Combien de m² par personne (pour louer légalement)
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Combien de mètres carrés minimum un logement doit-il faire en fonction du nombre de personnes ?
Voici ce que vous devez savoir pour vous situer, louer en toute sérénité et avant de finaliser votre investissement immobilier.
Il n’existe pas de texte réglementaire qui impose une surface minimum de logement par habitant, ni un nombre de chambre particulier. Un propriétaire ne peut pas limiter le nombre d’habitants dans sont logement.
Toutefois, un propriétaire doit louer au minimum une surface de 9m² et les critères fixés par la CAF ainsi que les statistiques de l’INSEE qui donnent des indications sur les bonnes pratiques.
Il existe toutefois une règlementation concernant la surface minimum d’un logement entier :
| Organisme / Loi | Critères / Indications |
| Décret de 2002 (logement décent) | Surface mini 9m² ou volume habitable 20m3 |
| CAF | Mini 9m² et 16m² pour 2 personnes |
| RSD (Règlement Sanitaire Départemental) | Peut être plus restrictif que le décret de 2002 (à vérifier au cas par cas) |
| INSEE | Surface moyenne France 91m² |
| INSEE | Surface moyenne Paris 58,7 m² |
Tableau synthétique des contraintes en termes de surface minimum d’un logement
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Un logement décent fait une surface minimum de 9 m²
Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent fait une surface de plus de 9m² avec une pièce principale. Un logement en dessous de 9m² ne peut pas être mis en location.
Ceci a été transposé par ailleurs au sein de l’article R112-2 du code de la construction et de l’habitation.
Toutefois il est possible de déroger si le volume habitable du logement fait au moins 20 m3 (sauf disposition contraire du RSD le Règlement Sanitaire départemental vis à vis du ration surface et volume, comme expliqué dans ces articles connexes), dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.
Par exemple à Paris, le RSD impose qu’une pièce ne peut pas faire moins de 7 m². En effet, la hauteur sous plafond de certains immeubles Haussmanniens est très élevée, mais ce n’est pas un volume utilisable pour les locataires.
D’une manière générale le RSD est relatif aux caractéristiques spécifiques de chaque département.
Attention, il n’y a pas de surface minimale pour un logement loué sur Airbnb. En effet, un mise d’un logement en location meublée de tourisme est une activité civile et le locataire n’en fait pas sa résidence principale.
Surface minimum d’un logement selon la CAF
Pour pouvoir prétendre à des Aides Personnelles au Logement (APL), la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) impose comme critère d’attribution des surfaces minimum d’un bien immobilier, un appartement ou une maison, en fonction du nombre de personnes qui y vivent (source ici).
La CAF octroie des aides au logement pour une surface minimale de :
- 9 m² pour une personne
- 16 m² pour 2 habitants
- 9 m² de plus par personne supplémentaire
- 70 mètres carrés minimum pour 8 personnes
A noter que la CAF, comme le RSD ne font pas mention de volume habitable, mais n’abordent la question que sous l’angle des surfaces minimales.
Pour aller un peu plus loin dans le détail sur cette base, en fonction de la taille du foyer :
Combien de m2 pour une famille de 3 personnes : 25 m² minimum
Combien de m² pour 4 personnes : surface habitable au moins égale à 34 m²
Combien de m2 pour une famille de 5 personnes : 43 m² de surface minimale.
Quelle est la surface moyenne et la surface idéale d’un logement ?
Partons du principe que la surface idéale d’un salon séjour et d’un logement en général est une surface (nettement) supérieure à la moyenne.
Sur la base de stats de l’INSEE :
| Surface habitable (en m²) | Nb de pièces | Surface par habitant (en m²) | Nb habitants | |
| France (maison) | 112,2 | 5 | 45,0 | 2,5 |
| France (appartement) | 63,0 | 3 | 32,4 | 1,9 |
| France (moyenne) | 91,0 | 4 | 40,3 | 2,3 |
| Paris | 58,7 | 2,7 | 31,0 | 1,9 |
| Ile de France | 74,6 | 3,4 | 32,1 | 2,3 |
| “Province” | 94,5 | 4 | 42,3 | 2,2 |
Tableau des stats du logement en France selon l’INSEE en 2017 (vie pratique)
La surface moyenne d’un appartement à Paris
La taille moyenne d’un appartement à Paris est de 58,7 mètres carrés, et 2,7 pièces.
Ce nombre de m² et bien entendu très inférieur à la moyenne nationale qui est de 91 m² pour 4 pièces.
Cela engendre des usages peu communs, comme l’exploitation des caves en souplex par exemple, et la valorisation des très petites surfaces.
Comment se calcule la surface habitable légale d’un logement ?
C’est la loi Carrez qui fait référence pour déterminer la surface habitable.
En bref, la surface de plancher du logement qu’il faut compter et à laquelle tous les obstacles physiques sont retirés :
- murs et cloisons
- escaliers
- gaines techniques
- espaces de moins de 1,8 mètre de hauteur sous plafond
- combles
- caves et sous sols
- balcons
- les équipements de la salle de bains
D’une manière générale, les notions de hauteurs sous plafond au moins égale à 1,8 mètre et de mezzanine sont celles qui ouvrent le plus la porte aux contentieux entre propriétaire et locataire.
Que se passe-t-il si il y trop de personnes dans un logement ?
Principalement, le risque est l’apparition de troubles du voisinage.
