La réglementation location saisonnière vous donne autant de sueurs froides qu’un contrôle fiscal surprise ?

Vous n’êtes pas seul : plus de 70 % des hôtes Airbnb se disent perdus face aux obligations légales françaises, alors, prêt à tout comprendre ?

La réglementation location saisonnière impose :

• Limite de 120 jours/an pour la résidence principale
• Déclaration Cerfa 14004 en mairie
• DPE classe E obligatoire dès 2025
• Autorisation de changement d’usage en zone tendue
• Numéro d’enregistrement sur chaque annonce
• Sanctions jusqu’à 50 000 € en cas de non-respect

Quelle est la définition juridique de la location saisonnière en France ?

Comment distinguer la location saisonnière et la location meublée classique ?

La location saisonnière, souvent appelée location courte durée ou location meublée touristique, concerne les logements meublés loués temporairement à une clientèle de passage, pour une durée limitée, le locataire n’y élit pas domicile fiscal.

En revanche, la location meublée traditionnelle concerne des logements utilisés comme résidence principale, avec bail d’un an renouvelable (ou 9 mois pour les étudiants).

La distinction est essentielle car les obligations varient fortement :

• En location saisonnière, vous êtes soumis au Code du tourisme.
• En location meublée longue durée, vous relevez de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Que dit le Code du Tourisme sur la location saisonnière ?

Selon l’article L324-1 du Code du tourisme, la location saisonnière correspond aux :

« villas, appartements, studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Ce cadre légal implique que :

• Le locataire est de passage (vacances, travail temporaire, tourisme).
• La durée est limitée (90 jours max par occupant consécutif).
• Le logement est meublé et équipé pour une occupation immédiate.

La réglementation location saisonnière est complétée par :

• L’article D324-1 du Code du tourisme : détaille les critères de surface, d’équipements, et de destination
• L’article L.651-2 du Code de la construction : sanctions en cas de non-respect (amendes jusqu’à 50 000

Quels types de biens sont concernés par la réglementation ?

La réglementation location saisonnière concerne :

• Résidences principales (limite de 120 jours/an)
• Résidences secondaires (déclaration + changement d’usage)
• Biens en copropriété (sous réserve du règlement)
• Locations par des locataires (interdit sans autorisation écrite)
• Obligations spécifiques selon la commune et la zone

Quelles règles pour louer sa résidence principale en location saisonnière ?

Une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligations exceptionnelles.

Que dit la loi sur la limite des 120 jours ?

En France, une résidence principale ne peut pas être louée en location saisonnière plus de 120 jours par an. Cette limite est fixée par l’article L324-1-1 du Code du tourisme, et concerne toutes les communes.

Le dépassement de cette durée est formellement interdit sauf si vous obtenez une dérogation municipale ou si le bien change de statut..

Ce plafond concerne toutes les plateformes de location courte durée : Airbnb, Booking, Abritel, etc.

Faut-il déclarer la location de sa résidence principale en mairie ?

Oui, dans plus de 500 communes, une déclaration préalable en mairie est obligatoire même pour une résidence principale.

Il faut utiliser le formulaire Cerfa n°14004*04 pour déclarer un meublé de tourisme.

Une fois validée, la mairie attribue un numéro d’enregistrement obligatoire sur toute annonce de location (Airbnb, Booking).

Les villes où cette déclaration est obligatoire :

• Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille
• Communes en zone tendue
• Villes de plus de 200 000 habitants

Martin K., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et « Avant, je pensais que la déclaration Airbnb à la mairie n’était utile que pour Paris. Mais à Nice, j’ai reçu un rappel officiel… et une menace d’amende. Depuis, je fais systématiquement le Cerfa et je dors tranquille. « 

Quelles sanctions si je ne respecte pas la règlementation ?

Le non-respect de la réglementation peut entraîner des amendes lourdes.

