La parahôtellerie offre des avantages fiscaux attractifs, mais attention aux pièges !

Investir en para-hôtellerie peut sembler alléchant grâce à la récupération de la TVA et l’exonération des plus-values après 5 ans.

Cependant, il est crucial de bien comprendre les obligations et les critères spécifiques pour éviter les erreurs coûteuses.

Pour éviter les pièges de la parahôtellerie et protéger votre investissement, il est crucial de respecter les critères fiscaux. Assurez-vous de bien comprendre les obligations légales et les prestations nécessaires pour bénéficier des avantages fiscaux, comme la récupération de la TVA et l’exonération des plus-values après 5 ans d’activité professionnelle.

Découvrez comment maximiser vos bénéfices tout en évitant les écueils courants de ce régime.

Qu’est-ce qu’une activité para-hôtelière ?

La parahôtellerie se distingue de la location meublée par la nature et le volume des prestations de services fournies

En parahôtellerie, vous pouvez récupérer la TVA à hauteur de 20% sur les investissements et frais généraux.

Cependant, il est essentiel de respecter strictement les critères fiscaux pour éviter des régularisations

La parahôtellerie permet de récupérer la TVA sur les investissements, mais comporte des risques de requalification fiscale

Les plus-values réalisées après 5 ans d’activité professionnelle peuvent être exonérées, ce qui représente un avantage fiscal significatif pour les investisseurs en parahôtellerie

La fiscalité de la location meublée et risque de requalification

Cela commence à se savoir, et si vous êtes lecteur ou lectrice du blog Eldorado Immobilier, vous en êtes probablement convaincu:)

Si ce n’est pas encore le cas, jetez un œil à ces articles qui vont vous aider à gagner plus :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

Par contre, et c’est une crainte de nombreux propriétaires, vous devez faire bien attention à ce que les critères obligatoires de la location meublée soient bien respectés pour votre location en courte durée,

sinon…

… vous risquez d’être requalifié sous le régime de la para hôtellerie… ou encore pire, sous celui de la location nue

Vous avez un simulateur dans cet article qui vous mettra en évidence, si vous en avez besoin, le gouffre fiscal entre location meublée et location nue

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Avez-vous coché les cases de la location meublée ?

Délicat de définir la location meublée

Selon la loi, et la jurisprudence constante, la définition d’un logement loué est assez récurrente

Une location meublée consiste en la location de locaux d’habitation loués meublés

Petit souci, rien dans la réglementation française ne précise exactement ce qu’il convient d’entendre par « locaux d’habitation ».

La définition la plus proche à retenir est celle du code de la construction et de l’habitat,

et plus précisément les articles R 111-1 à R 111–17.

En résumé, ce code définit

Un logement comme un bien immobilier à usage d’habitation.

C’est le croisement de ces deux définitions juridiques, qui permet de déterminer que :

Une location meublée doit être un logement qui permet d’accomplir tous les actes de la vie quotidienne :

• cuisiner
• dormir
• séjourner normalement d’une manière générale

Pour cela, il est coutume de dire qu’un voyageur de pouvoir arriver dans une location meublée, déposer ses valises, et vaquer immédiatement à ses occupations sans avoir rien de spécial à installer

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Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

La loi ALUR et les équipements d’une location meublée

Les équipements qui doivent être présents dans une location meublée ont été précisés par le

Décret en date du 31 juillet 2015, dans le cadre de la loi ALUR, fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé 

Accessoirement, la loi ALUR a également retouché le bail meublé : Contrat de Location Saisonnière

Ainsi, tous les équipements qui doivent être présents dans une location meublée sont listés, et doivent y figurer impérativement au moment de la conclusion du bail.

Si un de vos locataires arrive à démontrer qu’un des éléments listés au décret n’était pas présent, cela peut aboutir à la requalification de votre location meublée en location nue…

avec les conséquences juridiques cela implique, et c’est pas bon pour vous !

