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Paris vole le cœur des voyageurs comme aucune autre ville du monde.

Avec ses fiers immeubles haussmanniens et ses palais à la mode, ses boulevards et ses bistrots ultra-romantiques, elle dégage un style et un dynamisme dont les autres capitales ne peuvent que rêver. 

Il y a plus d’annonces actives à Paris que partout ailleurs, ce qui a massivement contribué à la croissance d’Airbnb dans cette ville. 

En conséquence, Paris a connu une énorme baisse de son marché locatif à titre de résidence principale pour les habitants de la ville et vit actuellement une pénurie de logement.

Dans l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, il est mentionné qu’il est illégal de louer un bien sur Airbnb à Paris à moins que le propriétaire respecte certaines règles.  

Quelles sont ces règles ? Quel est le processus pour pouvoir louer sur Airbnb légalement ?

Point sur la réglementation

Airbnb Paris : Pouvez-vous légalement louer
La loi sur la location saisonnière à Paris est souple, parce que le logement ne change pas son usage d’habitation

Tout d’abord, la durée légale pour louer une résidence principale à Paris est de 120 jours maximum par an.

Pour s’assurer que cette limite n’est pas dépassée, vous devez enregistrer votre logement auprès de la Mairie et afficher le numéro d’enregistrement sur votre annonce dans les plateformes que vous utilisez comme Airbnb. 

Si votre logement n’est pas une résidence principale, vous devez avoir une autorisation de changement d’usage venant de la mairie avant  d’enregistrer votre logement.

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Dans le domaine fiscal, votre activité est imposable donc vos revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale.

Les propriétaires seront sanctionnés en cas de non-respect de leurs obligations. 

En outre, pour accompagner les propriétaires à louer leurs biens en toute légalité, la Mairie de Paris a publié un guide pratique expliquant les différentes règles à respecter.

Tableau de synthèse réglementation Paris

Démarche à suivre
Résidence principale– Louer 120 jours/an
– Enregistrer le logement auprès de la Mairie
– Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce 
– Déclarer les revenus
Résidence secondaire– Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation
– Procéder au changement au changement de destination du local
– Enregistrer le logement auprès de la Mairie
– Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce 
– Déclarer les revenus
Local commercial– Procéder au changement de destination du local
– Enregistrer le logement auprès de la Mairie
– Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce 
– Déclarer les revenus

Quels sont les risques si j’enfreins la loi ?

Avant de publier une annonce sur Airbnb, il est crucial de prendre connaissance des lois et règlements en vigueur dans votre région.

Amendes pour le propriétaire d’une location meublé touristique

Si vous ne déclarez pas votre annonce avant sa mise en ligne et que, par conséquent, vous n’obtenez pas de numéro d’enregistrement, vous courez le risque d’être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.

Sous peine d’une amende de 10 000 euros, vous serez également contraint de fournir les informations demandées par les mairies concernant le nombre de jours de location par mois ou par an.

Amendes pour les plateformes de réservation en ligne

Sous peine d’amendes allant de 12 500 euros (pour toute annonce sans numéro d’enregistrement) à 50 000 euros, les plateformes comme Airbnb sont tenues de contrôler la situation du loueur et de permettre aux communes concernées de contrôler leurs données.

Les propriétaires de locations saisonnières à Paris risquent des amendes record

Au 15 août 2018, la mairie de Paris a déclaré avoir déjà dressé des amendes d’un montant total de 1,38 million d’euros pour des locations touristiques meublées illégales, soit plus que pour l’ensemble de l’année 2017. 

Il y avait 111 hébergements au total, cependant la majorité d’entre eux sont des multipropriétaires.

Ce bilan des sanctions révèle à la fois une demande croissante pour ce type de logement et une intensification de la lutte contre les locations douteuses et les arnaques dans la ville.

Comment contourner la loi anti Airbnb à Paris

Airbnb Paris : Pouvez-vous légalement louer
En jurisprudence, la nuisance liée à la location type Airbnb est désormais reconnue

De nombreux hôtes Airbnb, en conflit avec la mairie de Paris, obtiennent gain de cause devant la justice grâce à la déclaration H2.

La mairie de Paris avait remporté deux batailles cruciales dans le conflit avec Airbnb en septembre 2020 et février 2021.

La Cour de justice de l’Union européenne a confirmé la loi française régissant les locations de courte durée en septembre 2020.

