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Paris vole le cœur des voyageurs comme aucune autre ville du monde.

Dans l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, il est mentionné qu’il est illégal de louer un bien sur Airbnb à Paris à moins que le propriétaire respecte certaines règles.  

Quelles sont ces règles ? Quel est le processus pour pouvoir louer sur Airbnb légalement ?

À Paris, louer un logement sur Airbnb est légal si vous respectez certaines règles : limiter la location de votre résidence principale à 120 jours par an et obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la Mairie. Les résidences secondaires nécessitent une autorisation de changement d’usage. En cas de non-respect, les amendes peuvent atteindre 50 000 €

Tableau de synthèse réglementation Paris

	Démarche à suivre
Résidence principale	– Louer 120 jours/an – Enregistrer le logement auprès de la Mairie – Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce  – Déclarer les revenus
Résidence secondaire	– Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation – Procéder au changement au changement de destination du local – Enregistrer le logement auprès de la Mairie – Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce  – Déclarer les revenus
Local commercial	– Procéder au changement de destination du local – Enregistrer le logement auprès de la Mairie – Mettre le numéro d’enregistrement dans l’annonce  – Déclarer les revenus

Réglementation Airbnb à Paris : Ce que vous devez savoir

En 2023, la Ville de Paris a effectué plus de 5 000 contrôles pour vérifier la conformité des locations meublées touristiques.

La réglementation des locations Airbnb à Paris est strictement encadrée pour protéger le parc locatif résidentiel et réguler l’offre touristique.

• Limitation de la durée de location :

Les propriétaires peuvent louer leur résidence principale pour un maximum de 120 jours par an.

Au-delà de cette limite, l’activité devient illégale sans autorisation de changement d’usage.

Toute annonce doit inclure un numéro d’enregistrement délivré par la Mairie de Paris.

Ce numéro permet de vérifier la conformité de la location avec la réglementation en vigueur.

• Autorisation de changement d’usage :

Pour les locations de résidences secondaires ou de locaux commerciaux, une autorisation de changement d’usage est obligatoire.

Cette autorisation est souvent accompagnée de conditions strictes, comme la compensation par la création d’un logement à usage résidentiel équivalent.

Dans le domaine fiscal, votre activité est imposable donc vos revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale.

Les propriétaires seront sanctionnés en cas de non-respect de leurs obligations. 

En outre, pour accompagner les propriétaires à louer leurs biens en toute légalité, la Mairie de Paris a publié un guide pratique expliquant les différentes règles à respecter.

Freddy T., un expert en location saisonnière partage :

« Les propriétaires doivent être très vigilants avec les régulations de la Ville de Paris. Même une petite infraction, comme ne pas avoir enregistré son logement, peut entraîner des amendes sévères. Préparez-vous avec un dossier complet avant un contrôle pour éviter les mauvaises surprises. »

Sanctions et risques pour location Airbnb illégale à Paris

Avant de publier une annonce sur Airbnb, il est crucial de prendre connaissance des lois et règlements en vigueur dans votre région.

Environ 35 % des contrôles effectués par la mairie révèlent des infractions, principalement liées à la non-déclaration des résidences secondaires et au dépassement du seuil de 120 jours

Amendes pour propriétaires Airbnb

Si vous ne déclarez pas votre annonce avant sa mise en ligne et que, par conséquent, vous n’obtenez pas de numéro d’enregistrement, vous courez le risque d’être condamné à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.

Sous peine d’une amende de 10 000 euros, vous serez également contraint de fournir les informations demandées par les mairies concernant le nombre de jours de location par mois ou par an.

Les amendes pour non-conformité peuvent atteindre jusqu’à 50 000 euros, avec une moyenne autour de 15 000 euros par infraction constatée

Sanctions pour plateformes Airbnb à Paris

Sous peine d’amendes allant de 12 500 euros (pour toute annonce sans numéro d’enregistrement) à 50 000 euros, les plateformes comme Airbnb sont tenues de contrôler la situation du loueur et de permettre aux communes concernées de contrôler leurs données.

Amendes records pour mocations Airbnb à Paris

Au 15 août 2018, la mairie de Paris a déclaré avoir déjà dressé des amendes d’un montant total de 1,38 million d’euros pour des locations touristiques meublées illégales, soit plus que pour l’ensemble de l’année 2017. 

Il y avait 111 hébergements au total, cependant la majorité d’entre eux sont des multipropriétaires.

Ce bilan des sanctions révèle à la fois une demande croissante pour ce type de logement et une intensification de la lutte contre les locations douteuses et les arnaques dans la ville.

Préparer un contrôle Airbnb à Paris : Guide complet

Se préparer à un contrôle Airbnb à Paris est essentiel pour éviter les sanctions et faciliter le processus.

Voici des conseils pratiques pour les propriétaires afin de se préparer efficacement :

Documents essentiels pour un contrôle Airbnb

• Contrat de location et preuve de résidence :

Assurez-vous d’avoir une copie de votre contrat de location, bail ou preuve de résidence principale si le logement est votre domicile.

