Bail commercial : quels avantages et inconvénients ? mon avis d’investisseur expert

Bail commercial : eldorado immobilier ou contrainte pour le locataire et le bailleur ? Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Comment résilier des baux commerciaux ? Bail commercial ou bail professionnel, quelle différence ? Comment et quand se passe le renouvellement d’un bail commercial ? Quelle est la réglementation de référence pour un bail commercial ? Et surtout quelles sont les obligations du bailleur et du locataire ? Quels sont les inconvénients  des baux commerciaux ?

Voilà une belle occasion pour répondre à toutes ces questions qui tournent au sujet du bail commercial. Et en bonus : mon avis  🙂

Sondage :

Pensez vous qu'un bail commercial est idéal pour un investisseur immobilier ?

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  • Non, les inconvénients sont trop importants (25%, 2 Votes)
  • Oui, rien de plus rentable qu'un bail commercial (0%, 0 Votes)

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Bail commercial : quelles sont les bases à connaître pour investir ?

Qu’es-ce qu’un bail commercial exactement ?

 

Un bail commercial est un contrat de location établi entre le propriétaire d’un local et le commerçant qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Il s’agit donc d’un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Ainsi, ce document encadre les relations commerciales entre les deux parties et régit les obligations et devoirs de chacun.

Le bail commercial ou bail professionnel est administré par le code de commerce.

Notez que la loi n’exige aucune forme particulière afin de conclure un bail commercial, ceci étant dit et en raison de la complexité de ce type de contrat, la rédaction d’un écrit est nécessaire.

Pour information, le pluriel est baux commerciaux, et on parle également de bail professionnel.

 

bail commercial location

Dans certaines situation un bail commercial est plus avantageux qu’un bail classique, y compris pour la location meublée.
Mais au préalable, comme toujours il faut maîtriser le fonctionne de cet outil pour l’exploiter au mieux et éviter ses inconvénients et dérives

Dans quelle situation suis-je soumis à un bail commercial ?

Pour commencer, notez que le bail commercial ne concerne que certains biens immobiliers :

  • les lieux clos,
  • les immeubles
  • et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation.

 

 

Etes vous concerné ?

Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial, le locataire doit s’inscrire :

  • au registre des commerces et des sociétés s’il s’agit d’un commerçant ou d’un industriel, (y compris pour le LMP en location meublée)
  • au répertoire des métiers si c’est un artisan.

Important : l’activité exercée dans ce local doit être bien réelle, autrement dit, elle doit être autonome dans son fonctionnement et générer de la clientèle. Il s’agit d’un bail professionnel, et cette condition doit être remplie sans équivoques. Les montages fiscaux sont connus et archiconnus et ça ne passe plus du tout comme astuce 🙂

Infos bonus : Les franchises peuvent logiquement souscrire des baux commerciaux.

Pour vous permettre de sécuriser votre activité, voici un

exemple de contrat à télécharger gratuitement immédiatement :

Quelle est la durée de ce type de bail ?

Le bail commercial a des durées bien déterminées, c’est pour cela que l’on parle souvent de baux commerciaux 3/6/9 pour des durées de 3 an, 6 ans ou 9 ans (il faut connaître votre table de 3 !).

Il s’agit néanmoins d’une durée minimale à chaque fois et non d’une durée impérative. Vous ne pouvez donc pas signer un contrat de bail commercial classique à durée indéterminée.

Quelles sont les principales obligations du bailleur et du locataire pour un bail professionnel ?

 

 

Dans le cadre des baux commerciaux, le propriétaire qui fait un bail professionnel doit se tenir aux obligations suivantes :

  • Maintenir les lieux en état de servir ;

  • Libérer les biens loués au locataire ;

  • Assurer la paix et la sécurité des biens loués ;

  • Tenir informés les locataires sur les éventuels risques naturels et technologiques.

 

En contrepartie, le locataire du bail commercial devra respecter les obligations suivantes :

  • Maintenir les délais de paiement du loyer ;

  • Utiliser consciencieusement les biens loués ;

  • Respecter l’utilisation des biens précisée dans le bail commercial.

