Qu’est-ce qu’un Logement Habitable (décent) ?

Pour être mis en location ou même habité, un logement (qu’il soit meublé ou non) doit être conforme à certaines normes de décence pour être habitable.

On entend par « logement décent » le fait que :

  • Le logement garantisse la sécurité et la préservation de la santé des occupants et répondre à des critères de performance énergétique
  • Et fournir les équipements essentiels au confort habituel
  • Il doit présenter une surface habitable d’au minimum 9m2 et un volume habitable d’au minimum de 20 m3

Un logement (maison, appartement ou autre) est habitable ou décent, s’il permet de respecter la réglementation en garantissant l’hygiène, la sécurité, la performance énergétique, l’absence de nuisibles. Le volume habitable minimum est de 20m3 ou 9m²


Voici un bref résumé des questions que vous pouvez vous poser, lisez ensuite la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails que vous devez connaître :


Qu’est-ce qu’un logement habitable ? Un logement habitable est un logement décent qui doit disposer d’une surface supérieure à 9m² et être doté des éléments nécessaires à l’habitation sans compromettre la sécurité des occupants


Quelle est la définition de la surface habitable ? Il s’agit de la surface de plancher utilisable, au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il faut enlever tous les éléments non utilisables : murs, escaliers, ouvrages techniques, portes et fenêtres.


Quelles normes pour qu’un logement soit habitable ? (décent)

Qu’est-ce qu’un Logement Habitable
Pour qu’un logement soit habitable, il doit être d’une dimension minimale, confortable et doté d’installations de gaz et d’électricité sécurisées.

Le principe du logement habitable repose sur les normes d’hygiène de sécurité et de confort des occupants.

L’ensemble des dispositifs liés à la décence d’un logement est réglementé par le Décret n° 2002-120 du 30 Janvier 2002.

La sécurité physique et la santé des occupants 

La notion de décence du logement est définie par la loi MOLLE du 25 mars 2009 (n° 2009-323) :

« Constituent un habitat indigne les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité́ physique ou à leur santé ».

Pour garantir la sécurité de ses occupants, un logement doit satisfaire plusieurs critères :

  • les gros œuvres doivent être en bon état : ils doivent empêcher les infiltrations, les eaux de ruissellement,  les remontées d’eau 
  • Les dispositifs de sécurité (balcon, garde-fou, escalier,…) doivent être conformes et dans de bon état ainsi que le gaz et l’électricité ;
  • Les matériaux de construction, les revêtements et les canalisations ne doivent pas présenter de danger pour les occupants ;
  • Le logement doit posséder des espaces de ventilations et d’éclairement naturel  suffisants afin de lutter contre l’humidité et l’air malsain
  • De jour ou de nuit, les pièces principales doivent avoir un éclairage naturel sans oublier un ouvrant qui permet à l’air de circuler dans toutes les pièces.

Equipements et confort

C’est encore le décret n° 2002-120 du 30 Janvier 2002 et modifié en 2009 qui défini les normes sur les équipements et le confort que doivent revêtir un logement d’habitation.

Le logement doit comporter les équipements suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal qui possède une évacuation des combustions
  • Une installation pour l’arrivée de l’eau potable suffisante en pression et débits 
  • Une installation pour l’évacuation d’eaux ménagères qui empêche les mauvais odeurs 
  • Une installation d’un WC séparé de la cuisine et de la salle à manger et douche ou baignoire garantissant une intimité personnelle
  • Une installation électrique aux normes pour l’éclairage de toutes les pièces et assez pour le fonctionnements des équipements ménagères électrique utilisés quotidiennement
  • Une installation pour les appareils de cuisson

Normes de surface et de volume

Le concept de surface ou de superficie est très présent dans le droit français.

Il faut se référer à l’article R-111 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation pour définir son mode de calcul qui est très proche de la Loi Carrez.

Dans le cadre d’un logement décent, la seule surface à considérer est celle de la pièce principale

Le logement doit disposer d’au minimum d’une pièce ayant :

  • Soit une surface habitable d’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m ;
  • Soit d’un volume habitable d’au moins égal à 20 m3 

Ainsi les logements dont la pièce principale fait moins de 9m2 pourraient être décents si la hauteur sous plafond est importante. 

Quelle surface minimum pour un logement habitable ? (par personne)

Qu’est-ce qu’un Logement Habitable
Un logement habitable doit comporter une surface de 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres

Exprimée en m2, la surface habitable désigne la superficie totale disponible dans le logement. Selon le code de la construction et de l’habitation, elle est « la surface de plancher » construite après déduction des surfaces occupées par :

  • les murs et cloisons ; 
  • les marches et cages d’escaliers 
  • les gaines ; 
  • les embrasures des portes et fenêtres ;

La surface habitable est l’addition de toutes les pièces du logement à l’exclusion des dépendances, des moyens et des gros œuvres ainsi que les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et vérandas

Les parties n’atteignant pas 1,80 m sous plafond sont également exclues.

