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La location meublée en indivision est une solution souvent choisie par les propriétaires de biens immobiliers souhaitant partager les risques et les bénéfices.
En 2023, 15% des biens immobiliers en France étaient détenus en indivision, principalement à la suite de successions.
Cependant, ce régime juridique présente des défis particuliers en matière de gestion et de fiscalité.
Découvrez comment maximiser vos avantages tout en évitant les pièges courants de l’indivision.
La location meublée en indivision est un régime où plusieurs co-propriétaires louent ensemble un bien meublé. Chaque indivisaire partage droits et responsabilités, y compris les décisions sur la gestion du bien et la répartition des revenus locatifs.
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En complément pour vous aider à choisir le bon statut pour votre location meublée, voici un tableau de synthèse sur le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en meublé non professionnel)
| LMP | LMNP | |
| Conditions | Les revenus de la location meublée doivent être :supérieurs à 23.000 € TTC par an + >à vos autres revenus | Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire |
| Catégorie d’imposition IR | BIC | BIC |
| Frais adhésion CGA | Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) | Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) |
| IFI | Exonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € | Exonération si conditions réunies : recettes > 23.000 € |
Qu’est-ce que l’indivision en location meublée ?
| Avantages de l’indivision en LMNP | Inconvénients de l’indivision en LMNP |
| Mutualisation des coûts et des risques | Risque de conflits |
| Partage des frais d’entretien, des charges locatives et | Les décisions unanimes peuvent entraîner des tensions |
| des coûts de travaux, utile pour les gros investissements. | entre copropriétaires. |
| Diversification du patrimoine | Complexité administrative |
| Permet d’acquérir des biens immobiliers sans immobiliser | La gestion du bien en indivision nécessite plus de démarches |
| tout son capital, favorisant une stratégie de | administratives et une bonne connaissance des procédures. |
| diversification patrimoniale. | |
| Avantages fiscaux du LMNP | Difficultés de sortie |
| Possibilité de défiscalisation des revenus locatifs, | Vendre sa part peut être compliqué si un copropriétaire |
| avec une bonne gestion fiscale de l’indivision. | désire se retirer de l’indivision. |
L’indivision est un cadre juridique où plusieurs individus possèdent conjointement des parts dans un ou plusieurs biens, étant ainsi co-propriétaires selon leur apport financier, qu’il soit égal ou non.
Lorsqu’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) est en indivision, il est la propriété commune de plusieurs personnes.
Chaque co-propriétaire, ou indivisaire, détient des droits sur le bien et est responsable de sa gestion collective, dans le respect de la législation applicable.
Néanmoins, les décisions majeures doivent être prises de manière unanime.
L’indivision peut résulter d’un choix délibéré, par exemple lorsque plusieurs individus décident d’acquérir ensemble un bien, ou bien survenir suite à un événement juridique tel qu’une succession ou une séparation.
Lorsque deux personnes mariées ou pacsées acquièrent un bien immobilier neuf sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) et qu’elles déclarent leurs revenus ensemble, il est possible d’établir l’activité en nom propre au nom de l’un des membres du couple fiscal.
Daniel P., âgé de 55 ans, partage son expérience de la gestion d’une propriété en location meublée en indivision, une décision initialement teintée d’hésitation mais qui s’est révélée être fructueuse
– Daniel P., 55 ans
- « Au début, j’hésitais à me lancer dans la location meublée en indivision avec mes cousins. Mais après avoir pris conseil auprès d’un expert, nous avons sauté le pas et nous ne regrettons rien ! C’est une source de revenus confortable et une manière de valoriser notre patrimoine familial. »
Indivision meublée = Frais comptables survitaminés
Dans le cas d’une indivision, le bien immobilier que vous louez est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle de chacun des indivisaires.
Une location meublée en copropriété bénéficie ainsi d’un numéro SIRET obligatoire et distinct de celui de vos autres investissements locatifs en locations meublées, que vous pourriez posséder en nom propre ou via une société foncière.
Concrètement, dans le cas de la location meublée, il vous faudra ouvrir un dossier spécifique chez votre expert comptable préféré… avec les frais qui vont avec.
En plus, les coûts liés à l’expert comptable pour une copropriété en lmp ou lmnp ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt, comme pour un appartement meublé que vous posséderiez en direct.
Et oui, une indivision est une personne morale et seules les personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Quand on vous disait que l’indivision, c’est pas terrible ;=D
Pour aller plus loin :
Comment gérer un bien en indivision ? Il est possible de ne rien faire et l’administration fiscale désigne aléatoirement un interlocuteur parmi les indivis. Les indivis peuvent également désignent un gérant et une convention d’indivision. Ou encore sortir de l’indivision par le rachat des parts entre indivis.
L’Administration Fiscale et l’Indivision Meublée: Un Jeu de Chance?
La fiscalité de la location meublée en indivision a ses particularités…
Étape par Étape : Déclarer une Location Meublée en Indivision
Pour commencer, la déclaration de votre activité meublée indivise doit se faire via un formulaire de déclaration spécifique, le Fcmb.
Ce formulaires est à enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions et est intitulé « déclaration d’exploitation en commun » et porte aussi le code cerfa n°11924-01 .
Dans l’en tête du cerfa, il faut ajouter « indivision » à la main pour que le greffe identifie bien qu’il s’agit d’une location meublée et pas d’une activité commerciale classique.
En effet, pour rappel les loyers issus de votre location meublé est à déclarer aux impôts dans les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, exactement comme pour une activité commerciale classique.
Il est également conseillé d’associer un POi par indivisaire (le POi est le formulaire de déclaration classique pour une location meublée, vous pouvez le télécharger en 1 clic ici).
Cela permettra d’identifier précisément les différents indivisaires en donnant les coordonnées de chacun.
Si vous déménagez, il faudra remplir un formulaire P2 Cmb qui déclare la modification d’une entreprise.
Tout cela est également une loterie car seul un des indivis sera reconnu par l’administration fiscale.
Il est choisi on ne sait trop comment, probablement un peu au hasard, ou alors celui dont le nom apparaît le premier sur le formulaire Fcmb ?
Dans tous les cas, l’heureux élu sera le référent de l’administration fiscale et recevra tous les avis d’imposition (Taxe foncière, CFE, etc…), ainsi que les redressements si il y a lieu…
Comment gérer un bien meublé en indivision ?
Les personnes détenant des parts du bien meublé sont appelées indivis.
Elles sont tenues de gérer ensemble le bien, selon les règles légales de l’indivision (voir tableau ci-dessous).
« Gérer une indivision peut sembler compliqué, mais avec un bon accord entre les copropriétaires, cela devient beaucoup plus simple. Nous avons établi une convention d’indivision claire dès le départ, ce qui a évité de nombreux problèmes. » – Claire B., 37 ans.
| Actes conservatoires | Actes d’administration | Actes de disposition | |
| QUOI | Actes permettant de conserver le bien Ex : travaux | Actes de gestion courante Ex : conclure un bail | Actes les plus importants Ex : vente du bien |
| QUI | Tous les indivisaires sont autorisés à passer ces actes | Tous les indivisaires doivent être informés. L’accord de 2/3 des parts est nécessaire afin de passer ces actes | L’unanimité est nécessaire. Dans certains cas, le juge peut autoriser la vente si au moins 2/3 des parts sont d’accord |
Résumé des démarches pour déclarer un meublé en indivision
Les démarches de déclaration d’une une location meublée en indivision sont :
- formulaire Fcmb
- SIRET obligatoire
- formulaire P0i
- déclaration en mairie si meublé de tourisme
- formulaire P2cmb en cas de déménagement
Formulaire FCMB : Comment bien le compléter en indivision
- Identifiez la raison de votre déclaration : Si vous créez, modifiez ou cessez l’activité de location en indivision, vous devrez le renseigner au formulaire.
- Renseignez les caractéristiques de votre bien : en particulier l’adresse du bien
- Identifiez-vous : Sur un seul et même formulaire, il vous faut renseigner les informations de chaque membre de l’indivision (nom, prénom, adresse), s’ils deviennent co-exploitants du bien (nouveau) ou s’ils en partent (partant).
- Choisir le régime fiscal de l’activité: Les revenus locatifs en indivision ne pourront pas être soumis au régime du micro-BIC ou à la déclaration au réel.
Entre indivis meublé : pas d’imposition sur les plus values
Il faut bien qu’il y ait au moins un avantage à être en indivision !
Si l’un des indivisaires rachète la part d’un autre indivisaire, il n’y a pas de taxation sur la plus value.
Et comme la taxation en immobilier est soumis à la limite du confiscatoire, cela peut faire une différence énorme.
Seuls les frais de partage de 2.5% sont dus.
Par contre, le recours à un notaire de bout en bout de la procédure de vente est conseillée. Les actes sous seing privé sont à éviter car potentiellement trop fragiles juridiquement.
L’indivision est une solution pour les couples en union libre
Posséder un bien en indivision permet de donner un contour juridique à un bien acquis par deux personnes dont l’union n’a pas été formalisée.
Par contre, le risque en cas de séparation, est que l’un des deux indivis s’occupe intégralement de louer le bien et de le gérer au quotidien, quand l’autre ne fais qu’encaisser 50% des loyers (qui lui sont dus)…
Comment acheter ou investir simplement en union libre ou entre concubins? L’indivision est le statut juridique par défaut et la solution la plus simple car elle ne nécessite aucun formalisme pour l’achat d’un bien immobilier entre deux personnes.
Location meublée en indivision et PACS, comment ça marche ?
Que vous soyez pacsés ou mariés, votre situation est la même, vous pouvez exploiter votre location meublée en commun sans avoir à recourir à l’indivision.
Vous pouvez acheter en nom propre, au nom de votre couple pacsé. A vous ensuite de définir si vous achetez et louez à 50-50 (classique), ou pas.
Quel statut a une indivision en cas de PACS ? L’achat d’un bien en copropriété entre deux personnes pacsées revient juridiquement au régime marital classique de la communauté réduite aux acquets.
Indivision en location meublée et micro BIC : est-ce possible ?
Avec une location meublée en indivision, le régime micro BIC n’est pas accessible. C’est le régime réel qui doit être retenu (réel ou réel simplifié).
Ceci dit, ce n’est pas un réel problème, dans le sens où le choix du micro BIC n’est quasiment jamais la meilleur option fiscale à retenir.
En fonction de votre situation, faites plutôt vos calculs :
- au réel, en prenant en compte les amortissements (c’est magique)
- ou en bénéficiant de l’abattement de 71% après avoir fait classé votre bien immobilier en meublé de tourisme
Pour aller plus loin : le régime micro BIC (a t il un quelconque intérêt ?), le classement en meublé de tourisme (opportunités fiscales à saisir !)
Location meublé de tourisme et indivision : quelles spécificités ?
Une location saisonnière type Airbnb, et même une colocation, ce ne sont que des sous catégories de la location meublée.
Par conséquent, pour déclarer une location meublée de tourisme en indivision, il faut remplir le formulaire Fcmb, puis le POi de début d’activité.
Il faudra en outre s’acquitter de la taxe de séjour.
LMNP en indivision, spécial?
Que vous soyez LMPN, loueur en meublé non professionnel, ou LMP, loueur en meublé professionnel, tout est exactement pareil pour vos démarches en indivision et tout est pareil par rapport à une exploitation en nom propre de votre investissement locatif.
Par contre les deux statuts sont fiscalement différents, vous pouvez les comparer ici.
Quelle fiscalité pour la location meublée en indivision ?
Pour le LMNP, le déficit ne peut être pris en compte que pour les autres biens loués en meublé, et non pas pour le revenu global du propriétaire.
Les déficits sont reportables pendant, sauf si vous faites en sorte que ce soient les amortissements qui engendrent le déficit (conseillé).
Par contre, créer un déficit fiscal est une opportunité dans le cas du recours au LMP, ou statut de loueur en meublé professionnel.
Dans ce cas, les déficits créés par l’exploitation de votre investissement locatif meublé, et donc en BIC, peuvent être imputés sur vos revenus globaux et donc venir les déduire, et par la même réduire votre impôt sur le revenu ou votre IFI impôt sur la fortune immobilière.
Pour aller plus loin sur ces sujets techniques mais très utiles : réduire votre IFI grâce à la location meublée et les avantages du statut LMP.
| LMNP | LMP | |
| Conditions | Pas de seuil minimum | Revenus annuels > 23 000 € / an |
| Récupération de TVA | Possible | Possible |
| Fiscalité | BIC | BIC + imposition sur les bénefices |
| Abattement forfaitaire | 50% | 50 % + 17 500€ pour les logements neufs |
| CFE | Non | Oui, en tant que professionnel |
| Cotisation sociales | Non | Oui, en tant que professionnel |
| Comptabilités | simplifiée | Double entrée obligatoire + Bilan a |
L’impôt d’une location meublée en indivision est similaire à la location meublée en nom propre, mais avec des contraintes et un avantage :
- pas possible à une déclaration en micro BIC,
- frais d’expert comptable et de contre de gestion agréé CGA non déductibles de l’impôt sur le revenu,
- un seul des indivis est interlocuteur de l’administration fiscale
- mais pas d’impôt en indivision meublée sur la plus value pour une vente entre indivis
Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…
Quelle alternative à l’indivision pour louer en meublé ?
Si vous êtes dans une situation où l’indivision pour votre location meublée semble incontournable, pensez à créer une société pour gérer votre investissement locatif.
Un large choix de sociétés est possible, et ne pensez pas en priorité à la SCI (Société Civile Immobilière), qui est rarement le meilleur choix associée à une location meublée :
- Si vous investissez ou héritez en famille, pensez à la SARL de famille.
- Si vous investissez entre amis, avec un achat en indivision puis une mise en location, pensez à la SAS de location meublée ou à la SARL.
Vous trouverez toutes les réponses à vos questions pour gérer vos locations via une société avec cet article de référence sur Eldorado Immobilier.
Quels sont les risques éventuels de l’indivision ?
Dans le cadre d’une indivision, les indivisaires sont considérés comme solidaires face aux éventuelles dettes qui pourraient apparaître, à proportion de leur quote-part.
De plus, une bonne partie des décisions relatives au bien devront être prises à la majorité des indivisaires, voire à l’unanimité pour les plus importantes.
Cette situation peut s’avérer complexe à gérer en cas de désaccord important entre les indivisaires, ce qui peut être plus probable dans le cas d’une indivision réunissant de nombreux indivisaires.
D’autant que, dans le cas du décès de l’un d’entre eux, les parts reviennent aux héritiers de l’indivisaire, ce qui contribue à augmenter le nombre de co-indivisaires.
Conseils pratiques pour trouver des partenaires d’indivision
Pour se lancer dans la location meublée en indivision, il est important de trouver des partenaires d’indivision et de savoir gérer efficacement la location.
Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à trouver des partenaires d’indivision et à gérer efficacement votre location :
- Recherchez des partenaires d’indivision dans votre entourage ou dans des groupes d’investisseurs immobiliers.
- Déterminez les rôles de chacun au sein de l’indivision (gestionnaire, financier, etc.) pour éviter les malentendus.
- Rédigez un contrat d’indivision pour formaliser les règles de gestion de la location.
- Faites appel à des professionnels pour vous aider à gérer la location (agence immobilière, comptable, avocat).
- Mettez en place des processus efficaces pour la gestion des réservations, des entrées et des sorties des locataires, ainsi que pour la maintenance et l’entretien du bien.
En suivant ces conseils pratiques, vous pourrez vous lancer dans la location meublée en indivision en toute sérénité.
« Investir en indivision a été une manière efficace de diversifier notre portefeuille immobilier tout en partageant les risques. Cependant, il est essentiel de bien s’entendre avec les autres copropriétaires pour éviter des tensions inutiles. » – Julien R., 50 ans.
LMNP et LMP : Clés Fiscales pour la Location Meublée en Indivision
Dans le cadre de la location meublée en indivision, il est important de comprendre les différentes options fiscales disponibles pour optimiser votre investissement.
Dans 60% des cas, les indivisions résultent d’une succession, et 40% des indivisions sont gérées sans convention d’indivision, ce qui augmente les risques de litiges.
L’une de ces options est le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et de récupérer la TVA sur le bien immobilier acquis.
Il existe également le statut LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, qui offre des avantages fiscaux encore plus importants, mais qui nécessite de remplir certaines conditions, telles qu’un montant minimum de revenus générés par la location meublée.
Il est donc essentiel de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option fiscale pour choisir celle qui convient le mieux à votre situation et maximiser votre rentabilité.