• Amende jusqu’à 10 000 € : si vous dépassez la durée de 120 jours sans autorisation
• Amende jusqu’à 5 000 € : pour absence de déclaration en mairie
• Amende jusqu’à 50 000 € : si vous louez sans autorisation dans une zone avec règlementation stricte (Paris, Lyon…)
• Astreinte de 1 000 €/jour : en cas de condamnation judiciaire sans mise en conformité

Certaines communes pratiquent un contrôle automatisé via les plateformes qui transmettent les données à l’administration fiscale.

Hélène B., membre su Club VIP de Eldorado Immobilier et une hôte à Bordeaux, partage : « J’ai failli dépasser les 120 jours de location autorisés pour ma résidence principale. Heureusement, la mairie de Bordeaux m’a aidé dans les déclarations nécessaires pour rester dans les clous. »

Quelle réglementation s’applique aux résidences secondaires ?

La résidence secondaire, occupée moins de 8 mois par an, est très encadrée pour la location touristique.

Faut-il déclarer sa résidence secondaire en location saisonnière avec le Cerfa 14004 ?

Oui, la mise en location d’une résidence secondaire en location saisonnière impose une déclaration obligatoire en mairie via le formulaire Cerfa n°14004*04.

Ce document permet d’enregistrer le logement en tant que meublé de tourisme et d’obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur toutes les annonces.

Ce formulaire contient des informations sur :

• l’adresse du bien concerné
• le statut du logement (résidence secondaire)
• la période de mise en location prévue.

Certaines communes peuvent également exiger la déclaration via un téléservice local ou national.

Le changement d’usage est-il obligatoire pour louer une résidence secondaire ?

Dans les villes de plus de 200 000 habitants et en zones tendues, louer un logement en courte durée lorsqu’il ne constitue pas votre résidence principale implique un changement d’usage du bien.

Cette procédure est encadrée par les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’autorisation est délivrée par la mairie, elle peut être :

• temporaire, si vous êtes une personne physique et que vous louez à titre non professionnel
• permanente, avec une demande de modification d’usage pour des biens à usage d’habitation.

Sans cette autorisation, vous vous exposez à des amendes allant jusqu’à 50 000 € et des astreintes journalières.

Élodie F., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et propriétaire d’une résidence secondaire, raconte : » J’ai obtenu mon autorisation de changement d’usage à Bordeaux, mais avec compensation. J’ai dû acheter la commercialité d’un local vide à côté. C’est coûteux, mais obligatoire si on veut rester dans les clous. »

Qu’est-ce que la notion de compensation en location saisonnière ?

La compensation est une obligation imposée par certaines municipalités (notamment Paris) pour obtenir une autorisation de changement d’usage d’un logement transformé en location meublée touristique.

Elle consiste à reconvertir des surfaces commerciales en surfaces d’habitation équivalentes sur le même secteur géographique afin de compenser la perte de logements destinés aux habitants permanents.

Exemple :

Pour louer un 50 m² en courte durée, il faut transformer 50 m² de bureaux ou de commerce en logement dans le même quartier.

Cette obligation vise à lutter contre la pénurie de logements classiques dans les grandes agglomérations.

Peut-on louer un bien en copropriété en courte durée ?

Louer en copropriété impose de respecter le règlement de copropriété.

Ce que dit la loi :

• Si le règlement interdit les locations meublées touristiques ou les activités commerciales, vous devez vous y conformer.
• Des clauses de « jouissance bourgeoise exclusive » sont souvent interprétées comme interdisant Airbnb.
• En cas de non-respect, le syndicat peut intenter une action en justice.

Un locataire peut-il sous-louer son logement en saisonnier ?

Un locataire n’a pas le droit de sous-louer un logement sans autorisation écrite du propriétaire.

Conditions strictes :

• Le loyer de sous-location ne peut excéder le montant du loyer principal.
• Le bailleur peut exiger le résultat financier de cette sous-location.
• En l’absence d’accord, le bail peut être résilié, voire entraîner des poursuites.

