Votre commune peut elle vous empêcher de louer votre investissement locatif ?

#1 – Le contrôle de la qualité des logements mis en location

Il s’agit là pour les villes de faire en sorte que les logements mis dans le circuit locatif répondent a minima aux critères de décence indiqués par les textes réglementaires

Déclaration d’intention de louer

Au titre de l’action préventive, et en vertu du dispositif expérimental de déclaration d’intention de louer, mis en place en 2006 et issu de l’article 48 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

Les communes et agglomérations de plus de 50000 habitants peuvent se porter candidates pour expérimenter la possibilité de soumettre toute nouvelle mise en location d’un logement situé dans un immeuble de plus de trente ans à une obligation préalable de déclarer la mise en location ;

Pour ce faire, le maire doit délimiter des secteurs et, en leur sein, les immeubles pour lesquels cette obligation est instaurée.

La mise en location en violation de ces dispositions n’entraîne aucune sanction, la loi précisant que « l’absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire ».

Tout au plus le bailleur doit-il produire le récépissé de la déclaration de mise en location pour bénéficier du mécanisme du tiers payant des aides personnelles au logement, c’est-à-dire du versement direct de l’allocation de logement.

Un certain nombre de communautés ou de villes, principalement dans le nord, ont testé ce dispositif.

Malgré l’absence de sanction réelle, les retours sur expérience montrent que, grâce aux visites de contrôles effectuées dans les logements, ce système permet de persuader les propriétaires de réaliser des travaux sans avoir besoin de recourir à la procédure de lutte contre l’insalubrité.

Pouvoir d’alerte sur l’état des logements locatifs

En dehors de ce dispositif expérimental, en matière de logement décent, les compétences du maire se limitent à un pouvoir d’alerte, même si ses pouvoirs se sont un peu étendus avec la loi Alur.

En effet celui-ci, tout comme certaines associations représentatives de défense des droits des locataires, peut saisir les organismes ou services payeurs de l’allocation de logement familiale ou de l’allocation de logement sociale s’il a connaissance de l’existence de logements non décents.

Ces organismes sont habilités à faire vérifier sur place si le logement répond aux caractéristiques de la décence. 7

Dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre, le juge peut être saisi par le locataire qui a la possibilité de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution des travaux, aux termes de l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Même si la loi interdit la division d’immeubles bâtis en vue de la location lorsque les locaux sont insalubres, impropres à l’habitation ou ne répondent pas aux critères de décence – et que cette interdiction est pénalement sanctionnée (Code de la construction et de l’habitation, CCH, art. L.111-6-1), le maire ne dispose d’aucun mécanisme d’information sur ce point et ne peut donc intervenir suffisamment en amont.

Signalons que la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble a prévu l’obligation de porter à la connaissance de la commune toute aliénation d’immeuble dans son entier et en une seule fois. Cette disposition doit permettre à la commune d’intervenir afin d’éviter une « vente à la découpe ». Elle peut en effet utiliser son droit de préemption urbain « pour assurer le maintien dans les lieux des locataires » (art. L.210-2 du Code de l’urbanisme).

Encore faut il que la ville dispose ou veuille disposer des fonds nécessaires pour assurer une préemption, c’est à dire se substituer à l’acheteur

#2  Le contrôle des modes de location des biens immobiliers

Dans certaines grandes agglomérations, il existe une forte demande pour la location de courte durée qui répond aux besoins touristiques ou professionnels.

Ce type de location offre une grande marge de manœuvre aux propriétaires puisque, si le bien n’est pas affecté à la résidence principale du locataire, il est régi par les dispositions très souples du Code civil.

Dans les zones tendues, certains experts estiment que la multiplication de ces locations contribue à limiter l’offre d’habitations principales et à déséquilibrer le marché du logement.

Cf notre avis ici : interdire la location courte durée à Paris est elle justifiée?

Les prix constatés sont proches de ceux du secteur hôtelier, soit un niveau compris entre le double et le triple des prix des locations traditionnelles, que ce soit en nu ou en meublé, car on parle ici avant imposition.

La mise en location d’un meublé de tourisme est soumise à une simple obligation de déclaration en mairie (Code du tourisme, art. L.324-1-1), dont l’omission ne fait l’objet d’aucune sanction particulière. Pour autant, deux outils juridiques peuvent être mobilisés par les communes et agglomération.

Ces dispositions juridiques sont de plus en plus connues et utilisées.

Le changement de destination pour un meublé loué en courte durée

Dans toutes les communes, la transformation d’une habitation en un « meublé de tourisme » pourrait s’analyser comme un « changement de destination » au sens du Code de l’urbanisme, qui requiert l’obtention d’une déclaration préalable aux termes de l’article R.421-17.

Parmi les différentes destinations mentionnées par l’article R.123-9 de ce code, on trouve bien « l’habitation », distincte de « l’hébergement hôtelier ».

Pour autant, le meublé de tourisme relève-t-il de cette dernière catégorie ?

On peut en douter au vu de la jurisprudence existante, qui exige deux critères :

• le caractère temporaire de l’hébergement,
• ainsi que l’existence de services qui « caractérisent l’activité d’un service hôtelier »

La jurisprudence qui fait référence est celle du Conseil d’Etat : CE 9 mars 1990, « SCI Le Littoral », Rec. 1043

Cette deuxième condition fait manifestement défaut dans le meublé de tourisme.

