Un Squatteur ? Comment le Dégager Vite Fait Bien Fait (Légalement)

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Quand on est face à une situation de squat (pas de bail ni d’accord entre les occupants et le propriétaire) de votre bien immobilier, le premier réflexe est d’expulser soi-même les squatteurs.

Cela peut marcher, mais c’est souvent une grave erreur !

Nul n’est tenu de se faire justice soi-même.

Pour déloger des squatteurs il faut faire intervenir les autorités :

la police et peut être la justice au besoin mais c’est une longue procédure, et incertaine !

Alors comment agir devant ce laxisme de la justice face aux squatteurs ?

Les propriétaires doivent ils attendre la fin d’une longue procédure judiciaire avant de jouir à nouveau de leurs propriétés ?

Focus sur la fameuse règle de 48H, et la trêve hivernale derrière lesquelles s’« abritent » les squatteurs.

Afin de comprendre les moyens par lesquels d’autres propriétaires sont parvenus à déloger leurs « invités » avec succès.

Qu’est-ce qu’un squatteur ? Un squatteur est une personne qui entre par effraction dans un logement et y élit domicile sans aucun droit ni titre.

Comment faire partir un squatteur légalement ? en 5 étapes

  1. Squat < 48h ? faites intervenir les forces de l’ordre
  2. Sinon, déposez plainte au commissariat (ou gendarmerie)
  3. Constatez le squat par huissier de justice
  4. et estez en justice auprès du Tribunal d’Instance (TI)
  5. Mettez en œuvre l’expulsion (huissier de justice)

Puis-je faire expulser immédiatement les squatteurs ? Oui si ils ne peuvent pas prouver être présents depuis plus de 48h dans le logement. Sinon, vous devez passer par une procédure judiciaire comme pour un locataire classique ou recourir à la loi d’octobre 2020.

Que prévoit la loi de octobre 2020 pour simplifier l’expulsion des squatteurs? l’amendement du 7 octobre 2020 qui modifie l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 dite loi DALO prévois une procédure accélérée pour expulser des squatteurs. en 4 étapes

  1. dépôt de plainte du propriétaire
  2. vérification des titres de propriété par un OPJ (officier police judiciaire)
  3. présentation de la plainte sous 24h au Préfet
  4. intervention du Préfet sous 48h pour l’expulsion

La nouvelle loi anti squatteurs de octobre 2020 est elle efficace ? Il est encore trop tôt car elle n’a pas été appliquée concrètement.

Qu’est-ce qu’un squatter ?

Squatteur
Le squat, désigne l’occupation d’un lieu dans une perspective d’habitation sans l’accord du titulaire légal de ce lieu

Un squatter est une personne qui s’installe ou occupe une propriété sans avoir de droit sur celle-ci.

Un squatter vit sur une propriété sur laquelle il n’a aucun titre, droit ou bail. 

Comment se débarrasser des squatteurs : À faire et à ne pas faire

Les propriétaires doivent agir rapidement et de manière proactive lorsqu’ils ont affaire à des squatteurs. 

Être gentil et négocier avec un squatter pour qu’il parte ne fonctionnera probablement pas, car son objectif final pourrait bien être d’obtenir le droit légal d’occuper votre propriété.

Comment expulser un squatter

Il est recommandé de suivre les étapes suivantes pour expulser un squatter :

Appelez la police locale et déposez une plainte officielle, le plus tôt étant le mieux. Vous pourrez utiliser la plainte si vous devez poursuivre une expulsion devant un tribunal, comme preuve que vous avez fait un effort de bonne foi pour retirer le squatter de votre propriété.

Remettez au squatter un avis d’expulsion officiel.

 Ce qu’il ne faut pas faire

Les mêmes directives générales qui s’appliquent à l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas son loyer s’appliquent également aux squatters. 

Les choses qu’un propriétaire ne doit pas faire lorsqu’il se débarrasse d’un squatter sont les suivantes :

  • Mettre des cadenas sur les portes ou changer les serrures.
  • Couper les services publics dans le but de rendre la propriété inhabitable.
  • Tenter d’intimider le squatter de quelque manière que ce soit.
  • Rassembler un groupe d’amis et tenter d’expulser le squatter tout seul.

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Que dit la loi (de base) sur les squatteurs ?

