Imposé sur les loyers impayés ? La double peine et comment l’éviter

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La jurisprudence est une nébuleuse incompréhensible et inintéressante pour l’immense majorité des propriétaires de meublés, qu’ils soient de tourisme ou non.


Et pourtant… celui qui maîtrise la loi est le roi en France… et surtout évite des déconvenues majeures.

Ainsi, pour les loyers impayés, une jurisprudence se met en place pour “sanctionner” ceux d’entre nous qui sont les plus compréhensifs envers leurs locataires ayant des difficultés.

Découvrez pourquoi et comment.

Dès maintenant, dites moi ce que vous pensez de cette situation dans les commentaires ci-dessous.

Vous verrez ensuite à la fin de l’article si vous pouvez vous en prémunir efficacement.

Sondage :

Pensiez vous pouvoir être imposé sur des loyers non perçus ?

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Nous vous expliquerons la notion fiscale de créance irrécouvrable et comment la contourner.

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La porte est ouverte pour imposer vos loyers impayés

Un arrêt en conseil d’état permet à l’administration fiscale de vous faire payer des impôts sur un loyer impayé, qu’elle considère comme une créance irrécouvrable.

Les loyers que vous n'aurez pas touché pour votre location saisonniere seront imposés
Et paf, encore un prélèvement et un souci de plus…

Le texte juridique dont je vous parle est

un arrêt du Conseil d’État en date du 1e octobre 2015.

Cet arrêt du Conseil d’État dispose que si votre locataire ne vous règle pas ses loyers… et bien vous devez quand même imposé dessus !

Et oui, devant la faiblesse de votre déclaration de revenus, l’administration fiscale peut vous questionner.

Et si vous n’êtes pas suffisamment convainquant, vous pouvez être accusé de complaisance à l’égard de votre hôte mauvais payeur.

Donc non seulement vous serez imposé sur les loyers non perçus, mais en plus vous risquez d’être considéré comme ayant fait un don à votre locataire.

Il y a une logique étant donné que le bail signé par les deux parties est un contrat, donc il est présumé respecté par les deux parties.

Et une somme due est réputée réglée.

Comment éviter d’être suspecté de complaisance pour vos loyers impayés ?

Il faut pouvoir démontrer votre bonne foie en fournissant à l’Administration Fiscale tous les justificatifs possibles :

  • échanges de mails dès constat du retard de versement du loyer
  • courriers de mise en demeure et injonction de payer
  • faire intervenir un huissier pour recouvrement

Ainsi, vous démontrerez que avez pas tout mis en œuvre pour mettre en demeure le locataire de payer son loyer.

L’inconvénient est que les relations bailleur / locataire ne vont pas en sortir renforcées !

Nous vous détaillons la méthode pas à pas ci-dessous pour gérer vos créances irrécouvrables de manière efficace vis à vis de l’administration fiscale.

Créance irrécouvrable, la méthode pas à pas efficace

Créance irrécouvrable : rappels fiscaux pour éviter le risque

C’est juste une réalité du quotidien de tous les propriétaires et de tous les entrepreneurs : les impayés sont monnaie courante.
Pour pouvoir récupérer l’argent qui vous est dû, la règle est d’ester en justice.
Pourtant devant la lourdeur administrative des procédures et leur coût, il est souvent contre productif de vouloir récupérer les créances des locataires.

C’est là qu’intervient la notion de créance irrécouvrable sur laquelle se base le conseil d’état pour justifier qu’un loyer soit imposé alors qu’il n’a pas été perçu.

créance-irrécouvrable
Démontrer que la créance est irrécouvrable n’est pas si simple…

Les différents types de créance irrécouvrable

Si le débiteur connaît des difficultés financières, on parle de créance douteuse.

Si le débiteur conteste le paiement (ce qui se produit de plus en plus car c’est très facile à faire), cela est alors qualifié de créance litigieuse.

Démontrer que la créance est irrécouvrable

Il faut arriver à démontrer que les fonds ne seront probablement jamais récupérés.
Pour cela il faut adresser un projet de remboursement au locataire, et s’appuyer sur ses dires pour attester de sa situation financière.

Intégrer la créance irrécouvrable par le comptable

Le loyer impayé, une fois démontré qu’on ne pourra plus le percevoir, peut être passé en perte d’un point de vue comptable.

Il faut ensuite conserver les éléments 5 ans car la créance ne devient définitivement irrécouvrable qu’à ce moment.

Un exploit d’huissier est un élément nécessaire pour acter tant du caractère irrécouvrable de la créance au niveau comptable, que de la date à laquelle elle peut être prescrite, comme l’indique cette jurisprudence portée au Bofip.

Comment éviter les loyers impayés : avec la location saisonnière !

Louer en courte durée son appartement ou son gîte vous assure d’avoir votre loyer payé en temps et heure.