La Cour de justice de l’Union européenne a estimé qu'”une réglementation nationale soumettant à autorisation la location répétée de locaux destinés à l’habitation pour de courtes durées à des clients temporaires qui n’y élisent pas domicile est conforme à la législation de l’Union”, selon son arrêt.

Selon elle, “l’intérêt public justifie de manière prépondérante une telle réglementation en luttant contre le manque de logements destinés à la location de longue durée.”

La politique française, selon l’arrêt de la Cour de cassation de février 2021, était conforme au droit européen, “proportionnée” et justifiée pour répondre à la pénurie de logements locatifs.

Les arrêts favorables ont permis à la capitale française de reprendre les actions en justice contre 420 propriétaires, auxquels elle réclamait des amendes d’une moyenne de 50 000 euros et d’un total de 21 millions d’euros.

Ces actions avaient été mises en attente le temps que la Cour de cassation clarifie la situation.

Cependant, un “détail” est devenu un point sensible pour la Mairie de Paris : la déclaration H2.

La ville de Paris est tenue de démontrer qu’un bien était utilisé comme résidence au 1er janvier 1970. C’est ce que permet la législation. 

Pour ce faire, elle s’appuie sur la déclaration H2, qui permet d’identifier les nouvelles constructions et de déterminer leur valeur locative cadastrale. 

Cependant, il ne s’agit pas de statistiques dont Paris a toujours ou pleinement disposé (le nom de l’occupant, le montant du loyer ou la date d’entrée dans les lieux peuvent manquer, des mentions sont rayées, une identification de lot est illisible…).

Témoignage : Comment se passe un contrôle Airbnb à Paris ?

La location saisonnière à Paris fait l’objet d’un contrôle extrêmement strict, voire, presque dogmatique.

Les propriétaires de meublés de tourisme sont responsables de tous les maux de l’immobilier parisien : hausse des prix de l’immobilier, troubles du voisinage, baisse de la population intra muros, etc…

Parmi les lecteurs de Eldorado Immobilier, certains propriétaires membres de la communauté des propriétaires qui se bougent possèdent des biens loués en courte durée à Paris.

Un couple témoigne et partage avec vous un précieux retour sur expérience sur ce qu’il se passe lorsque la mairie de Paris a contrôlé leur location courte durée.

Un grand merci à eux pour leur partage qui va vous passionner…

Sondage :

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Je leur laisse la parole :

meublé tourisme paris
Témoignage exclusif de deux hôtes airbnb qui ont un meublé de tourisme à Paris et ont été contrôlés par les services de la Mairie

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Quelle est la situation des hôtes avant le contrôle de la Mairie ?

En tant que propriétaires de deux appartements que nous louons pour des séjours de courte durée aux touristes par une plateforme du type Airbnb, nous avons été contrôlés par la mairie de Paris en ce début d’année.

Cela a commencé par deux lettres recommandées dans lesquelles nous avons été priés de prendre rendez-vous dans les deux semaines qui suivaient. Chose faite, deux inspectrices de la mairie se présentent à l’heure du rendez-vous pour effectuer le contrôle.

Nous ne sommes pas tout à fait sereins :

  • le premier appartement a été annexé à notre habitation principale par les impôts
  • et nous logeons notre fils à titre gratuit dans le deuxième appartement (en fait, c’est son habitation principale et pas la nôtre).

Risque d’amende : 50 000 €/appartement selon l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (faire lien externe).

Sachez qu’ en 2018, une amende de 2 138 000 euros ont été cumulées sur la ville de Paris pour 5 000  logements contrôlés.

Comment la mairie a-t-elle eu connaissance de ce cas ?

La mairie a pu avoir ces informations par rapport à 3 sources :

  • Un signalement faite par un de nos voisins pour notre activité de location
  • Une annonce illégale constaté par un défaut d’immatriculation
  • Une visite faite par un des 30 agents assermentés par la ville de Paris pour contrôler ce type d’activité ou des questionnement faite aux locataires à leur sortie de leur séjour

Ainsi la mairie est aussi en connaissance de notre annonce sur la plateforme, les commentaires de nos anciens locataires, le montant de chaque nuitée, les photos  et nos noms.

Quels documents exigés pour le contrôle des locations par la mairie de Paris ?

