La location courte durée, ou location saisonnière, est une activité lucrative pour les propriétaires.

Toutefois, la réglementation change régulièrement, et il est essentiel de comprendre les implications fiscales, notamment l’abattement Airbnb.

L’abattement fiscal pour les locations Airbnb en France permet de réduire la base imposable des revenus locatifs. En 2024, la nouvelle réglementation réduit cet abattement de 71% à 30% pour les meublés non classés, impactant significativement les impôts des propriétaires. Les locations de courte durée doivent également respecter des règles strictes de déclaration et de taxe de séjour.

Qu’est-ce que la location courte durée ?

La location courte durée, ou location temporaire, consiste à louer un logement meublé pour une période inférieure à 90 jours.

Cette pratique est encadrée par l’article L.324-1 du code du tourisme

Un meublé de tourisme est une location courte durée qui a été auditée par un organisme accrédité par Atout France.

C’est une option intéressante pour louer son appartement en courte durée, comme vous le verrez dans la suite de l’article.

Au quotidien, les propriétaires qui louent en courte durée s’adressent aux :

• voyageurs d’affaires, 
• touristes, 
• personnes en télétravail, 
• aux gens qui rendent visite à leur famille,
• ou aux personnes en transition de vie (déménagement, instance de divorce, retour d’expatriation…)

À partir de 2024, l’abattement pour les meublés de tourisme non classés sera de 30%, contre 50% pour les meublés de tourisme classés situés hors des zones tendue

Résidence principale : La règle des 120 jours maximum 

Selon la réglementation en vigueur, un propriétaire peut louer sa résidence principale pour une courte durée de 120 jours maximum par an, sans changer son usage

La loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 permet aux communes d’instaurer une déclaration obligatoire en mairie pour la location courte durée. Cette déclaration inclut l’adresse du logement et son statut

Il vous faut pour cela vous renseigner auprès de votre mairie, de votre EPCI de rattachement, ou de votre office de tourisme.

Certaines villes Anti-Airbnb se sont emparées de cette possibilité, à l’image de la Ville de Paris depuis le 1er octobre 2017 qui a mis en place un système de compensation qui interdit dans les faits la location courte durée, mais également de la ville de Nice qui a mis en place un système similaire. 

Ces articles sur Paris et Nice vous donneront plus d’informations si vous êtes concernés.

Investir Sans Limites : Résidence ou Locatif ?

Vous n’êtes pas tenus à la règle des 120 jours, il ne s’agit pas de votre résidence principale.

Mais les procédures à respecter sont plus formalisées et un peu plus complexes.

Voici les détails :

Déclaration obligatoire en Mairie

La déclaration doit se faire en mairie (noter qu’il s’agit d’une simple déclaration et pas d’une autorisation).

Un décret du 30 avril 2017 fixe les éléments d’informations à fournir :

• L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déclarant
• L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation rattachée au logement
• Son statut (résidence principale ou non)
• Le nombre de pièces et de lits du logement ainsi que le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme
• Les périodes pendant lesquelles le demandeur prévoit de louer son bien

Si vous souhaitez ensuite modifier les modalités de mise en location de votre bien, vous devrez modifier la déclaration en conséquence.

Si vous avez besoin d’un contrat de location courte durée, vous êtes libre de récupérer le modèle de bail courte durée meublé que nous utilisons :

Taxe de séjour

La plupart du temps, la mairie transmet à l’office de tourisme les déclarations obligatoires que vous avez faites, mais ce n’est pas toujours le cas.

Il faut donc vous rendre également à votre office de tourisme, pour y faire une autre déclaration obligatoire, cette fois-ci pour pouvoir vous acquitter de la taxe de séjour.

La taxe de séjour comprend une composante communale composante départementale.

Elle est due pour chaque unité passée, à raison d’une taxe de séjour par adulte qui occupe votre location courte durée.

Le montant de la taxe de séjour varie en fonction du classement du bien que vous louez.