La question est de connaitre les règles juridiques applicables pour permettre aux propriétaires de pourvoir récupérer la jouissance de leur bien immobilier, lorsque celui-ci est occupé illégalement par des squatteurs.

Squatteur: Comme le dégager
Le squat désigne l’occupation d’une habitation dans laquelle une ou plusieurs personnes se sont introduites par effraction c’est-à-dire par la force et sans le consentement du propriétaire

Ici il est question de délai légal pour justifier les actions contre les squatteurs.

Les différents cas de figure sont :

  • Si l’introduction illicite dans le domicile a eu lieu il y a moins ou plus de 48H
  • La prise en compte de la trêve hivernale qui intervient du 1er Novembre au 31 Mars
  • un squat depuis une durée indéterminée, mais vous êtes au courant du squat depuis moins de 48H

Le délai de flagrance de 48 heures

La règle est que pour pouvoir agir en l’instant T, et expulser les squatteurs, la police ou la gendarmerie doit constater un flagrant délit (article 53 du code de procédure pénale).

Autrement dit, et c’est une notion très importante, il y a flagrant délit, si les squatteurs occupent votre logement depuis moins de 48H.

Or, en présence de flagrant délit de violation de domicile, les autorités de police peuvent intervenir.

Voici les étapes à suivre pour se faire valoir de ce droit :

  1. Réunir les preuves que vous êtes le propriétaire du logement ou que vous ayez un bail ;
  2. Réunir des preuves (témoignages des voisins ou constat d’huissier) qui prouvent que les squatteurs sont là depuis moins de 48H ;
  3. Déposer plainte auprès du commissariat
  4. Ce sont les forces de l’ordre qui procède à l’expulsion

Si le délai de flagrance est dépassé

Si  les squatters sont dans votre logement depuis plus de 48 H, les choses vont un peu se corser puisque l’on n’est plus en présence de flagrant délit, donc la police ne pourra rien faire.

Juridiquement, vous devez passer par 2 étapes :

  1. Saisir le tribunal de grande instance pour mandater un huissier afin d’identifier les occupants
  2. Engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.

Cette procédure est longue et couteuse.

Certains trouvent de bons moyens pour prouver que le délai de 48h n’est pas dépassé…

La trêve hivernale : la suspension de l’expulsion

La règle en France est qu’en période d’hiver,  aucune expulsion locative ne peut avoir lieu, c’est la trêve hivernale. 

Instaurée par la loi de 1998 pour protéger les familles en difficultés financières qui ne peuvent plus payer leur loyer pendant les mois d’hiver (du 1er Novembre au 15 Mars).

La trêve hivernale a connu quelques modifications :

  • Elle a été rallongée de 15 jours depuis la loi Alur (prend fin le 31 Mars) ;
  • Elle a été rallongée, exceptionnellement jusqu’au 10 Juillet 2020 (pendant la pandémie du Covid-19)

Toutes les règles et lois tendent à protéger les fauteurs de troubles et pénalisent le propriétaire.

Des situations hallucinantes ont fait les chou gras des journaux et alimenté les polémiques, si bien que quelques amendements ont été prévus.

Et des exceptions ont été apportés pour  protéger (un peu) les droits du propriétaire.

Comment les propriétaires sont protégés du squat ?

Avec une crise du logement depuis des années, les gouvernements se sont penché plutôt dans une politique visant à pouvoir loger tout le monde, même si cela s’est fait au détriment des propriétaires qui ne peuvent percevoir l’usufruit de leurs biens qu’après de longues procédures judiciaires coûteuses.

Fort de ce constat, plusieurs reformes ont été prises pour justement « protéger » les droits du propriétaire.

La loi Bouchart

En 2015, petite révolution dans le monde du squat suite à l’affaire Maryvonne à Rennes, avec l’adoption de la loi Bouchart, qui a fait voter la loi 2015-714 du 24 juin 2015  dite loi « anti-squat » pour clarifier l’article 226-4 du Code pénal.

En effet, désormais, il n’est plus question de dire qu’au-delà de 48H après l’arrivée des squatteurs dans le logement, la police ne peut plus rien faire.

Il est désormais question de 48H après que le propriétaire ait eu connaissance du squat.

Ce qui est beaucoup plus facile à “prouver”.

