10 Erreurs Fatales en Location Courte Durée (la n°5 va vous ruiner…)

Gérer une location courte durée en tant que propriétaire peut être difficile.

Il y a tellement de choses à faire pour créer une location meublée de tourisme rentable qu’il est difficile de partir de zéro sans aucune expérience et/ou connaissances : c’est gérable mais difficile.

D’autant plus que la concurrence est toujours plus présente.

Il ne s’agit pas seulement d’apprendre à poser votre annonce sur quelques sites web comme Airbnb, Vrbo ou Booking, et croiser les doigts ou prier pour que les réservations arrivent toutes seules et en masse.

Il faut adopter une stratégie de marketing et de gestion professionnelle de votre exploitation en courte durée, même si vous avez un simple sudio, et ce, dès le départ car cela va vous rapporter plus de revenus et un meilleur taux d’occupation que toute autre approche intuitive.

Ces 10 erreurs souvent commises par les propriétaires de location saisonnière sont un échantillon des erreurs les plus courantes que commettent ceux qui exploitent une ou plusieurs locations courte durée, que ce soient des investissements immobiliers ou des conciergeries.

Le fait de pouvoir prendre du recul et d’observer votre gestion vis à vis de votre petite entreprise de location meublée, de faire “l’hélicoptère”, vous donnera une meilleure perspective quant aux sujets dans lesquels vous devez améliorer votre stratégie.

1. Mettre Tous Vos œufs Dans Lle Même Panier (version location saisonnière…)

10 erreurs souvent commises par VRBO
Une fausse bonne idée : être présent sur trop de sites… une autre fausse bonne idée : n’être présent que sur un seul site d’annonces !

L’une des erreurs à laquelle les propriétaires pensent en premier est de proposer son annonce sur trop de plateformes de réservation ligne.

Il existe des centaines de sites, tous les spécifiques les que les autres, comme vous pouvez le constater dans ce topo des 50 meilleurs sites où poster une annonce et dans ce récap des 12 meilleurs concurrents de Airbnb.

Pourtant, sur Eldorado Immobilier, nous pensons plutôt l’inverse.

On vous suggère de répartir le risque en étant présent sur plusieurs plateformes de réservation en ligne plutôt que de vous reposer sur une seule (au hasard sur Airbnb, quand on voit ce qui peut arriver et qui et expliqué ici : le jour où Airbnb a trahi ses propriétaires “chéris”)

Et bien sûr, en créant également un site web dédié à votre activité de loueur en meublé, pour obtenir un maximum de réservations en direct.

Et n’oubliez pas qu’il existe une multitude de sites d’annonces hyper-locaux, des gratuits (comme Le Bon Coin) et des très spécifiques (comment la location pour animaux de compagnie, je vous invite d’ailleurs à aller voir notre nouveau site Animaux Chéris).

Tous ces sites pourraient vous fournir des réservations de qualité sans les contraintes draconiennes et les commissions un peu excessives auxquelles les OTA (Online Tourism Agencies) prétendent.

2. S’appuyer uniquement sur les plateformes de réservation en ligne

À la suite de l’erreur n ° 1 des propriétaires de locations saisonnières, même si vous décidez de poster votre annonce sur plusieurs sites, votre propriété reste toujours l’une des nombreuses annonces – peut-être parmi des milliers – en concurrence pour attirer l’attention des voyageurs.

La seule façon de se démarquer de la foule est de créer un site Web et d’utiliser les réseaux sociaux pour y générer du trafic (mais le site web est vraiment la stratégie la plus efficace, à mettre en place en premier).

Cela demande du temps et de l’engagement, mais les résultats au fil du temps parleront d’eux-mêmes.

3. Ne pas être préparé aux situations d’urgence

La location courte durée est tellement belle et rentable que l’on en oublie parfois que l’on gère un bien immobilier, avec ses aléas du quotidien.

Un robinet qui goutte peut ne pas être considéré comme une urgence, mais pour un voyageur qui s’est préparé pendant des mois à des vacances tant attendues, cela peut suffire à le faire basculer du côté obscur des commentaires (vous saviez que c’était un supplice chinois autrefois le coup de la goutte ?).

