Un Squatteur ? Comment le Dégager Vite Fait Bien Fait (Légalement)

Quand on est face à une situation de squat (pas de bail ni d’accord entre les occupants et le propriétaire) de votre bien immobilier, le premier réflexe est d’expulser soi-même les squatteurs.

Cela peut marcher, mais c’est souvent une grave erreur !

Nul n’est tenu de se faire justice soi-même.

Pour déloger des squatteurs il faut faire intervenir les autorités :

la police et peut être la justice au besoin mais c’est une longue procédure, et incertaine !

Alors comment agir devant ce laxisme de la justice face aux squatteurs ?

Les propriétaires doivent ils attendre la fin d’une longue procédure judiciaire avant de jouir à nouveau de leurs propriétés ?

Focus sur la fameuse règle de 48H, et la trêve hivernale derrière lesquelles s’« abritent » les squatteurs.

Afin de comprendre les moyens par lesquels d’autres propriétaires sont parvenus à déloger leurs « invités » avec succès.

Que dit la loi (de base) sur les squatteurs ?

La question est de connaitre les règles juridiques applicables pour permettre aux propriétaires de pourvoir récupérer la jouissance de leur bien immobilier, lorsque celui-ci est occupé illégalement par des squatteurs.

Squatteur: Comme le dégager
Le squat désigne l’occupation d’une habitation dans laquelle une ou plusieurs personnes se sont introduites par effraction c’est-à-dire par la force et sans le consentement du propriétaire

Ici il est question de délai légal pour justifier les actions contre les squatteurs.

Les différents cas de figure sont :

  • Si l’introduction illicite dans le domicile a eu lieu il y a moins ou plus de 48H
  • La prise en compte de la trêve hivernale qui intervient du 1er Novembre au 31 Mars
  • un squat depuis une durée indéterminée, mais vous êtes au courant du squat depuis moins de 48H

Le délai de flagrance de 48 heures

La règle est que pour pouvoir agir en l’instant T, et expulser les squatteurs, la police ou la gendarmerie doit constater un flagrant délit (article 53 du code de procédure pénale).

Autrement dit, et c’est une notion très importante, il y a flagrant délit, si les squatteurs occupent votre logement depuis moins de 48H.

Or, en présence de flagrant délit de violation de domicile, les autorités de police peuvent intervenir.

Voici les étapes à suivre pour se faire valoir de ce droit :

  1. Réunir les preuves que vous êtes le propriétaire du logement ou que vous ayez un bail ;
  2. Réunir des preuves (témoignages des voisins ou constat d’huissier) qui prouvent que les squatteurs sont là depuis moins de 48H ;
  3. Déposer plainte auprès du commissariat
  4. Ce sont les forces de l’ordre qui procède à l’expulsion

Si le délai de flagrance est dépassé

Si  les squatters sont dans votre logement depuis plus de 48 H, les choses vont un peu se corser puisque l’on n’est plus en présence de flagrant délit, donc la police ne pourra rien faire.

Juridiquement, vous devez passer par 2 étapes :

  1. Saisir le tribunal de grande instance pour mandater un huissier afin d’identifier les occupants
  2. Engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.

Cette procédure est longue et couteuse.

Certains trouvent de bons moyens pour prouver que le délai de 48h n’est pas dépassé…

La trêve hivernale : la suspension de l’expulsion

La règle en France est qu’en période d’hiver,  aucune expulsion locative ne peut avoir lieu, c’est la trêve hivernale. 

Instaurée par la loi de 1998 pour protéger les familles en difficultés financières qui ne peuvent plus payer leur loyer pendant les mois d’hiver (du 1er Novembre au 15 Mars).

La trêve hivernale a connu quelques modifications :

  • Elle a été rallongée de 15 jours depuis la loi Alur (prend fin le 31 Mars) ;
  • Elle a été rallongée, exceptionnellement jusqu’au 10 Juillet 2020 (pendant la pandémie du Covid-19)

Toutes les règles et lois tendent à protéger les fauteurs de troubles et pénalisent le propriétaire.

