Location saisonnière et location meublée : quelle réglementation ?

Vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière ? Découvrez ce que vous devez absolument savoir sur la réglementation et comment l’intégrer

Location saisonnière et location meublée : quelle réglementation ? Que stipulent les différentes lois qui régissent la location meublée en France ? Quelles sont ces lois ? Et comment encadrent-elles l’activité de loueur en meublé ? Quels changements ont-elles apportés au secteur de l’investissement locatif ?

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Au vu de l’engouement que connait la location meublée auprès des investisseurs, la loi connait, d’année en année, de nombreuses modifications visant à mieux gérer cette activité (et puis, il faut pas déconner on est en France, champions du monde de l’instabilité réglementaire, on a une réputation à tenir 🙂 )

Les lois relatives à la location meublée sont nombreuses et s’occupent toutes de l’administration et la gestion des différents aspects de cette activité locative bien particulière.

Parmi toutes ces lois relatives à la location saisonnière, on compte parmi les plus emblématiques :

• La loi Hoguet ;
• La loi Alur ;
• La loi pour république numérique ;
• Le décret de 2015 sur la liste du mobilier ;
• Les lois locales notamment à Paris

Nous allons vous présenter lesdites lois qui régissent la location saisonnière.
Il ne s’agit que d’un survol pour une vue d’ensemble.

Vous pouvez aller beaucoup plus avant dans les rouages de la location saisonnière avec les articles suivants sur Eldorado Immobilier :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

Location meublée et hôtel : quels avantages, quelle fiscalité, quels points communs?

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

Location saisonnière et location meublée : Que prévoit la réglementation?

La loi Hoguet : la mère de toutes les lois dans l’immobilier locatif

La loi Hoguet a été votée en janvier 1970, et ce, dans le but d’encadrer strictement les professions liées à l’immobilier et de diriger au mieux les différents actes qui lui sont liés, à savoir :

• l’acte d’achat,
• de vente
• et de location d’un bien immobilier (ce qui nous intéresse principalement ici).

Que stipule la loi Hoguet ?

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 (accessible ici) stipule que les professionnels du secteur de l’immobilier (agent immobilier, mandataire, marchand de liste, chasseur d’appartement, courtier, administrateur de bien ou syndic de copropriété) se doivent de:

• Souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• Posséder une carte professionnelle T ou G ;
• Avoir une garantie financière (sauf les agences déclarant ne recevoir que leurs rémunérations) ;
• Posséder un mandat écrit ;
• Posséder et mettre à jour un registre des mandats ;
• Délivrer un reçu pour les sommes versées ;
• Respecter les nouvelles obligations administratives mise en place par la loi.

La loi Hoguet stipule que chaque client a pour obligation de fournir à son agent immobilier un mandat qui devra :

• stipuler sans ambiguïté son sujet,
• permettre au professionnel de recevoir des sommes définies pour ses prestations,
• mentionner les honoraires de l’agence
• et indiquer qui devra verser les rémunérations.

La loi Hoguet et ses conséquences

Notez que la loi Hoguet concerne la majorité des actions immobilières, pas uniquement la location saisonnière :

• Vente de liste (si vous ne connaissez pas, fuyez cette pratique…) ;
• Vente immobilière ;
• Location immobilière ;
• Déclarations administratives
• Gestion locative ou immobilière ;
• Actions quant à un fonds de commerce ;
• Actions quant à des titres sociaux possédés par des sociétés immobilières.

Suite au vote de la loi Hoguet, toutes les agences sont tenues de déclarer :

• Le numéro de sa carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie
• et de fait prouver que ses agents peuvent effectuer leur métier convenablement.

Attention : Depuis le 1er juillet 2015, cette carte T ou G n’est plus valable que 3 ans contre 10 auparavant.

Les professionnels de l’immobilier ont également l’obligation de déclarer :

• Leur perception de fonds (ou non),
• la garantie financière (si ils en possèdent une),
• le mandat
• ainsi que les tarifs TTC et honoraires de toutes les prestations affichés et visibles de l’extérieur.

La loi Hoguet mentionne aussi les raisons pouvant pousser à l’éviction d’un agent immobilier et les sanctions encourues s’il devait être commis une faute.

La loi Alur : inquiétante ?

Nous enchainons avec la loi Alur, dont vous trouverez le texte complet ici et une synthèse de ce qui vous concerne dans cet article:

Contrat de Location Saisonnière (Exemple GRATUIT + 9 astuces en 2020)

Celle-ci précise davantage le cadre réglementaire de la location saisonnière, dite location meublée en courte durée.

L’esprit de la loi ALUR vise à proposer à chaque commune des outils lui permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières. (et quand on dit commune, de fait, il s’agit quasi toujours d’un EPIC, une agglomération qui est compétente dans ce domaine).