Les deux dames nous demandent une copie de la taxe d’habitation ainsi qu’un historique des transactions des 12 derniers mois provenant du site internet de location.

Une copie de toutes les conditions de location, une copie du bail, une copie de l’attestation de scolarité si c’est un bail meublé étudiant.

En cas de non-transmission des documents demandés :

10 000 € d’amende

et en cas de fausse déclaration :

un an de prison et 80 000 € d’amende

Faut il réellement enregistrer son meublé de tourisme à Paris

Il parait que tous les appartements avec un numéro d’enregistrement de la mairie de Paris se font contrôlés.

Que faire ?

S’enregistrer et se faire contrôler avec risque d’amende énorme (si l’on n’est pas dans les clous)…

… ou ne pas s’enregistrer avec risque d’amende de 5 000 € ?

Quoi qu’il en soit et selon la mairie, cet enregistrement a été un échec car seulement 15 à 20 % des propriétaires se sont enregistrés.

Par manque de nouvelles, nous décidons de téléphoner à une des inspectrices pour connaître leurs conclusions.

Elles nous autorisent la location de 120 jours pour les deux appartements mais pour l’un des deux, nous dépassons légèrement. Risque d’amende : 10 000 €.

À la question si elle a envoyé notre dossier au TGI, l’inspectrice répond qu’elle était très occupée par de gros dossiers (genre multi-propriétaires avec immeubles entiers pour la location de courte durée) et elle n’avait pas encore envoyé notre dossier au TGI.

Est-ce vraiment la raison ou les sanctions sont-elles suspendues ?

Procédure à suivre

  • Pour pouvoir louer en courte durée (plus de 120 jours), nous devons avoir une autorisation de changement de d’usage selon l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage.
  • Faire le changement de la résidence en un bien locatif
  • S’enregistrer 
  • Régler les taxes de séjour

La Mairie de Paris a t elle le droit ?

Publié dans PAP, le 30 janvier 2019

La législation sur la location meublée touristique est au cœur d’un maelstrom judiciaire. Un véritable bras de fer se joue actuellement entre d’un côté la mairie de Paris qui veut surveiller et punir les récalcitrants au nom de l’intérêt général et de l’autre des plateformes et des propriétaires bailleurs qui souhaitent louer sans aucune contrainte.

Ce combat se traduit par l’attente :

– d’une décision, prévue courant 2019, de la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) quant à la compatibilité de la réglementation française encadrant les locations touristiques avec le droit européen facilitant l’exercice de la liberté d’établissement des prestataires ainsi que la libre circulation des services. D’ici là, le TGI de Paris a décidé le 17 janvier 2019 de surseoir au prononcé des sanctions contre les loueurs ;

– d’une décision prochaine du Conseil constitutionnel quant à la compatibilité de la loi française sur le droit de visite des meublés de tourisme avec la constitution. Ce droit de visite reconnaît aux agents assermentés de la mairie le pouvoir de pénétrer dans les logements même en l’absence et sans l’accord de l’occupant et sans autorisation préalable d’un juge.

Attention : la mairie de Paris se montre confiante sur le fait que les fraudeurs soient in fine condamnés et indique vouloir poursuivre les contrôles et les poursuites.

(texte intégral, ici)

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Actuellement, tout le monde est en standby (la mairie, le TGI, les loueurs et les plateformes comme Airbnb, Booking, ….) en attendant les conclusions de la CJUE prévues le 10 décembre 2019.

Ceci ne permet pas de louer sereinement du fait des conséquences possibles en cas de jugement défavorable par le tribunal Européen et de la cour de Cassation.

Selon l’article L.631-7 du Code de la construction,

« le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Le problème que soulève cet article réside dans la définition des termes employés.

Comment se quantifie « de manière répétée » ou encore « de courtes durées » ?

À notre avis, le point essentiel est la non-égalité des propriétaires du fait de la loi limitant à 120 jours les possibilités de location pour l’année.

En effet, la loi française impose des droits communs à tous les Français et la libre disposition de leurs biens propres fonciers.

Ceci est en opposition avec les arrêtés des municipalités de Paris et autres grandes villes.

Dans l’attente des décisions de justice et dans le cas où la délibération serait favorable à notre activité de loueurs, nous aurons perdu la possibilité de mettre nos appartements à disposition pendant de longs mois.