La sous-location saisonnière sans autorisation est illégale même si vous utilisez Airbnb.

Dans quelles villes la réglementation est-elle plus stricte ?

Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, la réglementation location saisonnière est nettement plus stricte. Les propriétaires doivent obtenir une autorisation de changement d’usage, déclarer leur bien via le Cerfa 14004 et afficher un numéro d’enregistrement. En zones tendues et dans les communes de plus de 200 000 habitants, les mairies peuvent ajouter des impositions.

Pourquoi Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice imposent-elles des règles plus strictes ?

Certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice ont mis en place des réglementations très strictes en matière de location saisonnière meublée, notamment à cause de :

• la pression immobilière
• la rareté des logements pour les habitants
• la croissance du nombre de logements dédiés exclusivement à la location touristique.

Exemple :

À Paris :

• La location de la résidence principale est limitée à 120 jours/an, avec enregistrement obligatoire.
• La location d’une résidence secondaire nécessite un changement d’usage avec compensation.
• Des contrôles réguliers sont réalisés et les amendes peuvent atteindre 50 000 € en cas d’irrégularité.

À Lyon, Bordeaux et Nice, on retrouve des dispositifs similaires avec :

• Numéro d’enregistrement obligatoire
• Déclaration Cerfa en mairie
• Autorisation de changement d’usage

Quelles règles spécifiques dans les zones tendues et les villes de plus de 200 000 habitants ?

Dans les zones tendues, les communes de plus de 200 000 habitants, et les intercommunalités limitrophes, la réglementation est renforcée pour encadrer le développement de la location saisonnière.

Ce que la loi permet dans ces zones :

• Obligation de déclaration en mairie pour toute location saisonnière.
• Autorisation de changement d’usage obligatoire pour toute location autre qu’une résidence principale.
• Mise en place de quotas ou de restrictions locales par délibération municipale.

Ces règles visent à préserver l’accès au logement pour les résidents permanents et à éviter une désertification résidentielle dans certains quartiers.

Quel rôle joue le PLU et les quotas municipaux dans la réglementation ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut inclure des clauses limitant la transformation de logements en meublés touristiques.

Certaines communes ont modifié leur PLU pour interdire ou restreindre les usages mixtes ou commerciaux dans des zones résidentielles.

De plus, la loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des maires qui peuvent :

• Imposer un quota de logements autorisés en location saisonnière par quartier ou par immeuble.
• Limiter le nombre d’autorisations de changement d’usage délivrées.

Ce contrôle permet d’assurer un équilibre entre habitat permanent et activité touristique.

Quelles sont les lois à connaître en tant que loueur en France ?

Voici les principales lois à connaître pour louer légalement :

• Loi Hoguet : carte pro, assurance, mandat obligatoire si gestion pour autrui
• Loi Alur : autorisation de changement d’usage en zone tendue
• Loi République Numérique : déclaration automatique des revenus Airbnb, obligations fiscales renforcées

Quelles sont les obligations des professionnels selon la loi Hoguet ?

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les activités des professionnels de l’immobilier qui assurent la gestion locative de biens touristiques.

Si vous gérez des locations pour le compte d’un tiers, vous êtes soumis à :

• la détention d’une carte professionnelle (carte G ou T)
• une assurance responsabilité civile professionnelle
• une garantie financière
• l’établissement d’un mandat de gestion écrit
• la tenue d’un registre des mandats.

La loi Hoguet mentionne aussi les raisons pouvant pousser à l’éviction d’un agent immobilier et les sanctions encourues s’il devait être commis une faute.

Que dit la loi pour une République Numérique sur la fiscalité Airbnb ?

Adoptée en 2016, la loi pour une République Numérique a introduit des obligations spécifiques aux plateformes de location courte durée afin d’encadrer la transparence fiscale.

Principales mesures :

• Transmission automatique des revenus des hôtes à l’administration fiscale
• Déclaration annuelle par les plateformes (montant brut des revenus)
• Information renforcée des utilisateurs sur leurs obligations fiscales et sociales
• Encadrement du référencement et classement des annonces.

