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Zoom sur l’évolution du bail de location meublée issu de la loi ALUR qui a posé des bases juridiques plus claires sur la location meublée, que ce soit de la location meublée à l’année ou de la location courte durée.

Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR | Investissement immobilier locatif

Qu’est-ce qui change dans le modèle de bail de la loi ALUR ?

Entrée en vigueur du nouveau bail de location réglementaire : 1^er août 2015

Sanctions si non respect : a priori aucune (déjà on respire un peu mieux ;=D), vous pouvez d’ailleurs conserver votre propre contenu, clauses particulières et mise en page.

La plupart des bailleurs consciencieux ont déjà un modèle de bail détaillé, comprenant :

• L’identité des contractants
• Le descriptif détaillé du logement, de ses équipements, surface…
• Durée, date de prise d’effet…
• Clauses habituelles (montant du loyer, des charges, de la garantie…, modalité des congés, IRL…)
• Annexes habituelles : règlement de copro, textes de loi, diagnostics…

Seul l’état des lieux pèche souvent et est difficile à border.

Ne désespérez pas : pour cela aussi, vous aurez sous peu un modèle-type aussi !

Si vous n’avez pas encore de modèle de bail sérieux en réserve, mettez vous au diapason rapidement, car même s’il n’y a pas de sanction prévue, il est à parier que les contentieux vont exploser car la loi fait miroiter aux locataires des réductions de loyers à tour de bras… et pas de doute que certaines juridictions ne se priveront pas d’appliquer tout cela à la lettre.

En attendant, voilà pour vous simplifier la vie :

• Un résumé des principales modifications

• Le lien pour le modèle de bail gratuit et réglementaire, à étudier en fonction des biens dont vous disposez
• Le lien pour télécharger la notice d’information à annexer au bail

Les informations supplémentaires à indiquer dans votre bail locatif :

• Précisez si vous êtes personne physique ou personne morale (préciser si SCI)
• Immeuble collectif ou individuel
• Monopropriété ou copro
• période de construction (avant 49, de 49 à 74, de 75 à 89, de 89 à 2005, depuis 2005)
• la surface loi Boutin devient obligatoire et tout écart de plus de 5% est sanctionné d’une diminution de loyer proportionnelle à l’écart
• le montant payé par le dernier locataire pour son loyer
• la nature des travaux effectués depuis la départ du précédent locataire
• en zones tendues : les loyers de référence
• et enfin (dans le cadre du « choc de simplification » certainement), une notice d’information de 14 pages reprenant l’essentiel des textes régissant les rapports bailleur/locataire.

Voilà qui ne va pas révolutionner les baux ni régler les conflits bailleurs/locataires.

Les + : La mention des travaux effectués paraît intéressante, pour justifier une hausse du loyer, et prouver le cas échéant au Juge que vous êtes un bon propriétaire.

Les – : Le loyer payé par le précédent locataire va inciter à la stagnation des loyers : et c’est bien le but, surtout pour nous, loueurs meublés, qui avons des rotations fréquentes !

Clauses indispensables

Libre à vous d’insérer des clauses particulières et résolutoires, mais on ne saurait que trop vous les conseiller.

1. Clause de solidarité : en cas de colocation, le loyer peut être exigé de n’importe quel locataire ; le locataire partant sera redevable des loyers (pendant une durée d’un an).

« Les colocataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. En outre, le congé délivré par l’un des locataires ne le libère pas de son obligation relative au paiement des loyers et de ses accessoires. Cette solidarité continuera de produire ses effets, vis-à-vis du locataire parti, jusqu’au terme du contrat de location. Le locataire parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période ».

2. Clause résolutoire : permet de résilier le bail automatiquement sans décision expresse du Juge. Il vous faudra tout de même passer par le Juge pour constater la fin du contrat…

« A défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit. Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs aura les mêmes effets passé le délai d’un mois.

En cas de non respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, il est prévu que le bail sera résilié de plein droit. »

Vous avez besoin d’un contrat de Location Saisonnière ? Découvrez ce que vous devez savoir pour ne pas faire d’erreur et téléchargez l’exemple gratuit

Avez-vous un exemple de contrat de location saisonnière gratuit ?