Le propriétaire dispose de 48 heures pour signaler la situation et obtenir l’expulsion immédiate des squatteurs par les forces de l’ordre.

Dans ce délai imparti, le propriétaire devra donc  déposer plainte auprès de la police ou de la gendarmerie pour violation de domicile et le cas échéant apporter la preuve de cette violation (témoignages, huissier de justice,…).

L’expulsion des fauteurs de trouble peut avoir lieu dans les heures qui suivent le dépôt de plainte.

Pour aller plus loin avec Eldorado Immobilier :

Arnaques au propriétaire de location saisonniére : les 23 piéges classiques

La différence entre le squat d’un domicile et une maison vide

La loi fait une différence entre le squat d’un domicile (résidence principale ou secondaire type location courte durée) et celui d’un logement inhabité.

En effet, d’après la loi du 24 juin 2015, aucun des délais de 48H ni la trêve hivernale ne sont applicables aux squatteurs illégaux d’un domicile ayant fait preuve «de manœuvres, menaces, voies de fait» pour occuper les lieux (serrures fracturées, violence physique).

La police peut intervenir et les faire quitter les lieux, immédiatement.

Par contre ces dispositions (délai de 48 et trêve hivernale) restent applicables aux résidences vides (immeuble vacant et inoccupé)

Les squatteurs évincés de la trêve hivernale

La règle de ne plus pouvoir mettre dehors les occupants illégaux d’un logement pendant l’hiver a connu deux amendements significatifs pour le bien des propriétaires :

  • Les squatteurs ne peuvent pas en profiter : ce qui signifie que la décision de justice pour expulser les squatteurs peut avoir lieu en hiver ;
  • Si les occupants ont eu droit à un relogement répondant à leurs besoins (les locataires qui ne paient plus leurs loyers) ;
  • Si le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril (délivré par la mairie)

Pour aller plus loin, Rejoignez la crème de la crème des propriétaires : La machine à réservation en direct : Le programme complet

Comment prévenir les squatters pour qu’ils s’ expulsent eux-même

La meilleure façon de traiter les squatters est de les empêcher d’occuper illégalement votre propriété en premier lieu. 

Voici quelques méthodes éprouvées pour prévenir les squatters. 

  • Gardez un œil sur les logements vacants. Que vous demandiez à votre gestionnaire immobilier de vérifier l’endroit régulièrement ou que vous vous arrêtiez quelques fois par semaine, assurez-vous de vérifier votre hébergement. 
  • Gardez tout verrouillé et fermé. Rendez votre propriété difficile d’accès en verrouillant toutes les fenêtres (même les étages supérieurs). Vous voudrez également vous assurer que toutes les entrées, y compris les portes arrière, les garages ou les contre-portes, sont fermées par un cadenas. Un squatter devra endommager votre propriété pour entrer, ce qui pourrait faire valoir votre cause auprès de la police.
  • Installez un système de sécurité. Vous n’avez pas à payer pour un système de sécurité coûteux. De nos jours, il est facile d’acheter une caméra à détection de mouvement qui enverra des alertes et des images à votre téléphone lorsque quelqu’un essaie d’entrer dans la maison. Cela peut également avoir un effet dissuasif sur les squatters qui ne veulent pas se faire prendre. Considérez un panneau vidéo surveillé.
  • Essayez de garder les logements occupés. Celui-ci peut sembler évident, mais garder les logements locatifs remplis peut empêcher les squatters d’entrer. Offrez des baux au mois sur un logement locatif jusqu’à ce que vous trouviez des locataires qui le souhaitent à long terme. Vous pouvez également envisager de proposer de louer le logement à votre squatter pour éviter une longue procédure judiciaire. 

Conclusion

De nombreux squatters considèrent les logements locatifs vacants comme une opportunité d’obtenir au moins temporairement un logement gratuit. 

Certains squatters de biens locatifs, lorsqu’ils sont confrontés aux forces de l’ordre, peuvent même présenter des baux, des actes ou d’autres documents d’apparence valide. 

Avant de vous lancer dans des procédures juridiques nous vous conseillons de régler les problèmes à l’amiable tout en tenant compte des délais légaux, et de faire jouer le principe de 48h.

Bonus: Taxe d’habitation d’un meublé : qui doit payer, propriétaire ou locataire?