Et si c’est la climatisation ou la réfrigération qui tombe en panne ou même si vous avez une panne de courant en hiver, le manque de prise en compte rapide (et de résolution du problème) peut avoir de graves répercussions sur la qualité de l’expérience voyageurs.

Il y a tellement de problèmes potentiels qui peuvent survenir pour perturber des vacances, que ne pas se préparer à toutes les éventualités est une énorme erreur.

Ce n’est pas parce que ce n’est jamais arrivé auparavant que cela ne veut pas dire que ce ne sera pas la semaine prochaine …

Ayez en place des plans de prévention des risques, des plans d’urgence pour savoir qui appeler et quand en cas de problème.

4. Ne pas être transparent sur les inconvénients du logement

Nous aimons tous penser que notre appartement est parfait et que tout le monde va l’adorer, mais prenez un moment pour réfléchir à ce à quoi vous pourriez être vous méprendre ou être un peu trop complaisant envers vous même.

C’est peut-être le bruit de la circulation ou le passage d’un train de temps en temps ; peut-être les punaises de lit… (je ne vous le souhaite vraiment pas) qui font partie intégrante de l’expérience de votre hébergement, ou les parties communes de la copropriété qui n’ont pas été rénovées depuis des années.

La tentation est grande d’ignorer ces choses qui vous semblent mineures, mais le résultat sera évident dans vos commentaires, alors autant jouer franc jeu et éviter ces commentaires désobligeants.

5. Prix trop élevé… .ou trop bas

«Mon voisin loue 2000 € par semaine et son logement est un taudis par rapport au mien».

Cela peut être le cas, mais avant de vous précipiter pour proposer un prix élevé pour votre propriété, prenez le temps d’évaluer davantage la concurrence.

Votre voisin peut accepter tous les voyageurs et obtenir facilement de l’argent de dix jeunes de 18 ans qui veulent une salle des fêtes, et qui ne se soucient pas d’être surfacturés (au vu des dégâts qu’ils laissent ensuite).

Vous, par contre, recherchez probablement des groupes plus responsables qui respecteront votre propriété.

Lors de la définition de votre tarification, examinez attentivement ce qui est annoncé sur les annonces des propriétés de votre région et évaluez de près les équipements et les caractéristiques de vos concurrents.

Par contre, ne tombez pas dans la classique «course vers le bas». Cela concerne certains prix artificiellement bas que les sites d’annonces mettent en avant.

Vous perdrez toujours cette course, car il y aura toujours une personne qui proposera une location moins chère que la vôtre (pensez à la mamie qui veut juste rencontrer un peu de monde…)

6. Lésiner sur les équipements et les fournitures courantes

La clé d’un revenu locatif élevé réside dans les clients récurrents et les commentaires 5 étoiles.

Le moyen d’atteindre les deux est d’aller au-delà de la concurrence en termes de prestations. 

Si vous fournissez le strict minimum en termes de fonctionnalités et d’équipements, vos invités seront à peine satisfaits ou se plaindront après leur départ.

Les attentes ont considérablement augmenté et ce qui était considéré comme du «luxe» il y a quelques années est maintenant considéré comme la norme.

Oui, les voyageurs veulent un approvisionnement illimité de papier hygiénique, de shampoing et de gel douche, du matériel de cuisine de bonne qualité et des divertissements au goût du jour.

Si vous ne les fournissez pas, faites au moins savoir à vos invités à quoi s’attendre afin qu’ils ne soient pas surpris que leurs attentes ne soient pas satisfaites.

Vous ne gérez pas un magasin “Tout à un euro”, mais un meublé de tourisme axée sur les clients .

Il vaut mieux être à la pointe de la technologie que dans les sous-sols des bonnes affaires.

7. Ignorer votre instinct

Parfois, une conversation avec un voyageur potentiel ne semble pas sonner très juste. 

