Location Courte Durée : Réglementation, fiscalité (guide complet à jour)

La location courte durée ou location saisonnière est une activité géniale pour un patrimoine en or, même sans être propriétaire du moindre bien immobilier.

Mais que vous soyez débutant ou expérimenté, la réglementation change et est parfois un peu complexe.

Je vous ai synthétisé tout ce que vous devez vraiment savoir.

Dites moi dans les commentaires si oui ou non j’ai répondu à vos questions ?



Qu’est-ce que la location courte durée ?

La location courte durée, ou location temporaire, est la location répétée d’un logement meublé pour une durée inférieure à 90 jours soit 3 mois, à des personnes de passage qui n’y élisent pas domicile.

L’article L.324-1 du code du tourisme réglemente la location courte durée et un décret de 2015 liste les meubles obligatoires.

Un meublé de tourisme est une location courte durée qui a été auditée par un organisme accrédité par Atout France.

C’est une option intéressante pour louer son appartement en courte durée, comme vous le verrez dans la suite de l’article.

Au quotidien, les propriétaires qui louent en courte durée s’adressent aux :

  • voyageurs d’affaires, 
  • touristes, 
  • personnes en télétravail, 
  • aux gens qui rendent visite à leur famille,
  • ou aux personnes en transition de vie (déménagement, instance de divorce, retour d’expatriation…)
 location courte durée
Le propriétaire peut aussi louer sa résidence principale pour une courte durée : Source : seloger

Résidence principale : La règle des 120 jours maximum 

Il s’agit en fait de la définition même d’une résidence principale : vous devez l’habiter au moins huit mois par an, ce qui vous reste quatre mois pour la louer (soit 120 jours).

Au niveau des déclarations à faire, La loi pour une république numérique du 7 octobre 2016 permet aux communes d’instaurer une procédure plus restrictive qu’une simple déclaration.

Il vous faut pour cela vous renseigner auprès de votre mairie, de votre EPCI de rattachement, ou de votre office de tourisme.

Certaines villes Anti-Airbnb se sont emparées de cette possibilité, à l’image de la Ville de Paris depuis le 1er octobre 2017 qui a mis en place un système de compensation qui interdit dans les faits la location courte durée, mais également de la ville de Nice qui a mis en place un système similaire. 

Ces articles sur Paris et Nice vous donneront plus d’informations si vous êtes concernés.

Résidence secondaire ou investissement locatif : aucune limite de durée

Vous n’êtes pas tenus à la règle des 120 jours, il ne s’agit pas de votre résidence principale.

Mais les procédures à respecter sont plus formalisées et un peu plus complexes.

Voici les détails :

Déclaration obligatoire en Mairie

La déclaration doit se faire en mairie (noter qu’il s’agit d’une simple déclaration et pas d’une autorisation).

Un décret du 30 avril 2017 fixe les éléments d’informations à fournir :

  • L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant
  • L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation rattachée au logement
  • Son statut (résidence principale ou non)
  • Le nombre de pièces et de lits du logement ainsi que le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme
  • Les périodes pendant lesquelles le demandeur prévoit de louer son bien

Si vous souhaitez ensuite modifier les modalités de mise en location de votre bien, vous devrez modifier la déclaration en conséquence.

Si vous avez besoin d’un contrat de location courte durée, vous êtes libre de récupérer le modèle de bail courte durée meublé que nous utilisons :

 Taxe de séjour

La plupart du temps, la mairie transmet à l’office de tourisme les déclarations obligatoires que vous avez faites, mais ce n’est pas toujours le cas.

Il faut donc vous rendre également à votre office de tourisme, pour y faire une autre déclaration obligatoire, cette fois-ci pour pouvoir vous acquitter de la taxe de séjour.

La taxe de séjour comprend une composante communale composante départementale.

Elle est due pour chaque unité passée, à raison d’une taxe de séjour par adulte qui occupe votre location courte durée.

Le montant de la taxe de séjour varie en fonction du classement du bien que vous louez.

Généralement, la situation la plus avantageuse est de faire classer votre location courte durée en meublé de tourisme une étoile.

En effet, les meublés de tourisme avec plus d’étoiles ont une taxe de séjour plus élevée, et les meublés de tourisme non classé ont une taxe de séjour qui est un pourcentage du montant de la nuitée, ce qui est très peu intéressant.