Systèmes efficaces pour gérer une LMNP en indivision
En droit, on identifie trois niveaux d’actions juridiques pour la gestion d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) en copropriété :
- Actes de conservation : Ces actions incluent les travaux nécessaires au maintien du bien en bon état. Chaque copropriétaire peut réaliser ces actes sans nécessiter l’accord des autres.
- Actes d’administration : Ces actes englobent la gestion quotidienne, tels que la signature de contrats de location et les travaux d’entretien. Ils exigent d’informer tous les copropriétaires et d’obtenir l’approbation des deux tiers des parts, une proportion pouvant être possédée par un seul copropriétaire.
- Actes de disposition : Ces actions, comme la vente du bien, ont un impact significatif sur celui-ci et requièrent l’accord de tous les copropriétaires. Cependant, un juge peut approuver la vente avec le consentement des deux tiers des parts dans certaines situations.
Bien que cette forme juridique puisse engendrer des instabilités, elle n’est généralement pas favorisée par les juristes.
Pour une gestion optimisée, il est conseillé de formaliser une convention d’indivision, permettant à un copropriétaire désigné de gérer la copropriété avec des prérogatives claires.
Cette convention peut aussi définir le devenir des parts en cas de décès d’un copropriétaire. Il est important de souligner que la rédaction de cette convention doit impérativement être faite par un notaire.
Les conflits entre indivisaires surviennent dans 25% des indivisions, généralement à cause d’une mauvaise gestion ou d’une absence de convention d’indivision.
Comment revendre des parts d’indivision en LMNP ?
Stratégies pour se désengager d’un bien meublé en indivision
Pour résoudre une situation d’indivision, les co-propriétaires disposent de plusieurs options :
Premièrement, ils peuvent procéder à la vente du bien meublé et répartir les recettes selon leur quote-part respective.
Deuxièmement, si l’indivision inclut plusieurs biens meublés, il est possible de les distribuer entre les co-propriétaires.
Par ailleurs, un co-propriétaire désirant sortir de l’indivision de manière individuelle a la faculté de céder sa quote-part à un autre co-propriétaire ou à une tierce partie.
En cas de conflit insoluble sur cette cession, l’affaire peut être portée devant les tribunaux.
Lors de la vente de parts à une personne extérieure à l’indivision, le co-propriétaire vendeur doit informer les autres membres de son intention de vendre, en précisant le prix, les termes de la vente, et l’identité de l’acheteur potentiel.
Il est important de noter que les autres co-propriétaires ont la priorité pour acquérir cette part, disposant d’un délai d’un mois après la notification pour proposer de racheter la part aux conditions initialement offertes.
Plus-Value et LMNP Partagés : Évitez les Pièges Fiscaux
Dans un contexte de LMNP partagé, le traitement fiscal de la plus-value est identique à celui d’une entreprise individuelle, suivant ainsi les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers.
Lors de la cession d’un bien détenu en commun, chaque co-propriétaire doit payer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondant à sa quote-part de la plus-value réalisée.
Il est important de souligner que les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement progressif pour les particuliers, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Comment sortir de l’indivision ?
L‘article 815 du code civil stipule que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».
Pour sortir d’une indivision, il est possible de :
- négocier à l’amiable une vente du bien immobilier entre indivis ou avec un extérieur
- recourir à un juge du tribunal de grande instance en l’absence d’accord…
Mais c’est long et difficile si pas d’accord amiable… 🙂
C’est pour cela aussi que ce régime est considéré comme à éviter.
Conclusion
Si possible évitez d’entrer dans le régime juridique de l’indivision.
Mieux vaut prévenir que guérir.
L’indivision entraîne des frais comptables que l’on pourrait éviter et des tracasseries à n’en plus finir en cas de sortie de différent entre propriétaires indivis.
Sinon, deux solutions sont possibles.
Vous pouvez établir une convention d’indivision afin de bien clarifier les droits et devoirs de chacun.
Vous pouvez également racheter ou vendre une part pour qu’il n’y ait plus qu’un propriétaire !
Car même si la loi prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », dans la pratique une action en justice peut prendre des années…
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Questions :
Comment fonctionne l’indivision en location meublée ?
L’indivision en location meublée implique que plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble un bien meublé. Chaque indivisaire a des droits proportionnels à sa part dans l’indivision, et les décisions concernant la gestion du bien doivent être prises collectivement.
Quels sont les avantages fiscaux d'une location meublée en indivision ?
L’indivision en location meublée permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les revenus locatifs peuvent être imposés sous le régime réel, permettant la déduction des charges liées à la gestion du bien.
Comment déclarer une location meublée en indivision ?
Pour déclarer une location meublée en indivision, il faut enregistrer l’activité via le formulaire FCMB (cerfa n°11924-01) au greffe du Tribunal de Commerce ou de l’INPI, selon la région. Un numéro SIRET spécifique à l’indivision est ensuite attribué.
Qui est responsable des décisions de gestion dans une indivision ?
Dans une indivision, toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité par les indivisaires. Cependant, il est possible de désigner un gérant parmi eux pour faciliter la gestion courante du bien.
Quels sont les inconvénients de l’indivision en location meublée ?
L’indivision peut entraîner des complications, notamment des conflits entre indivisaires, une gestion administrative complexe, et des difficultés pour sortir de l’indivision si un des indivisaires souhaite vendre sa part.
Comment se répartissent les revenus locatifs dans une indivision ?
Les revenus locatifs sont répartis entre les indivisaires au prorata de leur part dans l’indivision. Par exemple, si un indivisaire détient 60 % du bien, il percevra 60 % des revenus locatifs.
Puis-je vendre ma part d’un bien en indivision ?
Oui, un indivisaire peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à une tierce partie. Cependant, les autres indivisaires ont un droit de préemption et peuvent acheter la part avant qu’elle ne soit vendue à un tiers.
Comment sortir d'une indivision en location meublée ?
Pour sortir d’une indivision, les indivisaires peuvent vendre le bien et se partager les fonds, vendre leurs parts respectives, ou procéder à un partage des biens entre eux.
Quelle est la fiscalité applicable à une indivision en location meublée ?
Les revenus locatifs d’une indivision en location meublée sont imposés au titre des BIC. Les indivisaires doivent également déclarer leur part des revenus dans leur déclaration de revenus personnels.
Quelles sont les charges déductibles en indivision ?
Les charges déductibles comprennent les frais d’entretien, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les impôts locaux. Ces charges sont réparties entre les indivisaires en fonction de leur part dans l’indivision.
Et vous avez vous un bien immobilier en indivision ?
Vous avez des questions complémentaires ?
Vous êtes libre de participer et partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous
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Bonjour et merci pour cet article très clair !
Ma soeur et moi avons acheté un appartement à la montagne que nous souhaitons mettre en location saisonnière et nous voulons le déclarer en meublé de tourisme. J’ai deux questions :
– y a t-il un intéret à ce que nous nous mettions en indivision ?
– lorsque nous sommes en indivison pouvons-nous bénéficier de l’abatemment de 71% pour les meublés en tourisme ?
merci d’avance !
Bonjour Justine
merci pour votre message et pour votre intérêt
généralement l’indivision n’est jamais la meilleure solution 😉
mais en tous cas vous pouvez tout de même bénéficer de l’abattement
a très vite
Bonjour,
En indivision si choisir le régime micro-BIC n’est pas possible, cela signifie qu’il est impossible de bénéficier de l’abattement de 71% pour un meublé classé puisque c’est un cas particulier du micro-BIC ?
Cordialement
Bonjour mon mari et moi sommes mariés sous le regime de la separation de biens . Nous sommes proprietaires a 50/50 de notre residence principale achetee en nom propre . Nous avons 2 enfants de 19 et 16 ans .
Nous nous appretons a acheter un appartement pour le louer en lmnp. Nous aimerions dans le meme temps constituer un patrimoine pour kos enfants . Devons nous acheter en sci ? Si oui pouvons nous quand meme beneficier du statut de lmnp et de ses avantages fiscaux Ou faut il choisir un autre montage ? Merci
Connaissez vous un expert comptable specialisé lmnp sur marseille ? Merci
Bonjour,
Merci pour votre excellent article.
Je me permets de vous solliciter pour un projet d’achat immobilier et location meublée que je souhaite monter avec mon compagnon. Nous sommes en union libre.
Nous avions retenu a priori un achat en indivision. Mais à la lecture de votre article, je vois que c’est rarement une solution choisie. Que me conseillez-vous? Je suis de formation comptable et financière et dans mon jeune temps j’ai tenu des comptas de SARL donc l’aspect comptable ne m’effraie pas.
Bien à vous
Bonjour Virginie
Pouruqoi pas une SCI dans ce cas ?
A très vite
Bonjour
Merci pour votre article
A ce jour je suis propriétaire d’une résidence secondaire avec mon frère dont nous avons récupéré la propriété au décès de nos parents, nous sommes donc en indivison 50/50 pour de la location meublée non professionnelle ce qui nous impose de déclarer au réel simplifié. La maison est louée ponctuellement à l’année sur des courtes durées (via booking par exemple° puis mon frère et moi en jouissons également. J’ai bien compris que les charges peuvent être déduites des loyers perçus, cependant proportionnellement à la durée d’occupation par des locataires sur l’année comptable (au prorata), jusque là tout va bien. Par contre je bloque intellectuellement sur la dotation d’amortissement à pouvoir déduire par rapport à la valeur du bien. Cela serait dommage de ne pas l’impacter pour gommer l’imposition
Quid de la base d’amortissement, valeur lors de la succession dans acte notarial ou estimation à ce jour ? Doit on éclater la valeur du terrain de la valeur du batiment pour l’amortissement (si oui sur quelle base de répartition ???)
et pour finir ma plus grosse difficulté, pour bénéficier de l’amortissement je dois inscrire le bien à l’actif, cependant le % d’occupation des locataires variant d’une année à l’autre (15% / 20% / 30%…), au terme du plan d’amortissement le bien ne sera pas totalement amorti ?????????
J’ai essayé de consulter les impôts mais bien entendu, sont doués pour collecter l’impôt mais pour répondre à une question « simple », on vous dit que ce n’est pas de leur ressort…
Pouvez vous m’éclairer dans mon cas si j’ai bien droit à déduire une dotation aux amortissements dans mon cas , si oui sur quelle base et comment la calculer au regard du % d’occupation des locataires
Bonjour vous amortissez le bien indépendamment de la durée de location
A très vite
Bonjour
Merci pour votre réponse
Je peux donc amortir à 100% le bien sur 25 ans même si j’ai un usage privé du bien à presque 80% chaque année (occupation privée + vacante), la partie location représentant environ 20% par an
Je vais être en déficit chaque année
les locations annuelles s’élèvent entre 5 et 10k€ par an
rien que l’amortissement va couvrir à lui même les recettes
Bonjour si vous utilisez réellement le bien et ne le mettez jamais a la location c’est différent.
Vous devez passer par un prorata
Bonjour,
Nous souhaitons accueillir des étudiants en locations meublées chez ma mère. Nous nous demandons quel formulaire de création de Siret compléter :
Lors du décès de mon père, une succession a eu lieu. Enfants(3), nous avons certaines parts en nue propriété, et notre mère a 100% usufruit de la maison. Elle a un mandat tacite pour exercer l’activité de location. (En détails : notre mère a 5/8eme en pleine propriété et 3/8eme en usufruit, donc 100% l’usufruit si je ne me trompe pas.)
Savez-vous si elle doit créer un numéro de SIRET en son propre nom (formulaire P0i) ou si nous devons plutôt créer ce numéro SIRET en tant qu’indivision (formulaire FCMB).
Je vous remercie sincèrement pour votre aide précieuse.
Cordialement,
Nicolas
Bonjour, et un grand bravo pour ce site riche en informations!
Je suis en indivision avec ma soeur (50/50) sur un bien que nous louons en LNMP. Les declaration P0i et FCMB sont faites (nous avons SIREN) le , mais je me pose une question au sujet de la declaration fiscale.
Suffit-il de reporter 50% du resultat net dans nos declarations d’impots respectives? Fautil il utiliser la section » RÉPARTITION DES BÉNÉFICES ET DES DÉFICITS DES SOCIÉTÉS » de la 2031? afin de faire le lien entre les deux indivisaires et la personne morale qu’est l’indivision?
Merci
Stephane
Bonjour pour un seul appartement 50% ce sera très bien 😉
Cordialement
Vous ne pouvez bénéficier du régime micro BIC (50% du chiffre d’affaire) en indivision et êtes obligé d’être au régime réel.
Et c’est tant mieux car le micro BIC c’est généralement le pire des choix…
Bonsoir,
Je vous remercie pour votre article qui est très intéressant et complet, c’est une vraie mine d’informations !
mais une interrogation reste encore:
Je viens d’acheter un appartement pour faire de la location meublée non professionnelle. Cet achat s’est fait à 50/50 avec mon mari et nous sommes mariés sous le régime de la séparation de bien tout en ayant une déclaration de revenus commune (donc un seul foyer fiscal).
Nous devons faire notre déclaration d’ici 15 jours au tribunal de commerce afin de déduire les frais de notaire et les travaux que l’on va effectuer.
Avant de lire votre article, je pensais que nous devions faire cette déclaration en indivision en remplissant le FCMB (pour avoir un Numéro SIRET pour l’indivision) et 2 P0i : un pour moi, un pour mon mari.
Mais en le lisant et en lisant les questions posées qui suivent votre article, et surtout les réponses que vous données, je ne sais plus…
Donc ma question est la suivante : dans notre cas (acquisition à 50/50 et mariés en séparation de biens avec un seul foyer fiscal), devons-nous déclarer notre LMNP en indivision pour bénéficier de 100% des avantages fiscaux du régime LMNP ?
ou une déclaration simple P01 suffit ? Ne risque-t-on pas alors de n’avoir que 50% des avantages fiscaux?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour merci pour votre message et pour votre intérêt !
Vous êtes mariés donc le régime normal s’applique pas de soucis
A très vite
Bonjour,
Pouvons-nous bénéficier du remboursement 2/3 des frais de comptable grâce au CGA lorsque nous sommes au régime réel en indivision et pacser ?
merci 🙂
Bonjour, je suis pacsé avec mon conjoint, nous sommes dans le régime de la séparation de biens. Mon conjoint a inscrit sont activité de LMNP en micro et veut maintenant passer en réel doit-on corriger et faire une indivision ? si oui Comment ?
Une fois qu’il y’a radiation et puis création d’une indivision entre personnes physiques doit on corriger des amortissements antérieurs ?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour Amina, l’indivision n’est jamais vraiment la meilleure solution 🙂
Pourquoi ne pas prendre le LMNP ?
A très vite
Pierre
Merci pour votre réponse, et pour les amortissements antérieurs lié à l’activité de mon conjoint si jamais on décide de prendre l’indivision, doit-on les corriger ?
En effet, ce sera deux activités séparées
je suis en indivision avec mes frères et soeurs sur une LMNP depuis plusieurs années. L’indivision a un SIRET et les résultats sont déclarés en BIC réel (cerfa 2031…)
un de mes frères vient de décéder, que convient il de faire ?
faut il « clore » le siret actuel car de 5 indivisaires nous passons à 4 et en demander un autre pour les 4 indivisaires restants ? ou alors conserver le siret actuel et, pour les déclarations de résultats futures, chaque indivisaire déclarera 25% du résultat au lieu de 20%
merci
Bonjour
merci pour votre message et pour votre intérêt
J’ai bien peur que cela soit un peu plus compliqué.
Votre frère va être remplacé car ses héritiers au sein de l’indivision.
Ce qui va fractionner encore un peu plus la propriété…
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour ces articles très complets et instructifs !
J’ai lu en détails les commentaires ci-dessous et votre article, mais je me permets quand même de vous poser deux questions.
Je fais référence aux messages d’Alexandre et Camille ci-dessous, ma situation étant un mélange de deux citées.
Je suis propriétaire avec ma soeur en Indivision (50/50) d’une maison de famille héritée de nos parents décédés que nous louons en LMNP quelques semaines l’été pour amortir les charges de maison.
Nous avons déclaré les revenus 2020 en micro-bic (n’étant pas au courant de l’exception de l’indivision), notre SIE nous demande maintenant de corriger et de passer au réel en remplissant les liasses 2031 et 2033-*-SD (notre siren est déjà créé).
