Il est normal (et très sain!) lorsque vous voulez faire un investissement locatif de vouloir rentabiliser au maximum votre investissement, sans avoir à piocher dans votre épargne.
Un prêt sans apport permet ainsi de conserver cette épargne, mais reste pour autant limité à certaines situations détaillées ci-dessous.
Le prêt sans apport : de quoi s’agit-il ?
Le prêt sans apport, ou « prêt à 110% » comme il est dénommé en jargon bancaire, est un prêt couvrant l’intégralité des dépenses du projet immobilier locatif, y compris les frais annexes.
Ainsi, l’emprunteur n’a pas à engager de dépenses sur son épargne personnelle et peut profiter pleinement de l’effet levier du crédit en utilisant l’emprunt bancaire afin de se constituer un patrimoine.
Les mensualités seront par la suite remboursées par les loyers perçus.
Dans la pratique, de nombreuses banques demandent un apport d’au moins 10% du montant emprunté, afin de couvrir a minima les frais de notaire et autres frais annexes (garantie…).
Cette pratique n’est en aucune façon fixée par un cadre légal, il s’agit simplement d’une habitude des établissements bancaires visant à sécuriser leur investissement
En effet si les frais annexes sont couverts par l’apport financier de l’emprunteur, l’établissement bancaire s’assure ainsi qu’en cas de défaillance de paiement des mensualités de la part de l’emprunteur, la revente du bien immobilier permettra de couvrir le montant emprunté sans perte.
En France, ce sont près de 60% des prêts bancaires octroyés pour un investissement locatif qui sont sans apport de l’emprunteur.
Mais pour prétendre à un tel prêt, il est nécessaire de réunir quelques conditions préalables.
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Quelles sont les conditions préalables nécessaires pour accéder à un prêt sans apport ?
- Des revenus très élevés permettant de bénéficier du dispositif Malraux
En France, le dispositif Malraux permet aux personnes disposant de revenus très élevés de bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant de dépenses éligibles.
Ce dispositif peut également être couplé à un prêt sans apport dès lors que les personnes concernées disposent de revenus particulièrement conséquents, faisant diminuer le risque pour l’établissement bancaire.
Ce dispositif reste cependant centré sur la réhabilitation d’immeubles classés en sites patrimoniaux remarquables, ou au sein de quartiers dégradés ou des quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain, pour lesquels de très gros travaux de rénovation sont nécessaires.
- Un projet d’investissement et un dossier robustes
Si vos revenus fiscaux ne sont pas suffisamment conséquents pour bénéficier du dispositif Malraux, il vous faudra alors travailler votre projet d’investissement et la présentation de votre dossier afin de convaincre l’établissement bancaire d’accepter un prêt sans apport.
Vous trouverez ci-dessous plusieurs éléments devant être présents dans votre dossier afin de favoriser l’accès à ce prêt.
| La situation personnelle de l’emprunteur | Situation financière | Une situation financière saine : aucun incident de relevés au cours des 3 derniers mois ; Une solvabilité suffisante : des revenus importants, un emploi stable (CDI, fonctionnaire…). |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Âge | Un âge inférieur à 40 ans est privilégié par les établissements bancaires. |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Propriétaire ou locataire | Il n’est pas obligatoire d’être propriétaire de sa résidence principale, mais certains établissements préfèreront car ainsi le projet d’investissement locatif ne bloquera pas un achat ultérieur. |
| Le projet d’investissement | Emplacement | L’emplacement sera examiné par l’établissement bancaire afin de connaître la rentabilité et le coût estimé des loyers. |
| Le projet d’investissement | Charges annexes | Il est important de tenir compte de l’ensemble des charges annexes dans votre budget d’investissement présenté à l’établissement bancaire : taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion… |
| Le projet d’investissement | Situation du bien | Présenter le type de bien envisagé et les avantages de chaque bien : -Bien neuf : permet d’intégrer les avantages fiscaux dans le calcul du reste à vivre ; -Bien déjà loué : permet d’identifier clairement le montant des loyers ce qui donne plus de poids au dossier ; -Bien ancien : permet d’identifier les avantages fiscaux. |
| Le dispositifs fiscaux | Bien neuf | L’achat d’un bien neuf permet de bénéficier principalement : -Du dispositif PINEL : location pour une durée minimale de 6 à 12 ans avec un plafond maximal de loyer. -Du dispositif CENSI-BOUVARD : location pour une durée minimale de 9 ans dans une résidence avec services. Dans les deux cas, les réductions fiscales doivent être comptabilisées dans le calcul de votre reste à vivre. |
| Le dispositifs fiscaux | Bien ancien | L’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation important peut vous permettre de bénéficier du dispositif DE NORMANDIE ou CENSI-BOUVARD. Dans ce cas, les dépenses de travaux sont à déduire du montant des loyers perçus et peuvent être intégrées dans le calcul de votre reste à vivre. |
| Le dispositifs fiscaux | Location meublée | Que vous optiez pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non Professionnel (LMNP) vous bénéficiez de la possibilité d’intégrer les déficits dans votre résultat fiscal. Un avantage à mettre en avant également dans votre dossier. |
| Le dispositifs fiscaux | Cumul de dispositifs | Enfin si vous cumulez plusieurs dispositifs, n’oubliez pas de le mentionner car ce seront autant d’avantages fiscaux devant être pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement et reste à vivre. |
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Le durcissement récent des conditions de prêt sans apport
La crise sanitaire a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à adopter des normes plus strictes en matière de prêt bancaire pour l’immobilier.
Ainsi comme nous l’explique un conseiller bancaire du Crédit Agricole, « les normes HCSF imposent désormais aux banques de respecter un taux maximal d’endettement de 35% et un apport d’au moins 10% du montant emprunté ».
Certaines dérogations restent cependant de mise, notamment sur le montant de l’apport qui doit au moins être égal au montant des frais de notaire
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Le cas particulier de la SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut dans certains cas accéder plus facilement à un prêt sans apport.
En effet ce type de société réunit plusieurs personnes physiques ou morales, qui deviennent de fait solidaires entre elles pour les engagements contractualisés par la Société.
Ainsi lors de l’examen du dossier de prêt bancaire l’établissement analysera tout d’abord les ressources de chaque associé afin d’identifier le taux d’endettement, il s’agira donc bien d’une capacité commune de financement.
Par ailleurs, les risques d’impayés du crédit diminuent du fait de la présence de plusieurs associés, rendant ce montage juridique plus robuste pour accéder à un prêt sans apport.
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