Notez que la loi Alur concerne aussi bien la location meublée résidentielle que saisonnière, pas de jaloux.

Que dispose la loi ALUR ?

Depuis la promulgation de la loi Alur, la location de meublés touristiques est définie comme :

« le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle passagère qui n’y élit pas domicile ».

Et conformément à cette même loi, ce type de location constitue désormais un « changement d’usage » de l’habitation. Les collectivités en zone tendue peuvent le mettre librement en place.

Pour obtenir un changement d’usage en bonne et due forme, le propriétaire de location saisonnière souhaitant louer son bien doit obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) l’une des trois autorisations suivantes :

• Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation ;
• Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité (Pour Paris)
• Une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile.

Quels sont les autres changements apportés par la loi Alur?

La loi Alur a apporté de nombreux changements relatifs à :

• L’encadrement des loyers en zone tendue :

  Des observatoires locaux des loyers ont été mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.

• Plafonnement des frais d’agence :

  Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, hormis ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire.

• La Colocation :

  La loi ALUR a instauré un statut juridique pour la colocation. La colocation est définie comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Parmi les changements engendrés par la loi Alur on compte :

• La réduction des délais de préavis de 3 à 1 mois en zone tendu ;
• La fixation du montant et des délais de restitution du dépôt de garantie ;
• La définition d’un modèle type de bail ;
• La définition d’un modèle type d’état de lieux ;

 

Nous vous mettons d’ailleurs à disposition un modèle de bail gratuit pour location saisonnière :

(vous pouvez le recevoir immédiatement)

Et ces articles qui complètent nos propos et vous aident à en savoir plus :

Le bail meublé est-il un bail dérogatoire ou un bail précaire?

21 questions sur les cautions et dépôts de garantie pour votre location saisonnière

 

La loi pour une république numérique

La loi pour une République numérique a été promulguée le 7 octobre 2016 (et c’est ici) dans le but de préserver les citoyens des enjeux négatifs du numérique, en vue de sa croissance spectaculaire autant sur l’aspect personnel que professionnel de ces derniers.

Dans le même registre :

RGPD : comment l’appliquer pour l’immobilier et la location courte durée ?

Que stipule la loi ?

La loi pour une République Numérique promeut l’innovation et le développement de l’économie et d’une société numériques fiables et protectrices des droits de la population.

Ladite loi vise également à garantir l’accès de tous aux opportunités liées au numérique.

Celle-ci a pour objectif :

• La circulation libre des informations et des savoirs visant à armer la France face aux enjeux globaux de l’économie de la donnée ;
• La création d’un cadre garant de droits des utilisateurs et protecteur des données personnelles ;
• La construction d’une République numérique ouverte et inclusive permettant au plus grand nombre de tirer profit des opportunités liées à la transition numérique.

Quelles conséquences de la loi pour une république numérique ?

De la même façon que les lois précédentes, la loi pour une république numérique impacte fortement la location saisonnière et l’activité de loueur en meublé.

Parmi les changements engendrés par ladite loi, on compte :

La libre circulation des données et du savoir :

Pour commencer, la loi numérique vise à favoriser la “circulation des données et du savoir” à travers l’ouverture des données “Open Data”, la création d’un service public de la donnée et le libre accès aux écrits de la recherche publique.

L’ouverture des données d’intérêt général :

La loi introduit la notion de données d’intérêt général.

Ces données, qui recouvrent un vaste champ, seront ouvertes à tous.
La protection des droits dans la société numérique :
La loi pour une république numérique veille également à la protection des citoyens et des consommateurs sur internet. Ainsi les internautes bénéficient d’une neutralité du net.

Loyauté des plateformes et information des consommateurs :

Les plateformes se voient imposer une triple obligation de loyauté et de transparence, notamment sur les règles de référencement et de classement qu’elles mettent en œuvre.

Mais surtout, la loi pour une économie numérique est celle qui impose aux plateformes de location saisonnière comme Airbnb et Booking de déclarer les revenus des propriétaires directement, et idem pour la taxe de séjour.

Le décret de 2015 sur la liste du mobilier dans une location saisonnière

Que stipule le décret de 2015 ?

Depuis l’entrée en vigueur du décret publié en juillet 2015 (texte intégral ici) visant à détailler la liste des éléments de mobilier obligatoire d’un logement meublé, les loueurs bailleurs doivent respecter cette liste pour conclure la transition de la location à vide à la location meublée.

Vous en saurez plus ici:

Les équipements de location saisonnière les plus recherchés + check list Gratuite

Comment proposer des équipements exceptionnels à faible coût pour votre location courte durée?