Sans parler de la complexité des tableaux à remplir pour les non-initiés à la comptabilité et des frais d’expertise comptable et d’adhésion à un CGA, le réel ne nous apporterait aucun avantage car nous étions dans le cadre d’une succession (donc rien à amortir).
Dans notre cas, le principe évoqué par Alexandre, à savoir une certaine souplesse en distinguant la propriété de l’exploitation, serait-il possible en fournissant un POi correctif ne déclarant que l’un des deux et par conséquent de rester en micro bic ?
Si ce n’est pas possible, notre seule solution de replis resterait-elle de classer notre location en « meublé de tourisme » afin d’obtenir un abattement de 71% dans le régime réel ?
Avec mes remerciements,
Cordialement,
Guillaume
Bonjour Guillaume
Merci pour votre message et votre intérêt !
A priori je vous conseille de passer par votre expert comptable ou d’en prendre un
il fera les calculs pour vous
mais les 71% peuvent parfois être intéressants aussi
A très vite
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre retour rapide.
J’aurais une dernière question si vous le permettez : je ne trouve pas d’information qui restreindrait l’amortissement du bien immobilier à partir de sa valeur actuelle dans le cadre de la succession. Pour résumer, il n’est pas obligatoire qu’il s’agisse d’un investissement par un achat classique ? On peut aussi amortir un bien issu d’un héritage direct en indivision ?
Bonne journée.
Bonjour oui complètement
Aucun souci
À très vite
Bonjour Pierre,
merci pour tous les excellents conseils qui sont accessibles librement sur le site.
Nous avons avec mon épouse crée une activité LMNP au réel il y a 3 ans. A l’époque notre comptable nous a déclaré en indivision sans nous expliquer les conséquences (pas de déduction fiscale de leur propres frais). Aujourd’hui la situation se complexifie car le comptable nous explique que nous devons nous inscrire au régime général de la Sécurité sociale ce qui va générer des gros prélèvements, surtout à partir de la 2ème année. J’avais pourtant compris que nous pouvions nous inscrire au régime SSI qui semble bien plus favorable puisque se calculant sur l’assiette des revenus et non du Chiffre d’affaires. Notre activité étant déficitaire, pouvez-nous dire pourquoi il ne serait pas possible de le faire ? et nous indiquer la démarche à suivre éventuellement. Merci mille fois par avance. Olivier.
Bonjour Olivier,
Merci pour votre message.
Au vu de ce que vous me dites, commencez par changer de comptable !
vous pouvez changer de régime fiscal, et bien sur vous n’avez pas de cotisations si vous êtes déficitaire
A très vite
Bonjour, merci pour tous ces articles c’est une vraie mine d’informations.
Mon compagnon a son LMNP en nom propre (1 appart) et j’ai également un LMNP en nom propre (3 apparts).
Nous avons acheté cette année une maison dont l’étage sera notre RP et le RDC un appart en location meublée. Suivant cet achat, nous nous sommes pacsés en séparation de biens.
Pour l’appart du RDC en location, j’ai déjà envoyé le formulaire FCMB pour créer l’indivision.
Au travers des différents commentaires je comprends:
1/ Qu’il aurait été possible de ne pas créer l’indivision et de simplement rattacher ce nouveau bien à un de nos LMNP existants ?
2/ Qu’il est toujours possible d’envoyer le POi en mentionnant un seul exploitant afin de ne pas avoir le régime fiscal imposé (réel/BIC) et de pouvoir bénéficier de la réduction des frais d’expert comptable sur nos revenus salariés en adhérant à un CGA ?
(je n’ai pour l’instant pas fait l’adhésion au CGA car je ne voyais pas l’intérêt en indivision)
Merci pour vos lumières 🙂
Bonjour merci pour votre message et pour votre intérêt !
En effet vous avez eu de bonnes infos vous pouvez revenir encore en arrière et ce sera beaucoup plus rentable pour vous.
À très vite
Bjr merci pour votre retour. J’ai eu entre temps qqun de mon cabinet d’expert comptable JD2M qui m’a indiqué qu’étant donné que nous sommes en séparation de biens c’est bien l’indivision qui s’applique mais que je pouvais néanmoins demander l’accord à mon SIE pour déclarer en nom propre. Pensez-vous qu’il me faut demander cet accord ?
Quand vous dites « revenir » en arrière il s’agit bien de cesser le LMNP en indivision en revoyant le FCMB et en indiquant la même date de création pour la suppression ?
Bonjour Magalie,
L’indivision est toujours une mauvaise solution 😉
Par contre, en nom propre comment faites vous avez votre conjoint pour avoir des parts chacun ?
A très vite
bonsoir,
J ai vraiment besoin de vos conseils
J ai acheté un appartement avec ma compagne (50/50), nous sommes pacses et nous avons une seule déclaration fiscal pour le foyer
J ai déclaré ce bien en nom propre avec le formulaire POi en juillet
Suis je dans la l’égalité ?
Puis je avoir des problèmes avec les impôts ?
Accepterons ils que j amortisse intégralité du bien et non pas la moitié ?
Je vous remercie infiniment
Bonjour Jérome, tout va bien vous êtes assimilé à un couple marié 🙂
A très vite
Ce n’est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un bien qu’elles sont tenues de l’exploiter en indivision ce qui est peu judicieux car il interdit d’opter pour le régime micro.
Bonjour
je vous confirme que c’est bien le cas
comment faire autrement sinon ?
Cdt
Bonjour Pierre,
Votre article (qui est bien détaillé) adopte une position très ferme sur les obligations liées l’indivision d’une LMNP (déclaration et régime fiscal).
Pourtant, il me semble qu’il existe une certaine souplesse lorsqu’on distingue 2 choses:
* propriété
* exploitation
Et je me retrouve dans l’exemple suivant:
Un bien dont la propriété est en indivision (50/50 pour un couple pacsé communauté de biens) mais l’exploitation (et déclaration P0i) entièrement effectuée par l’un des deux.
Dans ce contexte, (d’après plusieurs sources), le régime fiscal n’est pas imposé et les avantages liés aux CGA sont possibles.
Partagez-vous cet avis ?
Bonjour oui en effet c’est un bon montage
Cordialement
Bonjour Pierre,
Merci pour toutes les informations!
J’ai une petite question, nous avons acheté un appartement en concubinage (donc, en indivision) et il faut maintenant qu’on enregistre notre activité avec la greffe tribunal. Depuis l’achat (mais après la mise en location de l’appartement) on s’est pacsé. Est ce que on doit remplir le formulaire p01 ou FCMB? (On veut éviter d’avoir un statut d’indivision si possible!)
Bonne journée,
Cordialement,
Aleeza
Bonjour Aleeza
Merci pour votre message !
Passez directement au POi ce sera effectivement mieux pour vous
À très vite
Bonjour,
Nous avons acheté avec ma compagne un Bien LMNP en 2017 soumis a censi bouvard avec bail commercial. (en individion)
Aujourd’hui nous sommes en instance de séparation… Et allons donc logiquement revendre.
Pouvez vous me dire ce que cela implique au niveau de la TVA que nous avions récupéré ainsi que pour la réduction fiscale perçu ces dernières année?
Un grand merci pour votre réponse
Bonjour Romain,
Le meilleur conseil que je puisse vous donner je pense est d’étudier la possibilité de continuer à exploiter le bien en indivision.
Les conséquences fiscales risquent d’être lourdes sinon…
Bien à vous
Bonjour,
Un grand merci pour cette mine d’informations !
Je me permets de vous faire part de mes interrogations ; suite à une donation-partage, mon conjoint et moi sommes propriétaires en indivision avec mes parents d’une maison ; pour être tout à fait exacte, nous avons racheté la moitié de la maison à mon oncle et mes parents sont toujours usufruitiers de la moitié de la maison qui appartenait à mon père).
Nous avons aménagé une partie pour de la location courte durée. Je comprends donc que nous n’avons qu’une option fiscale en indivision, celle du régime réel. Régime qui prévoit de pouvoir déduire toutes les charges du montant des revenus avant imposition. Quid des charges et amortissements dans notre cas ? charges,crédit, travaux, etc… devons nous les comptabiliser au prorata de la surface qui sera louée en meublé ? sachant que fiscalement la maison est identifiée dans sa globalité, incluant la partie que nous souhaitons louer.
Pourriez-vous m’éclairer sur ce point ? merci !
Bonjour Charlotte,
Vous n’êtes pas exactement dans une indivision au sens classique mais dans une situation de démembrement.
Vous avez la nue propriété et donc être propriétaires du bien, vous pouvez l’exploiter seuls
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci beaucoup pour votre retour ! cette réponse va simplifier grandement nos projets ;
Bien cordialement
parfait !
A très vite
Bonjour Pierre,
Moi et ma compagne on a acheté il y déjà plusieurs année notre residence principale en indivision 50/50. Après qu’on s’est marié (en separation de bien) et qu’on est passé toutefois en declaration commune, on a démenagé et décidé de commencer une location meublée. J’ai donc rempli, en suivant vos conseils (si je les ai bien compris), un formulaire P0i (je me suis mis comme seul exploitant et je n’ai pas renseignée ma femme en co-exploitant dans la section 9 « DECLARATION RELATIVE A L’EXPLOITATION EN COMMUN » du P0i.
Déjà prémiere question: est-ce que ceci etait la bonne demarche ?
Deuxieme question: lorsque on déclare les revenus, il y a bien deux colonnes pour moi et ma femme pour les revenus non meublées. Dois je le diviser 50/50 pour moi et elle ou bien, le mettre toutes sous mon nom, vu que l’exploitant du P0i c’est moi ?
Merci par avance de votre aide et pour votre article très utile
Bonjour !
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Concernant l’indivision c’est le formulaire Fcbm qu’il vous faut remplir.
toutefois, il vous sera très utile de faire évoluer votre statut car concrètement vous n’êtes plus en indivision.
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Merci pour votre article et votre travail.
Je me permets de vous solliciter concernant l’indivision et ma situation.
Avec ma compagne nous avons acheté un bien à 50/50 et nous nous sommes Pacsé quelques mois après. Aujourd’hui nous voudrions monter un statut de LMNP en le rattachant à l’un de nous deux, en nom propre. Cependant le comptable avec lequel nous échangeons actuellement ne veut pas valider notre dossier si nous ne sommes pas en indivision, sans apporter clairement de raison à cela.
Pensez-vous que nous devrions suivre ses conseils, ou plutôt partir en nom propre, si le fait de s’être pacsé après l’achat ne rend pas cela impossible.
Je vous remercie,
Allan
Bonjour Allan,
Et si vous changiez de comptable 🙂
Vous avez un formulaire ici qui vous dirigera vers le plus adapté :
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée (et courte durée)
A très vite
Bonsoir
Merci beaucoup pour cet article.
Je souhaiterai vous poser une question svp nous avons acheté en indivision avec mon mari trois appartements que nous avons transformé en meublés de tourisme et ce dernier en a acheté un quatrième en son nom propre. Le poi est à son nom. L’exploitation a été gérée par tous les deux pendant des années avec déclaration des revenus moitié moitié déclarant 1 et 2 sur le même foyer fiscal. Nous sommes en instance de divorce et il a fermé le sien du jour au lendemain me privant d’une partie des revenus. Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Puis je prétendre à un dédommagement pendant le temps de la procédure pour privation de revenus ou non puisque je n’apparais nulle part ? mon avocat pour l’instant est dans le doute. À vous lire … merci infiniment
Bonsoir Sophie (Ophélie ?)
Je serai plutot dans la même optique que votre avocat sur le principe, mais cela va être complexe et c’est le juge qui décidera.
ce que je peux vous conseiller c’est de tracer avec des courriers les manques vous avez afin de pouvoir le produire comme preuve, de harcèlement par exemple
Bone courage
Bonjour,
Je suis en indivision sur un appartement de deux pièces avec mes parents suite au décès de mon frère en 09/2019. 1/4 ma mère, 1/4 mon père et 1/2 moi ce dernier a été évalué à 147.500€. J’ai des frais de succession de 24000€ est-ce que ces derniers sont à prendre en compte dans la base amortissable en LMNP. D’autre part mon père vient de décédé en février j’ai reçu sa part en héritage et ma mère ma fait donation de sa part cet appartement j’en suis pleinement propriétaire maintenant. Je ne sais plus comment faire à présent sous quel statut déclarer ce bien fiscalement en 2020 et les années qui suivent. Ce bien est loué en meublé depuis 04/2020.
Si vous pouvez me conseiller ce serait bien aimable de votre part.
Merci pour votre passion que vous partagez avec vos lecteurs.
Balicot.
Bonjour
Merci pour votre messages
À priori en meuble en indivision ce qui est une situation à part de votre situation personnelle
À très vite
Bonjour,
Je viens de lire votre article très intérressant. Je suis mariée sous régime séparation des biens.
Nous avons acheté à 50/50 un appartement à destination LMNP (avec bailleur tourisme)
Le cabinet d’expertise comptable nous a déclaré en indivision. Le notaire nous a jamais parlé des différentes possibilités.
Je me pose la question à savoir si nous avons été bien conseillé par l’un ou l’autre. (aucun souvernir de discussion sur les différentes possibilités)
Qu’en pensez-vous?
Bonjour
Clairement vous pouvez changer d’expert comptable
Cordialement
Bonjour,
Le mariage en séparation de biens est la plupart du temps prévue pour protéger les biens de chacun.
C’est pour cette raison que l’indivision est prévue par le législateur pour les régimes en séparation de biens dans le cas du LMNP.
Il existe bien une tolérance fiscale pour que le LMNP soit déclaré par un seul avec POi et non le CMB.
On voit bien la limite de cette tolérance lors de divorce ou de mésentente dans le couple par la suite.
Voilà pourquoi les experts-comptables ne s’aventurent pas à proposer cette tolérance fiscale.
Dans mon cas, je propose les 2 possibilités après avoir écrit à mes clients (couple marié en séparation de biens) qu’il existe un risque si future mésentente.
Le conseil exige de mettre à plat toutes les possibilités avant de choisir l’indivision ou non.
Bonjour Emmanuelle
Merci pour votre message.
En cas de divorce, je ne vois pas trop en quoi l’indivision pourrait être une option intéressante par rapport au LMNP classique ?
Du coup, comme l’indivision est moins intéressante fiscalement, c’est le POi classique qui l’emporre
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Très intéressant…
Si je peux me permettre : je ne suis pas complètement d’accord sur le fait que ce n’est pas grave si le microbic n’est pas possible en indivision. Certes le réel est plus intéressant fiscalement… mais provisoirement. En effet au bout de X années quand il y a moins (voire plus du tout) d’amortissements… il vaut mieux passer en micro. Du coup à mon sens c’est un vrai problème que ça ne soit pas possible.
C’est précisément pour cette raison qu’avec mon conjoint nous allons rattacher nos 3 logements meublés à mon SIREN existant (j’exploite déjà mes 2 logements achetés seule), plutôt que créer un autre SIREN d’indivision.
Voilà, c’était juste pour donner mon point de vue avec une vision à long terme…
mais bon il est vrai que d’ici là les règles du jeu auront sans doute changé 🙂
Bonjour vous avez raison de vous poser des questions !
En effet il y a des arbitrages à faire au bout de quelques années
À très vite
Bonjour Pierre,
Voici ma question : Un conjoint officiellement séparé et non encore divorcé, faisant sa déclaration de revenu seul et ayant la jouissance d’un bien commun, peut-il amortir seul dans son BIC en LMNP l’intégralité du bien indivis ?
Cordialement,
Dominique
Bonjour Dominique,
J’ai bien peur que non 😉
Bon courage !
Bonjour,
merci pour cette article très intéressant qui répond à beaucoup de questions !
Malgré tout, j’ai un doute qui subsiste dans le cadre d’un couple pacsé, qui possède à part égale un bien immobilier, géré par un seul exploitant.
Est-ce que cet exploitant amortit la totalité de la valeur de bien, ou bien 50% ? Autrement dit, peux-t-il amortir une part qui ne lui appartient pas ?
Merci par avance pour cet éclaircissement
Bonjour
Merci pour votre message !
Un couple pacse est considéré comme un seul et unique foyer fiscal donc pas de soucis
À très vite
Bonjour Pierre
Merci pour toutes les informations dans votre site du web. C’était déjà très valable pour moi de découvrir la complexité des taxes françaises.
Ma copine et moi (nous ne sommes pas mariés ou pacsés) avons signé nous deux un compromis de vente pour un appartement neuf et nous voulons obtenir le statut LMNP et récupérer la TVA. Est-ce que c’est mieux de marier avant l’acte notarié et remplir un seul formulaire P0i? Ou ça n’importe pas? Aussi, est-ce qu’il y a une différence pour les étrangers? Nous sommes belges et non-résidents en France.
