TVA sur loyer : Ce que vous Devez Savoir (expliqué simplement)

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Certains loyers sont soumis à la TVA à des taux variés, et d’autres loyers bénéficient d’une exonération.

Il n’est pas facile de s’y retrouver dans ce fouillis juridique lorsque l’on est investisseur immobilier.

Nous avons fait des recherches et vous avez ci-dessous un mode d’emploi facile et rapide à comprendre 🙂

D’une manière générale :

Un loyer perçu par une activité civile (location meublée et location nue) n’est pas soumis à la TVA, tandis qu’un loyer issu d’une activité commerciale (para-hôtellerie, hôtellerie, commerce) est soumis à la TVA à un taux entre 10% et 20%.

Voici un tableau synthétique des différentes situations possibles en locations immobilières pour gérer sans stress la comptabilité de votre patrimoine immobilier.

Une fois que vous aurez vu en un coup d’œil comme vous situer, vous êtes libre de poursuivre la lecture pour tous les détails dont vous avez besoin.

Loyer issu de … TVA ou pas TVA (et quel taux ?)
Location meublée à l’année Exonération de TVA
Location vide ou nue à l’année Exonération de TVA
(possibilité de
TVA en option)
Location de meublé touristique (classé ou non) classique (type Airbnb) Exonération de TVA
Location de parking seul TVA
si loyer annuel > 34 900€ (franchise de base)
Location de parking en même temps
qu’une location d’appartement ou maison
Exonération de TVA
Location de meublé de tourisme avec prestations de parahotellerie
( petit déjeuner,
nettoyage des locaux,
fourniture de linge et
accueil des locataires)
TVA taux réduit de 10%
Hôtels classés TVA taux réduit de 10%
Location meublée dans
résidences de tourisme classées, EHPAD,
résidence étudiante
TVA taux réduit de 10% et 5,5% pour un EHPAD
Location d’un local commercial TVA à 20%
Sous location saisonnière via un contrat de location commercial TVA taux réduit de 10%
Location d’une salle des fêtes TVA à 20%
SCI, SARL, SAS (location à usage d’habitation) Exonération de TVA
Campings, hôtels de plein air, terrains aménagés TVA taux réduit de 10%

Tableau : Les différents taux de TVA sur les loyers en fonction de l’activité exercée (source BOFIP)

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Quel est l’intérêt de soumettre un loyer à la TVA ?

Lorsqu’un propriétaire immobilier loue à un professionnel qui exerce une activité commerciale, il peut prendre l’option de soumettre le loyer commercial à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

L’intérêt de soumettre le loyer à la TVA est double:

Le propriétaire peut déduire la TVA sur les travaux et autres fournitures dans le bien immobilier, et le locataire peut lui aussi récupérer la TVA, étant donné qu’il exerce une activité commerciale.

Cette option doit figurer expressément dans le bail commercial et est irréversible pendant 9 ans (elle peut être dénoncée à partir de la 9ème année).

En effet, cette prestation est par nature en principe exonérée de TVA.

Le taux de TVA qui s’applique alors sur le loyer est de 20%.

Ce principe assujettissement en option à la TVA est valable, que le propriétaire loue en nom propre ou via une société, comme une SCI par exemple.

TVA et hôtels (et parahotellerie)

Les hôtels et les meublés de tourismes avec prestations de para hotellerie sont soumis à un taux de TVA réduit à 10% ( article 279 du CGI, Code Général des Impôts).

Toutefois, la jurisprudence précise qu’un loyer d’hôtel peut être soumis à une TVA de 20% dans le cas du loyer du bail commercial concernant un ensemble immobilier avec restaurant + hôtel et qu’il n’y a pas de précision sur la distinction du taux de TVA dans le bail commercial ( Arrêt du Conseil d’Etat du 28 novembre 2018, n°413526).

Le taux de taxe sur la valeur ajoutée doit donc être par prudence indiqué au niveau du loyer du bail commercial, par exemple dans la clause de révision du loyer, ne serais-ce que pour récupérer sereinement la part de la taxe sur la valeur ajoutée -TVA- dans le loyer d’une location à usage d’hôtel, sans être taxé d’optimisation fiscale du fait de l’exercice de plusieurs activités commerciales dans le même immeuble.

La SCI est elle soumise à la TVA ? (dans quelles conditions)

Concernant l’assujettissement d’une SCI à la TVA, Société Civile Immobilière, le plus important est de distinguer le type de location et si le bien immobilier loué est aménagé ou non (location de locaux équipés ou non), et si le bien est loué à usage d’habitation ou pas.

