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Créer une EURL pour gérer votre location meublée semble être un choix logique pour beaucoup, mais est-ce réellement la meilleure option par rapport à la gestion en nom propre ou via une SCI?
Opter pour une EURL en location meublée permet de déduire charges et amortissements, optimisant la fiscalité. Cependant, lors de la transmission, la fiscalité bascule à l’Impôt sur les Sociétés, réduisant l’optimisation possible via les plus-values immobilières.
Différences entre EURL et autres formes d’exploitations en meublé :
| EURL | Nom propre | SCI à l’IS, SARL, SAS | SCI à l’IR | |
| Location meublée autorisée ? | Oui | Oui | Oui | Non (tolérance de 10%) |
| Imposition et régime fiscal | IR (Impôt sur le Revenu) | IR | IS (Impôt sur les Sociétés) puis IR si dividendes | IR |
| Transmission | Devient une société soumise à l’IS | Par biens immobiliers entiers | Par parts sociales | Par parts sociales |
| Plus-values immobilières | Plus value des entreprises | Plus value des particuliers (LMNP) ou des entreprises (LMP) | Plus value des entreprises | Plus value des entreprises (ou particuliers si bien non amorti) |
Opter pour une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) résulte souvent d’une réflexion intermédiaire :
- Vous avez dépassé le stade de la simple location d’un studio de manière occasionnelle.
- Vous souhaitez franchir une nouvelle étape en structurant votre activité locative sous forme commerciale.
- Vous gérez seul vos biens immobiliers, ce qui rend la société unipersonnelle particulièrement adaptée à votre situation.
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EURL et Location Meublée : Ce qu’il faut savoir
Rien ne s’oppose à gérer des biens immobiliers loués en meublés en passant par une EURL.
En effet, la location meublée est une activité commerciale d’un point de vue fiscal, même si elle est civile par nature. (c’est toute la particularité de l’attrait fiscal de la location meublée et qui rend sa fiscalité « magique »)
En tant que société à vocation commerciale, une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est tout à fait adaptée à l’exploitation d’une location meublée.
L’imposition des revenus locatifs se fait dans le cadre du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire les charges et amortissements, optimisant ainsi la fiscalité.
À noter :
La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) constitue une exception importante.
Bien qu’il s’agisse d’une Société Civile Immobilière, et donc à vocation non commerciale, ses revenus sont soumis à l’IR.
Louer en meublé via une SCI à l’IR n’est généralement pas autorisé selon l’article 206-2 du CGI, sauf tolérance administrative qui permet d’affecter jusqu’à 10% du patrimoine immobilier à de la location meublée.
Cela signifie que les Sociétés Civiles Immobilières ne sont pas toujours la solution idéale pour la gestion de patrimoines immobiliers, surtout lorsque la location meublée est envisagée.
Certains propriétaires de location meublée choisissent une EURL pour protéger leur patrimoine tout en optimisant la fiscalité. Voici l’expérience d’un investisseur.
« Opter pour une EURL m’a permis de séparer mon patrimoine personnel de la gestion de mes biens. Bien que la gestion soit un peu plus complexe, la tranquillité d’esprit que cela m’apporte en vaut la peine. »
Gabriel
Réglementation EURL et Location Meublée en France
Lorsqu’on envisage de créer une EURL pour gérer une activité de location meublée, il est important de connaître les références réglementaires qui encadrent ce type d’exploitation en France.
Voici les principales dispositions légales applicables:
- Nature de l’Activité de Location Meublée:
- La location meublée est considérée comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal, bien qu’elle soit civile par nature. Cette particularité est régie par l’article 35 du Code général des impôts (CGI), qui définit les revenus tirés de la location meublée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Régime Fiscal des Revenus Locatifs
- Les revenus locatifs issus de la location meublée en EURL sont soumis au régime des BIC. Le choix entre le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition est encadré par l’article 50-0 du Code général des impôts, qui précise les seuils et modalités pour l’application du régime micro.