Nous attendons avec impatience le jugement qui nous permettra, nous l’espérons, de continuer à louer tel que nous le faisons depuis quelques années.

Pour aller plus loin : comment trouver un airbnb à Paris, le guide complet.

En bonus : Découvrez ici la stratégie Envol : Votre indépendance financière grâce à internet.

Qu’en pensez vous ?
Vous aussi êtes propriétaire de meublé de tourisme et vous vous interrogez ?

Vous avez un avis contraire ?

Vous êtes libre de faire part de votre opinion de vos commentaires ci-dessous



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Quelqu'un peut-il gérer mon Airbnb ?

Un co-hôte est une personne qui vous aide à prendre soin de votre propriété et de vos invités Airbnb en échange d’un pourcentage de vos revenus locatifs. Il vous soulage de la pression et vous aide à assurer le bon fonctionnement de votre Airbnb.

Avez-vous besoin d'une autorisation pour gérer un Airbnb ?

La location de votre maison pour de courtes durées ne nécessite normalement pas de permis de construire – il s’agit toujours d’un logement familial. Toutefois, l’utilisation permanente d’un bien pour des locations de courte durée – surtout à une échelle qui peut affecter les voisins – est susceptible d’être considérée comme un changement d’usage, nécessitant un consentement.

Combien devrais-je payer quelqu'un pour gérer mon Airbnb ?

En moyenne, un service de gestion d’Airbnb coûte 20 % du tarif par nuit (18 % pour BnbLord). À cela s’ajoutent les frais fixes qui seront ajoutés à chaque réservation et qui sont destinés à couvrir les coûts logistiques. Ces frais fixes sont généralement répercutés sur les clients.

Combien de temps faut-il pour gérer un Airbnb ?

Combien d’heures ? Selon le type de location de vacances que vous gérez, vous pourriez passer 2 à 3 heures par jour à gérer votre propriété et entre 5 et 8 heures les jours où vous avez un changement d’invités.

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  1. Encore une fois, une bonne idée de départ a été dévoyée par des propriétaires et des professionnels peu scrupuleux et trop âpres au gain. AIRBNB est devenu un gros business , à l’opposé de l’idéal d’échange et de partage du début. Beaucoup se sont vus s’enrichir sans contraintes en profitant de la pénurie à Paris et des prix délirants. Les propriétaires honnêtes en paient le prix. De deux choses l’une : ou on loue quelques jours/semaines par an son logement (et si on y vit, on ne peut logiquement pas le louer 250 jours par an !), pour payer quelques charges, ou on en fait un commerce, soumis aux mêmes lois que les autres (professionnels, hôteliers) Ou on n’y habite plus et on fait un bail classique. On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre. Et l’argument du droit de propriété intouchable et inviolable me choque un peu.

    1. Bien sûr, votre avis est respectable, et visiblement c’est la ligne que vous appliquez dans les tribunaux…
      Mais peu de lecteurs ici seront d’accord avec vous. Leur avis est intéressant également.

      Vous dites qu’un propriétaire qui loue son appartement de qualité à des voyageurs est malhonnête.
      Donc, un hôtelier est malhonnête, puisqu’il fait la même chose.

      Par ailleurs, l’idée de départ de Airbnb est bien de faire du business, nous ne sommes pas dans un monde de bisounours 😉

      Heureusement que la propriété privée est respectée. D’autres ont essayé d’autres systèmes, cela a donné des résultats que vous n’apprécieriez probablement pas 😉

      Après, la réglementation dans certains villes a évolué et il convient de la respecter, pas de doute là dessus.
      Mais certains arguments sont quelque peu étonnants.

      Bien à vous

  2. Bonjour Pierre
    Avez-vous des nouvelles du jugement de la cour européenne qui devait statuer début décembre sur le droit ou non de louer son bien comme on veut?
    Car je suis condamnée à payer 15.000 € à la mairie de Paris pour location illicite (après jugement) mais en attente du paiement car en attente du jugement ….
    Merci de votre réponse
    C.G.

    1. Bonjour Catherine

      Oui le jugement est tombé mais immédiatement je ne pense malheureusement pas que cela aie une incidence sur votre situation
      Que s’est il passé et dans quelles circonstances avez vous eu cette amende ?

