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Vous avez peur de voir votre statut LMNP être requalifié suite à un contrôle fiscal?

Vous craignez qu’un de vos locataires mène une action en justice qui aboutisse à la requalification de votre location meublée?

Vous voulez être certain de vous border juridiquement pour ne pas tomber dans le régime de la para hôtellerie?

La fiscalité de la location meublée et risque de requalification

Cela commence à se savoir, et si vous êtes lecteur ou lectrice du blog Eldorado Immobilier, vous en êtes probablement convaincu:)

Si ce n’est pas encore le cas, jetez un œil à ces articles qui vont vous aider à gagner plus :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

meubles loi alur location
La frontière est parfois ténue entre les prestations offertes par un airbnb et celles d’un hôtel…
Comment être certain que votre activité ne va pas être requalifiée?

Par contre, et c’est une crainte de nombreux propriétaires, vous devez faire bien attention à ce que les critères obligatoires de la location meublée soient bien respectés pour votre location en courte durée,

sinon…

… vous risquez d’être requalifié sous le régime de la para hôtellerie… ou encore pire, sous celui de la location nue

Vous avez un simulateur dans cet article qui vous mettra en évidence, si vous en avez besoin, le gouffre fiscal entre location meublée et location nue

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Avez-vous coché les cases de la location meublée ?

Délicat de définir la location meublée

Selon la loi, et la jurisprudence constante, la définition d’un logement loué est assez récurrente

Une location meublée consiste en la location de locaux d’habitation loués meublés

Petit souci, rien dans la réglementation française ne précise exactement ce qu’il convient d’entendre par “locaux d’habitation”.

La définition la plus proche à retenir est celle du code de la construction et de l’habitat,

et plus précisément les articles R 111-1 à R 111–17.

definition location meublee
Malgré plusieurs tentatives successives de clarification, la location meublée n’est pas clairement définie

En résumé, ce code définit

Un logement comme un bien immobilier à usage d’habitation.

C’est le croisement de ces deux définitions juridiques, qui permet de déterminer que :

Une location meublée doit être un logement qui permet d’accomplir tous les actes de la vie quotidienne :

  • cuisiner
  • dormir
  • séjourner normalement d’une manière générale

Pour cela, il est coutume de dire qu’un voyageur de pouvoir arriver dans une location meublée, déposer ses valises, et vaquer immédiatement à ses occupations sans avoir rien de spécial à installer

Cet article pourra aussi vous intéresser :

Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

La loi ALUR et les équipements d’une location meublée

Les équipements qui doivent être présents dans une location meublée ont été précisés par le

Décret en date du 31 juillet 2015, dans le cadre de la loi ALUR, fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé 

Accessoirement, la loi ALUR a également retouché le bail meublé : Contrat de Location Saisonnière

Ainsi, tous les équipements qui doivent être présents dans une location meublée sont listés, et doivent y figurer impérativement au moment de la conclusion du bail.

equipements location meublee alur
La loi ALUR fixe une liste d’équipements que vous devez impérativement fournir dans votre location meublée

Si un de vos locataires arrive à démontrer qu’un des éléments listés au décret n’était pas présent, cela peut aboutir à la requalification de votre location meublée en location nue

avec les conséquences juridiques cela implique, et c’est pas bon pour vous !

Par contre, si votre locataire enlève certains équipements pour les remplacer par ses propres équipements, parce qu’il les préfère, qu’il préfère, cela n’a aucune incidence d’un point de vue juridique.

C’est souvent le cas pour les locations meublées louées à l’année, où un locataire peut arriver avec un lit, une armoire ou une table.

Votre local d’habitation continue considéré comme une location meublée, dans la mesure où tous les équipements nécessaires étaient présents à l’arrivée du locataire.

Ce qui se passe ensuite ne regarde personne.

Prenez bien garde à renouveler vous même les meubles

Une certaine déformation professionnelle des propriétaires qui ont l’habitude de louer les commerces,

est d’inclure une clause spécifique dans le bail qu’ils vont rédiger avec leur locataire en location meublée,

clause qui prévoit que le remplacement des meubles est à la charge du locataire lorsqu’ils sont usagés.

Cette disposition est courante dans les baux commerciaux.

A priori, cette clause du bail paraît extrêmement favorable pour le propriétaire.

Mais il y a un piège énorme à éviter :

La réglementation est très claire à ce niveau,

si vous voulez que votre bail reste un bail de location meublée, vous devez vous-même en tant que propriétaire, assurer le remplacement des meubles.

Si c’est le locataire qui le fait, vous risquez de perdre la qualification de location meublée.

D’un point de vue strictement juridique, il convient de se référer à l’article 1719 du Code civil, qui fait référence à l’obligation de délivrance locative.

L’administration pourra considérer que cette obligation de délivrance locative n’est pas assurée dans le temps, le logement devenant au fil du temps de moins en moins meublé.
De ce fait, il peut être considéré comme n’étant plus à même de conserver sa qualification de location meublée d’un point de vue juridique et fiscal

La frontière ténue entre location saisonnière et hôtel

Deux régimes juridiques et fiscaux très différents

La location meublée relève du Code civil, dans la mesure où elle consiste en la location d’un bien.

Les services para hôteliers relèvent d’un autre régime juridique et fiscal : le régime para hôtelier

Les conséquences sont très importantes, notamment en termes d’assujettissement à la TVA

Toutefois, pour que la qualification de para hôtellerie soit retenue, il faut que vous fournissiez dans votre location courte durée des services similaires à ceux que fournirait un hôtel professionnel.

