Louer un logement parisien sur les plateformes de réservation comme Airbnb est devenu de plus en plus compliqué.
Comment rester dans la légalité ?
En effet les autorités communistes à l’initiative de Yann Brossat et Anne Hidalgo ont décidé il y a plus d’un an de légaliser les locations dans la capitale française, que dois-je faire ?
Comment louer sa location à Paris sur Airbnb ?
La location immobilière à Paris sur des plateformes comme Airbnb est très strictement réglementée.
A Paris, les conditions d’une location sur Airbnb varient selon que le bien loué est votre résidence principale ou secondaire.
S’il s’agit de la résidence principale, une simple inscription en ligne est nécessaire pour les locations touristiques sur Airbnb, jusqu’à un total de 120 nuits par an.
Dans ce cas, il vous suffit d’enregistrer votre logement auprès de la mairie et de publier votre numéro d’immatriculation dans votre annonce si vous utilisez un site internet comme Airbnb, ou directement sur votre site internet si vous en avez un.
De plus, vous devez payer une taxe de séjour.
La situation de la résidence secondaire est plus compliquée et nécessite une autorisation préalable de Marie de Paris qui est tellement complexe et onéreuse quelle est faire pour être dissuasive.
Ensuite, vous devez changer la destination en hébergement hôtelier et enregistrer la location saisonnière auprès de la mairie.
Comme dans le cas précédent, vous devrez mettre ce numéro sur votre annonce ou site internet et vous acquitter de la taxe de séjour.
Autorisation de la mairie de Paris
La location de votre bien sur Airbnb nécessite une autorisation de la Mairie de Paris.
Pour obtenir cette autorisation, deux conditions doivent être remplies.
- Vous devez introduire une demande de modification de l’usage du logement afin qu’il devienne administrativement à usage commercial
- À l’appui de votre demande de changement d’usage , vous devez joindre une demande de compensation.
Ce montant de compensation doit correspondre à l’acquisition d’un bien commercial de taille égale ou double (dans le cas des zones où la compensation est majorée) dans la même zone que le bien à louer sur Airbnb,
Si vous ne disposez pas d’un foncier suffisant pour acquérir un local commercial transformable en habitation à Paris, vous pouvez joindre à la demande d’autorisation (accompagnée de la modification d’usage) lune proposition de modification de local commercial que vous achetez a un organisme souhaitant transformer un immeuble de bureaux dans une résidence.
Par ailleurs, la sous-location quelle qu’elle soit est formellement illégale à Paris.
Heureusement, rien n’est figé et Airbnb s’est associé à Century 21 pour légaliser la sous-location dans notre capitale. Le système est appelé “Bail Century 21 compatible Airbnb”.
Il comprend un partage équitable des revenus de sous-location entre les locataires, les propriétaires et les agents immobiliers.
En effet, ils ont peut être compris que sous-location des biens parisiensest principalement faire par les habitants dans le besoin.
Notamment les étudiants, les jeunes familles, les familles ordinaires qui n’ont pas les moyens financiers d’acquérir un bien.
Comment déposer ma demande d’autorisation?
Le Bureau de Préservation du Domicile Résidentiel (BPLH) a mis en place un service de formateur agréé en changement d’usage.
Le bureau est situé au 17 Boulevard Morland 75004 Paris.
Le guichet unique pour l’envoi de tous les documents nécessaires est situé au Pôle Accueil et Service de l’Utilisateur (PASU), 6 Promenade Levy-Strauss 75013 Paris.
Avec le permis de location Airbnb Paris en poche, ça ne s’arrête pas là.
En effet, pour les meublés de tourisme, une déclaration doit être déposée auprès de la Mairie de Paris.
En effet, il y a une taxe de séjour pour louer le logement.
Quelques conseils pour louer correctement sur Airbnb à Paris
Offrir un logement Airbnb raisonnable
Les biens en location saisonnière doivent faire au moins 9 m² et 20 m³. Par conséquent, il est important de mesurer la surface habitable loi Carrez.
En effet, selon le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques d’une résidence décente, un logement décent doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. .
Il est également nécessaire de déterminer :
- l’efficacité énergétique,
- l’état des risques naturels et techniques,
- le risque d’exposition au plomb,
- l’état de la chaudière,
- l’hygiène de la plomberie et de l’eau potable, etc. .
