) ;
• Elle a été rallongée, exceptionnellement jusqu’au 10 Juillet 2020 (pendant la pandémie du Covid-19)

Toutes les règles et lois tendent à protéger les fauteurs de troubles et pénalisent le propriétaire.

Des situations hallucinantes ont fait les chou gras des journaux et alimenté les polémiques, si bien que quelques amendements ont été prévus.

Et des exceptions ont été apportés pour  protéger (un peu) les droits du propriétaire.

Comment les propriétaires sont protégés du squat ?

Avec une crise du logement depuis des années, les gouvernements se sont penché plutôt dans une politique visant à pouvoir loger tout le monde, même si cela s’est fait au détriment des propriétaires qui ne peuvent percevoir l’usufruit de leurs biens qu’après de longues procédures judiciaires coûteuses.

Fort de ce constat, plusieurs reformes ont été prises pour justement « protéger » les droits du propriétaire.

La loi Bouchart

En 2015, petite révolution dans le monde du squat suite à l’affaire Maryvonne à Rennes, avec l’adoption de la loi Bouchart, qui a fait voter la loi 2015-714 du 24 juin 2015  dite loi « anti-squat » pour clarifier l’article 226-4 du Code pénal.

En effet, désormais, il n’est plus question de dire qu’au-delà de 48H après l’arrivée des squatteurs dans le logement, la police ne peut plus rien faire.

Le propriétaire dispose de 48 heures pour signaler la situation et obtenir l’expulsion des squatteurs par les forces de l’ordre.

Dans ce délai imparti, le propriétaire devra donc  déposer plainte auprès de la police ou de la gendarmerie pour violation de domicile et le cas échéant apporter la preuve de cette violation (témoignages, huissier de justice,…).

L’expulsion des fauteurs de trouble peut avoir lieu dans les heures qui suivent le dépôt de plainte.

Pour aller plus loin avec Eldorado Immobilier :

Arnaques au propriétaire de location saisonniére : les 23 piéges classiques

La différence entre le squat d’un domicile et une maison vide

La loi fait une différence entre le squat d’un domicile (résidence principale ou secondaire type location courte durée) et celui d’un logement inhabité.

En effet, d’après la loi du 24 juin 2015, aucun des délais de 48H ni la trêve hivernale ne sont applicables aux squatteurs illégaux d’un domicile ayant fait preuve «de manœuvres, menaces, voies de fait» pour occuper les lieux (serrures fracturées, violence physique).

La police peut intervenir et les faire quitter les lieux, immédiatement.

Par contre ces dispositions (délai de 48 et trêve hivernale) restent applicables aux résidences vides (immeuble vacant et inoccupé)

Les squatteurs évincés de la trêve hivernale

Pour aller plus loin, Rejoignez la crème de la crème des propriétaires : La machine à réservation en direct : Le programme complet

Comment prévenir les squatters pour qu’ils s’expulsent eux-même

La meilleure façon de dégager les squatters de mabiere immédiate est de les empêcher d’occuper illégalement votre propriété en premier lieu.

Voici quelques méthodes éprouvées pour prévenir les squatters. 

• Gardez un œil sur les logements vacants. Que vous demandiez à votre gestionnaire immobilier de vérifier l’endroit régulièrement ou que vous vous arrêtiez quelques fois par semaine, assurez-vous de vérifier votre hébergement. 
• Gardez tout verrouillé et fermé. Rendez votre propriété difficile d’accès en verrouillant toutes les fenêtres (même les étages supérieurs). Vous voudrez également vous assurer que toutes les entrées, y compris les portes arrière, les garages ou les contre-portes, sont fermées par un cadenas. Un squatter devra endommager votre propriété pour entrer, ce qui pourrait faire valoir votre cause auprès de la police.
• Installez un système de sécurité. Vous n’avez pas à payer pour un système de sécurité coûteux. De nos jours, il est facile d’acheter une caméra à détection de mouvement qui enverra des alertes et des images à votre téléphone lorsque quelqu’un essaie d’entrer dans la maison. Cela peut également avoir un effet dissuasif sur les squatters qui ne veulent pas se faire prendre. Considérez un panneau vidéo surveillé.
• Essayez de garder les logements occupés. Celui-ci peut sembler évident, mais garder les logements locatifs remplis peut empêcher les squatters d’entrer. Offrez des baux au mois sur un logement locatif jusqu’à ce que vous trouviez des locataires qui le souhaitent à long terme. Vous pouvez également envisager de proposer de louer le logement à votre squatter pour éviter une longue procédure judiciaire. 

Expulser un squatteur soi-même :ce n’est pas légal

Lorsqu’un squat a lieu dans votre propriété, vous pourriez être fortement tenté de mettre les squatters dehors sans recourir à la force publique. 

Vous devez savoir qu’il est totalement interdit de déloger un squatteur vous-même. 

Cela résulte simplement du fait que les squatters utilisent votre location comme résidence. 

Dans cette circonstance, qui peut s’avérer bien plus alambiquée qu’il n’y paraît, le propriétaire n’a aucun droit car la réglementation est très protectrice dans le sens où avoir une résidence principale est considéré comme un droit fondamental.

Ne déposez une plainte en tant que propriétaire que si vous pouvez le faire dans les 48 heures après l’installation illégale, surtout si elle affecte votre résidence principale. 

Ensuite, l’action du préfet et de la police permettra d’expulser rapidement ces squatteurs. Malheureusement, la procédure peut prendre plus de temps si le délai de 48 heures est dépassé.

Conclusion

De nombreux squatters considèrent les logements locatifs vacants comme une opportunité d’obtenir au moins temporairement un logement gratuit. 

Certains squatters de biens locatifs, lorsqu’ils sont confrontés aux forces de l’ordre, peuvent même présenter des baux, des actes ou d’autres documents d’apparence valide. 

Avant de vous lancer dans des procédures juridiques nous vous conseillons de régler les problèmes à l’amiable tout en tenant compte des délais légaux, et de faire jouer le principe de 48h.

Bonus: Taxe d’habitation d’un meublé : qui doit payer, propriétaire ou locataire?

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Voici un bref résumé des questions que vous vous posez.

Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Comment faire partir un squatteur de chez moi ?

Comment faire partir un squatteur légalement ? en 5 étapes
1- Squat < 48h ? faites intervenir les forces de l’ordre
2- Sinon, déposez plainte au commissariat (ou gendarmerie)
3- Constatez le squat par huissier de justice
4- et estez en justice auprès du Tribunal d’Instance (TI)
5- Mettez en œuvre l’expulsion (huissier de justice)
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Comment faire expulser immédiatement un squatteur ?

Si les squatteurs ne peuvent pas prouver être présents depuis plus de 48h dans le logement, vous pouvez les faire expulser immédiatement. Sinon, vous devez passer par une procédure judiciaire comme pour un locataire classique.
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Comment expulser un occupant à titre gratuit ?

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✅ Comment se débarrasser d’un locataire qui ne paie pas ?

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Que prévoit la loi de octobre 2020 pour simplifier l'expulsion des squatteurs?

L’amendement du 7 octobre 2020 prévoir une procédure accélérée pour expulser des squatteurs. en 4 étapes
dépôt de plainte du propriétaire
vérification des titres de propriété par un OPJ (officier police judiciaire)
présentation de la plainte sous 24h au Préfet
intervention du Préfet sous 48h pour l’expulsion
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La nouvelle loi anti squatteurs de octobre 2020 est elle efficace?

Il est encore trop tôt car elle n’a pas été appliquée concrètement.
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