Comment éviter la requalification de votre location meublée en para hôtellerie ou location nue?

Vous avez peur de voir votre statut LMNP être requalifié suite à un contrôle fiscal?

Vous craignez qu’un de vos locataires mène une action en justice qui aboutisse à la requalification de votre location meublée?

Vous voulez être certain de vous border juridiquement pour ne pas tomber dans le régime de la para hôtellerie?

 

 

 

La fiscalité de la location meublée est extrêmement avantageuse, mais il faut éviter la requalification

 

Cela commence à se savoir, et si vous êtes lecteur ou lectrice du blog Eldorado Immobilier, vous en êtes probablement convaincu:)

 

Si ce n’est pas encore le cas, jetez un œil à ces articles qui vont vous aider à gagner plus :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

meubles loi alur location

La frontière est parfois ténue entre les prestations offertes par un airbnb et celles d’un hôtel…
Comment être certain que votre activité ne va pas être requalifiée?

 

 

Par contre, et c’est une crainte de nombreux propriétaires, vous devez faire bien attention à ce que les critères obligatoires de la location meublée soient bien respectés pour votre location en courte durée,

sinon…

… vous risquez d’être requalifié sous le régime de la para hôtellerie… ou encore pire, sous celui de la location nue

 

Vous avez un simulateur dans cet article qui vous mettra en évidence, si vous en avez besoin, le gouffre fiscal entre location meublée et location nue

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

 

 

 

 

Avez-vous bien coché toutes les cases pour qualifier votre logement de location meublée ?

 

 

Délicat de définir la location meublée

 

Selon la loi, et la jurisprudence constante, la définition d’un logement loué est assez récurrente

 

Une location meublée consiste en la location de locaux d’habitation loués meublés

 

Petit souci, rien dans la réglementation française ne précise exactement ce qu’il convient d’entendre par “locaux d’habitation”.

 

La définition la plus proche à retenir est celle du code de la construction et de l’habitat,

et plus précisément les articles R 111-1 à R 111–17.

 

definition location meublee

Malgré plusieurs tentatives successives de clarification, la location meublée n’est pas clairement définie

 

 

En résumé, ce code définit

 

Un logement comme un bien immobilier à usage d’habitation.

 

 

C’est le croisement de ces deux définitions juridiques, qui permet de déterminer que :

 

Une location meublée doit être un logement qui permet d’accomplir tous les actes de la vie quotidienne :

  • cuisiner
  • dormir
  • séjourner normalement d’une manière générale

 

Pour cela, il est coutume de dire qu’un voyageur de pouvoir arriver dans une location meublée, déposer ses valises, et vaquer immédiatement à ses occupations sans avoir rien de spécial à installer

 

Cet article pourra aussi vous intéresser :

Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

 

 

 

La loi ALUR a apporté des précisions sur les équipements d’une location meublée

 

Les équipements qui doivent être présents dans une location meublée ont été précisés par le

Décret en date du 31 juillet 2015, dans le cadre de la loi ALUR, fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé 

 

Accessoirement, la loi ALUR a également retouché le bail meublé : Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR | Investissement immobilier locatif

 

Ainsi, tous les équipements qui doivent être présents dans une location meublée sont listés, et doivent y figurer impérativement au moment de la conclusion du bail.

 

equipements location meublee alur

La loi ALUR fixe une liste d’équipements que vous devez impérativement fournir dans votre location meublée

 

Si un de vos locataires arrive à démontrer qu’un des éléments listés au décret n’était pas présent, cela peut aboutir à la requalification de votre location meublée en location nue

avec les conséquences juridiques cela implique, et c’est pas bon pour vous !

 

Par contre, si votre locataire enlève certains équipements pour les remplacer par ses propres équipements, parce qu’il les préfère, qu’il préfère, cela n’a aucune incidence d’un point de vue juridique.

C’est souvent le cas pour les locations meublées louées à l’année, où un locataire peut arriver avec un lit, une armoire ou une table.