Le logement meublé doit être également entièrement équipé pour que les voyageurs aient qu’à poser leur valises, en ayant tout a disposition pour passer un excellent séjour.
Donc, fournissez les installations, les équipements et les services dont ils ont besoin pour plaire à vos visiteurs et faire en sorte que votre location de vacances se démarque.
Paiements sur Airbnb
Airbnb se réserve le droit de facturer un acompte au moment de la réservation.
Si le bien est loué par l’intermédiaire d’un agent immobilier, sachez que le total ne peut excéder 1/4 du prix total.
Vous aurez la possibilité de décider de résilier ou non le Contrat pour l’une ou l’autre des parties, en fonction de leurs qualifications.
Accompte:
L’accompte est perdu que le locataire poursuive ou non le contrat.
En fait, il n’y a aucun moyen de laisser le contrat à l’une ou l’autre des parties.
Si le locataire décide de ne pas exécuter le contrat, le propriétaire peut exiger l’exécution forcée et des dommages-intérêts.
Avance :
L’une ou l’autre des parties peut décider de ne pas aller plus loin.
Si le locataire renonce au loyer, le propriétaire conserve le dépôt de garantie, mais si c’est le locataire qui renonce au loyer, le double du montant du dépôt de garantie doit être restitué au locataire.
La tarif de la nuitée Airbnb
La Loi sur les locations saisonnières n’aborde pas la question des tarifs applicables à la location d’un logement.
Chacun est libre de fixer son prix.
Les propriétaires peuvent également ajuster les prix en fonction de la saison et du nombre de résidents.
Si de telles pratiques ne sont pas justifiées, rien ne peut non plus être interdit, car le prix correspond à la fourniture d’un logement et non aux services fournis.
Quelles sont les règles à respecter sur Airbnb?
Le principe de départ permet à tous les particuliers de louer librement leur résidence principale pour de courtes durées (avec un maximum de 120 jours par an).
Par conséquent, aucune demande de permis, permis, déclaration ou changement d’usage n’est requis.
Cependant, en pratique, des exceptions s’appliquent, selon le nombre de résidents et selon qu’il s’agit de résidences permanentes ou de résidences secondaires.
Nombre de résidents
Si votre location se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants
Vous pouvez louer votre résidence principale si vous remplissez les conditions suivantes :
- ne pas dépasser 120 jours par an
- d’avoir un numéro d’enregistrement à votre bureau municipal local
Si votre location se situe dans une commune de moins de 200 000 habitants
Le principe de départ reste le même ( maximum de 120 jours/an).
Mais ce n’est pas tout. Différents critères s’appliquent aux règles de la location meublée de tourisme.
C’est aussi une règle des règles d’Airbnb: Les exceptions de la résidence principale et secondaire
A quoi s’attendre lors d’une infraction à la législation?
Risques et Pénalités Propriétaire Meublé
Si vous n’enregistrez pas votre annonce avant d’être en ligne et de recevoir votre numéro d’enregistrement, vous serez passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
De plus, vous devez fournir les informations demandées par la mairie concernant les jours de location par mois ou à l’année.
Le non-respect de cette consigne entraînera une amende de 10 000 euros.
Risques et pénalités des plateformes de publicité en ligne
Les plateformes de location d’hébergements touristiques comme Airbnb sont tenues, sous peine d’une amende de 12 500 € (pour chaque annonce sans numéro d’immatriculation), de contrôler la situation du propriétaire et de permettre à la commune concernée de contrôler les données (location à la journée d’envoi) jusqu’à 50 000 EUR (par logement sans ventilation par nuit).
Amendes record pour les propriétaires de locations saisonnières à Paris
Le 15 août 2018, la Mairie de Paris a annoncé avoir infligé des amendes de 1,38 M€, soit plus que sur l’ensemble de l’année 2017, pour location illégale de meublés de tourisme.
Propriétaires opérant illégalement sur Airbnb.
Le bilan des sanctions montre, d’une part, l’engouement grandissant pour ce type de logement, et d’autre part, le durcissement du dispositif de lutte contre les locations illégales et la fraude dans la capitale.