Cette loi s’applique à tous les loueurs non professionnels et professionnels, qu’ils soient en LMNP, LMP ou micro-BIC.

Que prévoit la loi Alur pour la location saisonnière ?

La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), adoptée en 2014, a profondément modifié la réglementation de la location meublée touristique, notamment en instaurant la notion de changement d’usage pour les logements mis en location saisonnière dans certaines zones.

Elle permet aux mairies, en particulier dans les zones tendues comme Paris, Nice ou Lyon, d’imposer :

• une autorisation préalable pour toute transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme
• des conditions de compensation (notamment à Paris)
• des délais d’autorisation limités dans le temps.

L’objectif est de lutter contre la raréfaction des logements disponibles pour les habitants permanents.

Quelles sont les obligations fiscales et administratives ?

Obligations fiscales et administratives en 2025 :

• Choisir un statut : LMNP ou LMP
• Micro-BIC : abattement réduit à 30 % (ou 50 % si meublé classé)
• Téléservice obligatoire dès mai 2026
• Numéro d’enregistrement Airbnb à afficher sur chaque annonce

Quel statut fiscal choisir entre LMNP et LMP ?

Tout loueur en meublé doit choisir entre deux statuts fiscaux : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le statut LMNP s’applique si :

• les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 €/an ou inférieurs aux revenus d’activité du foyer fiscal
• vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce (RCS).

Le statut LMP est obligatoire si :

• les recettes locatives dépassent 23 000 €/an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal
• vous êtes inscrit au RCS.

Le LMNP est le plus courant pour les locations saisonnières sur Airbnb, Abritel ou Booking.

Quel abattement fiscal s’applique avec le régime micro-BIC en 2025 ?

À partir du 1er janvier 2025, l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC est réduit à 30 % pour les meublés non classés, au lieu de 50 % auparavant.

Ce régime s’applique si :

• vous ne dépassez pas 77 700 € de recettes locatives par an
• vous n’optez pas pour le régime réel

Pour les meublés classés (meublés de tourisme), l’abattement passe de 71 % à 50 %.

Ce changement rend le régime réel simplifié plus intéressant si vous avez des charges importantes, comme :

• les travaux
• les frais de conciergerie
• les amortissements

Déclaration obligatoire via téléservice national (mai 2026)

La loi du 9 avril 2024 prévoit la création d’un téléservice national obligatoire d’ici mai 2026 pour toute activité de location de meublé de tourisme.

Ce portail unique permettra :

• de centraliser les déclarations des meublés de tourisme (résidence principale ou secondaire)
• d’attribuer un numéro d’enregistrement national
• de faciliter les contrôles des communes et croisements fiscaux.

Certaines villes ont déjà anticipé cette réforme avec leurs propres portails.

Le numéro d’enregistrement est-il obligatoire pour tous ?

Oui, depuis la loi pour une République Numérique et les arrêtés municipaux pris dans les villes de plus de 200 000 habitants ou zones tendues, le numéro d’enregistrement Airbnb est obligatoire.

Il doit être affiché sur :

• chaque annonce en ligne
• tout support publicitaire du bien en location

Ce numéro permet à la mairie de :

• contrôler le respect des durées autorisées
• sanctionner les fraudeurs (jusqu’à 50 000 € d’amende en cas d’absence)

Quelles assurances et garanties sont obligatoires ?

En location saisonnière, certaines assurances et garanties sont fortement recommandées, voire indispensables. L’assurance PNO protège le bien entre deux locations, en cas de sinistre ou de litige non couvert par l’assurance du locataire. Un état des lieux, bien que non obligatoire, reste également essentiel pour justifier toute retenue sur la caution en cas de dégradation.

L’assurance PNO est-elle indispensable en location saisonnière ?

Oui, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) est fortement recommandée, voire obligatoire dans certaines copropriétés.