Quelles clauses inclure dans un contrat de location saisonnière ?

Un propriétaire a le droit de refuser les animaux, ou d’exiger une assurance villégiature dans un contrat de location saisonnière?

Que dois-je prévoir dans mon contrat de location saisonnière pour être vraiment protégé des dégâts que les locataires peuvent occasionner?

Ces questions figurent parmi les plus fréquentes que les lecteurs du blog eldorado immobilier nous posent

Cela nous a inspiré pour écrire cet article, et vous mettre à disposition un modèle gratuit de bail de location courte durée a télécharger

Vous pourrez également le recevoir en format éditable, pour que vous puissiez le modeler à votre convenance, pour l’adapter à votre propriété

Contrat de location meublée de tourisme : exigences et avantages

1/ Contrat de location saisonnière obligé en location meublée de tourisme

En premier lieu, il semble nécessaire de rappeler qu’un contrat de location saisonnière est indispensable :

• non seulement pour vous prémunir d’éventuel dégâts des locataires,
• mais aussi pour conserver la qualification de location meublée de votre logement.

En effet, la doctrine administrative réserve la qualification de location meublée à la condition expresse qu’il s’agisse d’un : « un contrat de louage de choses »

Cela renvoie aux articles 1713 et suivants du Code civil:

•  qui régit la location meublée,
• et qui permet d’être imposé dans la catégorie BIC,
• ce qui est à la base de l’intérêt fiscal de la location meublée

Ces articles eldorado immobiliers sur la fiscalité de la location meublée vous intéresseront également :

Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

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Comment éviter la requalification de votre location meublée en para hôtellerie ou location nue?

2/ Les mentions obligatoires d’un contrat de location saisonnière

Depuis la loi ALUR, le statut de la location meublée a été rapproché du statut d’une location classique, régi par la loi du 6 juillet 1989

Par conséquent, un contrat location saisonnière doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

• le prix
• la durée de location
• les charges
• les conditions de paiement de la location saisonnière
• les conditions d’annulation d’une réservation
• le montant du dépôt de garantie, des arts, de la caution, et les conditions de restitution éventuelle
• le montant prévisionnel de la taxe de séjour

Ces articles vous aideront à approfondir les différents points de votre bail de location en courte durée :

Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR | Investissement immobilier locatif

Taxe de séjour en location saisonnière : comment ça marche?

17 infos essentielles sur la taxe de séjour pour les propriétaires de location courte durée

21 questions sur les cautions et dépôts de garantie pour votre location saisonnière

Le contrat de location courte durée doit également prévoir un descriptif assez précis de l’appartement loué en meublé :

• l’adresse et la situation du meublé de tourisme
• le classement du meublé, si votre meublé est classé
• la surface habitable
• le descriptif de l’ameublement
• les éventuels services disposition, comme un garage ou place de parking
• le rappel des règles liées à l’usage d’une piscine privée, si vous en mettez une à disposition

3/ La liste réglementaire du mobilier

En fait, il n’y a pas d’obligation pour une location saisonnière.

Étant donné que la location meublée en courte durée dépend du Code civil, et que seules les habitations principales sont réglementées par la loi ALUR, vous pouvez louer à peu près n’importe quoi.

Toutefois, il est fortement recommandé de se référer à la liste du mobilier d’une location meublée louée à titre principal, tels que décrite par le décret du 31 juillet 2015

La liste des équipements préconisés est donc celle-ci :

• un lit avec couette couverture
• un dispositif d’occultation des fenêtres pour les chambres à coucher
• des dispositifs de cuisson, un four ou un micro-ondes
• réfrigérateur, mais comportant un compartiment faisant office de congélateur
• la vaisselle nécessaire repas de tous les locataires en ligne des ustensiles de cuisine associée
• une table et des sièges pour pouvoir prendre les repas
• des rangements
• des luminaires
• le matériel nécessaire pour l’entretien courant de la location en courte durée, pour faire le ménage en clair

Quelques conseils supplémentaires sur les équipements d’une location louée en courte durée :

Nettoyage de printemps: comment nettoyer en profondeur votre location courte durée et assurer une propreté optimale

Les 14 équipements les plus recherchés pour une location courte durée

Comment proposer des équipements exceptionnels à faible coût pour votre location courte durée?