Merci bien de votre retour !
Bonjour Pierre,
Merci pour ces articles très complets !
Je me permets de vous poser une question à laquelle je ne trouve pas réponse….(j’ai interrogé les impôts qui me renvoient vers un lien qui ne m’aide pas vraiment…).
Je suis propriétaire avec ma soeur en Indivision d’une maison que nous souhaitons louer en location saisonnière.
Pouvons-nous bénéficier du régime micro-bic forfaitaire et classer notre location en « meublé de tourisme » afin d’obtenir un abattement de 71% ?
Si c’est le cas alors c’est une bonne nouvelle, et si non, pensez-vous qu’il soit dès lors utile de faire classer notre bien ?
Avec mes remerciements,
Bien à vous,
Camille
Bonjour,
J’ai lu les commentaires mais j’ai tout de même une question. Je suis actuellement en indivision avec un ami. Nous avons acheté un bien il y a un an avec pas mal de travaux. nous pensions être sous le régime LMNP (selon l’estimation que nous avions fait des loyers potentiels au début du projet) mais nous allons peut être passer sous le statut LMP… Après travaux nous nous apercevons que sur un année complète nous allons percevoir plus 23000 euros de recettes (loyers et charges…). L’autre condition pour passer sous le régime LMP est que les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal… Ma question est sur quel montant devons nous nous baser:
soit la somme de nos 2 revenus fiscal de référence
soit la moyenne de nos 2 revenus fiscales de références
soit le revenu fiscale de chacun
Merci d’avance pour votre éclaircissement.
Bien à vous
Bonjour Merci pour votre message intéressant.
S’agissant d’une indivision, il s’agit d’une entité juridique à part entière.
Du coup le passage au statut LMP est un flou juridique à ma connaissance.
Soit votre service des impôts considère que l’indivision est une entité moral en tant que tel et donc avec son imposition propre, soit il considère que cela relève de chacun de vous et ce sont vos revenus individuels qui comptent.
Mais dans ce cas, le seul est à 46 000 €, soit 23 000 € chacun
Bien à vous
Bonjour,
Je suis en train d’acheter un appartement pour faire de la location meublée non professionnelle. Cet achat se fait à 50/50 avec ma compagne et nous sommes pacsés. Faut il remplir un POi ou FCMB ?
Aussi, l’appartement sera probablement libre pendant 3 mois chaque année. Comment faire pour avoir une activité Airbnb en plus ?
D’avance merci pour réponses
Cordialement,
Bonjour Kevin,
dans ce cas vous n’êtes pas en indivision, donc Poi 🙂
Formulaire P0i : Comment le Remplir ? (début d’activité + vidéo)
A très vite
Bonjour
Non la déclaration au réel n est Pas top car on a fait beaucoup de travaux mais c était il y a deux ans déjà
Et donc à part les intérêts d emprunt a déduire …
On est sur la côte le rendement locatif est bon
Cordialement
Bonjour
Et avez vous pensé aux amortissements ? 🙂
Bonjour
Est ce que mon ami le père de mes enfants peut me donner l exploitation du bien a titre gratuite pour que je le déclare seule à recevoir les revenus pour déclarer en micro foncière
Merci
Cordialement
Bonjour
Vous devez regarder précisément votre situation avec un expert comptable, pour ne pas tomber dans l’abus de bien social !
Vous me tenez au courant ?
A très vite
Bonjour
Nous avons une maison en indivision et ne sommes pas mariés mais tout va bien
Couple avec enfants depuis plus de 20 ans
Nous avons commencé la location meublée abnb et en direct Depuis juillet 2020
Et nous sommes classés tourisme
J avais l intention de déclarer en micro bic pour bénéficier de 71% d exonération
Et divisé en deux les revenus locatifs
Et je viens de lire dans vos articles que ce n etait Pas possible Le régime bic
Quelle est la meilleure solution ?
Merci
Bonjour dans ce cas regardez la déclaration au réel, qui sera probablement le meilleur choix
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Vous ne faites pas d études plus poussés Par vidéo ou sur rendez vous pour donner vos conseils ?
Bonjour
Si je suis à votre disposition
Dites moi en plus sur vos attentes, ce sera avec plaisir
A très vite
Sinon connaissez vous un bon expert comptable ou conseiller en patrimoine fiscalité sur la cote d opale
Mercî
Cordialement
Bonjour
oui, je vous envoie cela
A très vite
Bonjour Pierre, tout d’abord merci beaucoup pour vos articles et vidéos! Nous avons acheté un appartement que nous avons mis en location meublé. Nous sommes mariés sous le régime de participation aux acquets (contrat de mariage). Compte tenu du régime j’ai cru lire que nous sommes obligé de faire une déclaration en FCMB. Mais je lis tout et son contraire…quel est votre avis? Par ailleurs nous allons sans doute récupérer ce bien d’ici 2 ans.. y vivre quelques années…puis le relouer. Pensez-vous que cela reste pertinent de faire une déclaration au réel simplifié malgré tout? bien à vous
Bonjour Dorian, le réel simplifié sera probablement le plus avantageux en effet, mais ne faites pas l’économie de faire des simulations au préalable.
Comme vous êtes mariés, pas besoin de faire une indivision, surtout pas 🙂
A très vite
Bonjour,
Je vous remercie pour votre article qui est très intéressant.
Je possède une maison meublée de tourisme en indivision avec mon frère à répartition égale, sous le régime LMNP, dont j’ai financé à 100% des travaux d’embellissement.
Je m’interroge à propos de la répartition des revenus entre nous deux suite au delta créé par le financement des travaux.
Devenons-nous partagér à 50-50 les revenus issus des locations ou bien est-il possible de créer une répartition proportionnelle aux montants des investissements par chacun ?
Merci d’avance pour votre retour
Bien cordialement
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très intéressant !
Ma question ne relève peut-être pas de votre expertise, mais je la tente quand même :
J’ai le statut de LMNP depuis 2014 pour trois biens acquis seule en 1998 et deux biens acquis en indivision (50/50) avec mon conjoint en 2008 et 2010. Nous nous sommes mariés après ces acquisitions, en 2012, sous le régime de la séparation de biens.
C’est moi qui suit exploitante en LMNP pour ces 2 biens en indivision dont j’ai financé seule les travaux.
Je suis actuellement en procédure de divorce pour faute. Il me réclame une prestation compensatoire basée sur mes revenus bruts de LMNP.
Ma question est la suivante : quel est mon revenu « légal » ?
– revenu brut avant les charges incompressibles liées à mon activité ?
– revenu net après imputation des charges d’exploitation, impôts et charges financières ?
– ou revenu après les charges précitées et les amortissements ? qui est un déficit dans mon cas.
J’espère que vous pourrez éclairer ma lanterne !
Bien à vous
Bonjour Agnès,
je suis navré pour votre situation, et je vais essayer de vous donner mon avis, qui n’est pas du tout celui d’un expert dans le domaine.
Mais les revenus sont les revenus imposables à mon sens
imaginez que vous soyez à la tete d’une entreprise classiques, est-ce que cela aurait un sens que votre prestation compensatoire soit basée sur le chiffre d’affaire ?
bon courage
Bonjour Pierre,
Merci pour votre article et vos réponses de qualité ! J’ai acheté un bien avec ma compagne (pacsés) à 50/50 que nous louons depuis quelques mois en meublé. J’ai déclaré cette activité en remplissant un formulaire P0i.
Notre comptable me recommande toutefois de déclarer l’activité au nom de l’indivision. Le fait que l’activité LMNP soit déclarée en mon nom ou au nom de l’indivision a-t-il une incidence sur la part du bien (valeur des murs) qui pourra être amortie (100 % ou 50%) ?
Merci pour votre réponse
Bien à vous,
Bonsoir Arnaud,
merci pour votre message
a mon sens pacsé, ce n’st pas une indivision, titillez un peu votre comptable:)
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Dommage que nous ne sommes pas tombés sur votre site avant de faire notre demande de SIRET, car il contient beaucoup d’informations.
Nous avons acheté un bien en commun 50/50 que nous avons mis en location meublé en indivision, car nous étions pas marié à cette époque.
Nous nous sommes marriés depuis et nous voudrions sortir du status d’indivision.
Serait-il possible d arrêter la location en meublé, et refaire une demande pour d’un nouveau numéro de SIRET ultérieurement?
Dans ce cas là, est-ce qu’il y a des démarches à suivre pour dissoudre le premier numero de SIRET?
Aussi, sous le status d’indivision, pour les déclaration d’impots puis-je tout déclarer sous mon, vu que nous vivons sous le même toit? (Nous ne vivons pas en France)
Cordialement
Loïc
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article très complet.
Avec ma compagne nous venons d’acheter un appartement en indivision (50/50), que nous louons sous le régime LMNP.
Nous prévoyons de nous pacser sous peu. Nous n’avons pas encore déclaré notre activité. Le fait d’avoir signé l’acte authentique sans être pacsés pose-t-il problème ?
Ma compagne ayant déjà un appartement en LMNP et déclarant au réel, est-il possible de déclarer ce nouvel appartement sous son numéro de SIRET ?
Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour
merci pour votre message
a votre place j’attendrai d’être pacsé avant de déclarer et ainsi ne pas être en indivision 🙂
Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un bien que nous souhaiterions mettre en location saisonnière.
Le « Nous » est composé de moi-même, ma femme quote part 50% et notre fille quote part 50%.
Après avoir lu de nombreux articles sur le web, je viens de découvrir vos articles d’une précision chirurgicale. Maintenant je suis plus que perdu.
Nous avions opter pour une LMNP en indivision au régime réel. Nous souhaitions amortir un maximum de charges pour ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
Pour le moment nous n’avons fais aucune démarche administrative, mais ce qui semblerait se profiler c’est ce que vous notez dans votre article :
Résumé des démarches pour déclarer un meublé en indivision
Les démarches de déclaration d’une une location meublée en indivision sont :
Formulaire Fcmb , SIRET obligatoire ,formulaire P0i, déclaration en mairie si meublé de tourisme; formulaire P2cmb en cas de déménagement
Dans le compromis de vente, il est indiqué :
FACULTE DE SUBSTITUTION
L’ACQUEREUR pourra se substituer, à titre gratuit, toute personne physique ou morale, mais sous réserve qu’il reste solidairement tenu, avec le substitué, des obligations nées des présentes, jusqu’à la réitération par acte authentique.
1ère question : N’est-il pas trop tard pour éviter l’indivision ?
2ème question : S’il n’est pas trop tard, que nous conseillerez-vous ?
A savoir, cette achat a été effectué avec notre fille car nous souhaitons qu’elle commence à investir dans l’immobilier. Nous avions prévu de lui revendre nos quote par d’ici 5 ans. Sans notre association, elle n’aurait pu acheter. Elle à 20 ans et un CDI depuis 8 mois. Enfin c’est ce que nous avons cru…jusqu’à prendre des informations sur l’investissement immobilier et comment convaincre les banque.
Merci de votre réponse. Cordialement
Bonjour
J’ai parcouru attentivement votre article et j’ai apprécié son niveu de détail, que je n’ai pas retrouvé ailleurs.
J’étudie avec ma famielle (mère + soeur) la possibilité d’acquérir une residence secondaire avec pour finalité d’en jouir pendant les vacances et weekends.
Le genre de bien que nous avons en vue génére des charges annuelles conséquentes (plus de 6000 eur estimés) et nous envisageons la location meublée courte durée afin de les absorber.
Je me pose donc la question du régime et de la structure juridique.
Mes contraintes sont:
– possibilité de déduire les charges/frais des loyers
– ne pas charger notre imposition individuelle en cas de bénéfices (ce qui n’est pas notre objectif prioritaire)
– transmettre à nos enfants avec un minimum d’imposition
pouvoir jouir du lieu sans tomber dans « l’abus de bien sociaux »
– minimiser l’imposition sur la plus value lors d’une éventuelle revente.
Après étude des différentes formes de société et régimes fiscaux, il me semble que l’indivision est la formule la plus adaptée.
La SCI IS pose le probleme de la jouissance gratuite du bien, et de l’imposition sur la plus value,
– La SARL de famille semble complexe au niveau de la transmission et pose le probleme du RSI. ( Qu’en est il de l’imposition sur les plus values?Régime des particuliers?)
– L’indivision me semble donc la plus adaptée, mais j’ai quelques questions:
– Vous mentionnez l’exonération d’impôt sur les plus value lors du rachat de part, qu’en est il lors de la revente du bien? bénéficie t on des abattements du régime des particuliers?
– Quelles sont les charges déductibles (apparemment les frais de comptables sont exclus. Y a t il d’autres exclusions?)
– le classement meublé de tourisme comporte–il des avantages si on est au LMNP réel? A ce propos, vu le niveau de loyer qu’on envisage, l’amortissement n’est pas indispensable, ce qui me rassure dans le choix du régime LMNP, attendu que tout le monde semble s’accorder sur sa proche disparition. Avez vous une opinion la dessus: Quid de « l’après »?
Merci d’avance pour vos réponses, et bravo pour votre site
Bonjour
Merci pour votre message
A ma connaissance l’indivision n’est jamais le meilleur régime fiscal…
bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article.
Nous un couple (en union libre à ce jour) et sommes en train d’acquérir un premier bien immobilier pour un investissement locatif (touristique, en Bretagne) dans lequel nous nous rendrons également 4 à 5 semaines par an en vacances. Je lis de nombreux articles mais je n’arrive pas à savoir quelle est le statut le plus adapté à notre situation : LMNP, indivision ou SCI? Comment puis-je le déterminer? Quels sont les critères à étudier? Pensez-vous pouvoir m’aider? En vous remerciant par avance, Bien à vous, Cordialement, Manuelle
Bonjour
Merci pour votre message
Oui j’ai fait une synthèse qui pourra vous aider
Tapez dans Google : eldorado immobilier créer une société et vous y aurez accès 🙂
À très vite
Bonjour,
En 2003, j’ai acquis en indivision (à hauteur de 10%) un terrain à bâtir. Mon ex concubin était lui propriétaire en indivision à 90%.
Courant 2005 nous avons achevé la construction d’une maison qui a été mis en location vide. Je détiens uniquement des factures des matériaux de ladite construction, puisque c’est notre famille qui s’est occupée de la main d’oeuvre gracieusement.
Après notre séparation, en 2015, il a été procédé à une opération de liquidation et de partage d’indivision chez le notaire : je suis devenue à 100% la seule propriétaire de ce bien que j’envisage aujourd’hui de louer en location meublée (LMNP).
Quelle base de valeur dois-je prendre en compte pour déterminer l’amortissement de cette éventuelle LMNP au régime réel ?
1) est ce celle de 2003 (date d’acquisition initiale mais en indivision et qu’à 10%) auquel cas la valeur est uniquement les frais de notaire étant donné que le terrain n’est pas amortissable ?
2) celle à l’achèvement de la construction en 2005, le cas échéant peut-on prendre en compte uniquement les factures de matériaux en plus des frais d’acte d’acquisition de 2003 ?
3) celle de 2015 lorsque je suis devenue à 100% seule propriétaire (après déduction de la valeur du terrain non amortissable) ? une estimation de valeur au jour de l’acte avait été prise en compte pour le paiement des droits et taxes réglés pour cet acte
4) ou enfin dois-je refaire estimer par agence le bien à la date de la mise en LMNP. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4813-PGP.html :480
Les immeubles appartenant à l’exploitant soumis à un régime de bénéfice réel mais non inscrits au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.
Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. C’est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels. »
D’avance merci de votre réponse
Bonjour Séverine,
vous devez utiliser la dernière valeur connue
refaire une estimation est possible et sera à votre avantage, les prix ne baissent pas 🙂
Bonne continuation et à très vite
Bonjour Pierre,
Merci infiniment pour votre article qui apporte de nombreuses informations essentielles !
Je suis dans le cas où avec mon conjoint (nous sommes pacsés) nous avons acheté un bien avec ma belle-soeur qui est en LMNP depuis le 1er Février. Si j’ai bien compris, nous devons envoyer un unique formulaire FCMB en mentionnant indivision puis un P0i pour ma belle-soeur et un P0i pour mon conjoint et moi, c’est bien cela ?
Comment devons nous procéder pour la déclaration aux impôts ? Il y a une liasse fiscal unique ? Nous sommes à parts non égales (40 – 60).
