Combien de m² par personne (pour louer légalement)

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Combien de mètres carrés minimum un logement doit-il faire en fonction du nombre de personnes ?

Voici ce que vous devez savoir pour vous situer, louer en toute sérénité et avant de finaliser votre investissement immobilier.

Il n’existe pas de texte réglementaire qui impose une surface minimum de logement par habitant, ni un nombre de chambre particulier. Un propriétaire ne peut pas limiter le nombre d’habitants dans sont logement.

Toutefois, un propriétaire doit louer au minimum une surface de 9m² et Ides critères fixés par la CAF ainsi que les statistiques de l’INSEE qui donnent des indications sur les bonnes pratiques.

Voici un résumé dans ce tableau. Vous êtes libre de poursuivre votre lecture pour connaître les véritables tenant et aboutissants ainsi que leurs conséquences :

Organisme / LoiCritères / Indications
Décret de 2002 (logement décent)Surface mini 9m² ou volume habitable 20m3
CAFMini 9m² et 16m² pour 2 personnes
RSD (Règlement Sanitaire Départemental)Peut être plus restrictif que le décret de 2002 (à vérifier au cas par cas)
INSEESurface moyenne France 91m²
INSEESurface moyenne Paris 58,7 m²

Tableau synthétique des contraintes en termes de surface minimum d’un logement

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Un logement décent fait une surface minimum de 9 m²

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent fait une surface de plus de 9m² avec une pièce principale. Un logement en dessous de 9m² ne peut pas être mis en location.

Ceci a été transposé par ailleurs au sein de l’article R112-2 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois il est possible de déroger si le volume habitable du logement fait au moins 20 m3 (sauf disposition contraire du RSD le Règlement Sanitaire départemental vis à vis du ration surface et volume, comme expliqué dans ces articles connexes), dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.

Par exemple à Paris, le RSD impose qu’une pièce ne peut pas faire moins de 7 m². En effet, la hauteur sous plafond de certains immeubles Haussmanniens est très élevée, mais ce n’est pas un volume utilisable pour les locataires.

D’une manière générale le RSD est relatif aux caractéristiques spécifiques de chaque département.

Attention, il n’y a pas de surface minimale pour un logement loué sur Airbnb. En effet, un mise d’un logement en location meublée de tourisme est une activité civile et le locataire n’en fait pas sa résidence principale.

Surface minimum d’un logement selon la CAF

Pour pouvoir prétendre à des Aides Personnelles au Logement (APL), la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) impose comme critère d’attribution des surfaces minimum d’un bien immobilier, un appartement ou une maison, en fonction du nombre de personnes qui y vivent (source ici).

La CAF octroie des aides au logement pour une surface minimale de :

  • 9 m² pour une personne
  • 16 m² pour 2 habitants
  • 9 m² de plus par personne supplémentaire
  • 70 mètres carrés minimum pour 8 personnes

A noter que la CAF, comme le RSD ne font pas mention de volume habitable, mais n’abordent la question que sous l’angle des surfaces minimales.

Pour aller un peu plus loin dans le détail sur cette base, en fonction de la taille du foyer :

Combien de m2 pour une famille de 3 personnes : 25 m² minimum

Combien de m² pour 4 personnes : surface habitable au moins égale à 34 m²

Combien de m2 pour une famille de 5 personnes : 43 m² de surface minimale.

Quelle est la surface moyenne et la surface idéale d’un logement ?

Partons du principe que la surface idéale d’un salon séjour et d’un logement en général est une surface (nettement) supérieure à la moyenne.
Sur la base de stats de l’INSEE :

Surface habitable
(en m²)
Nb de piècesSurface par habitant
(en m²)
Nb habitants
France (maison)112,2545,02,5
France
(appartement)
63,0332,41,9
France
(moyenne)
91,0440,32,3
Paris58,72,731,01,9
Ile de France74,63,432,12,3
“Province”94,5442,32,2

Tableau des stats du logement en France selon l’INSEE en 2017 (vie pratique)

La surface moyenne d’un appartement à Paris

La taille moyenne d’un appartement à Paris est de 58,7 mètres carrés, et 2,7 pièces.

Ce nombre de m² et bien entendu très inférieur à la moyenne nationale qui est de 91 m² pour 4 pièces.

Cela engendre des usages peu communs, comme l’exploitation des caves en souplex par exemple, et la valorisation des très petites surfaces.

Comment se calcule la surface habitable légale d’un logement ?

C’est la loi Carrez qui fait référence pour déterminer la surface habitable.

En bref, la surface de plancher du logement qu’il faut compter et à laquelle tous les obstacles physiques sont retirés :

  • murs et cloisons
  • escaliers
  • gaines techniques
  • espaces de moins de 1,8 mètre de hauteur sous plafond
  • combles
  • caves et sous sols
  • balcons
  • les équipements de la salle de bains

D’une manière générale, les notions de hauteurs sous plafond au moins égale à 1,8 mètre et de mezzanine sont celles qui ouvrent le plus la porte aux contentieux entre propriétaire et locataire.

Que se passe-t-il si il y trop de personnes dans un logement ?

Principalement, le risque est l’apparition de troubles du voisinage.

Dans un appartement surpeuplé, les habitants d’une petite surface vont avoir tendance à vivre à l’extérieur et à générer du bruit ou un sentiment d’insécurité.
Un propriétaire peut agir, et même expulser des locataires qui sont à l’origine de troubles sévères du voisinage.
Ce sont des procédures longues qu’il vaut mieux pouvoir éviter et réglant le problème à l’amiable. Vous trouverez des idées intéressantes dans cet article.

Que faire d’un logement de moins de 9m² ?

Si votre investissement locatif ne peut pas être loué car il ne correspond pas aux caractéristiques du logement décent, pas de panique, d’autres usages sont possibles avec une gestion locative plus ou moins dynamique.

Voici comment valoriser un bien immobilier de moins de 9m² (très petite surface) :

Dans tous les cas, faites explicitement apparaître la surface réelle dans les mentions légales du bail ou du contrat que vous établissez afin que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice caché.

Questions souvent posées

Quelle est la surface minimum d’un logement décent ?

Selon le décret de 2002 elle est de 9m² ou 20m3 de volume habitable.
Le RSD peut être plus contraignant dans certains départements, vous en saurez plus dans cet article.

Quelle surface habitable pour 2 personnes ?

La loi prévoit 9m² de surface minimum, les critères d’éligibilité de la CAF imposent 16m² pour 2 personnes.
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.

Quelle surface habitable pour 6 personnes ?

Selon les critères d’éligibilité de la CAF le minimum est une surface de 52m² .
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.

Quelle est la bonne superficie pour une maison ?

En moyenne une maison fait 112 m² pour 2,5 personnes. Découvrez toutes les statistiques et ce que vous devez savoir dans cet article.

Quelle surface pour un appartement ?

En moyenne un appartement fait 63 m² pour 2 personnes. Découvrez toutes les statistiques et ce que vous devez savoir dans cet article.

Vous avez encore des interrogations ?

Posez votre question dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec vous et nous vous y répondrons rapidement

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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