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Lorsqu’on envisage de louer un logement en France, il est crucial de connaître les exigences légales concernant la surface habitable minimale par personne.

La loi impose des critères stricts pour assurer des conditions de vie décentes.

Cet article vous guide à travers les réglementations actuelles, incluant les critères de la loi Carrez et les standards du Code de la construction et de l’habitation.

Il existe toutefois une règlementation concernant la surface minimum d’un logement entier :

Organisme / Loi	Critères / Indications
Décret de 2002 (logement décent)	Surface mini 9m² ou volume habitable 20m3
CAF	Mini 9m² et 16m² pour 2 personnes
RSD (Règlement Sanitaire Départemental)	Peut être plus restrictif que le décret de 2002 (à vérifier au cas par cas)
INSEE	Surface moyenne France 91m²
INSEE	Surface moyenne Paris 58,7 m²

Tableau synthétique des contraintes en termes de surface minimum d’un logement

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Un logement décent fait une surface minimum de 9 m²

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent fait une surface de plus de 9m² avec une pièce principale. Un logement en dessous de 9m² ne peut pas être mis en location.

Ceci a été transposé par ailleurs au sein de l’article R112-2 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois il est possible de déroger si le volume habitable du logement fait au moins 20 m3 (sauf disposition contraire du RSD le Règlement Sanitaire départemental vis à vis du ration surface et volume, comme expliqué dans ces articles connexes), dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.

Par exemple à Paris, le RSD impose qu’une pièce ne peut pas faire moins de 7 m². En effet, la hauteur sous plafond de certains immeubles Haussmanniens est très élevée, mais ce n’est pas un volume utilisable pour les locataires.

D’une manière générale le RSD est relatif aux caractéristiques spécifiques de chaque département.

Attention, il n’y a pas de surface minimale pour un logement loué sur Airbnb. En effet, un mise d’un logement en location meublée de tourisme est une activité civile et le locataire n’en fait pas sa résidence principale.

Surface minimum d’un logement selon la CAF

Pour pouvoir prétendre à des Aides Personnelles au Logement (APL), la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) impose comme critère d’attribution des surfaces minimum d’un bien immobilier, un appartement ou une maison, en fonction du nombre de personnes qui y vivent (source ici).

A noter que la CAF, comme le RSD ne font pas mention de volume habitable, mais n’abordent la question que sous l’angle des surfaces minimales.

« Nous avons déménagé en France il y a dix ans et avons dû chercher un logement plus grand après la naissance de notre deuxième enfant. Malgré la perte d’emploi récente de ma femme, nous avons pu louer une maison grâce à notre revenu combiné et les aides disponibles. » – Dennis, expatrié vivant en France depuis une décennie

Pour aller un peu plus loin dans le détail sur cette base, en fonction de la taille du foyer :

Combien de m2 pour une famille de 3 personnes : 25 m² minimum

Combien de m² pour 4 personnes : surface habitable au moins égale à 34 m²

Combien de m2 pour une famille de 5 personnes : 43 m² de surface minimale.

Quelle est la surface moyenne et la surface idéale d’un logement ?

Partons du principe que la surface idéale d’un salon séjour et d’un logement en général est une surface (nettement) supérieure à la moyenne.

« Après avoir vendu notre maison en 2018, nous avons décidé de louer pour plus de flexibilité. Nous avons découvert qu’il n’y a pas de limite légale sur la part de notre revenu que nous pouvons consacrer au loyer, ce qui nous a donné plus de liberté dans notre choix de logement. » – Mike Bassett, retraité en France

Sur la base de stats de l’INSEE :

	Surface habitable (en m²)	Nb de pièces	Surface par habitant (en m²)	Nb habitants
France (maison)	112,2	5	45,0	2,5
France (appartement)	63,0	3	32,4	1,9
France (moyenne)	91,0	4	40,3	2,3
Paris	58,7	2,7	31,0	1,9
Ile de France	74,6	3,4	32,1	2,3
« Province »	94,5	4	42,3	2,2

Tableau des stats du logement en France selon l’INSEE en 2017 (vie pratique)

La surface moyenne d’un appartement à Paris

La taille moyenne d’un appartement à Paris est de 58,7 mètres carrés, et 2,7 pièces.

Ce nombre de m² et bien entendu très inférieur à la moyenne nationale qui est de 91 m² pour 4 pièces.

Cela engendre des usages peu communs, comme l’exploitation des caves en souplex par exemple, et la valorisation des très petites surfaces.

Comment se calcule la surface habitable légale d’un logement ?

C’est la loi Carrez qui fait référence pour déterminer la surface habitable.

En bref, la surface de plancher du logement qu’il faut compter et à laquelle tous les obstacles physiques sont retirés :

• murs et cloisons
• escaliers
• gaines techniques
• espaces de moins de 1,8 mètre de hauteur sous plafond
• combles
• caves et sous sols
• balcons
• les équipements de la salle de bains

D’une manière générale, les notions de hauteurs sous plafond au moins égale à 1,8 mètre et de mezzanine sont celles qui ouvrent le plus la porte aux contentieux entre propriétaire et locataire.

Que se passe-t-il si il y trop de personnes dans un logement ?

Principalement, le risque est l’apparition de troubles du voisinage.