Des situations hallucinantes ont fait les chou gras des journaux et alimenté les polémiques, si bien que quelques amendements ont été prévus.

Et des exceptions ont été apportés pour  protéger (un peu) les droits du propriétaire.

Comment les propriétaires sont protégés du squat ?

Avec une crise du logement depuis des années, les gouvernements se sont penché plutôt dans une politique visant à pouvoir loger tout le monde, même si cela s’est fait au détriment des propriétaires qui ne peuvent percevoir l’usufruit de leurs biens qu’après de longues procédures judiciaires coûteuses.

Fort de ce constat, plusieurs reformes ont été prises pour justement « protéger » les droits du propriétaire.

La loi Bouchart

En 2015, petite révolution dans le monde du squat suite à l’affaire Maryvonne à Rennes, avec l’adoption de la loi Bouchart, qui a fait voter la loi 2015-714 du 24 juin 2015  dite loi « anti-squat » pour clarifier l’article 226-4 du Code pénal.

En effet, désormais, il n’est plus question de dire qu’au-delà de 48H après l’arrivée des squatteurs dans le logement, la police ne peut plus rien faire.

Il est désormais question de 48H après que le propriétaire ait eu connaissance du squat.

Ce qui est beaucoup plus facile à “prouver”.

Le propriétaire dispose de 48 heures pour signaler la situation et obtenir l’expulsion immédiate des squatteurs par les forces de l’ordre.

Dans ce délai imparti, le propriétaire devra donc  déposer plainte auprès de la police ou de la gendarmerie pour violation de domicile et le cas échéant apporter la preuve de cette violation (témoignages, huissier de justice,…).

L’expulsion des fauteurs de trouble peut avoir lieu dans les heures qui suivent le dépôt de plainte.

Pour aller plus loin avec Eldorado Immobilier :

Arnaques au propriétaire de location saisonniére : les 23 piéges classiques

La différence entre le squat d’un domicile et une maison vide

La loi fait une différence entre le squat d’un domicile (résidence principale ou secondaire type location courte durée) et celui d’un logement inhabité.

En effet, d’après la loi du 24 juin 2015, aucun des délais de 48H ni la trêve hivernale ne sont applicables aux squatteurs illégaux d’un domicile ayant fait preuve «de manœuvres, menaces, voies de fait» pour occuper les lieux (serrures fracturées, violence physique).

La police peut intervenir et les faire quitter les lieux, immédiatement.

Par contre ces dispositions (délai de 48 et trêve hivernale) restent applicables aux résidences vides (immeuble vacant et inoccupé)

Les squatteurs évincés de la trêve hivernale

La règle de ne plus pouvoir mettre dehors les occupants illégaux d’un logement pendant l’hiver a connu deux amendements significatifs pour le bien des propriétaires :

  • Les squatteurs ne peuvent pas en profiter : ce qui signifie que la décision de justice pour expulser les squatteurs peut avoir lieu en hiver ;
  • Si les occupants ont eu droit à un relogement répondant à leurs besoins (les locataires qui ne paient plus leurs loyers) ;
  • Si le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril (délivré par la mairie)

Conclusion

De nombreux squatters considèrent les logements locatifs vacants comme une opportunité d’obtenir au moins temporairement un logement gratuit. 

Certains squatters de biens locatifs, lorsqu’ils sont confrontés aux forces de l’ordre, peuvent même présenter des baux, des actes ou d’autres documents d’apparence valide. 

Avant de vous lancer dans des procédures juridiques nous vous conseillons de régler les problèmes à l’amiable tout en tenant compte des délais légaux, et de faire jouer le principe de 48h.

Bonus: Taxe d’habitation d’un meublé : qui doit payer, propriétaire ou locataire?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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