La personne peut dire quelque chose qui vous met un peu mal à l’aise, ou elle oublie de vous parler d’un enfant ou deux dans la demande initiale de réservation, et cela revient plus tard lors d’une discussion au téléphone ou par mail.

Sans entrer dans le cas extrême de la succession de questions : “est-ce que c’est calme”, “à quel étage” et “est-ce qu’il y a un interphone”, qui fait froid dans le dos et laisse supposer de la prostitution, il y a aussi…

La question “Combien de voitures pouvons-nous stationner ?” peut être tout à fait innocente si une petite famille arrive à des moments différents et avec des véhicules séparés, mais cela pourrait également signifier qu’une petite fiesta est prévue, et ils oublient commodément de vous le mentionner.

Si vous ne vous sentez pas bien dans un échange avec un voyageur potentiel, il est toujours préférable de faire preuve de prudence et de refuser poliment la réservation.

8. Négliger de prendre une assurance

Parfois on est surpris de voir des questions sur les forums et les groupes Facebook de propriétaires se demandant s’ils ont besoin d’une assurance spécifique lorsqu’ils louent.

Oui, est la réponse sans équivoque, et il vaut mieux plus que moins !

Dites vous que le pire peut toujours arriver et sautez sur cet article sur les assurances liées à la location saisonnière.

9. Ne pas être précis dans le règlement intérieur et les CGV

Dans les jours précédant toute arrivée suite à réservation instantanée, nos clients ont signé des contrats de location et ont accepté nos conditions générales.

Peut-être que certains d’entre vous le font encore “à l’ancienne” comme nous, mais la plupart du temps, nous comptons maintenant sur les clients qui acceptent le règlement intérieur publié sur un site de réservation en ligne, que ce soit Airbnb ou un autre.

Si vous ne spécifiez pas comment vous gérez votre location dans le règlement intérieur, cela peut entraîner:

  • une surcharge en nombre de voyageurs
  • des problèmes d’annulation
  • des demandes de remboursement et de remises
  • ainsi que d’autres problèmes où les clients peuvent prétendre qu’ils ne savaient pas ce que l’on attendait d’eux.

Assurez-vous d’inclure dans votre règlement intérieur :

  • votre position sur les animaux de compagnie
  • les conditions d’accueil des invités supplémentaires
  • la façon dont vous gérez les demandes de remboursement en fonction des pannes de courant, d’internet, ou autres problèmes
  • et des conditions météorologiques
  • etc.

Si vous prenez une réservation directement, un contrat de location bien écrit est essentiel pour votre tranquillité d’esprit ainsi que votre invités.

Il détaille :

  • la période de location
  • les heures de check in / départ,
  • les limites d’occupation (nombre de personnes)
  • la politique relative aux animaux de compagnie
  • ainsi que toute autre restriction que vous placez sur une location.

Cela évite tout malentendu car vous pouvez facilement vous référer à l’accord signé en cas de litige

10. Ne pas intégrer que vous faites partie du secteur du tourisme

A partir du moment où vous acceptez de l’argent en échange d’un logement pour une location courte durée, vous faites partie du secteur du tourisme.

Cela signifie afficher un haut degré d’hospitalité à chaque étape du séjour des voyageurs.

Si vous ne voulez pas faire cela et que vous voulez toujours réussir, l’auto-gestion n’est peut-être pas faite pour vous, et la solution serait d’engager un gestionnaire immobilier (une conciergerie).

Tous les propriétaires de locations de vacances seront confrontés à une cohorte de problèmes à un moment ou à un autre et il ne faut pas trop tarder pour se lancer dans:

  • les demandes de renseignements
  • les réservations
  • et les contrat de location
  • et l’optimisation du taux d’occupation via le Yield Management

Nous commettons tous parfois des erreurs et souhaitons avoir fait les choses différemment, mais chaque étape est un point d’apprentissage qui ne fait que créer une meilleure activité à chaque fois, les erreurs sont donc quasiment toujours positives sur le long terme.



Qu’en pensez vous ?
Avez vous vu d’autres erreurs que vous ayez commises ou que d’autres propriétaires ont faites ?
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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