Cette astuce permettra de faire des grosses économies.

Notez que depuis 2016 et la loi pour une république numérique les plateformes de réservation versent directement la taxe de séjour à votre office de tourisme.

Hypothèse du changement d’usage

Les villes ont la possibilité de mettre en place ce que l’on appelle un changement d’usage.

Cela concerne :

  • la ville de Paris, 
  • les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, 
  • les villes (et agglomérations) de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Lyon, Reims, Tours par exemple, 
  • et les villes de plus 50 000 habitants en zone tendue.

La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013.

La plupart des villes qui ont mis en place le changement d’usage pour la location courte durée, en fait dans une optique dissuasif.

Ce changement d’usage est donc temporaire, parfois soumise à condition, comme compensation.

Hypothèse de la règle de compensation

Les villes qui mettent en place cette obligation de compensation, considèrent que si le marché immobilier est tendu, c’est à cause de la location courte durée, qui suppriment des logements à vocation de résidence principale.

Par conséquent, il vous sera demandé de mettre sur le marché un logement à vocation de résidence principale, pour “compenser” tout logement mis en location courte durée .

Vous avez 2 + 1 solutions :

  • Transformer des locaux en logements d’habitation
  • Acheter un titre de compensation à un tiers qui possède des locaux non habitables pour les transformer en logements

Bien sûr, c’est tellement coûteux que cela en est dissuasif. A Paris, comptez plus de 1 500 € par mètre carré.

Troisième solution : mettre en location courte durée un local qui a déjà un usage commercial ou un bureau. Dans ce cas, pas de compensation.

Hypothèse numéro d’enregistrement

Certains villes ont mis en place un contrôle des annonces d’appartements loués en courte durée via un numéro d’enregistrement délivré en Mairie et qui atteste de la conformité de l’annonce avec la réglementation locale.

Les plateformes de réservation en ligne refusent de publier une annonce dans les villes concernées si l’hôte ne remplis pas le numéro d’enregistrement correspondant.

Impôts et Obligations Fiscales

Qui dit revenus, dit déclaration fiscale et impôts. C’est clair, net et précis.

Notez que depuis 2016 et la loi pour une république numérique, les plateformes de réservation en ligne (Aribnb, Booking, Abritel etc) transmettent directement vos revenus à l’administration fiscale.

Des Revenus BIC avec 3 options fiscales

Les revenus, loyers, issus d’une location courte durée sont à déclarer en BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.

C’est bizarre je sais, mais c’est aussi intéressant si vous déclarez au réel.

Vous avez 3 possibilités d’abattements :

  • forfaitaire de 50% en régime BIC
  • forfaitaire de 71% si votre location courte durée est classée meublé de tourisme
  • jusqu’à 100% en déclarant au réel via les amortissements

La niche fiscale de l’amortissement

La spécificité de la location meublée (votre location courte durée est par définition une location meublée) est que vous pouvez déclarer vos revenus au réel.

Cela vous permet d’amortir le bien, les meubles, les murs.

Et aussi de déduire toutes vos charges, frais, et travaux.

Cela permet à de nombreux investisseurs de gommer complètement leurs impôts et de ne pas être imposé sur les revenus d’une location courte durée.

La niche fiscale de la résidence principale

Si vous louez votre résidence principale en location courte durée, un abattement est prévu sur lequel vous n’avez aucune imposition.

Cet abattement est défini chaque année par décret mais correspond au montant normal d’une location à l’année.

Cotisations sociales

Vous devez vous acquitter de cotisations sociales auprès du SSI ou Sécurité Sociale des Indépendants (ex RSI), lorsque vos revenu avec la location courte durée, et les locations meublées en général dépassent 23 000 € par an.

Un abattement de 60% est prévu.

Il n’est pas conseillé de passer par les plates-formes de réservation en ligne pour faire ses déclarations car elles ne communiquent pas entre elles Vous vous, sauf si vous utilisez une seule plate-forme.

Cotisation Foncière des Entreprises

Lorsque vous débutez votre activité, vous devez remplir un formulaire P0 auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez.

Cette procédure déclenche votre position au titre de la cotisation foncière des entreprises, qui est équivalent de la taxe foncière, mais pour les sociétés.