Une SCI qui loue un bien immobilier à usage d’habitation est exonérée de TVA, de même si elle loue un local professionnel vide. Si la SCI loue un location professionnel aménagé, elle est assujettie à la TVA à un taux de 20%.

Ainsi, ce que vous devez retenir, c’est bien qu’une SCI soit une Société, elle n’est pas soumise à la TVA dans la plupart des cas, car son régime fiscal est rapproché de celui d’un bailleur en nom propre qui loue un appartement à usage d’habitation, locaux nus ou meublés.

A l’inverse, mais dans la même logique, dans le cadre de la location d’un meublé de tourisme avec des prestations de para hôtellerie (prestations d’hébergement personnalisées), la Société Civile Immobilère sera assimilée à un hôtel, et les loyers perçus seront donc soumis à la TVA à taux réduit des hôtels.

De même, si une SCI loue un local destiné à une activité professionnelle, la Société Civile Immobilière est assimilée à une société commerciale et les loyers sont là encore soumis à la TVA de 20% qui s’applique aux commerces.

Si la SCI loue des locaux nus à un locataire qui a une activité commerciale (donc à usage professionnel), c’est le locataire qui apporte toute la plus value avec ses activités économiques, et donc le loyer vide qui rémunère la Société Civile Immobilière n’est pas soumis à la TVA.

C’est ce que vous trouvez résumé dans le tableau de synthèse ci-dessus.

Sous location : assujetti à la TVA ou pas ?

Ce type de locations immobilières est en plein développement et les risques juridiques pris par certains sont tout simplement énormes, par méconnaissance des règles fiscales.

Le principe fiscal reste le même que celui expliqué plus haut pour les SCI.

C’est l’usage que vous faites du bien sous loué et le bail qui vous lie (bail commercial ou bail d’habitation) qui déterminera l’assujettissement ou non à la TVA (les loyers des baux commerciaux sont assujettis).
En effet, en fonction du mode de sous location que vous avez choisi, le statut juridique peut être très différent (sous location via un bail d’habitation ou un bail professionnel).

Déclaration de la TVA sur les loyers : comment ça marche ?

Si vous avez choisi une option d’imposition des loyers à la TVA, vous devez faire une déclaration écrite au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont vous dépendez.

La déclaration de TVA se fait ensuite normalement, via votre expert comptable, et vous pouvez récupérer la TVA, comme le fait une entreprise.

Le recours à un expert comptable est peu onéreux car les frais sont déductibles des revenus et surtout, le sujet est suffisamment complexe pour redouter tout contrôle fiscal !

Pour aller plus loin sur la gestion de la TVA, cet article très complet vous aidera beaucoup : 9 choses à savoir absolument sur la TVA et activités de location de logement meublé.

✅ Quel est le taux de TVA sur les loyers ?

Un loyer perçu par une activité à caractère civil (d’une location meublée ou locaux nus) n’est pas soumis à la TVA, tandis qu’un loyer issu d’une activité commerciale (para-hôtellerie, hôtellerie, commerce) est soumis à la TVA à un taux entre 10% et 20%.

✅ Quelle TVA pour un loyer commercial ?

Le taux de TVA normal s’applique, à 20%.
Des exceptions existent et sont décrites simplement dans cet article.

✅ Est-ce que le loyer est taxable ?

Cela dépend du type de location réalisée.
Tous les cas de figure sont présentés simplement dans le tableau de synthèse de cet article.

✅ Comment récupérer la TVA avec une SCI ?

Une SCI qui loue un bien immobilier à usage d’habitation est exonérée de TVA, de même si elle loue à usage professionnel vide. Si la SCI loue un location professionnel aménagé, elle est assujettie à la TVA à un taux de 20%.
Le propriétaire peut déduire la TVA sur les travaux et autres fournitures dans le bien immobilier, et le locataire peut lui utiliser la TVA déductible, étant donné qu’il s’attelle à l’exploitation d’un actif commercial.

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

7 commentaires

  1. Bonjour,
    Au final, pour de la sous-location d’appartement en LCD via une société, quel type de bail faut t’il utiliser pour être exonéré de la TVA ?

  2. Bonjour Pierre,
    Est-ce que si je loue des biens en meublé type airb’n’b avec une SASU (en projet), je suis exonéré de TVA quelque soit le CA ou y a-t-il un plafond de chiffre d’affaire à ne pas dépasser ?

    • Bonjour Eric,

      Merci pour votre message.

      C’est le type d’activité qui décide si vous êtes ou non redevable de la TVA (considérons que le statut de la micro entreprise est une exception)
      Donc en effet, vous ne serez pas soumis à la TVA
      A très vite

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.