La Loi ALUR pour les Nuls : Eldorado ou Arnaque ?

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Êtes-vous concerné par les modifications apportées par la loi ALUR ?

Connaissez vous vraiment l’impact de cette loi sur le secteur de l’immobilier et plus particulièrement de la location meublée et de sa variante courte durée avec ma location saisonnière ?

Après déjà une longue liste interminable de mesures en faveur des locataires, l’avènement de la loi ALUR a introduit encore mesures réglementaires en ce sens, ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés.

Ainsi, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR, réforme en profondeur le droit du logement français et cherche à encadrer, par la même occasion, l’activité de louer en courte durée.

Que dit la loi ALUR ? En quoi consistent ces changements vous impactent ?

Dites moi “oui” dans les commentaires ci-dessous si vous pensez maîtriser tous les impacts de la loi ALUR, et dites “non” dans le cas contraire.
Si je vous demande de le faire maintenant, c’est pour que vous pussiez comparer après la lecture de l’article, et que je puisse répondre à vos questions.

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C’est ce que nous allons voir dans cet article sur Eldorado Immobilier.

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Qu’est-ce que la loi ALUR a modifié dans l’immobilier locatif ?

Nous allons dans un premier temps :

• voir les modifications apportées par la loi ALUR dans leur globalité avec les relations que vous pouvez avoir avec vos locataires dans le cadre d’un investissement locatif,
• puis nous verrons les 6 points spécifiques à la location meublée.

D’abord, quelle date la loi ALUR ? Quelle année cette loi ALUR déjà ? 😉

la loi ALUR date du 24 mars 2014, vous pouvez en trouver le texte complet sur légifrance, ici.

Le temps passe, n’es-ce pas ? !

Mais bon, nous vous livrons le résumé sur un plateau…

Qui a fait la loi ALUR ?

Nous étions sous le règne de François Hollande, et de Cécile Duflot, deux grands défenseurs de ceux qui veulent devenir riches…

A qui bénéficie la loi ALUR ?

La réponse découle de la question précédente… la loi ALUR bénéficie aux locataires, même si l’habillage essaie de montrer les intérêts pour le propriétaire bailleur.
Un exemple ?

Si vous pensez faire du ceinture et bretelles en prenant une assurance GLI, garantie de loyers impayés, ET une caution, vous pouvez être surpris.
En effet la loi ALUR change la caution solidaire et la rend caduque si le propriétaire bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés…

Vous me direz, comment le locataire peut il le savoir? certes…

La loi ALUR permet l’encadrement des loyers en zone tendue (possibilité de…) ?

Des observatoires locaux des loyers ont été mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.

Le loyer médian de référence (prix au mètre carré) déterminé à partir de ces observatoires sera fixé tous les ans par décret par les préfets.

Lors de la 1ere mise en location, les bailleurs pourront fixer librement le montant du loyer qui devra néanmoins être inférieur au loyer médian majoré de 20 %.

De plus, un loyer plancher égal au loyer médian minoré de 30 % a été instauré : les bailleurs dont le logement est actuellement loué en dessous de ce loyer plancher ont le droit de demander une hausse du loyer lors du renouvellement du bail.

Vous voulez améliorer vos connaissances de la réglementation de la location meublée courte durée ? Ces articles vont énormément vous aider :

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Les différents textes réglementaires qui s’appliquent à la location meublée

Qui paie les frais d’agence avec la loi ALUR ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, c’est très clairement explicité, hormis les frais liés à :

• la rédaction du bail,
• l’état des lieux,
• la visite du logement
• la constitution du dossier du locataire.

Ces derniers frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire et régulés en fonction du nombre de mètres carrés habitables.

A noter également, qu’en cas de désaccord sur l’état des lieux, le recours à un huissier est également réalisé à coûts répartis entre le locataire et le propriétaire.

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La loi ALUR a t elle modifié les délais de préavis ?

Rappelons qu’avant l’application de la loi ALUR le locataire qui souhaitait bénéficier du délai de préavis réduit devait justifier d’avoir droit à ce préavis réduit.

Les conditions étaient limitatives.

Désormais, dans les zones tendues et pour les locations nues, le délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois, et ce, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.

En dehors des zones tendues, le délai de préavis reste fixé à 3 mois, mais les cas ouvrant droit au préavis réduit à 1 mois sont élargis.

Notez toutefois que cela ne change pas grand chose pour les propriétaires de location meublée, étant donné que le préavis de départ du locataire était déjà porté à 1 mois seulement.

Il s’agit en fait ici, dans les faits, d’un changement réglementaire en faveur de la location meublée, la durée du préavis étant une différence majeure avec la location nue.

Dépôt de garantie : montant et délais de restitution

Avant la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés n’était pas plafonné, car la loi de 89 ne concernait que les locations à nue

Nous parlons ici de la loi du 6 juillet 1989 visant à réguler les relations entre propriétaires et locataires, que vous trouverez ici : il s’agit d’une des lois majeures de l’immobilier locatif.