Elle varie en fonction de chaque commune.

Taxe de séjour

Comme nous vous l’avons expliqué plus haut, la taxe de séjour s’applique à chaque adulte séjournant dans votre location courte durée.

Elle représente en général un montant autour de 0,2 € par nuitée et par adulte.

le classement meublé de tourisme permet de minorer cette taxe de séjour, ou du moins de la contrôler.

Frais de comptable et CGA

Si vous adhérez un centre de gestion agréée (CGA), des frais de comptable sont déduits, à hauteur de 915€ maximum environ, directement de votre impôt sur le revenu, ce qui est particulièrement intéressant (presque incroyable en fait !).

Le coût d’une adhésion à un CGA revient entre 100 et 150 €.

Par conséquent, cela revient à dire que les frais de comptabilité sont en quelque sorte gratuit pour votre location courte durée.

Il convie toutefois de choisir un comptable spécialisé qui optimise vos déclarations.

Pour vous aider, vous pouvez compléter le formulaire ci-dessous pour qu’un des comptables que nous avons sélectionné vous rappelle:

Pour tout savoir sur la fiscalité de la location courte durée, voici le guide complet :

Sur quels sites louer en sécurité une maison ou un appartement en courte durée entre particuliers ?

Le risque zéro n’existe pas mais il y a des assurances proposées par certaines plateformes, avec Airbnb en fer de lance.

Nous avons classé les 50 meilleurs sites pour mettre votre annonce de location saisonnière et les principaux concurrents de Airbnb, voici le résultat :

location courte durée
Abritel Homeway est l’un des principaux concurrents d’Airbnb, simplement parce qu’il a une grande portée mondiale avec des millions d’annonces

Location courte durée automatisée : comment faire ?

Le principal inconvénient de la location courte durée est qu’elle peut vite être très chronophage.

Heureusement la technologie est là pour aider chaque hôte à automatiser son Airbnb.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions souvent posées sur la location courte durée

Comment louer son appartement en courte durée ?

Vous pouvez louer votre résidence principale moins de 120 jours an si vous êtes dans une ville de moins de 200 000 habitants. Sinon une compensation et un changement d’usage peuvent être exigés. Pour une résidence secondaire, il est possible de louer toute l’année.

Comment louer son appartement ponctuellement ?

Une location courte durée, ou location saisonnière permet de louer son appartement à la nuitée et jusqu’à trois mois. Le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire, les tarifs sont libres ainsi que les conditions de location qui est ici une activité civile.

Comment louer une maison pour quelques mois ?

Un contrat de location courte durée est idéal pour louer une maison pour une durée de 3 mois maximum. S’agissant d’une activité civile, les détails du bail sont libres (durée, délais de préavis, loyer).

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser dans une location saisonnière de sa résidence secondaire ?

Pour une résidence principale, le nombre de jours maximum de locations à l’année est de 120 jours. Mais pour une résidence secondaire il n’y a pas de limite, elle peut être louée en courte durée toute l’année.

Comment louer plus de 120 jours par an une résidence secondaire ?

Il n’y a pas de restriction du  nombre de jours où une résidence secondaire peut être louée en courte durée. Par contre, le propriétaire doit se conformer à la réglementation le cas échéant : changement d’usage et compensation, avec obtention d’un numéro d’enregistrement à la clef.

Pourquoi faire de la location courte durée ?

Le principal avantage de la location courte durée est de générer une rentabilité en moyenne 2 à 3 fois supérieure à celle d’une location meublée à l’année classique. Bien qu’il y ait des charges supplémentaires, elles sont largement compensées par un tarif à la nuitée jusqu’à 4 fois plus élevé.

Quels sont les avantages d’une location saisonnière ?

La location saisonnière est flexible, il n’y a pas de loyer impayé, permet de rencontrer beaucoup de monde, et de dégager un revenu confortable. L’emplacement est très important pour la rentabilité, il faut cibler des zones recherchées et touristiques.

Est-il possible de louer un appartement pour 1 mois ?

Un propriétaire peut louer en courte durée un appartement meublé. Pour un jour, une semaine, un mois et jusqu’à trois mois. Il s’agit d’une location saisonnière dans laquelle le locataire n’y élit pas sa résidence principale.

Est-il possible de faire un bail de 3 mois ?