Généralement, la situation la plus avantageuse est de faire classer votre location courte durée en meublé de tourisme une étoile.

En effet, les meublés de tourisme avec plus d’étoiles ont une taxe de séjour plus élevée, et les meublés de tourisme non classé ont une taxe de séjour qui est un pourcentage du montant de la nuitée, ce qui est très peu intéressant.

Cette astuce permettra de faire des grosses économies.

Notez que depuis 2016 et la loi pour une république numérique les plateformes de réservation versent directement la taxe de séjour à votre office de tourisme.

« En tant que propriétaire à Paris, j’ai loué mon appartement sur Airbnb pendant 20 nuits à 250 € la nuitée. Avec l’abattement fiscal actuel de 71%, je payais des impôts sur seulement 1 450 €. Si l’abattement est réduit à 30%, mes revenus imposables passeraient à 3 500 €, augmentant considérablement mes impôts. Cela me pousse à reconsidérer la location longue durée. »

Explique Romain P., un propriétaire Airbnb à Paris​ .

Et voici ce que Nancy L., une propriétaire à Bordeaux pense :

« Je loue ma résidence principale à Bordeaux environ 50 nuits par an à 160 € la nuitée. Actuellement, mes revenus imposables sont de 2 320 € grâce à l’abattement de 71%. Si l’abattement est réduit à 30%, mes revenus imposables passeront à 4 000 €, augmentant mes charges fiscales de près de 760 €. Cette nouvelle loi pourrait me décourager de continuer à louer. »

Théorie sur le changement d’usage

Les villes ont la possibilité de mettre en place ce que l’on appelle un changement d’usage.

Cela concerne :

• la ville de Paris, 
• les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, 
• les villes (et agglomérations) de plus de 200 000 habitants comme Marseille, Lyon, Reims, Tours par exemple, 
• et les villes de plus 50 000 habitants en zone tendue.

La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013.

La plupart des villes qui ont mis en place le changement d’usage pour la location courte durée, en fait dans une optique dissuasif.

Le changement d’usage peut coûter jusqu’à 1 500 € par mètre carré à Paris

Ce changement d’usage est donc temporaire, parfois soumise à condition, comme compensation.

Supposition sur la règle de compensation

Les villes qui mettent en place cette obligation de compensation, considèrent que si le marché immobilier est tendu, c’est à cause de la location courte durée, qui suppriment des logements à vocation de résidence principale.

Par conséquent, il vous sera demandé de mettre sur le marché un logement à vocation de résidence principale, pour “compenser” tout logement mis en location courte durée .

Vous avez 2 + 1 solutions :

• Transformer des locaux en logements d’habitation
• Acheter un titre de compensation à un tiers qui possède des locaux non habitables pour les transformer en logements

Bien sûr, c’est tellement coûteux que cela en est dissuasif.

A Paris, comptez plus de 1 500 € par mètre carré.

Troisième solution : mettre en location courte durée un local qui a déjà un usage commercial ou un bureau. Dans ce cas, pas de compensation.

Hypothèse numéro d’enregistrement

Certains villes ont mis en place un contrôle des annonces d’appartements loués en courte durée via un numéro d’enregistrement délivré en Mairie et qui atteste de la conformité de l’annonce avec la réglementation locale.

Les plateformes de réservation en ligne refusent de publier une annonce dans les villes concernées si l’hôte ne remplis pas le numéro d’enregistrement correspondant.

Impôts et Obligations Fiscales

Qui dit revenus, dit déclaration fiscale et impôts. C’est clair, net et précis.

Notez que depuis 2016 et la loi pour une république numérique, les plateformes de réservation en ligne (Aribnb, Booking, Abritel etc) transmettent directement vos revenus à l’administration fiscale.

Interactif sur l’Abattement Airbnb

Bienvenue à notre quizz interactif sur l’abattement Airbnb ! Testez vos connaissances et découvrez comment les nouvelles réglementations peuvent impacter vos revenus locatifs.