Depuis la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés est désormais limité à 2 mois de loyer hors charges (c’était déjà la pratique normale, mais il y avait des abus)

Pas de changement pour les logements à nue : le montant du dépôt de garantie reste plafonné à 1 mois de loyer hors charges (c’est la pratique normale, mais il y a toujours des abus ;))

Quant au délai de restitution du dépôt de garantie, il passe de 2 mois à 1 mois lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie, avec pénalité de retard de 10 % du dépôt par mois de retard.

Par conséquent, le propriétaire a toujours intérêt à signalé au moins un micro détail sur l’état des lieux de sortie pour éviter de se mettre la pression tout seul sur la durée au bout de laquelle il doit restituer le dépôt de garantie.

Modèle type de bail loi ALUR

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, un modèle type de bail a été défini par décret, dans le but de simplifier les démarches, mais aussi de réduire les frais pour les locataires.

Le bail doit notamment mentionner :

• Le loyer médian de référence appliqué si le logement se trouve en zone tendue
• Le loyer du précédent locataire
• L’éventuel renoncement du bailleur à la GUL (Garantie Universelle des Loyers)
• La surface du logement, avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants dans l’hypothèse où la différence entre la surface réelle et celle inscrite sur le bail serait supérieure à 5 %.

Pour aller plus loin sur ce bail locatif type loi ALUR, cet article vous intéressera au plus haut point.

Nous vous mettons également à disposition un modèle gratuit de contrat meublé :

 

Modèle type d’état de lieux issu de la loi ALUR

Un modèle type d’état des lieux a, lui aussi, été défini par décret d’application résultant de la promulgation de la loi ALUR.

Il comporte une grille de vétusté qui permet de limiter les conflits entre les locataires et les propriétaires en fin de bail lors de la restitution du dépôt de garantie.

La grille en question permet notamment de distinguer la part de vétusté à charge du locataire et celle à charge du bailleur si des travaux de remise en état du logement sont nécessaires.

Comme pour le bail type, le but est de simplifier les démarches et de réduire les frais pour les locataires.

Les meublés intégrés dans le domaine d’application de la loi de 89

Avant la loi ALUR, la loi de 89 régissait les rapports locatifs concernant la location à nue. Nous en avons parlé plus haut.

Quelques-unes de ses dispositions seulement s’appliquent aux locations meublées.

Désormais, les logements loués meublés, lorsqu’ils constituent la résidence principale de locataire, rentrent intégralement dans le domaine d’application de la loi 89.

C’est un changement d’envergure, car la location meublée n’était jusqu’à présent que peu réglementée.

La loi ALUR définit également, légalement et de façon plus stricte le logement meublé :

« C’est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »

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Assurance habitation: Obligations du locataire meublé

Avant la loi ALUR, seuls les locataires d’une location à nue étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation, et ce, bien que les propriétaires bailleurs de biens meublés demandaient également une attestation d’assurance à leur locataire (faut pas exagérer quand même).

Avec la loi ALUR, l’assurance habitation devient obligatoire pour tous les locataires.

Quant à ceux ne respectant pas cette obligation et après mise en demeure, ne sont pas en mesure de fournir d’attestation d’assurance au bailleur qui en fait la demande, ce dernier sera en droit de souscrire une assurance à leur place, pour leur compte donc et à leurs frais.

Info Bonus : Pour récupérer ses fonds, le bailleur pourra répercuter le montant de la prime sur le montant du loyer, pendant un an.

 

Colocation et loi ALUR

La colocation est définie comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Chaque bail devra respecter le contrat type défini par décret issu de la loi ALUR.

Et le total des quotes-parts du loyer de chacun des colocataires ne pourra pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu’il serait demandé à un locataire unique, dans le respect du dispositif d’encadrement des loyers.

De plus, après son départ un colocataire reste désormais solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois (un an précédemment).

La gestion du départ des locataires faisait bien souvent l’objet de clauses spécifiques, ce qui est désormais clarifié par la loi ALUR qui permet un avenant au bail de colocation très clair sur ce point.

Autre innovation due à la loi ALUR : dans le cas d’une colocation à nue ou meublée, le bailleur peut choisir entre des charges réelles ou des charges forfaitaires, alors que cela n’était précédemment possible que dans le cadre d’une (co)location meublée.

La loi ALUR et copropriété : un fonds travaux

La loi ALUR vise à lutter contre les copropriétés dégradées. Pour cela, un fonds travaux est obligatoirement abondé par les copropriétaires pour pouvoir réaliser de gros travaux lorsque cela est nécessaire.

En effet, les réfections de façades et autres isolations de bâtiments sont souvent bloqués faute d’accord dans les assemblées générales.

Désormais les syndics de copropriété ont à leur disposition un fonds dans lequel ils peuvent puiser pour ces travaux.

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La loi ALUR a t elle simplifié le droit de l’immobilier ?