C’est une première pour nous et souhaitons gérer cela sans expert comptable, nous sommes dans le flou …
Merci d’avance pour vos réponses !
Bonjour
Merci pour votre message !
L’indivision est une personne morale et toutes les démarches se font donc de manière unique pour le compte de l’indivision.
Ensuite chacun des indivis déclare ses revenus séparément de son côté
Bien à vous et à très vite
Bonjour Pierre,
Je vous remercie pour votre article.
Est-il possible au sein d’un même foyer fiscal (couple pacsé) de déclarer deux régimes d’exploitation différents pour 2 biens distincts exploités distinctement par un membre du couple :
– un bien en LMNP, régime micro-bic (déclarant 1)
– un bien en LMNP, régime réel simplifié (déclarant 2)?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour Alex,
Ce ne sera pas possible désolé 🙂
un foyer fiscal = une seule déclaration de revenus
Bien à vous
Bonjour,
Je suis propriétaire sur Paris avec ma mère. Elle a 55%, j’ai 45%.
Cet appartement est ma résidence principale mais ce n’est pas la résidence principale de ma mère qui habite à Lyon. Nous ne sommes pas sur les mêmes déclarations fiscales.
J’ai loué 5 semaines mon appartement parisien (résidence principale) sur Airbnb.
Puis-je déclarer ces revenus au réel (avec amortissement?) tout seul de mon côté? Je paye les charges, reçois les revenus et ma mère est d’accord pour ne rien percevoir! J’ai déjà un siret avec un autre bien locatif en LMNP à Paris que je déclare avec amortissement..Puis je prendre être seul à déclarer les revenus airbnb? puis je utiliser les amortissements sur ce bien?
Autre point si on est obligé de déclarer chacun 40 et 60 chacun de son côté car on n’est pas sur la même déclaration fiscale, n’y aura t il pas un problème vis à vis de la mairie qui demandera à ma mère pourquoi elle déclare des revenus LMNP d’airbnb sachant que ce n’est pas sa résidence principale et que c’est à Paris (ce qui est interdit pour elle et légal pour moi…).
Bonjour,
J’ai hérité avec ma sœur, en avril 2019, de 3 appartements loués meublés . Nous n’avons pas encore fait de déclaration FCMB, ni de POi.
Est il trop tard pour obtenir ce numéro de SIRET pour faire la déclaration 2020 ?
Doit on déclarer au réel ou au réel simplifié. Quelle est la différence ?
Si nous n’obtenons pas de numéro de SIRET à temps, que se passera t il ?
Merci d’avance pour vos réponses et bravo pour ce blog !
Bonjour Florence,
Il n’est jamais trop tard pour régulariser 🙂
Le réel et le réel simplifié n’ont que peu d’écart comptable et pas du tout en termes d’intérêt
Bien à vous
Bonjour merci pour votre article très bien construit.
Je viens vers vous car ma compagne et moi même (non pacsé, ni marié ) avons acquéri le 14 février 2020 un maison dans laquelle nous sommes en train d’effectuer de lourds travaux de rénovation et de division en 8 lots.
Nous étions parti pour le LMNP en indivision eu réel simplifié.
Pensez vous que fiscalement parlant cela serait la meilleure solution ?
Déduction des travaux , meubles , assurance , intérêt de crédit , etc…
Bonjour Pierre et merci pour votre article très intéressant qui m’a été conseillé sur un forum.
Nous rencontrons deux problèmes, pourriez-vous nous éclairer?
1) Nous avons mis en location occasionnelle meublée notre résidence principale sur airbnb (achetée en indivision 60/40, couple pacsé sous le régime de la séparation des biens). On nous avait indiqué qu’on ne pouvait faire une déclaration au réel (abus de droit de mettre sa résidence principale à l’actif), donc nous l’avons fait classer en meublé de tourisme, remplit le p0i au nom de mon conjoint uniquement sous le régime micro, déclarer les revenus (déclaration commune mais revenus airbnb dans la case de mon conjoint).
-> Votre article indique LM en indivision suppose déclaration au réel. Comment faire dans notre cas car réel est perçu comme abus de droit?
-> Aurions nous dû remplir le FCMB et nous déclarer comme co-exploitant puis pro-ratiser les revenus générés dans la déclaration aux impôts? Si oui, faut-il revenir en arrière ou modifier cela pour les années futures?
2) Nous achetons un studio le 30/04 pour faire de la LMNP de courte durée. Achat en indivision (99% moi, 1% mon conjoint, c’était uniquement pour obtention du prêt) car je serai l’unique exploitante (frais à ma charge et loyers pour ma part). Dans ce cas, puis-je remplir uniquement un p0i au régime réel à mon nom et déclarer fiscalement les revenus en mon nom ou doit-on ajouter ce meublé au numéro SIRET de mon conjoint (ce qui dans ce cas poserait le problème d’avoir un bien en micro et un bien réel ce qui est si j’ai bien compris impossible)?
Voilà l’impasse dans laquelle nous sommes, je vous remercie très sincèrement pour vos précieux conseils.
Bonjour
Merci pour votre message
Qui vous a parlé d’abus de droit ?
Très étonnant…
Oui vous devez remplir le formulaire FCMB pour votre indivision
Pour les impots ce qui compte c’est que les sommes soient déclarées
ils prennent au hasard un des indivisaires et ne s’adressent qu’à lui
vous pouvez déclarer ensuite selon le prorata réel que vous touchez chacun
En tant qu’indivision vous devez déclarer comme une indivision…
Après c’est une prise de risque calculée, à vous de voir !
A très vite
Bonsoir,
Deux questions:
1) nous avons une résidence en indivision avec mes 2 frères; nous louons une partie de cette résidence en location meublée de tourisme; pouvons nous y affecter la totalité des charges ou faut il établir un prorata ?
2) nous louons depuis un an environ; nous n’avons fait aucune déclaration, ni siret, ni POI, etc. Comment récupérer le coup pour être dans les regles ?
Bonjour PIerre,
J’ai hérité d’un appartement avec mon frère à 50/50 et je souhaiterais faire une LMNP. Dois-je obligatoirement passer par une indivision malgré les contraintes qui entourent ce choix pour une LMNP ?
Je vous remercie.
Vincent
Bonjour Vincent,
Merci pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier, nous sommes ravis de vous accueillir !
Oui il vous faudra en passer par l’indivision;
Vous pouvez également créer une société SCI ou SARL de famille, mais dans ce cas, ce ne sera pas de la location meublée
A vos calculettes:)
Vous me tenez au courant de votre choix ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Tout d’abord un grand merci pour toutes ces réponses qui me permettent de gagner en compétences sur le sujet.
Ma question est simple :
Je possède déjà un bien en nom propre en LMNP.
Je déclare donc la liasse fiscale 2031 et 2033, puis report sur 2042 c PRO.
J’envisage de passer en location meublé un bien détenu en indivision avec ma soeur.
J’ai bien compris les tenants et les aboutissants de ce qu’implique l’indivision en LMNP.
Une question subsiste : Pour ce bien en indivision, avec donc une comptabilité séparé de mon premier bien en meublé, puis je reporter sur ma 2042 c pro le résultat fiscal de mon indivision avec le résultat fiscal de mon bien en nom propre ? Cumul des deux résultats sur la même case (déficit ou bénéfice selon le résultat global des deux biens).
En parallèle ma soeur reporte sa quote part de l’indivision sur sa 2042 C pro ?
merci d’avance pour votre retour
Lionel
Bonjour Lionel,
Il faut séparer les deux biens de A à Z
Considérez l’indivision comme une personne morale, et donc c’est une personne différente avec une déclaration fiscale différente
Bien à vous
Oui mais Lionel demande comment on reporte le résultat final puisque les deux doivent être reportés sur la même case en étant des liasses fiscales séparées… J’ai le même problème.
J’ai un appartement en indivision et un appartement en nom propre. Je fais la somme des deux pour le report en 2042 C PRO?
Bonjour,
La réponse à cette question m’intéresse. Avez vous eu votre réponse?
J’ai compris d’aprés cet article qu’une liasse fiscale particulière à l’indivision doit être faite. Mais comment répertorier cela sur sa liasse fiscale LMNP perso? Puisqu’à priori les résultats doivent s’ajouter..
Merci à ceux qui s’y connaissent!
Bonjour Mel,
merci pour votre commentaire
oui, en effet, vous calculez votre quote part et vous le reportez sur votre déclaration
a très vite
Bonjour
En location meublée comment détermine t’on les seuils applicables à l’assujétissement au SSi (Rsi) Au niveau de l’entité ou bien au prorata pour chacun des indivisaires ?
Excellente question, merci de l’avoir posée 🙂
Etant donné que :
1/ l’indivision est une personne morale, peu importe le nombre d’indivisaires
2/ que l’administration fiscale ne considère qu’un seul des indivis comme bénéficiaire
Le seul à considérer est donc celui pour une seule personne
A très vite
Bonjour,
Mon compagnon et moi avons acquis un bien à 50-50 il y a quelques mois que nous avons mis en location saisonnière l’été dernier. Nous allons nous pacser dans les mois à venir. Nous sommes en train d’acheter un deuxième appartement. Est-ce que le fait d’etre pacsé permet de pouvoir louer le premier appartement en nom propre ?
Dois-je remplir une déclaration pour signaler le début d’activité ou je dois simplement déclarer les revenus sur ma déclaration d’impots au printemps ? Je pensais déclarer seule les revenus du couple pour la location de meublé mais je ne suis pas sûre que ce soit la solution la plus « légale ».
Merci d’avance pour votre aide,
Bonjour
Oui vous devez remplir le formulaire POi de début d’activité
En effet pacse permet d’éviter l’indivision
Bien à vous
A tres vite
Bonjour,
Merci pour votre réponse, après être allée poser des questions à la chambre des metiers et de l’artisanat à qui je suis rattachée pour mon activité professionnelle, ils m’ont dit de remplir le formulaire P2 cmb pour ajouter ma nouvelle activité, est-ce la même chose que le POi ? Merci d’avance pour votre aide
Bonjour
oui tout à fait c’est l’équivalent en version indivision
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Ça fait un moment que je suis votre blog et email. Je voudrais d’abord vous remercier pour tous vos conseils généraux et utiles!
Avec mon mari on a débuté notre activité de LMNP (à l’année) l’année dernière, j’ai pris un comptable en ligne via Google, qui m’a pas du tout expliqué cette différence de régime (indivision ou en nom propre), du coup malheureusement on se trouve maintenant en indivision moi et mon mari pour 2 appartements…Je voudrais vous demander: 1. Pour l’achat entre individus comment ça se passe? (c’est pour qu’on évite de payer les frais de comptable non déductible dans les années à venir). 2. Auriez vous des bons comptable en location meublée à nous conseiller? on en a vraiment besoin (pour l’année prochaine du coup car on a déjà payé en ligne pour celui via google).
Merci beaucoup!
Merci pour votre intérêt et votre retour sympathique !
Pour éviter l’indivision il est possible de passer par une société sarl ou sci.
Je vous passe des coordonnées .
Quel était le prestataire qui vous a fait défaut ?
A tres vite
Pierre
Bonjour Pierre,
Tout d’abord bravo pour le site, sur lequel j’ai trouvé plusieurs informations rares !
Voici notre cas concret pour le moins complexe :
Mr et Mme possèdent chacun un bien LMNP en micro bic (nous faisons partie des rares cas pour qui ce régime est plus intéressant !).
Mr et Mme achètent ensemble un bien supplémentaire en indivision, donc obligatoirement au régime réél. Précision : déclarations de revenus PAS communes.
Sommes-nous obligés de passer tous nos biens LMNP au réel, ou est-il possible d’avoir chacun un bien en nom propre en micro bic, plus un bien en indivision au réel ?
Dans le cas contraire, est-il possible d’imputer le déficit du bien au réel sur l’impôt des biens en micro bic ?
Merci par avance
Bonjour
Merci pour votre message !
Mr et Mme vous êtes marié ou pacse ?
Dans ce cas vous n’avez pas besoin de recourir à l’indivion
A tres vite
Non, nous vivons chacun sous un toit différent. Donc indivision obligatoire, il me semble.
Bonjour Valerie
C’est surtout votre statut « juridique » qui va compter
Bien à vous
Bonjour, et merci pour vos articles.
J’occupe un bien indivis dont je suis propriétaire avec mon ex époux.
Je souhaite ouvrir une chambre d’hôtes dans une des pièces de ce bien.
Merci faut-il l’accord de Monsieur, et serai-je jobligée de partager tous les revenus avec lui alors que je serai seule à gérer cette location ?
Quelle qualification pour cette location ?
En vous remerciant …
Bonjour
Oui en effet vous devez tout partager. En plus il se peut que ce soit lui qui reçoive les avis d’imposition .
Si c’est vous, vous devrez faire le nécessaire pour récupérer les sommes. Sortir de l’indivision semble être une option plus que raisonnable à envisager…
Bonjour,
Ma conjointe et moi (non pacsé ni marié)
possédons un 1er appartement en LMNP depuis avril 2019 et allons bientôt acquérir un 2ème appartement que nous mettrons également en LMNP.
Nous sommes donc dans le cas de l’indivision/réel simplifié et voudrions savoir si les charges non déductibles dans la déclaration d’impôt ne concerne que ceux de l’expert comptable? ou d’autres charges sont concernées?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour
A priori ce sont les seules en effet
Vous louez à l’année ou en courte durée ?
A très vite
Nous louons à l’année.
Merci.
Ok!
bonsoir je possède actuellement deux appartements en indivision avec ma compagne .nous avons l intention de nous marier en 2020 je voulais savoir si avec le mariage nous sortions de l indivision automatiquement ou s il fallait faire des démarches car nous ne voulons plus être en indivision et surtout si c est possible merci
Bonsoir
Ce qui est sûr c’est que ce ne sera pas automatique
Si vous faites un contrat de mariage, profitez en pour faire le point précis avec votre notaire sur cet aspect patrimonial essentiel
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour ces infos précieux.
J’ai un premier bien acheté tout seul déclaré en LMNP à mon nom uniquement.
Je souhaite déclarer un second bien en LMNP mais pour un bien acheté en 50/50 avec mon conjoint.
Sachant que nous sommes mariés sous le régime de séparation de biens, pourriez-vous svp nous dire comment procéder pour déclarer ce second bien?
Faut-il remplir le formulaire P0i pour une première déclaration et obtenir un nouveau SIREN/SIRET ?
Faut-il plutôt utiliser le formulaire P2P4i pour une modification (garder le même SIREN mais changer de SIRET) ? Si oui, est-ce qu’on met le second bien à mon nom uniquement ou on pourrait rajouter également mon conjoint?
Merci par avance,
Bonjour Elias
oui tout à fait, il faut compléter le formulaire d’ajout d’un bien
pour l’administration fiscale, seul un nom compte
Bien à vous
Bonjour,
Nous sommes un couple (non marié ni pacsé) nous venons tout juste d’acquérir un terrain en vue d’une construction d’une maison en LMNP à 50/50.
Je dois faire ma déclaration de début d’activité à partir du jour du passage du notaire, afin de récupérer les frais de notaire(réél simplifié). Mais je sais pas encore si je fais une seule déclaration POi pour moi (et donc je déclare le tout à 100%), soit un seul exploitant ou je fais deux déclarations en indivision.
Sachant que nous avons pour projet plus tard de se pacsé ou marié…
Merci pour votre réponse
Bonjour
A priori l’indivision semble la seule option à moins que vous ne vous constituiez en société
Posez la question à votre notaire pour savoir si vous vous mariez ensuite, si vous pouvez verser cette indivision dans le pot commun
cela me semble faisable, mais je ne maîtrise pas toutes les subtilités de la loi à ce niveau 😉
Tenez moi au courant de sa confirmation ou non!
Bien à vous
Bonjour
je suis propriétaire en indivision 50% / 50% avec mon frère
nous louons la maison de vacances 3 semaines par an
pour uniquement entretenir la maison et payer les charges nous avons déclaré la location en mairie comme il se doit
on nous menace de payer une amende si nous ne faisons pas une micro bic
il y a obligation de prendre un comptable pour 3 semaines de location ce qui n’est pas possible car trop onéreux
que faut il faire ???
nous ne sommes pas loueur professionnel
la loterie fiscale nous tombe dessus
nous sommes très inquiets
Que proposez nous de faire ? Faut il déclarer la maison en meublé tourisme par un professionnel mais je viens de lire ? ou en réel comme on le souhaite mais le fisc refuse
mon frère et moi nous ne savons plus quoi faire
pourriez vous s’il vous plaît nous éclairer sur la démarche à suivre si l’on veut louer 3 semaines par an ?
je vous remercie
Bonjour
Merci pour votre intérêt
La durée de location n’a pas d’importance, toutefois vous êtes libre de choisir de déclarer au réel.