Témoignage d’ un contrôle Airbnb à Paris
Certains lecteurs d‘Eldorado Immobilier sont des propriétaires membres de notre communauté de propriétaires actifs en location courte durée à Paris.
Merci à cet couple pour leur partage qui témoigne et fournit de précieux commentaires sur ce qui se passe après que la mairie de Paris a confirmé leurs locations à court terme.
“
En tant que propriétaires de deux appartements que nous louons pour des séjours de courte durée aux touristes par une plateforme du type Airbnb, nous avons été contrôlés par la mairie de Paris en ce début d’année.
Cela a commencé par deux lettres recommandées dans lesquelles nous avons été priés de prendre rendez-vous dans les deux semaines qui suivaient. Chose faite, deux inspectrices de la mairie se présentent à l’heure du rendez-vous pour effectuer le contrôle.
Nous ne sommes pas tout à fait sereins :
- le premier appartement a été annexé à notre habitation principale par les impôts
- et nous logeons notre fils à titre gratuit dans le deuxième appartement (en fait, c’est son habitation principale et pas la nôtre).
Risque d’amende : 50 000 €/appartement selon l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (faire lien externe).
Sachez qu’ en 2018, une amende de 2 138 000 euros ont été cumulées sur la ville de Paris pour 5 000 logements contrôlés.
La mairie a pu avoir ces informations par rapport à 3 sources :
- Un signalement faite par un de nos voisins pour notre activité de location
- Une annonce illégale constaté par un défaut d’immatriculation
- Une visite faite par un des 30 agents assermentés par la ville de Paris pour contrôler ce type d’activité ou des questionnement faite aux locataires à leur sortie de leur séjour
Ainsi la mairie est aussi en connaissance de notre annonce sur la plateforme, les commentaires de nos anciens locataires, le montant de chaque nuitée, les photos et nos noms.
Les deux dames nous demandent une copie de la taxe d’habitation ainsi qu’un historique des transactions des 12 derniers mois provenant du site internet de location.
Une copie de toutes les conditions de location, une copie du bail, une copie de l’attestation de scolarité si c’est un bail meublé étudiant.
En cas de non-transmission des documents demandés :
10 000 € d’amende
et en cas de fausse déclaration :
un an de prison et 80 000 € d’amende
Il parait que tous les appartements avec un numéro d’enregistrement de la mairie de Paris se font contrôlés.
Que faire ?
S’enregistrer et se faire contrôler avec risque d’amende énorme (si l’on n’est pas dans les clous)…
… ou ne pas s’enregistrer avec risque d’amende de 5 000 € ?
Quoi qu’il en soit et selon la mairie, cet enregistrement a été un échec car seulement 15 à 20 % des propriétaires se sont enregistrés.
Par manque de nouvelles, nous décidons de téléphoner à une des inspectrices pour connaître leurs conclusions.
Elles nous autorisent la location Airbnb limitée à 120 jours pour les deux appartements mais pour l’un des deux, nous dépassons légèrement. Risque d’amende : 10 000 €.
À la question si elle a envoyé notre dossier au TGI, l’inspectrice répond qu’elle était très occupée par de gros dossiers (genre multi-propriétaires avec immeubles entiers pour la location de courte durée) et elle n’avait pas encore envoyé notre dossier au TGI.
Est-ce vraiment la raison ou les sanctions sont-elles suspendues ?”
Conclusion
En résumé, votre facture de location saisonnière comprendra :
Le prix est égal au loyer (par nuit) et peut être librement déterminé mais doit être mentionné dans le contrat.
Cela comprend généralement le loyer et les frais supplémentaires.
Dans certaines communes, la mairie impose également une taxe de séjour.
Ce dernier est souvent inclus dans le prix du contrat.
Vous pouvez également demander un dépôt de garantie à votre propriétaire.
Donc, avant de commencer à louer un Airbnb à Paris, en tant que propriétaire, locataire ou agent, vous devez lire attentivement toutes les lois ici.
Alors même que la ville de Paris est devenue de plus en plus agressive dans sa lutte contre les locations saisonnières illégales, elle s’adresse avant tout aux professionnels se faisant passer pour des amateurs.
Si vous respectez les obligations de déclaration et la durée maximale de location annuelle, vous pouvez louer un logement en toute sérénité.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.
Le succès a été au rendez-vous pour mes annonces.
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