Elle couvre les dommages qui ne sont pas pris en charge par l’assurance du locataire ou celle de la copropriété.

En tant que propriétaire d’un meublé de tourisme ou d’un logement en location courte durée, cette assurance permet de :

• couvrir les dégâts causés par un locataire négligent
• vous protéger en cas de sinistre entre deux locations (incendie, dégât des eaux, etc.)
• inclure une protection juridique contre les litiges.

Faut-il demander une caution ou un dépôt de garantie ?

Oui, il est conseillé d’exiger une caution ou dépôt de garantie lors de la réservation d’une location saisonnière.

Cela permet de sécuriser le bien loué contre :

• les dégradations matérielles
• les vols ou disparitions d’équipement
• le non-respect du règlement intérieur.

Le montant de la caution est libre, mais généralement compris entre 20 % et 30 % du montant total du séjour.

Il doit être clairement mentionné dans le contrat de location saisonnière.

Sur Airbnb, une caution peut être fixée via la plateforme, ou demandée directement selon le mode de gestion choisi.

L’état des lieux est-il obligatoire en location meublée saisonnière ?

L’état des lieux n’est pas juridiquement obligatoire en location saisonnière, mais il est vivement recommandé pour protéger les deux parties.

Il permet de :

• constater l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire
• comparer les équipements et l’ameublement listés dans l’inventaire
• justifier d’éventuelles retenues sur la caution en cas de litige.

Il peut être réalisé sur papier, en format PDF ou via une application d’état des lieux digitalisée.

Que doit contenir un contrat de location saisonnière pour être légal ?

Quelles sont les mentions obligatoires dans un contrat de location saisonnière ?

Un contrat de location saisonnière est indispensable pour encadrer la relation entre le propriétaire et le locataire, même pour une location courte durée via Airbnb ou Booking.

Il formalise les conditions du séjour et protège juridiquement les deux parties.

Les mentions obligatoires sont :

• Identité complète des parties (propriétaire et locataire)
• Adresse exacte du bien loué
• Durée précise du séjour (dates d’entrée et de sortie)
• Montant du loyer et modalités de paiement
• Montant du dépôt de garantie (s’il y en a un)
• Équipements et mobilier fournis (inventaire ou annexe jointe)
• Conditions d’annulation et de remboursement
• Utilisation des lieux (nombre d’occupants, interdictions spécifiques)

Il est fortement recommandé de faire signer ce contrat avant l’entrée dans les lieux.

Il peut être transmis au format PDF ou signé électroniquement.

Quelles clauses interdites faut-il éviter dans un contrat saisonnier ?

Certains propriétaires ajoutent des clauses qui sont juridiquement abusives ou non valables, et donc nulles devant un tribunal.

Clauses interdites à éviter :

• Retenue automatique de la caution sans état des lieux contradictoire
• Interdiction sans exception de toute visite du bien
• Responsabilité du locataire pour tout dommage, même accidentel ou vétusté
• Pénalités de retard de paiement disproportionnées
• Sous-location interdite sans mention du cadre légal applicable

Intégrer ce type de clauses peut vous exposer à des litiges juridiques et à des actions en nullité du contrat.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles ?

Sanctions applicables en location saisonnière :

• Jusqu’à 10 000 € : dépassement des 120 jours pour une résidence principale
• 5 000 € : absence de déclaration en mairie
• 20 000 € : fausse déclaration ou adresse erronée
• 50 000 € : absence d’autorisation en zone réglementée
• 100 €/jour : astreinte pour absence de DPE
• Contrôles renforcés dans les grandes villes et zones tendues

Quelle amende si dépassement des 120 jours ?

La limitation à 120 jours par an pour la location de résidences principales est une règle fondamentale imposée par la loi.

Si un propriétaire dépasse cette durée sans autorisation, il s’expose à des amendes importantes.

Dans les zones concernées, comme Paris ou Lyon, la mairie peut exiger le décompte des jours de location.