4/ Aarhes ou acomptes

Pour bloquer une réservation, et s’assurer que les locataires vont bien venir suite à leur réservation, un propriétaire est tout à fait légitime à demander des arrhes ou un acompte.

Mais quelle est réellement la différence entre ces deux formules ?

Si vous choisissez de demander des arrhes, le locataire la possibilité de renoncer à la location saisonnière, alors que le propriétaire devra verser le montant de deux fois les arrhes si il annule son côté

Tandis que si vous optez pour un acompte, l’engagement est ferme pour le locataire qui ne sera pas remboursé en cas d’annulation de sa réservation. Le propriétaire, quant à lui, peut annuler en remboursant l’acompte.

Je ne vous fais pas un dessin sur quelle est la formule la plus adaptée pour les propriétaires…

Mais il est important de maîtriser les termes juridiques, sinon vous risqueriez d’avoir des surprises peu agréables

5/ L’état des risques naturels

C’est un élément quasiment systématiquement oublié.

Le propriétaire doit obligatoirement fournir un état des risques naturels et technologiques au niveau de son meublé de tourisme, avec une validité de six mois

Cet état peut se trouver facilement sur Internet, sur le site votre mairie, ou sur le site Prim.net

6/ Exiger une assurance villégiature du locataire ?

C’est tout à fait votre droit en tant que propriétaire, de demander à ce que le locataire s’assure pour la durée de cette location.

Il est donc raisonnable d’indiquer cette mention dans votre contrat de location saisonnière type.

Toutefois, dans la réalité, le locataire souscrit très peu souvent cette assurance villégiature, et l’exiger pourrait faire fuir les voyageurs au moment de la réservation…

Et puis, allez vous refuser à votre locataire d’entrer dans votre location de vacances au prétexte qu’il n’a pas son assurance sur lui?

Dans la vraie vie, une mention au bail comme quoi une  assurance villégiature est obligatoire permettra de vous couvrir en cas de problème

7/ Pouvez-vous refuser les animaux ?

Malgré les propos d’une légende urbaine tenace, un propriétaire a complètement le droit de refuser les animaux de compagnie dans son logement.

Au niveau commercial, vous avez complètement intérêt à les accepter, cf cet article :

Location de vacances et animaux de compagnie : comment accepter les animaux pour louer plus

Mais si vous ne supportez pas les animaux de compagnie, ou que vous avez peur qu’ils gênent les locataires suivants en cas de défaut de ménage, vous pouvez librement inclure une clause d’exclusion dans votre contrat de location

8/ Etat des lieux entrée et sortie obligatoires

Réglementairement, aucune ambiguïté possible, l’état des lieux est obligatoire.

Toutefois, si le locataire a signé votre contrat de location saisonnière en bonne et due forme, et que vous y avez annexé un état des lieux, en l’absence de réclamation de sa part, vous êtes en position de force en cas de conflit…

A notre sens, c’est largement suffisant pour vous permettre de pas être présent à tous les états des lieux…

Mais il s’agit une prise de risque que vous êtes seuls en capacité de prendre ou non 🙂

9/ Le contrat de location saisonnière gratuit à télécharger en PDF et Word

Le meilleur pour la fin 🙂

Pour télécharger votre contrat de location saisonnière gratuit

C’est vraiment très simple d’obtenir votre exemplaire de bail meublé de tourisme directement dans votre boîte mail !

Il vous suffit de rentrer votre email dans le formulaire ci-dessous et hop d’ici quelques secondes, vous recevez les documents

Inscrivez vous en 1 clic pour recevoir votre contrat de location saisonnière gratuit

N’oubliez pas d’ajouter info@eldorado-immobilier.com dans vos contacts pour être certains de recevoir le mail 🙂

Avez vous des éléments à ajouter dans la liste des indispensables pour un contrat de location saisonnière?

Vous avez une expérience positive ou négative en lien avec un contrat (ou son absence 🙂 pour votre location courte durée?

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

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Des questions tout simplement?

Faites nous en part dans les commentaires ci-dessous, nous adorons partager avec vous

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