• Documents fiscaux :

Préparez vos déclarations fiscales et toute preuve de revenus liés à la location meublée touristique, comme les relevés de transactions Airbnb.

• Autorisation de changement d’usage :

Si votre logement n’est pas une résidence principale, vérifiez que vous avez l’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation.

Vérification de conformité pour annonces Airbnb

• Vérifiez les informations de votre Annonce Airbnb :

Les détails de l’annonce doivent correspondre à la réalité du logement, y compris les photos et descriptions.

Assurez-vous que l’annonce inclut un numéro d’enregistrement obligatoire pour Paris.

• Limitez la durée de location :

Respectez la limite de 120 jours de location par an si le logement est votre résidence principale.

Préparer la visite d’un agent assermenté Airbnb

• Organisez le logement :

Le logement doit être conforme aux descriptions de l’annonce.

Rangez et assurez-vous que toutes les informations présentées en ligne sont exactes.

• Réunissez les documents demandés :

Ayez à disposition tous les documents que l’agent pourrait demander lors de la visite, comme les factures et preuves de paiement.

Importance de consulter un avocat Airbnb

• Obtenez des conseils juridiques :

Consulter un avocat spécialisé en locations meublées touristiques peut vous aider à comprendre vos droits et à vous préparer à la défense en cas de constat d’infraction.

• Préparez un dossier de défense :

Avec l’aide de votre avocat, préparez des justificatifs et documents qui montrent votre bonne foi et votre conformité à la réglementation.

Justine O., partage son avis :

« J’ai reçu un courrier de la mairie me demandant de prouver que mon appartement sur Airbnb était ma résidence principale. J’ai immédiatement contacté un avocat spécialisé, ce qui m’a aidé à préparer tous les documents nécessaires. »

Comment coopérer lors d’un contrôle Airbnb

• Accueillez l’agent avec courtoisie :

Une attitude positive et coopérative lors de la visite peut jouer en votre faveur.

• Répondez précisément aux questions :

Fournissez les informations demandées sans hésitation et présentez tous les documents pour prouver votre conformité.

Expérience de contrôle Airbnb à Paris : Témoignage réel

La location saisonnière à Paris fait l’objet d’un contrôle extrêmement strict, voire, presque dogmatique.

Les propriétaires de meublés de tourisme sont responsables de tous les maux de l’immobilier parisien : hausse des prix de l’immobilier, troubles du voisinage, baisse de la population intra muros, etc…

Parmi les lecteurs de Eldorado Immobilier, certains propriétaires membres de la communauté des propriétaires qui se bougent possèdent des biens loués en courte durée à Paris.

Un couple témoigne et partage avec vous un précieux retour sur expérience sur ce qu’il se passe lorsque la mairie de Paris a contrôlé leur location courte durée.

Un grand merci à eux pour leur partage qui va vous passionner…

Je leur laisse la parole :

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Quelle est la situation des hôtes avant le contrôle de la Mairie ?

En tant que propriétaires de deux appartements que nous louons pour des séjours de courte durée aux touristes par une plateforme du type Airbnb, nous avons été contrôlés par la mairie de Paris en ce début d’année.

Cela a commencé par deux lettres recommandées dans lesquelles nous avons été priés de prendre rendez-vous dans les deux semaines qui suivaient. Chose faite, deux inspectrices de la mairie se présentent à l’heure du rendez-vous pour effectuer le contrôle.

Nous ne sommes pas tout à fait sereins :

• le premier appartement a été annexé à notre habitation principale par les impôts
• et nous logeons notre fils à titre gratuit dans le deuxième appartement (en fait, c’est son habitation principale et pas la nôtre).

Risque d’amende : 50 000 €/appartement selon l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (faire lien externe).

Sachez qu’ en 2018, une amende de 2 138 000 euros ont été cumulées sur la ville de Paris pour 5 000  logements contrôlés.

Comment la mairie a-t-elle eu connaissance de ce cas ?

La mairie a pu avoir ces informations par rapport à 3 sources :

• Un signalement faite par un de nos voisins pour notre activité de location

• Une annonce illégale constaté par un défaut d’immatriculation

• Une visite faite par un des 30 agents assermentés par la ville de Paris pour contrôler ce type d’activité ou des questionnement faite aux locataires à leur sortie de leur séjour

Ainsi la mairie est aussi en connaissance de notre annonce sur la plateforme, les commentaires de nos anciens locataires, le montant de chaque nuitée, les photos  et nos noms.

Quels documents exigés pour le contrôle par la mairie de Paris ?

Les deux dames nous demandent une copie de la taxe d’habitation ainsi qu’un historique des transactions des 12 derniers mois provenant du site internet de location.

Une copie de toutes les conditions de location, une copie du bail, une copie de l’attestation de scolarité si c’est un bail meublé étudiant.

En cas de non-transmission des documents demandés :

10 000 € d’amende

et en cas de fausse déclaration :

un an de prison et 80 000 € d’amende

Faut il réellement enregistrer son meublé de tourisme à Paris ?

Il parait que tous les appartements avec un numéro d’enregistrement de la mairie de Paris se font contrôlés.

Que faire ?