Amende jusqu’à 10 000 € : En cas de dépassement des 120 jours par an pour la location d’une résidence principale sans autorisation, les propriétaires peuvent être sanctionnés d’une amende pouvant atteindre 10 000 € d’après l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Que rique le propriétaire en cas de non-déclaration de location saisonnière ?

La déclaration de location saisonnière auprès de la mairie est obligatoire, notamment pour les résidences secondaires et dans les grandes villes.

Ne pas respecter cette obligation expose le propriétaire à des sanctions sévères selon toujours l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Selon le Ministère de l’Économie, 40% des amendes pour non-déclaration de location saisonnière sont infligées dans les grandes villes comme Paris et Lyon, où la réglementation est la plus stricte

• Amende de 5 000 € : En cas de non-déclaration d’une activité de location saisonnière, le propriétaire peut être sanctionné par une amende de 5 000 €
• Amende jusqu’à 50 000 € : Si le propriétaire met en location un bien sans l’autorisation préalable requise, notamment dans les villes soumises à une réglementation stricte (Paris, Lyon, etc.), il risque une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.

Quelles sont les nouvelles sanctions selon la Loi du 19 novembre 2024?

La loi du 19 novembre 2024 a renforcé la réglementation location saisonnière avec de nouvelles sanctions significatives.

Les propriétaires doivent désormais veiller à respecter les nouvelles obligations pour éviter de lourdes pénalités :

• Astreinte de 100 € par jour : En cas d’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE), une astreinte quotidienne de 100 € est applicable jusqu’à régularisation.
• Amende de 10 000 € : Si le logement n’est pas enregistré conformément aux obligations locales, le propriétaire encourt une amende administrative pouvant atteindre 10 000 €.
• Amende de 20 000 € : En cas de fausse déclaration (adresse inexacte, statut du logement erroné), une amende majorée de 20 000 € peut être appliquée.

Ces mesures visent à renforcer la transparence et à garantir un meilleur respect des règles de la location meublée de courte durée sur l’ensemble du territoire.

Hakim B., lecteur réactif de Eldorado Immobilier et gestionnaire de conciergerie à Lyon, partage son expérience :  » J’ai découvert que mon logement n’avait pas de DPE à jour. Résultat : la mairie m’a notifié une astreinte de 100 € par jour. Heureusement, j’ai régularisé en moins d’une semaine. Depuis, je vérifie mes diagnostics chaque année. « 

Quelles sont les nouvelles obligations depuis 2025 ?

Le DPE de classe E devient obligatoire pour louer

Depuis 2025, tout logement proposé en location saisonnière doit afficher un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec un minimum de classe E.

Sans un DPE valide, la mise en location est interdite, et une astreinte de 100 € par jour peut être appliquée jusqu’à régularisation.

Un téléservice national pour déclarer les meublés dès 2026

À partir de mai 2026, un portail national sera lancé pour centraliser toutes les déclarations de meublés de tourisme (résidences principales comme secondaires).

Ce téléservice national remplacera les déclarations locales, générera un numéro d’enregistrement national, et facilitera le contrôle croisé entre communes et autorités fiscales.

Des pouvoirs municipaux renforcés pour encadrer Airbnb

La loi de mise à jour 2024-2025 donne aux maires des villes, notamment en zones tendues ou communes de plus de 200 000 habitants, la capacité d’imposer :

• des quotas limitant le nombre autorisé de logements touristiques
• un plafond d’autorisations de changement d’usage
• des sanctions locales supplémentaires.

Ces prérogatives sont désormais intégrées dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), permettant aux municipalités de mieux protéger l’habitat permanent.

Conclusion

Respecter la réglementation location saisonnière en 2025 n’est plus une option : c’est la seule voie pour louer sereinement, éviter les sanctions et pérenniser son activité.

En anticipant vos obligations (fiscales, juridiques, administratives), vous protégez à la fois vos revenus, vos locataires et votre tranquillité.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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