Deux possibilités. Le bail en location meublée courte durée, pour une durée de 3 mois maximum. Ou le bail mobilité, à privilégier en cas de possible renouvellement, qui peut être porté à 10 mois maximum.

Quelle est la durée maximale d’un contrat de location saisonnière ?

90 jours, soit 3 mois. Le locataire ne doit pas en faire sa résidence principale et le séjour doit être de courte durée. C’est la loi Hoguet qui définit la location saisonnière et fixe une durée de contrat de 90 jours consécutifs maximum non renouvelables.

Qu’est-ce qu’un bail saisonnier ?

Le bail saisonnier s’adresse aux professions saisonnières comme les vendanges ou l’agriculture en général. Le bail saisonnier est établi pour un appartement meublé, et une durée de 6 mois maximum. Ceux qui louent à des saisonniers sont exonérés d’impôt sur les loyers.

Est-il possible de louer un appartement pour 6 mois ?

Le bail mobilité d’une durée de 10 mois maximum est une alternative entre la location meublée courte durée qui est limitée à 3 mois et le bail meublé classique qui a une durée de 1 an. Pour louer un appartement 6 mois, le bail mobilité est donc la solution.
 

Quel type de bail faire pour une durée de 6 mois ?

Un bail mobilité est le plus adapté et la seule option réglementaire encadrée. Il pourra être prolongé jusqu’à 10 mois, à raison d’une seule modification du bail.

Quelle est la durée d’un bail en meublé ?

En location à l’année, un bail en meublé a une durée de 1 an, reconductible. Par opposition, un bail en location vide a une durée de 3 ans par défaut.

Quelles sont les obligations des plateformes de réservation en ce qui concerne le respect des règles par les loueurs de meublés de courte durée ?

Les plateformes de réservation en  ligne comme Airbnb, Booking ou Abritel doivent s’assurer de la conformité des annonces avec la réglementation : numéro d’autorisation, durée de 120 jours par an. Par ailleurs, les revenus des hôtes sont télédéclarés aux impôts et la taxe de séjour directement versée à l’office de tourisme.

Comment louer son appartement montagne ?

Ce sont des conciergeries qui gèrent les appartements des propriétaires des stations via une centrale de réservation. 

Comment sont imposés les locations saisonnières ?

Pour une location saisonnière classique, vous serez imposé sur (8000 x 50 %) = 4000 €. Ces 4000€ seront alors réintégrés à vos revenus annuels. – pour une location saisonnière classée « meublé de tourisme », vous serez imposé sur (8000 x 29 %) = 2320 €. Ces 2320€ seront alors réintégrés à vos revenus annuels.

Quel statut pour location courte durée ?

En général, la location saisonnière relève du statut de la micro-entreprise, soumise aux règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est toutefois possible de déclarer ses revenus au réel. Les loyers ne sont pas considérés ici comme des revenus fonciers.

Quel est le meilleur statut pour louer un appartement ?

Le statut de LMNP
Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).

Comment déclarer location saisonnière résidence principale ?

La déclaration se fait sur le formulaire 2042 C PRO : Pour la location saisonnière classique : case 5ND. Pour la location saisonnière classée : case 5NG.

Quel montant imposable Airbnb ?

Si les recettes du contribuable sont inférieures à 305 euros, il ne paiera aucun impôt. Par ailleurs, les revenus tirés de la location saisonnière d’une ou plusieurs pièces d’une résidence principale sont exonérés dans la limite de 760 euros par an.

Quel statut pour faire du Airbnb ?

La plupart des particuliers déclarant leurs revenus Airbnb optent pour le micro-Bic en ouvrant un statut d’auto-entrepreneur. Ce statut est le plus simple pour un loueur immobilier non professionnel. Il permet de gérer ses affaires seul et sa trésorerie indépendamment.

Quel est le statut du LMNP ?

Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale. La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements, directement habitables par le locataire.

Quel statut pour un meuble de tourisme ?

vous avez le choix parmi 3 statuts sociaux : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant. vous avez le choix parmi 2 statuts sociaux : micro-entrepreneur ou travailleur indépendant. 1 seul statut possible, vous devez optez pour le statut de travailleur indépendant.
Et
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investissement-locatif-location-courte-saisonniere-longue-duree

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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