En effet, le règlement intégral se fait dès l’arrivée du locataire dans votre location de vacances…

Pour un budget serré la location meublée de courte duree est idéale
Evitez les loyers impayés en transformant votre bien en meublé de tourisme

En conclusion sur les créances irrécouvrables et les loyers impayés

Votre honnêteté intrinsèque ne fait pas tout. L’administration fiscale est là pour faire respecter la loi, mais aussi pour faire rentrer des recettes. 

Face à ses questionnements, il faut être capable d’apporter la preuve de sa bonne foi.

D’ailleurs, c’est un grand principe à retenir pour la justice : “prouver, c’est gagner”

Vous êtes libre de faire part de votre avis et de vos remarques dans les commentaires ci-dessous, nous y répondons rapidement !

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Pierre

4 commentaires

  1. Mouais. L’article me semble quand même très orienté les gentils propriétaires compréhensifs contre la méchante administration qui ne pense qu’à nous prendre nos deniers si chèrement gagnés.
    Je ne sais pas si tu as lu attentivement l’arrêt que tu mentionnes et si tu as creusé un peu. Le propriétaire semble en effet être plus que compréhensif puisque la perception des loyers a cessé bien avant que le locataire ait des difficultés financières.
    On apprend aussi que le contribuable a effectué une défisc Girardin sur un investissement de plus de 500 K€. Si tu connais un peu le principe du Girardin tu comprendras qu’il y a peu de chance qu”il s’agisse d’un simple ouvrier.
    Je note aussi que le TA, la CAA et le CE sont tous sur la même longueur d’ondes et donc que pas grand monde a jugé litigieux ce cas d’espèce (on peut aussi s’en rendre compte à la lecture des attendus)

    Quand on défiscalise de telles sommes (la beauté de l’île de St Martin n’excuse pas tout) il faut être quand même un peu couillon (pardonne-moi l’expression) pour penser qu’on ne va pas attirer l’attention du fisc. Et de ce fait de ne pas prendre un maximum de précaution car contrairement à ce que tu laisses croire l’Administration ne lui reproche pas d’avoir été compréhensif mais pour le moins négligeant. Il est possible que des traces de lettres recommandées envoyées à la locataires aient été suffisantes sur ce point du jugement.
    Si on se place du coté du fisc on peut aussi se dire qu’il est facile de dire qu’un locataire ne paye pas son loyer histoire de faire grossir son déficit foncier (même si c’est peut être plus délicat avec la baisse du montant maximum pour les paiements en liquide)
    De toutes façons cela ne m’étonnerait pas que la déduction de ces loyers du déficit foncier déclaré soit une goutte d’eau par rapport à la perte du la réduction d’impôt de son Girardin (c’est surtout ça qui a du lui faire mal aux fesses)

    Il ne faut pas prendre la fiscalité à la légère et se souvenir que Al Capone est tombé pour fraude fiscale 😉

    • Merci pour ton commentaire fouillé et détaillé

      Tout d’abord sur la forme, c’est vrai que la réglementation est tellement pro locataire que quand on est bailleur, c’est bon de se faire plaindre de temps en temps !

      Plus sérieusement, sur le fond, ce que tu soulèves est juste et a donné lieu à moultes débats ces derniers temps.
      Le vrai problème n’est pas tant le contexte de ce jugement, mais le fait qu’il créé une jurisprudence.
      D’autres juges vont (ou pas) se l’approprier de manière plus large et c’est là que se situe le souci.
      A terme, vous risquez d’être imposé sur des loyers que vous n’avez pas touché.

      Il reste maintenant à suivre l’évolution de cette jurisprudence, et voir comment d’autres tribunaux l’interpréteront, plus ou moins durement, et plus ou moins avec constance.
      En matière de justice, tout est possible et il faut s’attendre à tout…

      Concernant la défiscalisation Girardin, elle est souvent (ou a été souvent) proposée clef en main par des organismes bancaires qui oubliaient un peu de prévenir leurs clients des risques inhérents à une telle aubaine. L’administration fiscale a redressé par mal de monde à ce sujet ces dernières années, et du coup, ce type d’investissement n’est presque plus proposé qu’à des clients très avertis.

      Pour finir sur Al Capone, cela confirme la devise qui dit que le monde se répartit en deux groupes : ceux qui ont des problèmes d’argent et ceux qui ont des problèmes d’impôts ;=D

  2. Effectivement, j’ai des connaissances qui ont été dans ce cas, et cela n’a pas été confortable pour eux. Il est important de conserver tous les échanges de mails ou autre document administratif pouvant prouver que vous avez tout fait pour percevoir vos loyers mais qu’ils n’ont pas été payés.
    Merci beaucoup pour cet article, il est très pertinent et instructif!

  3. Effectivement cela fait peur.
    Mais d’un autre côté plus rien ne m’étonne plus en France…

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