Certes, la ville de Paris a inséré dans son plan local d’urbanisme une disposition précisant que la location meublée de courte durée était assimilée à de l’hébergement hôtelier, mais il n’est pas certain que cette précision tienne bien la route…

Le changement d’usage

Certaines communes peuvent utiliser le mécanisme de l’autorisation de changement d’usage mentionné à l’article L.631-7 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitat).

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des trois départements de la petite couronne autour de Paris, toute transformation de locaux initialement destinés à l’habitation est soumise à l’autorisation administrative du maire.

La loi fait rentrer dans la catégorie des « locaux destinés à l’habitation », entre autres, les « locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 du CCH », c’est-à-dire les meublés qui constituent la « résidence principale » du locataire.

On peut donc en déduire qu’un meublé touristique ou affecté à la location de courte durée ne constitue pas un local d’habitation et que la transformation – et non la création – d’une habitation nécessite une telle autorisation.

C’est d’ailleurs sur ce fondement que la ville de Paris a récemment obtenu la condamnation de propriétaires au paiement d’une amende.

Cf par exemple la jurisprudence TGI du 5 avr. 2012

Es-ce que la loi va évoluer pour aller plus loin et imaginer un contrôle du degré d’occupation d’un logement privé ?

Un tel dispositif existe dans le parc locatif social puisque la loi du 25 mars 2009 autorise un organisme d’HLM à proposer au locataire un nouveau logement adapté en cas de sous-occupation (CCH, art. L.442-3-1).

Il est théoriquement applicable à l’ensemble du parc locatif puisque subsistent dans le CCH les dispositions de l’ordonnance du 11 octobre 1945 permettant aux communes d’établir un fichier des locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés (CCH, art. L.621-1) et de contrôler, par un système de déclaration, la mise en location uniquement au profit des personnes justifiant d’une occupation suffisante.

#3 Le contrôle du montant des loyers pratiqués

Dans les territoires où les loyers sont élevés, les collectivités peuvent tout d’abord intervenir pour soulager financièrement les locataires.

Dans son arrêt du 29 juin 2001 « Commune de Mons-en-Baroeul », le Conseil d’Etat a pu légitimer la mise en place par cette commune d’une «allocation municipale d’habitation » en estimant que celle-ci répondait à un intérêt public local.

Ce système d’aides personnelles locales se retrouve dans certaines collectivités ; à Grenoble (Isère), par exemple, où cette allocation mensuelle, de 50 à 100 euros, concerne les ménages habitant dans le parc privé et qui justifient d’un niveau de ressources très bas ;

la ville de Niort (Deux-Sèvres) a également mis en place en 2002 ce type d’allocation qui comprend un montant forfaitaire versé à chaque foyer fiscal sous réserve de remplir les conditions de revenus et une aide facultative à vocation sociale en complément des dispositifs existants (FSL, etc.).

Depuis la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, les communes et communautés peuvent apporter des compléments à l’aide personnalisée au logement (APL) prévue à l’article L.351-1 du CCH et versée aux locataires ou aux propriétaires accédants sous conditions de ressources (art. L.312-2-1) ;

Tout le risque pour les collectivités est bien évidemment d’alimenter la surenchère des loyers.

Il faut néanmoins souligner le décalage croissant entre les montants d’APL et les niveaux de loyers pratiqués, obligeant les locataires à un « taux d’effort » de plus en plus important.

D’autant plus que, comme l’a souligné la Cour des comptes dans son rapport de 2007, le découpage retenu en trois zones géographiques pour apprécier la diversité des niveaux de loyers ne permet pas de tenir compte, au sein d’une même zone, des disparités locales entre centre et périphérie, ou encore entre différents quartiers d’une même commune.

Ensuite, les collectivités peuvent intervenir en encourageant la production de logements sociaux à loyer maîtrisé.

Vous pensez peut être que cela ne vous concerne pas. Mais bien au contraire, si vos locataires ont le choix entre un logement social neuf à loyer modéré et votre appart en centre ville dont le loyer est plus élevé, ce sera vite vu…

La production de logements sociaux peut également être réalisée par des investisseurs immobilier privés.

Le conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), avec ou sans travaux, permet en effet de bénéficier d’exemptions fiscales sur les revenus tirés de la location, dès lors que le propriétaire s’engage à louer le logement à un loyer encadré.

Les autorités locales – délégataires ou non des aides à la pierre – peuvent décider d’accompagner financièrement ces dispositifs ;

la communauté d’agglomération de Morlaix (Finistère) accorde ainsi une prime forfaitaire de 1 000 euros si le propriétaire s’engage dans un conventionnement social et sous réserve que le logement atteigne au minimum la classe E du diagnostic de performance énergétique.

Certaines autorités locales ont conçu un « package » autour du conventionnement avec l’Anah visant à garantir le propriétaire sur l’ensemble des aspects de la location ; c’est le cas de Paris, avec le système « Louez solidaire » ou encore la métropole de Grenoble (Isère) avec « Loca », dont les primes varient de 5 300 à 6 100 euros par logement.

Découvrez ici : Top indicateurs à suivre pour gérer votre location saisonnière (2021)