 

Votre local d’habitation continue considéré comme une location meublée, dans la mesure où tous les équipements nécessaires étaient présents à l’arrivée du locataire.

Ce qui se passe ensuite ne regarde personne.

 

 

 

Prenez bien garde à renouveler vous même les meubles

 

Une certaine déformation professionnelle des propriétaires qui ont l’habitude de louer les commerces,

est d’inclure une clause spécifique dans le bail qu’ils vont rédiger avec leur locataire en location meublée,

clause qui prévoit que le remplacement des meubles est à la charge du locataire lorsqu’ils sont usagés.

 

Cette disposition est courante dans les baux commerciaux.

 

A priori, cette clause du bail paraît extrêmement favorable pour le propriétaire.

 

Mais il y a un piège énorme à éviter :

La réglementation est très claire à ce niveau,

si vous voulez que votre bail reste un bail de location meublée, vous devez vous-même en tant que propriétaire, assurer le remplacement des meubles.

Si c’est le locataire qui le fait, vous risquez de perdre la qualification de location meublée.

 

D’un point de vue strictement juridique, il convient de se référer à l’article 1719 du Code civil, qui fait référence à l’obligation de délivrance locative.

L’administration pourra considérer que cette obligation de délivrance locative n’est pas assurée dans le temps, le logement devenant au fil du temps de moins en moins meublé.
De ce fait, il peut être considéré comme n’étant plus à même de conserver sa qualification de location meublée d’un point de vue juridique et fiscal

 

 

La frontière parfois ténue entre location saisonnière et fourniture de service hôtelier

 

 

Deux régimes juridiques et fiscaux très différents

 

 

La location meublée relève du Code civil, dans la mesure où elle consiste en la location d’un bien.

Les services para hôteliers relèvent d’un autre régime juridique et fiscal : le régime para hôtelier

 

Les conséquences sont très importantes, notamment en termes d’assujettissement à la TVA

 

Toutefois, pour que la qualification de para hôtellerie soit retenue, il faut que vous fournissiez dans votre location courte durée des services similaires à ceux que fournirait un hôtel professionnel.

Cela revient à dire que lorsque vous assurez ces prestations “hôtelières” de manière accessoire, vous pouvez conserver sans souci la qualification de location meublée.

 

para hotellerie

La différence entre les prestations d’un hôtel et celles que vous fournissez en tant que propriétaire de location meublée doivent être au moins légèrement différentes

 

 

Les 3 prestations qui caractérisent l’hôtellerie ou la para-hôtellerie

 

Plus concrètement, la para hôtellerie est constitué par la fourniture de trois services concomitants :

  • le service de nettoyage
  • l’accueil par le propriétaire à l’arrivée du locataire
  • la fourniture de petit-déjeuner

 

Par conséquent, si vous n’assurez le nettoyage que lorsque que vous mettez à disposition vos locaux destinés à être loueur meublé, et pas pendant la durée du séjour, vous n’avez pas de souci de requalification dans le régime de part.

 

La référence juridique à prendre en compte pour faire la différence entre location courte durée et service hôtelier et la doctrine de l’administration fiscale : BOI–BIC–CHAMP–40–10–2012–09–12 pour le régime fiscal des locations meublées

 

 

 

En conclusion, les pièges à éviter pour que votre location meublée ne soit pas requalifiée

 

  1. Respectez bien la liste des équipements officiels
  2. Meublez votre logement comme si vous alliez y séjourner vous même
  3. Maintenez une différence entre vos prestations et celles d’un hôtel, en particulier si vous possédez une chambre d’hôtes
  4. … à moins que vous ne souhaitez bénéficier des avantages fiscaux des hôtels et jouer avec la TVA !

 

Nous en parlerons dans un prochain article sur Eldorado Immobilier

 

 

Connaissez vous un propriétaire dont l’activité a été requalifiée?

Vous souhaitez apporter un complément ou votre témoignage?

Vous êtes libre de vous exprimer dans les commentaires ci-dessous

 

 

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