Le mesurage de la surface habitable est obligatoire avant la mise en location et doit être annexé au contrat de bail.

La surface habitable sert au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Pour qu’un logement soit donc habitable il faut qu’il ait :

  • au moins une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous-plafond de 1,8m ou une pièce principale de 20m3 de volume ayant un éclairement naturel et suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.  ; 
  • un coin cuisine avec une évacuation des eaux ménagères ;
  • un coin toilette avec un WC et une douche ou baignoire ;
  • un toit, des murs et un sol en bon état ; 
  • un branchement d’électricité et de gaz aux normes

C’est la CAF ou Caisse d’Allocation Familiale, dans ses conditions sur le bien loué, qui nous donne des indications sur les surfaces minimum pour une ou plusieurs personnes.

Ainsi pour elle, que ça soit en Métropole ou dans les DOMTOM les surfaces minimum pour pouvoir prétendre aux aides au logement sont de : 

  • 9 m2 pour une personne seule ;
  • 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2 par personne supplémentaire) ;
  • 70 m2 pour huit personnes ou plus.

Cet article explique en détails ce sujet : Combien de m² par personne (pour louer légalement).

Quelle performance énergétique  ? (au minimum)

Qu’est-ce qu’un Logement Habitable
Un décret introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent.

La France s’est engagée à diminuer de 40% ses émissions de gaz à effet de serre et de 30% sa consommation d’énergies fossiles en 2030.

C’est dans cette optique que le gouvernement français multiplie les aides et autres dispositifs pour « contraindre » les propriétaires à respecter des normes énergétiques et « encourager » les rénovations énergétiques pour éviter ce qu’on appelle communément « passoires  thermiques ».

Sont ainsi apparus les « MaPrimeRenv » , les Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) ; TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique ….

Un logement décent se dit ne pas avoir une infiltration d’air, c’est à dire que la propriété ne doit pas être composée d’air parasites, les portes et fenêtres doivent être étanches et les cheminés doivent avoir une trappe.

Le gouvernement a mis en place une catégorisation de la consommation d’Energie par foyer en mettant en place le Diagnostic de Performance Energétique ou DPE  qui est obligatoire :

  • pour les vendeurs où il est annexé à l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Il est établi aux frais du vendeur, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat acquéreur dès la mise en vente du bien.
  • pour les propriétaires loueurs en meublé ou vides et il est annexé au contrat de bail. 

La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

  • l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire ;
  • l’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

Bien que la Loi ne soit pas vraiment explicite sur le sujet, les logements énergivores sont ceux dans classés en F et G. 

Par le Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, elle s’est finalement prononcé en définissant le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement est fixé à 450 kWh/m2 à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine.

On rappelle que cette mesure ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

Sachez qu’à partir de Janvier 2025, ceux classés en G ne pourront plus être mis en location; si ce sera le cas pour ceux classés en F en 2028 et pour les classés E en 2034.

Quelles sanctions pour un logement indécent ? (et recours pour le locataire)

Le propriétaire a une obligation de délivrer un logement décent à son locataire pendant toute la durée du bail.

Si cela n’est pas le cas, le locataire a le droit d’agir contre son bailleur afin que son logement soit rendu conforme.

Voici les démarches à suivre : 

Dans un premier temps, le locataire doit prévenir son bailleur par un courrier avec accusé de réception sur l’indécence de son logement.

En cas de non-accord ou un silence de 2 mois, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation  afin que cette dernière cherche un accord à l’amiable.

Le Tribunal d’instance peut également être saisi en l’absence de réponse du propriétaire ou en cas de refus de sa part de faire les travaux.

Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai de leurs exécutions. 

Les risques encourus par le propriétaire sont :

  • la réduction du montant du loyer ; 
  • ou la suspension du loyer ou la suspension du loyer et du bail ;
  • et même une indemnisation comme ce fut le cas pour l’Arrêt du 1er juin 2017, Répertoire général nº 16/01855 « il ne peut y avoir dispense totale du paiement du loyer que si le logement est inhabitable. Un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence donne lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ».


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Qu’est-ce qu’un logement habitable ?

Un logement habitable est un logement décent qui doit disposer d’une surface supérieure à 9m² et être doté des éléments nécessaires à l’habitation sans compromettre la sécurité des occupants

Quelle est la définition de la surface habitable ?

Il s’agit de la surface de plancher utilisable, au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il faut enlever tous les éléments non utilisables : murs, escaliers, ouvrages techniques, portes et fenêtres.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. 22 novembre 2021

    […] logement en location doit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 […]

  2. 22 novembre 2021

    […] surface habitable est comme son nom l’indique une surface utilisable effectivement par les habitants du […]

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