Cela revient à dire que lorsque vous assurez ces prestations “hôtelières” de manière accessoire, vous pouvez conserver sans souci la qualification de location meublée.

para hotellerie
La différence entre les prestations d’un hôtel et celles que vous fournissez en tant que propriétaire de location meublée doivent être au moins légèrement différentes

Les 3 prestations qui caractérisent l’hôtellerie ou la para-hôtellerie

Plus concrètement, la para hôtellerie est constitué par la fourniture de trois services concomitants :

  • le service de nettoyage
  • l’accueil par le propriétaire à l’arrivée du locataire
  • la fourniture de petit-déjeuner

Par conséquent, si vous n’assurez le nettoyage que lorsque que vous mettez à disposition vos locaux destinés à être loueur meublé, et pas pendant la durée du séjour, vous n’avez pas de souci de requalification dans le régime de part.

La référence juridique à prendre en compte pour faire la différence entre location courte durée et service hôtelier et la doctrine de l’administration fiscale : BOI–BIC–CHAMP–40–10–2012–09–12 pour le régime fiscal des locations meublées

Les pièges à éviter pour que votre location meublée ne soit pas requalifiée

  1. Respectez bien la liste des équipements officiels
  2. Meublez votre logement comme si vous alliez y séjourner vous même
  3. Maintenez une différence entre vos prestations et celles d’un hôtel, en particulier si vous possédez une chambre d’hôtes
  4. … à moins que vous ne souhaitez bénéficier des avantages fiscaux des hôtels et jouer avec la TVA !

Nous en parlerons dans un prochain article sur Eldorado Immobilier

Connaissez vous un propriétaire dont l’activité a été requalifiée?

Vous souhaitez apporter un complément ou votre témoignage?



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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  1. Bonjour Monsieur,
    Je suis tombée sur votre site car je recherche des renseignements par rapport à mon activité de louer non professionnel de locations saisonnières.
    En été et en hiver je propose des locations à la semaine.
    Je souhaiterai également proposer un service de nuitées au printemps et à l’automne avec petits déjeuners
    Je me pose des questions par rapport à l’accueil para-hôtelier….
    J’ai vu que pour entrer dans cette dénomination il fallait remplir 3 des 4 critères
    1- Petit déjeuner
    2- Nettoyage régulier des locaux
    3- Fourniture du linge de maison
    4- Réception de la clientèle

    En fait je ne souhaite pas remplir 3 des 4 critères pour ne pas être assujétie à la TVA mais seulement 2.
    Je souhaite proposer uniquement petit déjeuner et linge de lit, pas de service de nettoyage pour les séjour de plus d’une nuit (mais nettoyage en fin de séjour pour les clients suivants), il reste la question de la réception de la clientèle…
    Pouvez-vous m’expliquer ce que c’est exactement que « La réception, même non personnalisée de la clientèle » ?
    De mon côté je donne rdv à mes clients devant notre chalet, et les accompagne dans l’appartement, je n’ai pas de réception, ni hotline, je ne passe pas par un prestataire.
    Est ce que mon type d’accueil rentre dans la 4ème catégorie de la para hôtellerie?
    Je vous remercie d’avance pourvoir aide et vos réponses.

  2. Bonsoir, je suis locataire d un logement meublé à l année, mais le propriétaire a fait sa déclaration en hôtelier (rachat d une partie d un ancien hôtel). Il a installé des compteurs individuels pour EDF (consommation à ma charge) … Est ce légal ?

      1. Bonsoir, je vais prendre rendez-vous au centre des finances publiques et dénoncer, s il le faut, car ce propriétaire, de plus, n intervient pour aucun problème rencontré. Merci. Bonne soirée à vous.

        1. Bonjour Valérie,

          Pas sûr que cela fassa avancer le smilblick…
          Essayez plutôt de négocier gentiment une baisse de loyer 🙂

          Cordialement

  3. bonsoir j’ai un petit hotel au mois a l’année avec 8 studettes entièrement meublées avec la literie changée une fois par mois puis je les louer de particulier a particulier ces studettes sont entièrement rénovées avec douche lavabo wc plaques de cuisson frigidaire micro-ondes vaisselles pour la prise des repas télévisions

  4. Bonjour,
    Lorsque nous avons des gros travaux(autour de 300000€), il est intéressant de récupérer la tva. Dans ce cas, je fais de la para-hôtellerie.au bout de combien de temps je peux repasser en location meublée sans que je dois obliger de redonner la tva. Enfin, si je suis en parahôtellerie puis-je être classé en meublé de tourisme. Merci pour vos réponses pertinentes. Cordialement Mr Danthu

    1. Bonjour

      J’ai bien peur que vous soyez captif du système
      Il n’y a pas à ma connaissance de mien d’en sortir sans devoir reverser la TVA ou alors il faut prendre des risques‘ 🙂

      Bien à vous

  5. Bonjour,
    Je suis loueur de 4 chambres d’hôtes. Je veux savoir exactement quelle partie de mon “habitation principale” doit-je déclarer comme locaux professionnels, les chambres d’hôtes que je loue seulement, ou toute partie à la quelle des personnes hébergées ont accès (selon le SIE) comme mon salon, couloir, entrée et toute partie utile pour l’activité (ma cuisine). Je ne trouve pas la réponse precise.
    Je pense que je doit la taxe d’habitation pour la totalité de ma maison et la CFE pour les chambres que je loue. Ma cuisine, salon, etc restent mon habitation, parce que je realice des prestations accesoires (petit déjeuner, table d’hôtes) dans les limites prevus à l’activité seulement pour les personnes hebergées, je n’ai pas un restaurant. Doit-je déclarer ma table familiale en tant que local professionnel?
    Merci beaucoup de votre attention.

    1. Bonjour

      À faire valider par votre expert comptable .

      A mon sens tous les locaux auxquels les locataires ont accès à 100% sont à déclarer tout comme tels et les autres au ratio avec votre propre utilisation

      Bien à vous

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