Aucunement, elle l’a complexifié et a alourdi les lourdeurs administratives existantes.

Le plus frappant à cet égard est la liste des documents à fournir pour une vente suite à la loi ALUR. Les pièces à annexer au compromis de vente ont gonfle avec cette loi de 2014.
Il faut désormais notamment des antériorités de PV d’AG de copropriété souvent longs, et onéreux à obtenir.
La liste complète est disponible sur ce site de notaires.

En moyenne les délais de vente ont été rallongés de 20% suite à la mise en oeuvre de la loi ALUR.

Par contre, la loi ALUR a supprimé le COS et les surfaces minimales pour rendre un terrain constructible, ce qui a simplifié les règles d’urbanisme des PLU.

Pour aller plus loin, comparez les différents régimes possibles :

• loi alur et loi Macron
• loi alur et bail commercial

Loi ALUR: 6 points clés pour la location courte

Si le Parlement a adopté la loi ALUR,  c’est principalement dans le but d’encadrer davantage la location meublée en courte durée.

Comprendre la loi ALUR pour les locations résidentielles

La loi ALUR précise davantage le cadre réglementaire de la location meublée en courte durée.

L’esprit de la loi vise à proposer à chaque commune des outils lui permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières.

La loi ALUR, quelle définition de la location meublée ?

La location de meublés touristiques est désormais définie comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle passagère qui n’y élit pas domicile »

Impact de la loi ALUR sur la location meublée

Conformément à la loi ALUR, ce type de location constitue désormais un «changement d’usage» de l’habitation

En vertu de ce changement d’usage, le propriétaire qui souhaite louer son bien doit obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) l’une des trois autorisations suivantes :

• Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation
• Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité
• Une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile.
  Dans ce dernier cas, la « destination » du logement ne sera pas modifiée : il n’y aura donc pas de changement d’usage et pas d’achat de commercialité.

Le Conseil Municipal fixe les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage ou temporaires, après avis, pour Paris, Lyon et Marseille, des maires d’arrondissements.

Une déclaration préalable en mairie n’est pas obligatoire pour la location d’une résidence principale : elle l’est pour toutes les autres (par contre le plafonnement de la durée de location à 120 jours s’applique juste pour les résidences principales)

Où s’applique la loi ALUR? Vérifiez si vous êtes concerné

Sont concernés essentiellement les propriétaires ayant un ou plusieurs biens à Paris et dans les villes de plus de 200.000 habitants, auxquelles s’ajoutent les communes de la petite couronne d’Ile de France.

A préciser qu’il s’agit des zones où les villes et agglomérations font des choix. Ce n’est pas automatique.

Propriétaire d’une résidence secondaire: Suis-je concerné

Toutes les résidences secondaires des communes concernées seront concernées par le règlement municipal.

Concernant les résidences secondaires à Paris, le conseil municipal aura la possibilité de choisir le régime qu’il lui convient :

• changement d’usage,
• nouveau régime de l’autorisation temporaire
• ou autre dispositif…

Les changements dus à la loi ALUR

Toute personne qui prête son concours contre rémunération à la mise en location d’un logement est obligée d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues.

Elle doit également obtenir de lui, préalablement à la mise en location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

Plus d’information sur les plateforme de locations en parcourant les articles ci-dessous:

Actualités location courte durée, investissement locatif et tourisme

Comparaison des commissions pratiquées par Airbnb, Booking et Abritel

Pouvoir de l’Assemblée générale des copropriétaires

L’Assemblée générale des copropriétaires n’exerce aucun pouvoir, ni de décision ni de consultation sur le sujet de la location meublée.

Le Conseil Constitutionnel a en effet abrogé la mesure de la loi ALUR sur ce sujet, adoptant la même position que le SPLM avait fait valoir pendant tous les débats parlementaires.

Seul le règlement de copropriété peut se prononcer sur le sujet de la location meublée.

Propriétaires de biens immobiliers et loueurs en meublé touristique, vous êtes désormais au courant des changements opérés par la loi ALUR.

Je vous conseille cependant de rester connectés, car nous ne sommes jamais à l’abri de nouvelles mises à jour.

Que pensez-vous de ces évolutions apportées par la loi ALUR ?

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Impôt location meublée : comment le réduire ?

• Vous avez le choix entre :
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• – le meublé de tourisme (abattement de 71%)
• – le régime réel simplifié (potentiellement pas d’impôt)
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Quelle différence entre LMNP et LMP ?

• Les deux statuts liés à la location meublé ont leurs avantages et inconvénients.
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Quelles sont les changements liés à la loi Alur ?

La loi Alur a mis en place un modèle de contrat de location pour les locations nues dont le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014.

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi Alur concerne toute les parties prenantes comme les propriétaires , copropriétes , les locataires et aussi les bailleurs et les agences de locations.

Comment contourner la loi Alur ?

Il existe quelques moyen de contourner cet loi :

• Louer votre logement en tant que résidence secondaire
• Appliquer un complément de loyer.