- Exploitation de la Location Meublée via une SCI
- L’article 206-2 du Code général des impôts limite la possibilité pour une Société Civile Immobilière (SCI) d’exploiter une activité de location meublée. Ce texte autorise une tolérance jusqu’à 10 % des revenus issus de la location meublée dans une SCI soumise à l’IR.
- Transmission du Patrimoine Immobilier en EURL
- Lors de la transmission des biens immobiliers détenus par une EURL, les règles de plus-values diffèrent selon le régime choisi. L’article 151 septies B du Code général des impôts encadre les plus-values réalisées par les sociétés de personnes soumises au régime des BIC.
Ces références réglementaires permettent de mieux comprendre le cadre légal qui entoure l’exploitation de biens immobiliers en EURL et d’optimiser la stratégie fiscale en fonction des objectifs personnels et patrimoniaux de chaque investisseur.
Différences entre EURL et détention en nom propre
Les deux statuts sont au final vraiment similaires.
En fait, l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée se comporte de manière transparence au quotidien et rien de la différencie de la détention en nom propre via le statut LMNP de Loueur en Meublé Non Professionnel et du statut de LMP Loueur en Meublé Professionnel.
Dans les deux cas, les amortissements et autres charges peuvent être déduis des loyers et permettre au propriétaire d’avoir un résultat fiscal nul ou négatif et donc de ne pas payer d’impôts, ou de manière très réduite.
C’est ce qui constituent les atouts de la location meublée.
Toutefois, la différence se fait au niveau de la transmission.
En effet, en cas de transmission des biens immobiliers détenus par l’EURL, les amortissements continuent à courir, ce qui n’est pas le cas pour une transmission de ses investissements locatifs acquis en nom propre.
Toutefois, au moment de la transmission, le statut doit passer à celui d’une société de type SAS (Société par Actions Simplifiée) ou d’une société de type SARL (Société à Responsabilité Limitée), et l’on tombe dans le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Ce n’est d’ailleurs pas toujours un inconvénient.
Par ailleurs, au niveau des plus-values immobilières, la plus value des particuliers s’applique dans les deux cas.
Notez également que le choix d’une EURL pour avoir une comptabilité plus avantageuse n’est pas pertinente.
Ce qu’il faut éviter c’est de penser que bénéficier du régime du micro fiscal et des bénéfices industriels et commerciaux BIC avec l’abattement des 50%, est intéressant.
Que ce soit en nom propre ou au travers d’une EURL, il faut opter pour le régime au réel, qui est beaucoup plus avantageux.
Et ce n’est pas parce que vous êtes un petit exploitant de chambre d’hôte que vous ne pouvez pas opter pour le statut d’une société classique ou une exploitation en nom propre.
Ainsi, dans le match EURL LMNP, nous privilégions le statut classique LMNP Loueur meublé non professionnel (ou LMP loueur meublé professionnel).
La transmission du patrimoine est un critère crucial pour beaucoup de propriétaires. Voici le retour d’une personne qui a choisi l’EURL pour cette raison.
« J’ai choisi l’EURL pour faciliter la transmission de mes biens à mes enfants. Les avantages fiscaux, notamment sur les plus-values, sont un réel atout pour préparer l’avenir. »
Anne
EURL vs Entreprise Individuelle : Quel choix?
EURL vs Entreprise Individuelle : Le Bon Choix ?
Nous l’avons vu, l’EURL est un peu comme le statut de micro entrepreneur (anciennement auto entrepreneur), à peu de choses près l’équivalent d’une détention en nom propre.
D’ailleurs, le statut de loueur en meublé est aussi assimilé à celui des entreprises individuelles avec inscription au greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i de début d’activité et attribution d’un numéro de Siret ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions.