 

 

 

avantages bail professionnel

Les avantages du bail commercial permettent de pérenniser une situation intéressante pour le locataire et sécurise les revenus pour le bailleur

 

 

Comment se répartissent les charges et travaux dans les baux commerciaux ?

 

Il est important que votre contrat de bail commercial comprenne un inventaire précis des charges, taxes et impôts, en indiquant précisément leur répartition entre les parties, à savoir : bailleur et locataire.

Juridiquement, ces éléments sont codifiés aux articles L 145-1 et suivants et R 141-1 et suiv du code de commerce.

Ajouté à ça, le bailleur est tenu de communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années qui suivent la signature du bail.

Si ce dernier omet (volontairement ou involontairement) de préciser cette information, le locataire ne sera pas dans l’obligation de participer à couvrir ces frais.

Je tiens également à préciser que le locataire n’est pas concerné par les réparations conséquentes ou encore celles effectuées dans le but de remédier à la vétusté. C’est toujours le même principe, quel que soit le bail.

Notez également que l’ensemble des impôts et taxes dont le bailleur est le redevable restent à sa charge. Seule la taxe foncière peut éventuellement être à la charge du locataire.

Pour aller plus loin au niveau de la réglementation :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière

Location saisonnière et location meublée : quelle réglementation ? quelles principales lois ?

Est-il possible de sous louer un local commercial soumis à un bail professionnel ?

À moins que le bailleur ne l’autorise par écrit, la sous-location du bail commercial est prohibée.

Sans l’autorisation du propriétaire, la sous-location entraîne des conséquences non négligeables sur les rapports existants (droits et obligations) entre les deux parties.

C’est une astuce que certains locataires utilisent parfois pour louer en courte durée sans risques dans des secteurs où la réglementation locale l’interdit, comme à Paris. Sans l’accord du propriétaire c’est très risqué car à la fois le propriétaire mais également la mairie de Paris veillent au grain !

Pour en savoir plus :

Témoignage : Comment se passe un contrôle Airbnb par la Mairie de Paris pour un hôte ?

Quelles sont les spécificités de la location saisonnière à Paris ? Location courte durée ou meublée ?

Location meublée touristique à Paris : télédéclaration + tuto + astuces

Location courte durée : Interdiction justifiée à Paris ?

 

bail commercial sous location

La sous location est souvent perçue comme un must pour des multiproprétaires de location courte durée car elle fait disparaitre le risque de se tromper d’emplacement ou de vice caché d’un appartement… mais cette stratégie pour être très ennuyeuse si elle n’est pas réalisée dans les règles de l’art ! Un propriétaire peut facilement s’en apercevoir et pêter les plombs, en particulier si l’usage de l’appartement est détourné des son affectation d’origine…

Renouvellement d’un bail commercial : droit au renouvellement, résiliation par le bailleur et refus d’un renouvellement

 

 

Qu’en est il d’un renouvellement – ou pas – d’un bail professionnel existant ?

 

 

Le bail commercial donne droit à l’application du statut des baux commerciaux, ce qui garantit le droit au renouvellement du contrat par le locataire.

Un droit d’ordre public que nulle clause contractuelle ne peut remettre en cause sous peine d’être nulle et non avenue.

De ce fait, trois options juridiquement possibles sont envisageables à l’échéance du bail professionnel :

  1. Le bailleur propose un renouvellement ou accepte celui suggéré par le locataire ;

  2. Le bailleur refuse de renouveler le contrat et reverse, par conséquent, une indemnité d’éviction ;

  3. Le bailleur refuse le renouvellement en invoquant un motif « grave et légitime » qui le dispense de payer ladite d’indemnité.