Décret de 2015 sur la liste du mobilier d’une location meublée

Chacune des pièces du logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conforme à sa destination.

Ainsi les propriétaires doivent prévoir, au minimum, les éléments suivants :

• Une literie comprenant couette ou couverture ;
• Une plaque de cuisson ;
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ;
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ;
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

Découvrez en détail comment réussir votre passage de la location à nue à la location meublée :

Louer Meublé ou Louer Vide : Ce Que Vous Devez Savoir

Comparaison location meublée et location vide : simulateur GRATUIT

La loi sur la location saisonnière à Paris

La règlementation sur la location meublée à Paris, notamment en courte durée, est spécifique, et ce en vue de la forte tension locative dans la Capitale et de l’idéologie qui y règne.

Toutefois, sachez que vous n’êtes pas concerné par les deux points qui suivent si vous louez votre résidence principale moins de 4 mois par an. Dans ce cas, la loi sur la location saisonnière à Paris est souple, parce que le logement ne change pas son usage d’habitation.

Notez cependant que la fiscalité ne rencontre aucune modification à Paris par rapport au reste de la France.

La demande d’une autorisation préalable

Si, en revanche, vous louez plus de 4 mois par an (mais moins d’un an), vous devez obtenir une autorisation préalable de la mairie, via son service d’urbanisme.

Cette réglementation sur la location saisonnière à Paris s’applique également dans toutes les autres communes françaises de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les villes de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne).

La notion de compensation

La réglementation sur la location saisonnière à Paris accompagne cette obligation d’une notion de compensation.

En gros, si vous voulez transformer l’usage de votre bien pour le louer plus de 4 mois par an, vous devez présenter avec votre dossier, et en guise de compensation, un bien d’une surface au moins équivalente, situé dans le même arrondissement, dont l’usage est exclusivement d’habitation.
À défaut, il est possible d’acheter et de présenter un titre de commercialité (à acquérir auprès des bailleurs sociaux ; renseignez-vous auprès de votre mairie d’arrondissement).

La déclaration meublée de tourisme

En plus de cette demande d’autorisation de changement d’usage, la loi sur la location saisonnière à Paris implique que vous effectuiez une déclaration meublée de tourisme auprès de la mairie. Et ce, encore une fois, uniquement pour des périodes de location qui dépassent les 4 mois.

Pour en savoir plus sur les modalités de la location saisonnière à Paris :

Témoignage : Comment se passe un contrôle Airbnb par la Mairie de Paris pour un hôte ?

Conciergerie à Paris : liste complète des conciergeries Airbnb de la capitale

Quelles sont les spécificités de la location saisonnière à Paris ? 

Airbnb à Paris : Cet hôte a été victime d’un contrôle (voici son histoire)

Comment faire légalement de la location saisonnière à Paris ?

Imposition sur les loyers impayés

Un arrêt en conseil d’état permet à l’administration fiscale de vous faire payer des impôts sur un loyer impayé, qu’elle considère comme une créance irrécouvrable.

Le texte juridique dont je vous parle est un arrêt du Conseil d’État en date du 1e octobre 2015.

Cet arrêt du Conseil d’État dispose que si votre locataire ne vous règle pas ses loyers… et bien vous devez quand même imposé dessus !

Et oui, devant la faiblesse de votre déclaration de revenus, l’administration fiscale peut vous questionner.

Et si vous n’êtes pas suffisamment convainquant, vous pouvez être accusé de complaisance à l’égard de votre hôte mauvais payeur.

Donc non seulement vous serez imposé sur les loyers non perçus, mais en plus vous risquez d’être considéré comme ayant fait un don à votre locataire.

Il y a une logique étant donné que le bail signé par les deux parties est un contrat, donc il est présumé respecté par les deux parties.

Et une somme due est réputée réglée.

Comment éviter la double peine ?

Il faut pouvoir démontrer votre bonne foie en fournissant à l’Administration Fiscale tous les justificatifs possibles :

• échanges de mails dès constat du retard de versement du loyer
• courriers de mise en demeure et injonction de payer
• faire intervenir un huissier pour recouvrement

Ainsi, vous démontrerez que avez pas tout mis en œuvre pour mettre en demeure le locataire de payer son loyer.

L’inconvénient est que les relations bailleur / locataire ne vont pas en sortir renforcées !

Nous vous détaillons la méthode pas à pas ci-dessous pour gérer vos créances irrécouvrables de manière efficace vis à vis de l’administration fiscale.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Conclusion sur la location saisonnière et sa réglementation

Il est nécessaire de prendre un peu de recul pour appréhender la réglementation dans son ensemble pour ensuite aller dans les détails.

Cet article vous a t il permis d’atteindre cet objectif ?
Avez vous des questions complémentaires ?