Qui vous a dit le contraire ??
Cordialement
Bonjour, tout d’abord je vous remercie pour toutes ces précieuses informations.
Mon père envisage de donner en indivision à ma sœur et moi-même une maison que nous souhaitons exploiter en location meublée. J’ai compris que l’indivision n’était pas l’idéal . Que pourrions-nous nous faire de mieux ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
A voir bien sûr avec votre expert comptable ou notaire en fonction de votre situation précise.
A priori la sarl de famille ou le démembrement sont des pistes intéressantes pour votre situation
A tres vite
Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre site qui permet d’y voir plus clair.
Ma compagne et moi-même ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous avons acheté en indivision un appartement (50/50) que nous louons en LMNP. J’ai fait une déclaration P0i à mon nom. Si je comprends bien vos commentaires sur cette page, nous aurions dû nous enregistrer en FCMB.
Que doit-on faire et quelles risques?
1) Rester ainsi car l’impôt sera payé de toutes les façons et rattaché à mon nom
2) Se pacser
3) Demander un annule/remplace du P0i vers le FCMB
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour
Vous avez contourné la réglementation sans le savoir 😉
Les solutions 2 et 3 sont celles que l’on peut légalement recommander !
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
Mariés sous le régime de la séparation des biens, mon mari et moi nous apprêtons à acheter 2 gites destinés à la location saisonnière de courte durée.
D’après ce que qui nous a été dit par le notaire, nous sommes donc en indivision à 50/50 pour cette acquisition, nous ne sommes pourtant qu’un seul foyer fiscal… Nous allons opter pour le régime du réel simplifié et faire appel à un expert comptable, est il possible d’obtenir de l’administration fiscale de pouvoir déduire les frais de comptable dans cette configuration? Et si oui, comment faire? Existe-t-il un modèle de courrier ou une astuce dans l’établissement du POi?
Merci pour votre éclairage,
Cordialement
Je ne voudrais pas dire du mal mais essayez de consulter un autre notaire au préalable… celui ci a des réponses quelque peu suprenantes…
A tres vite
Bonjour,
Notre maman nous a légué d’abord en nue-propriété et ensuite à 50/50 par la succession à son décès un appartement en bord de mer à mon frère et moi,(sa soeur).
Nous avons pris un compte joint pour les frais lis à cet appartement. Mon frère étant retraité peut souvent l’occuper je n’y vois aucun inconvénient, mais il veut absolument le prendre pendant ma seule période de congés j’occupe seulement trois semaines par an l’appartement. Je dois obligatoirement passer par ma nièce qui s’occupe de ses papiers (il ne souhaite pas me parler) que dois faire si lorsque j’arriverai pour mes vacances il occupe l’appartement je travaille encore et mes congés sont posés depuis un certain temps sans pour cela pouvoir les changer de dates. Ma nièce profite aussi de l’appartement quelques semaines par an, depuis 2018 sa fille (ma petite nièce) en profite aussi elle fait ses études pas loin et retourne à l’appartement pendant les week-end je ne vois pas d’inconvénients si cela peut lui être utile. Mais je souhaiterais profiter moi aussi simplement de ce lieu trois semaines par an. Que puis je faire si je ne peux accéder à l’appartement en arrivant. Ou dois je rester chez moi et renoncer à mes vacances ensuite ce sera tous les ans pareil. Ma nièce m’a fait le coup de prêter l’appartement à ses amis pendant ma période de vacances il y a deux ans, j’ai été obligée de louer un autre appartement en arrivant. Merci beaucoup de votre réponse.
Ce sont les joies de l’indivision 🙂
Vous êtes loin d’être un cas isolé avec ce type de difficulté
Un accord amiable ou une vente du bien sont les solutions les plus raisonnable
Bonjour Pierre,
Avec mon compagnon nous sommes pacsés au régime de la séparation des biens. Nous avons acquis ensemble 2 biens (l’un avant et l’autre après s’être pacsés à environ 50 / 50 les 2 et comptons bien poursuivre !). D’après notre comptable l’indivision s’impose (cerfa fcmb). Quelles seront les conséquences si nous décidons de faire une déclaration P0i tout de même (contrôle fiscal, redressement??) ? Quelles sont les réductions fiscales auxquelles nous n’aurions plus accès en fcmb ? Pourquoi notre comptable s’obstine ainsi ?
Bonjour
En effet, c’est un risque à prendre… à vous de voir
c’est vrai que votre situation actuelle ne nécessite pas l’indivision, mais votre comptable ne peut pas vous proposer autre chose que de respecter la loi stricto sensu !!
en cas d’indivision les frais, notamment comptables, ne sont pas déductibles, c’est très dommage
Bien à vous
Bonjour, merci pour cet article.
Moi et ma conjointe on a acheté un bien en indivision 50/50, pendant qu’on etait pacsés(regime separation des biens). Nous nous sommes ensuite marié, sans contrat de mariage (donc regime de la communauté réduite aux acquêts).
Le bien est mis en LMNP, deja déclaré au réel, en indivision. Par contre, nous voudrions changer de regime, et passer au micro-BIC*. Mais la loi dit que l’indivision oblige le regime réel.
Vu qu’à ce jour nous sommes mariés, pensez-vous que le regime LMNP micro-BIC serait aussi accepté par les impôts? Si oui, comment leur expliquer ?
PS. D’apres un notaire, nous ne peux pas sortir de l’indivision, car tous nos fonds sont communs, donc l’achat de la part de ma femme n’aurait pas de sens.
•Raison de vouloir le micro-BIC: pas beaucoup de charges deductible (car la LMNP a démarrée 1 an après le pret bancaire d’achat+travaux, donc frais non-deductibles d’apres le comptable), donc le micro-BIC serait plus interessant, avec un abatement de 50%.
Bonjour
Pour l’indivision le montage pour en sortir risque d’être compliqué en effet avec un rachat de parts. Il faudra faire une simulation avec un expert comptable.
Pour le régime si vous louez en saisonnier adoptez plutôt dans ce cas le classement en meublé de tourisme qui vous ouvre les portes a un abattement de 71%
Qu’en pensez vous ?
Merci pour votre reponse.
>>Pour l’indivision le montage pour en sortir risque d’être compliqué en effet avec un rachat de parts.
« compliqué », mais vous voyez un moyen ? L’achat de part est le seul moyen disponible pour sortir de l’indivision (et garder le bien)?
L’indivision est censé etre un regime temporaire, sans contrainte de rester.
>>Il faudra faire une simulation avec un expert comptable.
Oui, les chiffres pour le regime le plus avantageux n’ont pas encore été confirmés (car mon comptable est en congé). J’ai fais juste des estimations moi-même, et à priori le micro-BIC et plus avantageux.
>>Pour le régime si vous louez en saisonnier adoptez plutôt dans ce cas le classement en meublé de tourisme qui vous ouvre les portes a un abattement de 71%.
Le bien est un appartement pres de Paris. De plus, nous sommes devenus non-residents(UK), donc la gestion est plus simple avec des longues durées de location.
Bonjour
Oui cela passe par un rachat de parts
Il est vraiment très surprenant que le micro bic soit le régime le plus avantageux
Avez vous pris en compte l’amortissement du bien pour la simulation au réel ?
Bien à vous
J’attends la confirmation du calcul complet du comptable
Merci
ok parfait !
Vous nous tenez au courant ?
Cela nous intéresse de voir votre évolution 🙂
Bonjour,
Mon épouse et moi possédons un appartement que nous louons meublé et déclarons au réel.
Mon épouse vient d’hérité, avec sa soeur, d’un appartement et chacune possède 50% de cet appartement. Quid de la déclaration des revenus pour ce bien ?
Doivent-elles demander un SIRET pour l’indivision et déclarer les revenus séparément ? Ou mon épouse peut-elle utiliser le SIRET du LMNP actuel et déclarer 50% des revenus ?
D’avance merci pour votre aide.
Bonjour Damien,
merci pour votre passage sur Eldorado Immobilier 😉
Elle ne pourra pas en effet utiliser le même SIRET car l’indivision est une entité juridique propre
Il lui faudra donc créer un autre compte LMNP
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre excellent article.
Nous sommes maries (separation de biens) depuis peu et avons acheter un appartement (a concurrence de la moitie en pleine propriete).
Nous louons l’appartement meubles.
Faut-il s’enregistrer avec un P0i ou FCMB?
De plus, si nous achetons un deuxieme appartement et que nos revenus locatifs augmentent a + 23000 euros ( nous n’avons pas d’autres revenus en France),
serait-il preferable d’etre en indivision pour diviser les revenus et rester en dessous du seuil ?
Merci !
Bonjour Mélissa
merci pour votre intérêt !
Malheureusement l’indivision ne divise pas vos revenus 😉
Cela crée une personne morale à part entière, à qui s’applique le seuil
Etant donné que vous êtes marié le P0i semble parfaitement adapté
Bien à vous
Merci!
Il y a t il une simple solution pour acheter un deuxieme appartement (revenus +23000) et ne pas basculer en lmp?
Bien a vous,
Aujourd’hui rien ne s’y oppose
Demain cela risque d’être incontournable
Ceci dit le statut LMP est très avantageux également !
Bonsoir,
Moi et ma femme venons de faire une offre d’achat ce jour pr un bien immobilier que nous souhaitons mettre en LMNP au réel simplifié.
Nous allons nous marier en Octobre 2019. Devrons-nous faire obligatoirement une indivison pour déclarer notre futur bien ? (Dc FCMB, 2 P0i…) ou pourrons faire une déclaration classique ? (1 P0i à mon nom uniquement). Merci. Votre site est très intéressant.
Bonjour Fabien
Merci pour votre intérêt !
Ce serait dommage de partir sur une indivision pour si peu de temps d’autant plus dans la date du mariage est actée 🙂
Bonjour
Mon compagnon et moi même venons d’investir dans un appartement en indivision 50/50. Nous ne sommes ni marié, ni pacsé et mon compagnon vit en Afrique du Sud. Nous souhaitons mettre en location meublé l’appartment sur airbnb pour la saison estivale. Je pensais déclarer 50% des locations et lui 50% mais je suis un peu perdue avec tout ce que je viens de lire dans les commentaires. Comment devons-nous déclarer ces locations ?
Serait-il plus simple que nous soyons pacsé ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Laure
Merci pour votre intérêt pour eldorado immobilier !
Oui c’est sûr que tout serait plus simple si vous étiez pacse… mais ce n’est pas exclusivement une décision fiscale 😉
Vous pouvez sinon passer par une sci (avec le souci de la plus value professionnelle en cas de revente), ou rester comme cela ce qui vous placera sous le régime de l’indivision.
Dans ce cas c’est un de vous deux (au pif…) qui sera l’interlocuteur uniqu pour l’administration fiscale, charge à lui de faire le nécessaire auprès de l’autre.
Cela vous éclaire?
Bien à vous
Bonjour, J’ai une maison et un studio sur une cour en indivision le tout acheté ensemble. Le studio et la maison sont-ils considérés comme ma résidence principale malgré qu’ils soient séparés par la cour qui m’appartient en indivision? Je loue le studio, mais les impôts considèrent que le studio meublé n’est pas dans ma résidence principale car non attenant, et n’a pas à être exonéré d’impôts
Bonjour Jean Paul, la décision de l’administration fiscale semble logique à priori.
Tout est sur la même parcelle cadastrale ou ce sont plusieurs parcelles ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Je m’apprête à remplir mon 1er P0i et je me pose une question : mettre le nom de l’un ou l’autre des époux (bien acheté en étant mariés sans contrat) sur le P0i a-t-il une quelconque incidence, en cas de décès notamment ? Merci pour votre aide 🙂
Bonjour
Merci pour votre commentaire 🙂
Vous avez raison de vous poser ces questions
Cela dépend surtout de votre régime matrimonial : marié, pacs, indivision ?
Bien à vous
Merci pour votre réponse. Nous sommes mariés (sans contrat).
Dans ce cas vous n’êtes pas concerné par le régime de l’indivision
Bien à vous
Bonjour,
Comme le message précédent, nous sommes un couple pacsé et nous allons démarrer une activité en LMNP avec notre bien acquis en indivision (25/75 environ). Néanmoins, l’idée est bien sûr de partager les frais et recettes à parts égales. J’aimerais donc déclarer en nom propre via le p0i et éviter le FCMB. Est-ce bien possible? Mon comptable me conseille d’avoir l’accord au préalable de mon service des impôts, mais mes demandes restent sans réponse…
D’avance merci.
Bonjour
Votre comptable devrait pouvoir vous renseigner …
À mon sens vu que vous êtes pacse, l’indivision n’a pas lieu d’être
Cordialement
Bonjour Pierre,
Avec ma compagne, nous sommes pacsés (indivision), et nous avons acheté un appartement 40/60 (% acté par le notaire). Nous voulons louer cet appartement en meublé, au réel. Doit-on créer un FCMB ou P0i ?
Est-il vrai que le Micro BIC 50 est inaccessible en cas d’indivision ?
La gestion du non meublé en LMNP au réel est-il réellement infaisable sans expert comptable ?
Est-il vrai qu’en indivision nous ne pouvons pas adhérer au CGA ?
Merci pour votre aide à toutes ces questions !
PS: très bon article !
Bonjour
A valider avec votre notaire, mais est étant Pacsé vous pouvez probablement vous raccrocher aux branches et passer en POi
Le micro BIC… pourquoi, mais pourquoi 😉
Passez au réel. C’est tout à fait faisable sans expert comptable, mais es-ce vraiment le meilleur moyen d’utiliser votre temps… ?
Vous pouvez bien sur adhérer à un CGA, mais ce ne sera pas déductible en cas d’indivision.
Merci et à très vite !
Bonjour ,déja merci pour toute vos réponses !
je recherche le meilleur moyen de m’associer avec un ami.
Pour acheter une maison
Pour de la location courte duree à l’année. (type air B and B)
Secteur 77
Bonjour
La société sera la meilleure solution dans ce cas
Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?
A très vite
Bonjour Pierre,
Bravo pour tous vos conseils.
Mon mari et moi nous sommes mariés l’an dernier en « séparation de biens ».
A titre personnel j’ai acheté avant notre mariage un appartement que je loue en meublé depuis plusieurs années.
Nous venons d’acheter un appartement en commun 50/50 pour le mettre en location meublée gérée en commun.
Pour ce denier, peut on le rattacher à mon LMNP comme nouveau bien ou mon marié doit il en avoir 1 qui lui est propre ou doit on faire une déclaration en indivision ?
En vous remerciant
Bonjour Christelle,
Merci pour votre intérêt et bravo pour votre projet !
Vous êtes mariés, donc l’indivision n’est pas utile
Cordialement
Bonjour Pierre,
Merci pour votre réponse, nous n’allons donc pas choisir l’indivision.
Je possede 1 SIRET pour l’appartement que je loue, pour l’appartement en commun, peut on déclarer l’appartement en commun sur mon SIRET (pour avoir 1 SIREN spécifique), et déclarer les revenus de cet appartement à 50% sur chaque déclarant que nous sommes, même si le nom de nom mari n’apparait pas comme LMNP. Ou fait il qu’il fasse un moi LMNP pour cet appartement en commun ?
Bien cordialement
Bonjour Christelle,
Si votre statut est marié ou pacsé, vous devez avoir un LMNP pour votre couple et … c’est tout
C’est le couple qui déclare et paie les impôts
Bien cordialement
Bonjour Pierre,
Je suis pacsé, on est en imposition commune avec ma compagne. On vient d’acheter un appartement à 50/50 pour faire du meublé. Je viens de m’inscrire au greffe avec le formulaire P0i au réel simplifié à mon nom. Fallait-il que je déclare aussi ma compagne ? Est-ce que je peux exploiter seul ? Fallait-il faire plutôt le formulaire Fcmb ?
Merci pour la réponse.
Bonjour Eric,
du moment que vous êtes pacsé, il s’agit du même foyer fiscal donc aucun souci
pas de Fcmb surtout 🙂
A très vite
Bonjour,
j’ai lu votre article très intéressant, ainsi que tous les commentaires et réponses, mais malgré tout, je reste dans le flou.