 

 

Ceci dit, pour que le renouvellement du bail commercial puisse être conclu, le locataire doit satisfaire certaines exigences résumées comme suit :

  • Jouir de la nationalité française ou avoir combattu dans les armées françaises ;

  • Avoir un enfant de nationalité française, ou être ressortissant de l’Union européenne ;

  • Bénéficier d’une réciprocité législative entre deux pays ;

  • Être propriétaire du fonds de commerce, même lorsque celui-ci est en réalité exploité par un tiers :

  • Exploiter régulièrement le fonds de commerce de manière régulière pendant les trois années ayant précédé la fin du bail de contrat.

 

 

 

 

Renouvellement d’un bail commercial : mode d’emploi

 

 

Pratiquement, le renouvellement du bail commercial est une initiative qui revient au bailleur. Ce dernier a la possibilité d’exprimer son souhait au locataire au moins six mois avant le terme du bail, et ce, par le biais d’un huissier.

Ce congé peut contenir une offre de renouvellement ou bien une indemnité d’éviction en cas de refus.

Le locataire, quant à lui, peut exprimer son souhait de renouvellement s’il n’a pas reçu de congé de la part du propriétaire dans les délais mentionnés plus haut.

Il peut donc envoyer un congé de renouvellement via un huissier ou à travers une lettre recommandée avec accusé de réception.

Notez que le locataire est dans l’obligation de respecter les mêmes délais que le bailleur, à savoir : 6 mois avant le terme du bail. Dans le cas contraire, le congé est juridiquement invalide.

Dans quels cas peut on refuser le renouvellement ?

 

Il existe deux cas de figure permettant au bailleur de ne pas verser d’indemnité d’éviction au locataire suite à un refus de renouvellement.

Le premier cas est justifié par l’existence d’un motif grave et légitime. Il s’agit, en général, d’obligations contractuelles que le locataire n’a pas remplies auprès de son bailleur.

Le deuxième cas est justifié par la constatation d’un état insalubre et dangereux de l’immeuble ou du local. Ce danger doit être reconnu par l’autorité administrative compétente, bien souvent sous forme d’un péril ordinaire ou imminent.

renouvellement de baux commerciaux

Il faut anticiper pour gérer un refus de renouvellement de bail commercial : proscrastinateurs et adeptes de l’action au dernier momemnt : s’abstenir !!

Bail commercial : le cas du bail dérogatoire et des locations meublées en courte durée

 

 

Un bail dérogatoire, également appelé bail précaire, permet au locataire de signer un contrat de location d’une durée inférieure à celle du bail classique qui est de 9 ans à condition qu’elle ne dépasse pas tout de même les 3 ans.

Dans ces conditions, le contrat doit stipuler la durée exacte du bail. Quant à la résiliation de celui-ci, le locataire peut résilier le bail uniquement si la durée prévue dans le contrat est respectée. Sinon, il sera dans l’obligation de payer les loyers dus jusqu’à la fin du bail dérogatoire.

Important : notez que les conditions mentionnées supra ne concernent pas la location saisonnière. Pour cause, la location en courte durée a une durée bien déterminée (inférieure à 3), à laquelle le contrat de bail prend automatiquement fin.

Bail commercial : quels avantages et inconvénients ?

 

 

Les baux commerciaux comptent de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients. Découvrez-les !

Les (gros) avantages du bail commercial

 

L’impossibilité de résiliation avant la fin de chaque cycle de trois ans.

 

 

En effet, ayant une durée minimale de neuf ans, le locataire est dans l’impossibilité de résilier le contrat du bail commercial avant l’expiration de chaque période de trois ans.

Ce dernier doit également assurer le versement d’un loyer d’avance de trois ou six mois, et ce, dès la signature du bail. Il sera même tenu dans certains cas à payer un pas-de-porte.

Autre avantage du bail de commerce est étroitement lié à la cession du bail avec le fonds de commerce.

 

 

Celle-ci est essentielle, car bien souvent la valeur du fonds de commerce est en grande partie liée au droit au bail.

Ainsi, afin d’assurer la stabilité et la continuité du fonds de commerce, il est reconnu au commerçant titulaire d’un bail commercial, le droit de céder son bail en même temps que les autres éléments du fonds de commerce.