En général, un logement doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum pour une personne. Pour deux personnes, cette surface passe à 16 m², et on ajoute 9 m² par personne supplémentaire​

Dans un appartement surpeuplé, les habitants d’une petite surface vont avoir tendance à vivre à l’extérieur et à générer du bruit ou un sentiment d’insécurité.

Un propriétaire peut agir, et même expulser des locataires qui sont à l’origine de troubles sévères du voisinage.

Ce sont des procédures longues qu’il vaut mieux pouvoir éviter et réglant le problème à l’amiable. Vous trouverez des idées intéressantes dans cet article.

Logement Suroccupé : Propriétaire en Danger ?

Les logements sur-occupés font l’objet d’une procédure spécifique lorsque la suroccupation est causée par le propriétaire. 

Cela arrive souvent lorsqu’ un propriétaire divise  son logement en plusieurs unités et le loue à plusieurs personnes, afin de percevoir plusieurs loyers. 

Puisque ce n’est qu’un seul logement, les locataires ne disposent pas d’équipements suffisants. 

Lorsqu’un locataire est dans cette situation, il peut saisir l’Agence régionale de santé, qui mène une enquête administrative entraînant un signalement.

Sur la base de ce rapport, le préfet prend un arrêté obligeant votre propriétaire à mettre fin à la suroccupation évidente. 

La suroccupation établie par le préfet vous permet de :

• ne pas payer le loyer à partir du premier jour de l’arrêté, à l’exception des charges
• et les personnes en surnombre doivent être relogées par le propriétaire.

Que faire d’un logement de moins de 9m² ?

Si votre investissement locatif ne peut pas être loué car il ne correspond pas aux caractéristiques du logement décent, pas de panique, d’autres usages sont possibles avec une gestion locative plus ou moins dynamique.

Les frais de location via une agence en France incluent des coûts administratifs allant de 8 à 12 € par mètre carré, et des frais d’inventaire de 3 € par mètre carré​

Dans tous les cas, faites explicitement apparaître la surface réelle dans les mentions légales du bail ou du contrat que vous établissez afin que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice caché.

« En cherchant un appartement à Rennes, nous avons appris l’importance de bien lire les contrats de location. Les termes concernant la durée du bail et les obligations du locataire peuvent grandement varier, ce qui rend indispensable de consulter un avocat avant de signer. » – Edward Bonny, nouveau locataire à Rennes​

Pour aller plus loin, Rejoignez la crème de la crème des propriétaires : La machine à réservation en direct : Le programme complet

Quiz

Conclusion

Il est crucial de comprendre et appliquer ces normes permet non seulement de se conformer à la loi, mais aussi de garantir un environnement de vie sain et confortable.

En tant que propriétaire, respecter ces critères peut augmenter la valeur locative de votre bien et attirer des locataires de qualité.

En tant que locataire, connaître vos droits vous permet de rechercher un logement qui répond à vos besoins et à vos attentes en termes de confort et de sécurité.

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos ressources supplémentaires, à participer à notre quiz interactif pour tester vos connaissances, et à utiliser nos outils pratiques pour calculer la surface habitable de votre logement.

Si vous avez des questions spécifiques ou des préoccupations juridiques, contactez un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Les meilleures stratégies, les plus puissantes ont vocation à rester secrètes pour éviter que tout le monde les utilisent et qu’elles perdent leur efficacité phénoménale.

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Questions souvent posées

Quel est le minimum de m² pour louer ?

• Pour qu’une location soit considérée comme décente, elle doit respecter une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cela est défini par le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent​ 

Quelle surface habitable pour 1 personne ?

• En général, un logement doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum pour une personne. Pour deux personnes, cette surface passe à 16 m², et on ajoute 9 m² par personne supplémentaire​ 

Quelle surface prendre en compte pour la location ?

• La surface habitable d’un logement inclut la surface de plancher moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres​ 

Quelle surface minimum pour une colocation ?

• Chaque colocataire doit avoir une chambre d’une surface minimum de 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m³. Les pièces communes ne sont pas incluses dans ce calcul​ 

Quelle surface par personne en France ?

• La loi stipule que la surface habitable doit être de 14 m² et le volume de 33 m³ par habitant pour les quatre premiers habitants, puis de 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire​

Comment calculer la surface en m² d’un appartement ?

• La surface se calcule en multipliant la longueur par la largeur de chaque pièce. Par exemple, une chambre de 3,6 mètres de longueur et de 3 mètres de largeur a une surface de 10,8 m²​ 

Quelle surface minimum pour Airbnb ?

• Pour être considéré comme décent, un logement mis en location sur Airbnb doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres​ 

Quelle surface pour vivre à deux ?

• Pour deux personnes, il est recommandé de disposer d’une surface habitable d’au moins 28 m². Cela permet d’assurer un minimum de confort et de praticité au quotidien​ 

Quel est le minimum pour un loyer ?

• Il n’y a pas de revenu minimum légalement requis pour louer un logement, mais il est souvent recommandé que le loyer ne dépasse pas un tiers des revenus du locataire​ 

Comment calculer le nombre de personnes au mètre carré ?

• Pour des événements ou des espaces publics, il est couramment admis qu’il faut prévoir entre 1,5 m² et 2 m² par personne​ 

Vous avez encore des interrogations ?

Posez votre question dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec vous et nous vous y répondrons rapidement

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