Nous sommes deux amis, associés, qui investissons ensemble en LMNP. Nous achetons actuellement un bien, en indivision 50/50, dont les loyers globaux annuels générés en recette ne dépasseront pas 12000 euros.
1) Si j’ai bien compris, nous sommes de fait, obligé de passer au réel car pas de micro Bic possible dans ce cas d’indivision (et cela, même si l’abattement de 50% en micro Bic est plus intéressant)
2) Vu la complexité de la déclaration au réel, nous souhaitons faire appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé + adhésion à un CGA qui a priori est obligatoire quand on passe par un cabinet comptable.
Mes questions : Ces démarches doivent-elles être effectuées individuellement par chaque indivisaire ? ( double prestations comptables , et double adhésions CGA), ou bien, vu qu’ il sagit d’un seul bien immo, une seule prestation comptable et une adhésion suffisent.
Ces frais comptables ne pourront donc pas être déduit en charge du fait de l’indivision ?
J’avoue que j’ai du mal à comprendre pourquoi, mais surtout je me demande s’il existe alors d’autres charges que nous ne pourront pas déduire du fait de l’indivision ou si seuls les frais comptables sont concernés ?
Un grand merci pour le temps que vous passez à répondre à nos interrogations et à partager vos connaissances !
Bien cordialement.
Bonjour
Merci pour votre message et bravô pour votre projet !
Un seul de vous représenter avec l’indivision et aura les démarches à faire.
Le réel devrait normalement être plus intéressant que le micro bic, refaites les calculs pour bien vérifier 🙂
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Nous venons mon épouse et moi d’acheter un appartement qu nous allons louer en meublé aux frais réels. Nous sommes mariés depuis 30 ans au régime de participation aux acquèts et l’acte de vente indique une indivision 50/50.
Peut-on déclarer notre activité au greffe avec le formulaire POi ou notre contrat de mariage nous oblige-t-il à déclarer avec le formulaire FCMB, et toutes les complications qui s’en suivent… ?
Bonjour Thomas
Nous sommes nous même aux acquets, heureux de voir que nous ne sommes pas les seuls au monde 🙂
Vous n’êtes évidemment pas en indivision, étant mariés, c’est donc un Poi classique que vous devez renvoyer
Bien à vous
Bonjour
Nous avons acheté avec mon mari un appartement pour le mettre en LMNP mais avec un gros manque de conseils, je n’ai pas fait de déclaration pour le SIRET.
Cet achat date de septembre 2017mais après moult travaux nous ne l’avons mis en location qu’en septembre 2018.
Ma question est pour remplir le document de demande SIRET, j’aimerai que ce soit fait à nos deux noms , est ce que cela est possible et si oui ou peut on mettre le deuxième nom.
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse
Bonjour
Merci pour votre message
Il s’agit d’un document uniquement fiscal, du coup un seul nom doit être indiqué …bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour tous ces conseils! Ils m’aident énormément.
Mon conjoint et moi souhaiterions nous lancer dans l’investissement locatif pour préparer notre retraite. Pourriez-vous répondre à quelques questions qui me tracassent? En effet, j’ai quelques doutes sur le statut à adopter.
Nous avons fait une offre d’achat sur un studio qui est actuellement loué meublé.
Le locataire actuel à prévu de partir fin septembre (dans 5 mois environ). Nous serons donc obligés de reprendre le bail actuel.
Actuellement, nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous allons donc certainement acheter en indivision.
Quel(s) serai(en)t votre(s) conseil(s) pour optimiser notre investissement ?
– Devrions-nous continuer de louer meublé à l’issu du bail du locataire actuel? Passer en en location nue?
– Devrions-nous penser à nous pacser avant d’acheter? (ça me paraît un peu court)
– Avez-vous une fourchette de tarifs d’expert comptable? J’ai vu beaucoup de choses en faisant des recherches sur internet et c’est assez compliqué de savoir ce qui est raisonnable.
Si nous nous pacsons après avoir acheter le bien et fait la déclaration au greffe du tribunal, pourrons-nous revenir sur un statut de bien non-indivis?
Un énorme merci, d’avance, pour le temps que vous souhaiterez nous accorder.
Excellente soirée / journée
Bonjour et merci de votre intérêt pour vous aider à y voir plus clair dans votre projet !
Le meublé restera plus avantageux, car vous pouvez déclarer les loyers au réel et amortir les murs
C’est sur que l’indivision n’est pas idéal, vous pacser serait mieux mais bon (il faut le faire avant), je ne rentre pas dans les ménages 😉
pour les experts comptables les 2/3 du montant sont déduis de votre impot sur le revenu. Je vous envoie les coordonnées d’un EP à bon rapport qualité prix
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Merci pour votre réponse si rapide!
J’ai un peu du mal à comprendre comment on peut amortir les murs d’un studio datant de plus de 40 ans déjà. Avec tout ce que j’ai lu sur le sujet, ça reste toujours un mystère.
Je ne comprends pas trop concernant la déduction des 2/3 du coût de l’expert comptable des impôts sur le revenu. Dans votre article, il est bien stipulé que ce n’est pas possible en indivision, non?
C’est d’ailleurs ce que j’avais lu sur d’autres sources.
Merci pour les coordonnées de l’EP, je vais lui envoyer un mail pour premier contact… Étant donné que nous avons appris ce soir que notre offre a été acceptée par le vendeur!
L’option pacs semble compromise…
Très bonne soirée
Bonsoir
En fait, ce n’est pas l’ancienneté du bien immobilier qui compte mais à la date à laquelle vous l’avez acquis.
Ainsi, un appartement de 60 ans qui a eu 3 propriétaires successifs peut très bien avoir été amorti 3 fois 🙂
En effet, je parlais du cas général pour l’expert comptable. Pour l’indivision, ce sont des frais qui sont seulement déductibles de vos loyers.
Super bonne nouvelle pour votre projet en tous cas !
Très bonne soirée et à très vite
Bonjour . Propriétaire d un bien indivision 60 %nous Marie et 40 @ pour ma fille qui vit a l étranger aux émirats et non soumis au régime d imposition en France . Nous louons en meuble à des étudiantes un loyer de 700 euros . Quel sera le prélèvement en % sur les bénéfices fait par les impôts ? Merci de votre aide .
Bonjour
Merci pour votre message.
L’indivision représente une entité à part entière d’un point de vue fiscal, peu importe la composition de l’entité.
L’administration fiscale va choisir un hasard un des membres indivis pour lui envoyer toutes les « factures » et ensuite les indivis s’arrangeront entre eux…
Cordialement
Bonjour,
Nous avons un appartement commun en indivision avec mon compagnon. Nous ne sommes ni pacsés, ni mariés. Il a acheté une maison et nous avons déménagé. J’ai loué notre appartement en location meublée. Il ne veut pas s’en occuper, ni toucher les loyers, no payer de charges.
Je pensais déclarer en micro bic, mais viens de vous lire et apparemment c’est impossible. que peut-on faire pour que je gère seule ce lieu ?
merci d’vance pour votre réponse .
Bonjour
Bienvenue sur eldorado immobilier !
Si vous êtes propriétaires indivis quoi qu’il arrive vous êtes tous deux à la fois bénéficiaire et redevables vis à vis de la gestion de l’appartement.
Vous pouvez toutefois écrire au SIE dont vous dépendez pour demander à être la référente pour la gestion de l’appartement.
Concernant la déclaration, généralement le réel simplifié est nettement plus intéressant
A tres vite
Bonjour Pierre,
Nous vous suivons depuis un petit moment, mais nous sommes passé à coté de ces infos …
En effet nous avons achetés 2 appartements en indivision pour faire de la location courte durée. Maintenant qu’ils sont lancés et que cela rapporte, je me tourne près d’un comptable qui me soulève le souci de l’indivision…
Puis je vois votre article! Quel dommage de ne pas l’avoir vu avant!
Que me conseillez-vous pour limiter la casse? Est il possible de se revendre chacun 50% des appartements afin d’être mono propriétaire chacun d’un appart? Mais cela engendre à nouveau un acte notarial ?…
Restons nous comme cela et nous ferrons différemment pour les suivants?
Comment optimiser du coup?
Merci pour vos réponses
Bonjour
Merci pour votre message et désolé pour vos péripéties !
Ce n’est pas très grave non plus
Les deux options que vous proposez sont valables. Faites le calcul et voyez quelle est la plus intéressante financièrement
Vous avez déjà commencé à regarder ?
Bien à vous
Hello,
super blog et article!!!
je souhaite acheter 3 appartements à Toulouse pour faire du LMNP pour de la ocation à l’année au régime réél avec ma compagne (pacsée) et on sera à 50/50.
un petit quizz pour vous :):
devrons nous payer 2 fois les frais de comptables?
devrons-nous faire une déclaration séparée ou commune?
sommes nous en indivision en meublé?
aurons-nous un référent via la loterie?
quels conseils pouvez vous me donner comme en etant la meilleur stratégie?
Au plaisir de vous lire
Hello Nicolas,
Merci pour message très sympathique !
ok, je relève le défi du quizz 🙂
D’abord le Pacs, ce n’est pas de l’indivision!
Vous pouvez donc faire une seule fois en commun
Qu’entendez vous par « référent via la loterie » ?
la meilleure stratégie est de commencer aujourd’hui et de vous mettre à la place de vos locataires
A très vite
bonjour,
tout d’abord merci de cet article même si je ne suis pas sur d’avoir tout compris à part que je vais devoir contacter un expert comptable si j’ai tout situé
mon mari et ma belle soeur suite au décès de leur grand mère hérite d’une maison qu’il souhaite conserver en indivision. il n’y a pas de prêt dessus, elle n’ai pas louable en l’état à l’année et pour le moment il souhaite juste la loué quelque nuit sur des sites tels Air BnB ou le bon coin afin de permettre le financement de deux trois bricoles afin de la garder en l’état. si les nuitées de locations ne depasse pas 750€/an faut il quand même tout déclarer à un expert comptable meme si cela est non imposable d’après les site que j’ai parcouru?
est il préférable qu’il se mette en SCi ou qu’il reste comme deux propriétaire en indivision?
je suis désolé de mes questions qui sont moins pointu que d’autre personnes plus calées mais je suis la seule actuellement dans la famille a me posée des questions.
je vous remercie d’avance.
cordialement
Bonjour !
Vous avez complètement raison de vous poser des questions 🙂
C’est comme cela que l’on avance !
Avec de très petits revenus pas besoin expert comptable.
Mais sur du moyen terme les questions à à vous poser sont es ce que vous envisagez de revendre le bien ? À quel terme ?
Cela permetta d’apporter des réponses plus précises
Bien. À vous
Bonjour pierre , je suis en indivision avec mes parents sur un appartement et fille unique et sur le point de le louer saisonnièrement, après de multiples travaux remis à neuf , par le biais d’une agence de conciergerie . Comment faire pour le déclarer en meublé de tourisme ? Merci
Bonjour !
Vous devez envoyer le formulaire et de débit d’activité « spécial indivision » et faire passer un organisme agréé part atour France pour le classement .
Mais es ce utile de le classer dans votre situation ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Nous sommes sur le point d’acheter un bien, mon beau-père, mon mari et moi-meme de 26 m². Mon beau-père souhaite en faire un pied à terre pour lui pour quelques semaines par an.
Notre stratégie avec mon mari est différente, nous y voyons une valeur patrimoniale à plus long terme.
Durant les périodes où mon beau-père ne sera pas là, nous pensons le louer en bail mobilité à des étudiants étrangers. Nous allons donc le meubler.
Quel status juridique nous conseillerez-vous? Une SCI ou une indivision? Mon beau-père a actuellement une part en indivision avec ses frères et soeurs, nous allons l’acheter aux autres indivis. Au final, nous anticipons des parts de 30% pour mon beau-père et les 70% pour mon mari et moi-meme.
Un enorme merci pour votre retour sur la question
Bonjour!
Merci pour votre intérêt et pour votre message 🙂
L’indivision n’est pas vraiment le montage le plus conseillé
Souvent dans votre situation, on pars sur une sarl de famille, à valider avec un expert comptable qualifié qui auscultera votre situation précise.
Cet article vous permettra d’en savoir plus :
A très vite
Bonjour Pierre,
Et merci pour cet article qui éclaicit par mal de points !
Une question, nous avons signé le 3 janvier 2019 chez le notaire et avons acheté quelques fournitures de travaux fin décembre 2018.
D’après vous est-il mieux de faire une liasse fiscale cette année (sans revenus 2018) où je suis sure de pouvoir faire passer les fournitures achetées fin 2018 ?
Merci de votre réponse 🙂
Bonjour !
À mon sens vous pourrez raccrocher les depenses 2018 sans difficulté
Cordialement
Merci pour votre retour, c’est que ce que la plupart des gens me disent mais sans être surs… et les impôts ont du mal à me donner la réponse !
Tracez tout avec le service des impôts.
Parfois il y a de la mauvaise foie, ou des ordres reçus à la limite de la légalité.
Parfois, ils sont particulièrement compétents.
Parfois ils sont largués car arrivés depuis d’autres services qui n’ont rien à voir avec le schmilblick…
bref il faut de tout pour faire un monde 🙂
En effet, il faut de tout pour faire un monde 🙂
Par précaution je vais mettre sur mon formulaire Fcmb une date de début au 23 décembre 2018 et faire ma liasse fiscale cette année, sans revenus. Cela est-il d’ailleurs possible, de faire une liasse fiscale sans revenus ?
Merci !
C’est même recommandé 🙂
En tous cas sans bénéfices !
Mais la déclaration ne se fait pas sur l’année civile !
Bonjour,
OK évitons l’indivision. Mais si je suis seul propriétaire du bien et que c’est mon épouse qui est sur le P0i, est-ce que cela ne pose pas un souci ?
En cas de régime au réel peut elle apporter à l’actif un bien qu’elle ne possède pas ? (régime séparation de biens) Et si oui comment ?
Merci
Bonjour
Un couple marié n’est pas considéré comme une indivision 🙂
Pas de soucis
A très vite
Ah d’accord même en séparation de biens, autant pour moi.
Par contre qu’un époux exploite un bien possédé par l’autre, ça ne pose pas de souci particulier d’un point de vue administratif ou fiscal ?
Le SIE ne se pose pas ces questions…
Ils vont choisir un de vous deux arbitrairement pour être responsable fiscalement de l’exploitation du bien
Après ce qui se passe en coulisse, ne les intéresse pas trop, tant que vous payez à la fin !
Cela répond à votre question ?
Bien à vous
Bonjour,
J ai acheté avec mon frère deux appartements en indivision, ils sont classés en meublé de tourisme et nous générons plus de 25000€ par an. On m a dit de déclarer en régime réel, avec bilan comptable, mais je souhaiterais être sûre qu il s’ agit de la meilleure solution fiscale. Merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement
Bonjour
C’est effectivement souvent la meilleure option, surtout si vous avez des intérêts d’emprunts à déduire des revenus.
Ceci dit, un expert comptable vous fera les deux simulations : au réel et et avec l’abattement de 71% pour meublé de tourisme, vous serez donc précisément fixé !
Cordialement
Bonjour Pierre,
Si on fait classer son bien pour que les voyageurs payent moins de taxe de séjour, est-ce qu’on peut quand même bénéficier du deficit au réel des 1eres années? ou est-ce qu’on est obligé d’avoir les 71% d’abattement?
Merci pour la réponse et votre site
Bonjour Caroline
Oui, vous pouvez tout à fait rester au réel, c’est indépendant !
Ouf 🙂
Vous allez passer à l’acte du coup ?
Bonne journée
Bonjour,
Merci pour votre article. Très utile.
Je souhaite acheter avec ma conjointe (nous ne sommes ni marié, ni pacsé) un bien en LMNP. Un comptable m’a indiqué que c’est possible et que la déclaration ne diffère pas vraiment par rapport a une déclaration faite dans le cas d’un couple marié ou pacsé. La seule différence selon lui, c’est que ses frais ne sont pas déductibles (450€/an quand même). Info ou intox ?
Enfin, n’y a t’il pas la possibilité de mettre la gérance sous un seul nom sachant que l’on vit sous le même toit ? Histoire d’éviter tous les tracas que vous citez ?
Merci pour votre aide
Bonjour merci pour votre intérêt
En effet, votre expert a raison faut que les 450€ C’est plutôt par personne…
Ensuite l’administration fiscale va choisir arbitrairement un référent
Cela répond à vos interrogations ?
Vous voulez plutôt partir sur de la location à l’année ou pour louer en courte durée ?