      Bien à vous

  3. bonjour,
    comme d’habitude, la France est un pays dont les législations sont incomplètes , contradictoires et de ce fait impossibles à appliquer !
    J’ai loué en”bail classique” un appartement hérité de mes parents . La locataire est partie en me laissant 10 000 euros de loyers et charges impayés plus des dégâts considérables. Malgré une procédure et donc des frais d’avocat, je n’ai jamais rien récupéré. J’ai alors constaté l’absence absolue de la Mairie de Paris : ces “tartuffes” se contref… de ce qui peut se passer : aux locataires l’impunité totale et tous les droits, aux propriétaires tous les devoirs et le droit… de la fermer !!! Pire : l’administration fiscale a tenté de me faire payer les taxes d’habitation de cette locataire indélicate ….
    Dans ces conditions, je ne relouerai JAMAIS cet appartement par un bail classique.Et il n’appartient pas à qui que ce soit d décider de ce que je dois faire de ce qui m’appartient.
    Concernant AIRBNB, il est évident que le ver est dans le fruit depuis longtemps et il est inutile de déplacer les responsabilités en trouvant un bouc émissaire.
    Enfin, il serait peut-être utile que MME Hidalgo suive un cours de droit constitutionnel . En effet , en France le droit de propriété et usage du bien possédé ne peuvent être assujettis à aucune condition sauf à commettre un délit ( tuer une personne sur la route avec une voiture ou organiser un trafic de came dans un local qui vous appartient par exemple !!). Il n’y a d’ailleurs aucune clause de ce genre dans les actes de vente car elles seraient illégales et anticonstitutionnelles et les notaires le savent parfaitement.
    Les propriétaires ne sont donc redevables de rien du tout à la Mairie de Paris et n’ayant contracté aucun contrat avec cette dernière, elle ne peut les contraindre à quoi que ce soit.
    Les contrôles, les pseudo-règles des “120 jours”, les menaces et tutti quanti ne sont que de la poudre aux yeux illégales tant sur le plan français qu’européen .
    Alors au lieu de s’acharner sur des propriétaires souvent assez modestes, on ferait mieux de pister ceux qui ne déclarent pas leurs revenus AIRBNB et pour ceux qui les déclarent, de ne pas les harceler en tentant de leur faire payer 3, 4 voire 5 taxes sur les mêmes m2. C’est à vous faire regretter d’être honnête et c’est une puissante incitation à la fraude. Un comble, non ?
    Donc, surtout défendez-vous, ne lâchez pas le morceau et bon courage à vous !
    Mariechat

    1. Bonjour
      Vous avez parfaitement raison.
      Moi j ai un appartement à Chessy loué en longue durée par des locataires sérieux. Or je vis au Maroc et je voudrais récupérer mon appartement pour y aller pendant mes vacances en France et le louer en courte duree quand je ne suis pas là
      la mairie veut interdire les locations courte durée et appliquer le système de compensation.
      Où l equite entre les propriétaires qui n ont qu un seul bien et veulent augmenter leurs revenus et les multiproetaires qui pourront compenser et continuer la courte durée.
      Quand les lois seront comme au usa concernant les locataires longue durée qui ne payent pas et sont vires alors les propriétaires seront plus aptes à faire des locations classiques

  4. Bonjour,
    Témoignage très intéressant!
    Je retiens que des parents qui loge un enfant gracieusement peuvent faire de la location courte durée avec l’appartement de leur fils/fille? Mais qui encaisse les revenus de la location courte durée? Les parents ou L’enfant majeur? Les parents semblent indiquer dans leur témoignage que la taxe d’habitation est au nom de leur fils, et que donc son logement est de facto sa residence principale.
    Mais en meme temps, la Mairie les autorise à louer dans la limite de 120 jours par an comme si c’était leur residence principale?

    Merci Pierre d’apporter plus d’éclaircissements à ce sujet si vous pouvez? Vous êtes au Top :):):):)

    Bien à vous,
    Dimi

    1. Merci Dimi, vous êtes adorable 🙂

      L’astuce évoquée ici est assez maligne, mais suppose bien sûr que les parents s’entendent avec le fiston !
      L’appartement étant officiellement résidence principale du fils, il peut donc être loué 120j par an par le fils. Ensuite, si le fils donne un peu d’argent à ses parents, c’est un autre problème !

      On peut envisager d’aller plus loin dans les petits arrangements avec des locataires fictifs qui élisent résidence principale dans un logement… mais bon…

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