Dans un appartement surpeuplé, les habitants d’une petite surface vont avoir tendance à vivre à l’extérieur et à générer du bruit ou un sentiment d’insécurité.
Un propriétaire peut agir, et même expulser des locataires qui sont à l’origine de troubles sévères du voisinage.
Ce sont des procédures longues qu’il vaut mieux pouvoir éviter et réglant le problème à l’amiable. Vous trouverez des idées intéressantes dans cet article.
Qu’arrive-t -il au propriétaire si son logement est en état de suroccupation ?
Les logements sur-occupés font l’objet d’une procédure spécifique lorsque la sur-occupation est causée par le propriétaire.
Cela arrive souvent lorsqu’ un propriétaire divise son logement en plusieurs unités et le loue à plusieurs personnes, afin de percevoir plusieurs loyers.
Puisque ce n’est qu’un seul logement, les locataires ne disposent pas d’équipements suffisants.
Lorsqu’un locataire est dans cette situation, il peut saisir l’Agence régionale de santé, qui mène une enquête administrative entraînant un signalement.
Sur la base de ce rapport, le préfet prend un arrêté obligeant votre propriétaire à mettre fin à la suroccupation évidente.
La suroccupation établie par le préfet vous permet de :
- ne pas payer le loyer à partir du premier jour de l’arrêté, à l’exception des charges
- et les personnes en surnombre doivent être relogées par le propriétaire.
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Que faire d’un logement de moins de 9m² ?
Si votre investissement locatif ne peut pas être loué car il ne correspond pas aux caractéristiques du logement décent, pas de panique, d’autres usages sont possibles avec une gestion locative plus ou moins dynamique.
Voici comment valoriser un bien immobilier de moins de 9m² (très petite surface) :
- location d’un local de stockage (vrai besoin, mais loyer faible)
- location meublée saisonnière de type Airbnb (activité civile, fort loyer)
- location en tant que chambre chez l’habitant (fort loyer)
- vendre à un voisin pour qu’il agrandisse ou créé un duplex (prix faible)
- location comme bureau (activité libérale, bail commercial)
- location comme atelier (bail de location commercial)
- location meublée (activité civile, mais risque juridique)
Dans tous les cas, faites explicitement apparaître la surface réelle dans les mentions légales du bail ou du contrat que vous établissez afin que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice caché.
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Questions souvent posées
Quelle est la surface minimum d'un logement décent ?
Selon le décret de 2002 elle est de 9m² ou 20m3 de volume habitable.
Le RSD peut être plus contraignant dans certains départements, vous en saurez plus dans cet article.
Quelle surface habitable pour 2 personnes ?
La loi prévoit 9m² de surface minimum, les critères d’éligibilité de la CAF imposent 16m² pour 2 personnes.
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.
Quelle surface habitable pour 6 personnes ?
Selon les critères d’éligibilité de la CAF le minimum est une surface de 52m² .
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.
Quelle est la bonne superficie pour une maison ?
En moyenne une maison fait 112 m² pour 2,5 personnes. Découvrez toutes les statistiques et ce que vous devez savoir dans cet article.
Quelle surface pour un appartement ?
En moyenne un appartement fait 63 m² pour 2 personnes. Découvrez toutes les statistiques et ce que vous devez savoir dans cet article.
Vous avez encore des interrogations ?
Posez votre question dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec vous et nous vous y répondrons rapidement
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Bonjour Mon voisin loue””” il me semble qu’il y a au moin 5 enfants plus les parents
combien peut ont loué en m2 les pleures les crie infernaledans moin 100m2
Bonjour François, merci pour votre message et désolé pour votre situation.
vous pouvez contacter le propriétaire pour faire valoir des troubles anormaux du voisinage
toutefois, le plus efficace est une plainte du locataire, mais dans ce cas c’est peu probable…
Bien à vous
J’ai un appartement de 75m de surface habitable mont bailleur ma envoyer un courrier me disant que mont appartement était sous occuper et on est trois à i vivres
Bonsoir j’habitais avec un appartement avec deux chambres mais vu que ma fille est partie le bailleur veut que je parte a t’il le droit de me faire partir ?
Les susceptibles locataires veulent notre 45 m° pour couple + 4 enfants 4/6/12et 14 ans .Duplex dont la chambre du haut n’est qu’a 1.20 m de hauteur .Je suppose qu’a 12 et 14 ans il leur faut 1 ou 2 chambres de plus , au cas ou madame tomberait enceinte bientôt ?
Donc impossible de louer sauf emmerds à venir ?
Quelle surface habitable pour 6 personnes ?
Selon les critères d’éligibilité de la CAF le minimum est une surface de 52m² .
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.
Bonjour quel loi interdit à une personne seul de demander un f3 ? Sachant que je vie dans un studio merci
Hi, your article is really nice. I am looking for an apartment to live in France(city: Lannion, 22300 in Zone B2). What is the minimum surface area for a couple(no kids) to live as per the French law recently(and also validated by the prefecture for applying “titre de sejour”)? Is 20 m2 is the minimum requirement or 24 m2? Thank you very much in advance for your kind help.
Hello the minimum is 9m²
best regards
Thank you for the above article.
My query:
What is the suitable size of an appartment for 2 adults and 1 kid between 3-5 years?
Will studio of size 30meter square or above preferable for a family
Hello
Thank you for your message
Yes, it is ok but 50-60 square meter should much more comfotable !
in which town are you ?
regards