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Voici un bref résumé des questions que vous vous posez.

Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Comment faire partir un squatteur de chez moi ?

Comment faire partir un squatteur légalement ? en 5 étapes
1- Squat < 48h ? faites intervenir les forces de l’ordre
2- Sinon, déposez plainte au commissariat (ou gendarmerie)
3- Constatez le squat par huissier de justice
4- et estez en justice auprès du Tribunal d’Instance (TI)
5- Mettez en œuvre l’expulsion (huissier de justice)
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Comment faire expulser immédiatement un squatteur ?

Si les squatteurs ne peuvent pas prouver être présents depuis plus de 48h dans le logement, vous pouvez les faire expulser immédiatement. Sinon, vous devez passer par une procédure judiciaire comme pour un locataire classique.
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Comment expulser un occupant à titre gratuit ?

Si vous hébergez gratuitement une personne chez vous ou dans une résidence secondaire et que vous souhaitez le mettre dehors et il refuse ? Il faut commencer par une lettre de mise en demeure et rebelote pour une procédure d’expulsion !
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✅ Comment se débarrasser d’un locataire qui ne paie pas ?

Résilier le bail et intenter une action en justice pour le faire expulser et/ou payer ses loyers
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Que prévoit la loi de octobre 2020 pour simplifier l'expulsion des squatteurs?

L’amendement du 7 octobre 2020 prévoir une procédure accélérée pour expulser des squatteurs. en 4 étapes
dépôt de plainte du propriétaire
vérification des titres de propriété par un OPJ (officier police judiciaire)
présentation de la plainte sous 24h au Préfet
intervention du Préfet sous 48h pour l’expulsion
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La nouvelle loi anti squatteurs de octobre 2020 est elle efficace?

Il est encore trop tôt car elle n’a pas été appliquée concrètement.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

10 réponses

  1. Fred dit :

    Bonjour,
    J’ai un logement locatif dans lequel ma locataire a été retrouvé décédé. L’enquete pour retrouver les héritiers, avec prise d’ADN) a mis plusieurs mois. Jeudi 29 avril j’ai enfin récupéré les clefs du logement à l’Hotel de police. En me rendant sur place j’ai découvert 5 armoires à glace dormant dans le logement et apparemment depuis plusieurs jours. Pris a défaut, ils veulent que je leur fasse un bail, sous la pression j’ai dit que j’avais reflechir et leur envoyer les informations par SMS (pour pouvoir partir et rentrer chez moi en un seul morceau). J’ai envoyé un SMS avec le montant du loyer et les pieces a fournir mais je ne souhaite pas leur louer car mes autres locataires se plaignent déjà du bruit et de beaucoup de passage dans le logement. Je pense que je n’ai pas d’autres solutions que de déposer plaintes et prendre les services d’un huissier. J’ai acheté ce logement en Janvier 2020, la locataire est décédé depuis Juillet 2020. donc un credit sur le dos et pas de loyer qui entre et je ne risuqe pas de recuperer mon logement avant au moins 1 ou 2 ans avec la procédure.

  2. sandrine taillardat dit :

    bonjour longue histoire une maison don nous avons hériter mes sœur et moi et squatter pouvons nous la vendre squatter ou pas elle ce situe a Bezons dans le 95 si oui avez vous connaissance d’agence immobilière ou autre qui achèterai notre bien cordialement !!

  3. EHRLACHER dit :

    Bonjour,
    notre hangar dans les Yvelines est squatté par des roumains qui y ont installé des cabanes, défèquent tout autour dans notre terrain, ont découpé une porte au chalumeau et jettent tout leurs déchets alentours, la trêve hivernale s’applique t’elle à la violation d’un espace agricole et comment récupérer notre bien?
    Merci de votre aide, Cordialement KE

  4. Nodrac dit :

    Pour que l’état soit respecté, il doit tout faire pour créer le rapport de force et protéger les gens honnêtes qui font de leur espace personnel un endroit reconnu et inviolable.
    Les citoyens sont sensibles aux événements divers qui interviennent.
    Actuellement, les viols de résidences, même principales explosent.
    L’état a tout pouvoir.

  5. Helene dit :

    La regle des 48h n’existe pas. Verifiez.

  6. Lomer dit :

    Merci pour ce renseignement hyper utile en cas de squatt

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