Bien à vous
Merci Pierre.
Il m’indiquait un forfait de 450€ pour le « couple » et non par personne. Je confirmerai tout de meme pour éviter toute mauvaise surprise et je vais comparer avec d’autres cabinets.
La location courte durée (type Airbnb ?) est financièrement très intéressante, mais si je comprends bien, on est limité en durée (4 mois il me semble) et donc pas possible de louer toute l’année.. Du coup, on a pas d’autres choix que de louer à l’année.
Bonsoir
Le tarif me paraît bas, vérifiez que l’expert comptable en question maîtrise bien la fiscalité de la location meublée…
Pour la courte durée, les 120 jours, ce sont pour les résidences principales et paris
es-ce votre cas ?
Bonjour, j’ai du mal avec la signification du mot « indivision ». Si on achète à 50/50 en étant mariés, le bien est-il considéré en indivision ?
Concernant le formulaire POi, devons-nous renseigner nos 2 noms obligatoirement ou un seul des 2 suffit ? Avantage/inconvénient à faire l’un ou l’autre ?
Enfin, sur la déclaration d’impôts, devons-nous indiquer les revenus locatifs dans la case des 2 (à 50/50) ou bien d’un seul de nous 2 ? Avantage/inconvénient à faire l’un ou l’autre ?
Merci pour votre aide précieuse.
Bonjour
Question récurrente 🙂
En étant marié vous êtes tous deux considérés comme une seule personne (une seule « entité »), une seule action est donc à prevoir
Super merci ! Et donc 1 seul POi mais au nom des 2 ou d’un seul ? Et lorsque l’on déclare les revenus, peu importe si c’est déclaré dans la colonne du déclarant 1 ou du déclarant 2 ?
Vous devez choisir votre représentant !
Bonjour Pierre ,
merci pour votre article très intéressant .
je veux me lancer avec 2 amis à acheter un immeuble de rapport et on veut bénéficier du statut LMNP ( amortissement et exonération à la vente après 25 ans ) .
quel statut SVP on peut avoir afin de bénéficier chacun des avantages LMNP.
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Peut être mélangez vous les status LMNP et LMP qui ont chacun des avantages et inconvénients
Vous pouvez vous référer à cet article pour plus de précisions
Qu’en pensez vous ?
Bonjour ,
Mariés depuis 30 ans sous le régime de séparation de bien et ayant acquis 2 biens lmnp meublés de tourisme classés å 50 /50 en 2001 et 2010,nous souhaitons les déclarer maintenant en micro bic à 71 % car le réel n est plus intéressant pour nous (Pas d amortissements )Notre notaire nous propose de mettre ces 2 biens dans la communauté ,n ayant plus besoin du régime de séparation de biens car nous sommes à la retraite .Pourrons nous à ce moment là declarer nos revenus Lmnp en micro bic ?
Merci
Bonjour
Oui en effet, cela paraît logique
Avez vous envisagé de vendre pour racheter d’autres biens et bénéficier à nouveau du régime réel ?
Mon fils et ma fille ont acheté (VEFA) un logement EHPAD. L’immeuble est en cours de construction. Ils sont donc en indivision. L’expert-comptable leur avait parlé de micro BIC mais je vois qu’ils seront de droit sous le régime du réel simplifié. Quelle est la différence ? Quelle incidence fiscale ? Pour l’ouverture de leur compte sur Impôts.gouv doivent-ils opter pour le mode simplifié ou le mode expert ?
Merci pour votre commentaire et votre intérêt !
Le simplifié est suffisant pour de faibles revenus et un nombre de blés limités
Le principal intérêt est de pouvoir amortir le bien ce qui gomme une très grandes partie des revenus
Le recours à un expert comptable est recommandé
La résidence est gérée ?
Bonjour et merci pour cet article
Je souhaite me lancer avec un ami proche dans cette grande aventure qu’est l’acquisition d’un bien, sa rénovation, et sa location en meublé soumis au régime BIC au réel simplifié (pour profiter des avantages fiscaux)
Vous semblez déconseiller dans votre article la forme juridique de l’indivision (frais de comptable qu’on ne peut faire passer en charge ou amortissement, etc.)
Y a t’il d’autre forme juridique qui permettrait de profiter du BIC au réel simplifié tout en investissant a 2 (sans lien de parenté)?
Par rapport a la « loterie » au niveau de l’administration fiscale, cela signifie t’il que la totalité du bien sera comptée dans le patrimoine d’un seul des indivis par rapport aux seuils de l’impot sur la fortune immobilière (on y est pas encore, mais bon ca peut compter si on réussi bien et qu’on multiplie les biens)
Merci d’avance pour vos réponses
Pierre
Merci pour votre commentaire et votre intérêt !
Pour l’ifi, il ne sur pas rêver 🙂 c’st Uniquement valabl pour les charges et taxes « courantes »
Dans votre cas, l’indivision semble en effet incontournable ou alors passer par une Societe complètement (sas ou sarl)
Pour de la courte durée ou de l’an location classique à l’annee ?
Cordialement
Plutot de la location classique à l’année
Merci pour la réponse
ok parfait
Bonne continuation
je reste à votre disposition
Bonjour,
J’ai hérité d’une maison à 17 ans avec mon frère, aujourd’hui avec 10 ans de plus nous avons commencé un peu à l’aveugle des locations types airbnb. Nous cherchons juste à couvrir nos charges, mais qu’en est il de ce que nous devons faire fiscalement? La ville où notre bien se trouve fait moins de 6000 habitants, mais en quelques mois on a vu une belle rentabilité finalement. Merci d’avance pour votre attention 🙂
Bonjour Gauthier,
Merci pour votre intérêt dans le blog Eldorado Immobilier
Où vous situez vous exactement et quelle est votre revenu annuel avec la location?
cela peut changer pas mal de choses 😉
Voici dores et déjà des articles références qui vous aideront :
Bonjour,
votre article est très intéressant ; il est très difficile d’avoir des informations fiables.
Je suis déjà propriétaire d’un appartement que je déclare en LMNP (je possède un n°SIRET). Nous achetons avec mon ami (mariage prévu en juin 2019) un appartement que nous souhaitons déclarer sous le régime LMNP ; le centre de gestion que j’ai contacté m’a dit que celui-ci serait en indivision => pourrons-nous modifier ce régime lorsque nous serons mariés ? devons-nous bien, comme vous le décrivez, déposer un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?
Que voulez-vous dire par frais d’expert-comptable boostés avec le régime de l’indivision ?
Bien cordialement,
Bonjour
Merci pour votre intérêt dans le blog !
Si vous le pouvez évitez l’indivision
Entre conjoints c’est normalement possible, essayez de voir si vous pouvez anticiper étant donné que vous avez déjà fixé les modalités administratives du mariage
Sinon l’indivision vous demandera un nouveau siret et surtout une double comptabilité à part, avec des frais d’expert comptable qui ne peuvent pas etre déduis de votre IR
À mon avis ça vaut le coup de harcèler un peu notaire et expert comptable pour faire reconnaître votre situation.
Qu’en pensez vous ?
Bonjour
nous possédons en indivision un bien que nous proposons en location meublée de tourisme. Nous sommes 18 indivisaires. Nous réfléchissons actuellement à une nouvelle forme juridique. En attendant nous n’avons toujours pas déclaré auprès du greffe notre activité. Chacun entre nous déclare sa part aux impôts.
Nous avons besoin d’un numéro de SIRET , nous voulons donc faire cette déclaration au plus tôt sans attendre la création de la sci que nous projetons.
– savez-vous s’il faut inscrire tous les indivisaires ? formulaire fcbm
– quelles conséquences fiscales pour chacun d’entre nous ?
– D’après vos explications un seul indivisaire serait choisi ?
merci de vos précisions et conseils
Bonjour
Oui vous avez bien compris la situation
Si vous ne faites pas du lobbying auprès des services fiscaux et si ceux ci ne vous entendent pas ce sera l’un dès indivisaire qui sera choisi… il faudrait’ mieux qu’il s’entendes bien avec les autres !!
Mais dites moi 18 indivisaires c’est gerable ?
C’est un bien énorme pour vous rapporter quand même un peu à chacun ?
Bonjour,
Je souhaite acheter un bien avec 2 autres personnes. Nous ferions probablement de la LMNP. Peut on profiter de la niche fiscale de la LMNP en régime réel ? C’est à dire d’amortir le bien et de ne pas être pénalisé en cas de revente ?
J’ai bien compris les subitilités de la SCI à l IS mais j’ai vraiment du mal à comprendre l’imposition pour la LMNP en indivision. Merci de votre réponse
Bonjour
Oui tout à fait c’est d’ailleurs les intérêts principaux de la déclaration au réel 🙂
Vous allez louer à l’année ou en courte durée ?
À tres vite
Bonjour,
Votre article sur l’indivision est très intéressant.
Nous avons fait construire une maison avec mes 2 frères suite à la donation d’un terrain par nos parents qui serait devenu non constructible (Loi ALLUR) si non construit.
Pour cela nous avons fait un prêt pour lequel nous sommes tous caution solidaire.
Cette maison est destinée à être louée en location saisonnière. Elle a été livrée fin juillet 2017 et nous avons eu l’opportunité de la louer sur une période de 9 mois. Du coup nous avons fait un contrat de location en meublé mais pas d’autres démarches. A vous lire nous devrions nous déclarer en tant qu’indivision et obtenir un numéro de siret ?
C’est un peu compliqué. J’avais compris que les règlements des loyers seraient répartis entre nous 3, charge à chacun de déclarer sa part. Ce n’est visiblement pas ça.
Merci pour votre éclairage
Bonjour!
Merci pour votre message, vous vous posez de bonnes questions 😉
Pour louer en meublé, vous devez effectivement déclarer votre activité conformément aux démarches indiquées dans l’article sur l’indivision ci-dessus
Les impôts désigneront arbitrairement un responsable parmi vous, qui sera destinataire notamment de la CFE et de la Taxe Foncière
En ce qui concerne la location saisonnière, vous utiliserez le numéro de siret obtenu pour déclarer votre activité auprès de la mairie et de l’office de tourisme
Enfin, vous déclarez chacun vos revenus séparément pour payer l’impôt sur le revenu
Cela vous paraît plus explicite?
Bien à vous
Bonjour,
Je me permets de demander votre avis, j’ai acheté avec ma compagne ( pacsée) un appartement en indivision 50/50, que nous louons en saisonnier, je l’ai déclaré en marie en tant que location meublé de tourisme aunsi qu’au tribunal de grief, j’ai fait établir un classement de meublé de tourisme par un professionnel dans le but d’obtenir un abattement fiscal de 71% en micro-bic, or les impôts viennent de me contacter en m’indiquant qu’il n’était pas possible de beneficier du micro bic en indivision, mais seulement du micro foncier ou du régime réel simplifié. Pouvez vous m’éclairer? Merci d’avance!
Bonsoir
Merci pour votre intérêt
Déjà il doit être possible de requalifier l’indivision pour un nom propre si vous êtes pacsé
Et ensuite le reel simplifie est plus intéressant dans presque 90% des cas
Je vous conseille de vérifier concrètement sur la base de vos données chiffrées avec un expert comptable qualifié dans le meublé
Si vous avez besoin je vous donnerais des coordonnés en MP
Bien à vous
Bonjour et merci pour votre blog et cet article fort interressant.
Je viens de faire l’acquisition d’une maison avec un ami en indivision (50/50) que nous louons en meuble.
Premiere question, que veut dire la subtilite entre Société de fait et Société en participation?
Seconde question: Je viens d’acquérir d’autres bien en nom propre (100%). Dois je obtenir un nouveau numéro d’identification? Dois je remplir a nouveau le Cerfa 11921*04 en indiquant » avez-vous deja exercé une activité non salarié » oui ou non? comme j’ai deja la maison en indivision?
Merci encore pour l’aide apportée sur ce blog et je suis sur que ma question interessera d’autres internautes!
Bonjour André,
Félicitations pour votre projet et merci pour votre commentaire intéressant !
Il n’y a pas vraiment de différence pour le type de société, mais il vaut mieux éviter la société de fait car cela veut dire que vous n’êtes pas complètement carré juridiquement
Vous devez effectivement avoir une déclaration pour vos biens en nom propre et une autre pour l’indivision
Pareil pour les frais de comptable d’ailleurs, de même que pour les comptes
Le formulaire pour l’indivision est différent de celui pour un bien en nom propre (POi)
Vous louez à l’année en meublé? dans quelle région?
bonjour,
j’ai déjà un numéro siret pour une activité LMNP
j’ai acheté en indivision à 50/50 avec ma compagne deux autres petits appartements, donc d’après cet article on doit déposé un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?
mais si par exemple on exploite un appartement en meublé longue durée et un autre en courte durée > faut il déposé deux fois le dossier au greffe pour obtenir 2 SIRET ?
un expert comptable me dit d’obtenir 2 siret pur deux activités différentes :
– activité meublé longue durée
– activité meublé courte durée
est ce possible ?
et avoir 2 comptes bancaires séparées pour les deux activités , pour justifier les seuils de recettes etc..
merci !
est ce possible ?
Bonjour
Ce n’est pas une indivision dans votr cas:)
Cordialement
bonjour,
Nous sommes ni mariés , ni pacsés > donc c’est bien une indivision ?!
Moi de mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP > donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ?
et un expert comptable me dit de faire carrément deux formulaires cerfa 11921-01 pour deux activités différentes ( avec de comptes bancaires séparés )
– un siret pour une activité longue durée
– un siret pour une activté courte durée
qu’en pensez vous ?
merci!
J’en pense qu’il vous faut changer d’expert comptable 🙂
Plus sérieusement il n’a pas tord. Cela vous permettrait de clarifier les choses pour tout le monde
re !
(De mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP car je fais de la location meublé longue durée avec un bien dont je suis seul propriétaire)
J’ai acheté deux apparts à 50/50 avec ma compagne ( ni marié , ni pacsé )
>> donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ??
>> j’aurai donc un siret pour moi et un siret pour les deux apparts que j’ai acheté 50/50″ avec ma copine ?
merci
Sur le principe c’est bien cela
Toutefois, rapprochez vous de plusieurs experts comptables spécialistes du meublé pour voir si au moins pour un, la situation peut passer avec voter site actuel (à mon avis, oui)
Bonjour
Merci pour votre excellent article.
J ai une question.
Je suis dans une indivision en meublé avec mon ex femme et dans une indivision meublé avec ma nouvelle compagne avec qui nous avons une déclaration commune des impôts sur le revenu.
Puis je cumuler les deux indivisions (notamment si l’une sort un résultat d’exploitation positif et l autre négatif) au sein de mon foyer fiscal?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Oui vous pouvez tout à fait cumuler les deux
Les deux indivisions sont considérées chacune comme une personne morale avec une comptabilité séparée
Vous louez aussi des biens ou vous envisagez d’en louer ?
Bien à vous
Bonjour,
Je me permets de vous solliciter concernant l’indivision et concernant la suite.
Question en tant que co-héritier de 2 appartements dans résidence étudiante avec service suite décès de notre papa en février 2018.
Pas de crédits.
1 en sensi bouvard acheté en 2011. Reste 1 an pour arriver au 9 ans.
1 en LMNP avec amortissement sur 30 ans acheté en 2017.
Donc : En 2018 nous devrons déclarer fiscalement les revenus 2018 :
– de notre père (2 mois)
– de l’indivision (pdt durée succession = max 6 mois ou jusqu’à revente des biens)
– de la personne qui reprend les appartements (sauf si revente)
Aussi, dans le cadre succession :
– Est-ce que nous allons avoir des pénalités car le sensi bouvard s’arrête au bout de 8 ans et pas 9 (décès) ?
– Est-ce que un des héritier peut reprendre la location en LMNP sous régime de l’amortissement après succession sur la base de l’estimation du notaire ? Est-ce que cela fonctionne pour les 2 biens cités si-dessus ?
Merci de vos lumières.
Bonjour
En première analyse je dirais que comme vous reprenez la suite il n’y a pas de problème particulier
Je vous invite à expliquer les détails a un expert comptable spécialisé dans le meublé pour avoir tous les tenants et aboutissants de votre situation
Je peux vous conseiller des experts comptables en ligne compétents si vous avez besoin
Bien à vous
Merci pour votre explication sur l’indivision que je n’avais trouve nulle par ailleurs. Je souhaite savoir comment y remédier.
Bien content d’avoir pu vous aider 🙂
Pour y remédier, vous pouvez consulter cet article
cela répond à votre attente?