Des Revenus BIC avec 3 options fiscales

Les revenus, loyers, issus d’une location courte durée sont à déclarer en BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.

C’est bizarre je sais, mais c’est aussi intéressant si vous déclarez au réel.

Vous avez 3 possibilités d’abattements :

• forfaitaire de 50% en régime BIC
• forfaitaire de 71% si votre location courte durée est classée meublé de tourisme
• jusqu’à 100% en déclarant au réel via les amortissements

La déduction fiscale sur l’amortissement

La spécificité de la location meublée (votre location courte durée est par définition une location meublée) est que vous pouvez déclarer vos revenus au réel.

Cela vous permet d’amortir le bien, les meubles, les murs.

Et aussi de déduire toutes vos charges, frais, et travaux.

Cela permet à de nombreux investisseurs de gommer complètement leurs impôts et de ne pas être imposé sur les revenus d’une location courte durée.

Si l’abattement fiscal est réduit de 71% à 50%, un propriétaire à Paris pourrait voir ses impôts augmenter de 474 €, un propriétaire à Bordeaux de 759 €, et un propriétaire à Nice de 1 898 €​ 

La niche fiscale de la résidence principale

Si vous louez votre résidence principale en location courte durée, un abattement est prévu sur lequel vous n’avez aucune imposition.

Cet abattement est défini chaque année par décret mais correspond au montant normal d’une location à l’année.

Contributions sociales

Vous devez vous acquitter de cotisations sociales auprès du SSI ou Sécurité Sociale des Indépendants (ex RSI), lorsque vos revenu avec la location courte durée, et les locations meublées en général dépassent 23 000 € par an.

Un abattement de 60% est prévu.

Il n’est pas conseillé de passer par les plates-formes de réservation en ligne pour faire ses déclarations car elles ne communiquent pas entre elles Vous vous, sauf si vous utilisez une seule plate-forme.

Cotisation Foncière des Entreprises

Lorsque vous débutez votre activité, vous devez remplir un formulaire P0 auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions.

Cette procédure déclenche votre position au titre de la cotisation foncière des entreprises, qui est équivalent de la taxe foncière, mais pour les sociétés.

Elle varie en fonction de chaque commune.

Taxe de séjour

Comme nous vous l’avons expliqué plus haut, la taxe de séjour s’applique à chaque adulte séjournant dans votre location courte durée.

Elle représente en général un montant autour de 0,2 € par nuitée et par adulte.

le classement meublé de tourisme permet de minorer cette taxe de séjour, ou du moins de la contrôler.

Maxime P., propriétaire à Paris nous donne son avis :

« Avec la réduction de l’abattement, mes revenus imposables passeraient à 3 500 €, ce qui augmente considérablement mes impôts. »

Frais de comptable et CGA

Si vous adhérez un centre de gestion agréée (CGA), des frais de comptable sont déduits, à hauteur de 915€ maximum environ, directement de votre impôt sur le revenu, ce qui est particulièrement intéressant (presque incroyable en fait !).

Le coût d’une adhésion à un CGA revient entre 100 et 150 €.

Par conséquent, cela revient à dire que les frais de comptabilité sont en quelque sorte gratuit pour votre location courte durée.

Il convie toutefois de choisir un comptable spécialisé qui optimise vos déclarations.

Pour vous aider, vous pouvez compléter le formulaire ci-dessous pour qu’un des comptables que nous avons sélectionné vous rappelle:

Pour tout savoir sur la fiscalité de la location courte durée, voici le guide complet :

Sites Fiables pour Louer un Logement en Courte Durée

Le risque zéro n’existe pas mais il y a des assurances proposées par certaines plateformes, avec Airbnb en fer de lance.

Location courte durée automatisée : comment faire ?

Le principal inconvénient de la location courte durée est qu’elle peut vite être très chronophage.

Heureusement la technologie est là pour aider chaque hôte à automatiser son Airbnb.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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