Par contre, si votre locataire enlève certains équipements pour les remplacer par ses propres équipements, parce qu’il les préfère, qu’il préfère, cela n’a aucune incidence d’un point de vue juridique.

C’est souvent le cas pour les locations meublées louées à l’année, où un locataire peut arriver avec un lit, une armoire ou une table.

Votre local d’habitation continue considéré comme une location meublée, dans la mesure où tous les équipements nécessaires étaient présents à l’arrivée du locataire.

Ce qui se passe ensuite ne regarde personne.

Prenez bien garde à renouveler vous même les meubles

Une certaine déformation professionnelle des propriétaires qui ont l’habitude de louer les commerces,

est d’inclure une clause spécifique dans le bail qu’ils vont rédiger avec leur locataire en location meublée,

clause qui prévoit que le remplacement des meubles est à la charge du locataire lorsqu’ils sont usagés.

Cette disposition est courante dans les baux commerciaux.

A priori, cette clause du bail paraît extrêmement favorable pour le propriétaire.

Mais il y a un piège énorme à éviter :

La réglementation est très claire à ce niveau,

si vous voulez que votre bail reste un bail de location meublée, vous devez vous-même en tant que propriétaire, assurer le remplacement des meubles.

Si c’est le locataire qui le fait, vous risquez de perdre la qualification de location meublée.

D’un point de vue strictement juridique, il convient de se référer à l’article 1719 du Code civil, qui fait référence à l’obligation de délivrance locative.

L’administration pourra considérer que cette obligation de délivrance locative n’est pas assurée dans le temps, le logement devenant au fil du temps de moins en moins meublé.

De ce fait, il peut être considéré comme n’étant plus à même de conserver sa qualification de location meublée d’un point de vue juridique et fiscal.

Thierry G., un propriétaire nous partage son avis :

« En tant qu’investisseur immobilier, j’ai trouvé la parahôtellerie très avantageuse, surtout pour l’exonération des plus-values après 5 ans. Toutefois, il est crucial de bien comprendre les critères fiscaux et de s’assurer que toutes les prestations hôtelières sont effectivement fournies pour éviter des requalifications fiscales »

La frontière ténue entre location saisonnière et hôtel

Il existe deux régimes juridiques et fiscaux très différents pour encadrer cette activité.

La location meublée relève du Code civil, dans la mesure où elle consiste en la location d’un bien.

Les services para hôteliers relèvent d’un autre régime juridique et fiscal : le régime para hôtelier

Les conséquences sont très importantes, notamment en termes d’assujettissement à la TVA

Toutefois, pour que la qualification de para hôtellerie soit retenue, il faut que vous fournissiez dans votre location courte durée des services similaires à ceux que fournirait un hôtel professionnel.

Cela revient à dire que lorsque vous assurez ces prestations « hôtelières » de manière accessoire, vous pouvez conserver sans souci la qualification de location meublée.

Les 3 prestations qui caractérisent l’hôtellerie ou la para-hôtellerie

Plus concrètement, la para hôtellerie est constitué par la fourniture de trois services concomitants :

• le service de nettoyage
• l’accueil par le propriétaire à l’arrivée du locataire
• la fourniture de petit-déjeuner

Par conséquent, si vous n’assurez le nettoyage que lorsque que vous mettez à disposition vos locaux destinés à être loueur meublé, et pas pendant la durée du séjour, vous n’avez pas de souci de requalification dans le régime de part.

La référence juridique à prendre en compte pour faire la différence entre location courte durée et service hôtelier et la doctrine de l’administration fiscale : BOI–BIC–CHAMP–40–10–2012–09–12 pour le régime fiscal des locations meublées.