S’enregistrer et se faire contrôler avec risque d’amende énorme (si l’on n’est pas dans les clous)…

… ou ne pas s’enregistrer avec risque d’amende de 5 000 € ?

Quoi qu’il en soit et selon la mairie, cet enregistrement a été un échec car seulement 15 à 20 % des propriétaires se sont enregistrés.

Par manque de nouvelles, nous décidons de téléphoner à une des inspectrices pour connaître leurs conclusions.

Elles nous autorisent la location de 120 jours pour les deux appartements mais pour l’un des deux, nous dépassons légèrement. Risque d’amende : 10 000 €.

À la question si elle a envoyé notre dossier au TGI, l’inspectrice répond qu’elle était très occupée par de gros dossiers (genre multi-propriétaires avec immeubles entiers pour la location de courte durée) et elle n’avait pas encore envoyé notre dossier au TGI.

Est-ce vraiment la raison ou les sanctions sont-elles suspendues ?

Procédure à suivre:

• Pour pouvoir louer en courte durée (plus de 120 jours), nous devons avoir une autorisation de changement de d’usage selon l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage.

• Faire le changement de la résidence en un bien locatif

• S’enregistrer 

• Régler les taxes de séjour

Contourner les restrictions Airbnb à Paris : Solutions légales

De nombreux hôtes Airbnb, en conflit avec la mairie de Paris, obtiennent gain de cause devant la justice grâce à la déclaration H2.

La mairie de Paris avait remporté deux batailles cruciales dans le conflit avec Airbnb en septembre 2020 et février 2021.

La Cour de justice de l’Union européenne a confirmé la loi française régissant les locations de courte durée en septembre 2020.

La Cour de justice de l’Union européenne a estimé qu' »une réglementation nationale soumettant à autorisation la location répétée de locaux destinés à l’habitation pour de courtes durées à des clients temporaires qui n’y élisent pas domicile est conforme à la législation de l’Union », selon son arrêt.

Selon elle, « l’intérêt public justifie de manière prépondérante une telle réglementation en luttant contre le manque de logements destinés à la location de longue durée. »

La politique française, selon l’arrêt de la Cour de cassation de février 2021, était conforme au droit européen, « proportionnée » et justifiée pour répondre à la pénurie de logements locatifs.

Les arrêts favorables ont permis à la capitale française de reprendre les actions en justice contre 420 propriétaires, auxquels elle réclamait des amendes d’une moyenne de 50 000 euros et d’un total de 21 millions d’euros.

Ces actions avaient été mises en attente le temps que la Cour de cassation clarifie la situation.

Cependant, un « détail » est devenu un point sensible pour la Mairie de Paris : la déclaration H2.

La ville de Paris est tenue de démontrer qu’un bien était utilisé comme résidence au 1er janvier 1970. C’est ce que permet la législation. 

Pour ce faire, elle s’appuie sur la déclaration H2, qui permet d’identifier les nouvelles constructions et de déterminer leur valeur locative cadastrale. 

Cependant, il ne s’agit pas de statistiques dont Paris a toujours ou pleinement disposé (le nom de l’occupant, le montant du loyer ou la date d’entrée dans les lieux peuvent manquer, des mentions sont rayées, une identification de lot est illisible…).

Conclusion

Pour louer légalement sur Airbnb à Paris, il est essentiel de bien comprendre et respecter la réglementation stricte mise en place par la Mairie, incluant des limites de durée et des obligations d’enregistrement.

En suivant les bonnes pratiques, en se préparant à d’éventuels contrôles, et en consultant un avocat spécialisé si nécessaire, vous pourrez sécuriser votre activité de location et éviter les lourdes sanctions financières.

Restez informé des évolutions législatives pour continuer à louer en toute conformité.

Pour aller plus loin : comment trouver un airbnb à Paris, le guide complet.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions souvent posées par les lecteurs :

Est-il légal de louer mon logement sur Airbnb à Paris ?

Oui, mais sous certaines conditions. À Paris, vous pouvez louer votre résidence principale pour un maximum de 120 jours par an. Les résidences secondaires nécessitent un changement d’usage validé par la mairie. Assurez-vous également de respecter les réglementations de copropriété et les règles locales.

Quels documents dois-je préparer pour un contrôle Airbnb à Paris ?

Préparez vos contrats de location, les preuves d’occupation de votre résidence principale, les déclarations fiscales et toute correspondance avec la mairie. Avoir un avocat spécialisé peut aussi vous aider à anticiper et gérer ces contrôles.

Comment éviter les amendes liées à Airbnb à Paris ?

Pour éviter les amendes, respectez les réglementations locales, telles que la limite de 120 jours pour les résidences principales, enregistrez votre bien auprès de la mairie, et assurez-vous d’avoir les autorisations nécessaires pour les résidences secondaires. Un suivi régulier de la législation et des mises à jour est essentiel.

ue faire si mon Airbnb est signalé comme illégal ?

Si votre location est signalée comme illégale, vous recevrez une notification de la mairie avec les motifs du signalement. Il est crucial de répondre rapidement en fournissant les documents nécessaires pour prouver votre conformité. Consulter un avocat peut vous aider à naviguer dans ce processus.