Par conséquent, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette cession dont il doit, bien évidemment, être informé.

D’autant plus que les clauses du bail commercial interdisant la cession du bail sont ainsi nulles, lorsqu’il s’agit pour le locataire de céder son bail avec le fonds de commerce.

Le droit au renouvellement ainsi qu’à l’indemnité d’éviction.

 

Le droit au renouvellement automatique est, pour le locataire, l’un des avantages les plus significatifs dans le cadre du bail commercial.

Si le propriétaire s’y oppose ayant pour seul motif son souhait à récupérer les locaux ou à rompre le bail, il devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction visant à dédommager le professionnel pour avoir altéré la prospérité et la stabilité de son affaire.

Les inconvénients d’un bail commercial

 

Prudence sur le préavis.

 

Si le locataire est en mesure de résilier tous les trois ans durant les neuf premières années de son bail commercial, il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.

Le préavis pour les baux commerciaux doit respecter les mêmes délais de préavis pour une reconduction du bail commercial

Restez prudent et soyez attentif quant aux préavis, car si les délais ne sont pas respectés les effets du congé sont reportés à la fin de la période suivante.

Autrement dit, vous devrez attendre, soit le prochain trimestre civil en cas de bail déjà reconduit, soit trois ans dans le cadre d’une période triennale.

Dépôt de garantie et honoraires d’agence

 

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le locataire est souvent chargé du dépôt de garantie. Ce dernier est librement fixé par les concernés mais s’élève généralement à un ou deux trimestres de loyer.

Pensez également aux frais d’agence, si toutefois vous envisagez de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour établir le bail commercial.

A propos des agences immobilières :

Investisseurs : l’agence immobilière votre meilleure alliée

Mon avis sur les baux commerciaux

 

 

Au vu des avantages et inconvénients du bail commercial, je dirais que les nombreux avantages que ce contrat présente annulent complètement ses inconvénients.

Tout contrat a ses propres failles et celles du bail commercial sont minimes comparée à la protection qu’il apporte au chef d’entreprise, à l’industriel ou à l’artisan.

Toujours dans une optique de protection et de préservation, le droit au renouvellement implique surtout le droit à l’indemnité pour le locataire, au cas où le bailleur refuse de renouveler le contrat.

Vous voilà désormais informés sur ce qu’est un bail commercial ainsi que sur ses spécificités. Vous savez aussi quels sont ses points faibles et points forts et vous connaissez également mon avis sur la question.

Bref, le bail commercial est une belle option qui s’offre à tous les “commerçants” (et les loueurs en meublé sont assimilés de plus en plus à une entreprise BIC à 100% et donc à un commerce), quel que soit leur secteur d’activité.

Qu’en pensez-vous ?

Avez vous déjà pensé à établir un bail commercial en tant que bailleur ou locataire ?
Quel est votre retour d’expérience à ce sujet ?

Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous :

Bail commercial : quels avantages et inconvénients ? mon avis d’investisseur expert
5 (100%) 1 vote[s]

Pierre

4 commentaires

  1. Bonjour, Propriétaire d’une résidence secondaire, je projette de la louer à ma sarl qui en gérera la location saisonnière; Mon notaire me dit que je peux librement indiquer dans le bail commercial quelles sont les dépenses à la charges du preneur, quelles soient courantes ou de “grosses réparation”, à condition de bien le stipuler.
    Quel est votre avis ou vos retours d’expérience ?
    Merci
    François

    • Bonjour

      Merci pour votre message !

      La loi est très explicite sur ces points.
      Cela varie si il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail en location nue

      Bien à vous

  2. Bonjour. Peut être grosse fatigue, mais je ne peux lire les articles. je n’ai accès qu’aux titres; aux titres des artciles similaires et aux commentaires ???

    • Bonjour

      Une maintenance importante du site vient d’avoir lieu

      Tout est désormais de nouveau fonctionnel

      Merci d’avoir été patient !

      Enjoy 😉

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