Voici ce que Charlie N. a à dire :

« Nous avons commencé notre activité de parahôtellerie avec l’idée que les avantages fiscaux compenseraient les coûts. Bien que cela soit vrai, les premières années ont été difficiles financièrement en raison des frais initiaux et des amortissements. Il est important d’avoir une stratégie à long terme pour profiter pleinement des bénéfices fiscaux. »

Évitez la Requalification de Votre Location Meublée

1. Respectez bien la liste des équipements officiels
2. Meublez votre logement comme si vous alliez y séjourner vous même
3. Maintenez une différence entre vos prestations et celles d’un hôtel, en particulier si vous possédez une chambre d’hôtes
4. … à moins que vous ne souhaitez bénéficier des avantages fiscaux des hôtels et jouer avec la TVA !

Nous en parlerons dans un prochain article sur Eldorado Immobilier

Connaissez vous un propriétaire dont l’activité a été requalifiée?

Vous souhaitez apporter un complément ou votre témoignage?

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions souvent posées par les lecteurs :

Qu'est-ce que la para-hôtellerie ?

La para-hôtellerie désigne une activité de location meublée qui offre des services similaires à ceux d’un hôtel, tels que l’accueil des clients, le ménage régulier, et la fourniture de linge de maison. Ce type de location permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse tout en offrant des services supplémentaires.

Quels sont les principaux avantages de la para-hôtellerie ?

Les principaux avantages de la para-hôtellerie incluent la récupération de la TVA sur les investissements et les frais généraux, l’exonération des plus-values professionnelles après 5 ans d’activité, et la possibilité de défiscaliser dès la première année en respectant certaines conditions.

Quels sont les pièges courants de la para-hôtellerie à éviter ?

Les pièges courants de la para-hôtellerie incluent la complexité administrative, le risque de requalification fiscale en cas de non-respect des critères de para-hôtellerie, et les coûts élevés liés à la fourniture des services hôteliers. Il est essentiel de bien comprendre les obligations fiscales et les services à offrir pour éviter des pénalités.

Comment éviter la requalification fiscale en para-hôtellerie ?

Pour éviter la requalification fiscale, il est crucial de respecter les critères de la para-hôtellerie, tels que l’accueil des clients, le ménage régulier, et la fourniture de linge de maison. Il est recommandé de consulter un expert fiscal pour s’assurer de la conformité de votre activité.

Quels services sont obligatoires pour être considéré comme para-hôtelier ?

Pour être considéré comme para-hôtelier, vous devez offrir au moins trois des services suivants : accueil des clients, ménage régulier, fourniture de linge de maison, et service de petit-déjeuner. Ces services doivent être clairement définis dans vos offres de location.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement en para-hôtellerie ?

La rentabilité d’un investissement en para-hôtellerie se calcule en tenant compte des revenus locatifs, des coûts d’exploitation, des avantages fiscaux, et des services offerts. Il est important d’effectuer une analyse financière détaillée pour évaluer la viabilité de l’investissement.

La para-hôtellerie est-elle adaptée à tous les types de biens immobiliers ?

La para-hôtellerie est généralement plus adaptée aux biens situés dans des zones touristiques ou à forte demande de location saisonnière. Les biens de petite taille ou mal situés peuvent ne pas être rentables en para-hôtellerie en raison des coûts supplémentaires liés aux services hôteliers.

Quels sont les critères pour choisir un bon emplacement pour la para-hôtellerie ?

Un bon emplacement pour la para-hôtellerie doit offrir une forte demande de location saisonnière, être proche des attractions touristiques, et avoir une bonne accessibilité. L’emplacement influence directement le taux d’occupation et la rentabilité de l’investissement.

Quels sont les documents nécessaires pour débuter une activité de para-hôtellerie ?

Pour débuter une activité de para-hôtellerie, vous devez obtenir un numéro SIRET, déclarer votre activité auprès des autorités fiscales, et souscrire à une assurance spécifique. Il est également important de rédiger des contrats de location conformes aux exigences légales.

Comment promouvoir efficacement une activité de para-hôtellerie ?

Pour promouvoir une activité de para-hôtellerie, il est recommandé d’utiliser des plateformes de réservation en ligne, de créer un site web optimisé SEO, et de proposer des offres attractives. Les avis clients et la présence sur les réseaux sociaux peuvent également augmenter votre visibilité.