EURL ou Société Classique :
L’intérêt d’investir et d’exploiter une location meublée à l’année ou une location courte durée en passant par une SCI à l’IS, une SAS ou une SARL de famille sera :
- de transmettre des parts de société et non pas des immeubles entiers et indivisibles (cela évite les chamailleries entre héritiers et est plus juste)
- de créer une bulle fiscale au régime fiscal de l’IS (pour ceux qui ont une forte imposition sur le revenu, la fiscalité de l’entreprise avec la Flat Tax est plus intéressante et n’est pas intégrée au revenu global du foyer fiscal)
- de pouvoir investir ou hériter à plusieurs en évitant l’indivision : en famille avec des parents en ligne directe (SARL de famille, SCI familiale) ou entre amis (SCI, SAS)
Mais attention, dans tous les cas, si vous vous versez des dividendes (que vous avez besoin de cash flow en provenance de la société), vos loyers auront donc été soumis à l’IS dans la société, puis les dividendes qui restent seront soumis à votre IR…
Ainsi, la différence entre chiffre d’affaire (les loyers) et le le revenu net après impôts en prend un sacré coup… (et peut être de l’ordre de 90% !)
Pour aller plus loin : devez vous investir via une société?
En conclusion, décider à brûle pourpoint de retenir l’EURL pour gérer vos locations meublées revient à prendre le problème par le petit bout de la lorgnette.
En effet, il convient plutôt d’adopter la démarche suivante pour choisir la forme juridique la plus adaptée à vos projets et vous reporter au tableau ci-dessus :
- 1/ Quels sont mes objectifs (cash flow, transmission notamment) ?
- 2/ Société ou non propre ?
- 3/ Si société : d’une SARL de famille, SCI à l’IS ou EURL ?
Le choix entre la gestion en nom propre et l’EURL n’est pas toujours évident. Voici l’avis d’un loueur qui a pesé les pour et les contre.
« J’hésitais entre rester en LMNP ou passer à l’EURL. Finalement, l’EURL a offert une meilleure protection, surtout en cas de litiges ou de revente de mes biens. »
Adam
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FAQ :
Qu'est-ce qu'une EURL et est-elle adaptée à la location meublée ?
Une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est une structure juridique adaptée pour gérer une location meublée. Elle permet de protéger le patrimoine personnel tout en bénéficiant d’une gestion fiscalement avantageuse.
Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée en EURL ?
La location meublée en EURL permet de profiter du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité de déduire des amortissements, ce qui peut réduire significativement l’impôt à payer.
Comment une EURL se compare-t-elle à une SCI pour la location meublée ?
L’EURL offre une gestion simplifiée et une protection du patrimoine personnel, mais la SCI peut être plus avantageuse pour la gestion en famille ou entre associés, notamment pour la transmission du patrimoine.
Quelle est la différence entre la gestion en nom propre (LMNP/LMP) et l'EURL ?
La gestion en nom propre (LMNP/LMP) est souvent plus simple et moins coûteuse à mettre en place, tandis que l’EURL offre une meilleure protection du patrimoine mais implique une gestion plus complexe et des obligations comptables plus strictes.
Peut-on louer en meublé avec une SCI à l'IR ?
Il est possible de louer en meublé avec une SCI à l’IR, mais seulement à hauteur de 10% des revenus locatifs. Au-delà, il est nécessaire de passer à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Quels sont les inconvénients de la location meublée en EURL ?
Les principaux inconvénients incluent une gestion plus complexe, des obligations comptables strictes, et la nécessité de passer à l’Impôt sur les Sociétés (IS) en cas de transmission du patrimoine.
Est-il plus avantageux d’opter pour une EURL ou de rester en LMNP ?
Le choix dépend de vos objectifs : l’EURL offre une meilleure protection du patrimoine et une gestion adaptée pour les projets à plus grande échelle, tandis que le LMNP est souvent suffisant pour des investissements plus modestes.
Comment créer une EURL pour la location meublée ?
La création d’une EURL nécessite la rédaction de statuts, le dépôt du capital social, et l’inscription au registre du commerce. Une fois créée, elle doit être gérée selon des règles comptables strictes.
Qu’en pensez vous ?
Comment exploitez vous vos locations meublées ? Regrettez vous la forme juridique que vous avez retenue ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous
Bonjour Pierre,
Merci pour tous vos éclairages. Je voudrais savoir s’il est possible de cumuler sur un même immeuble des locations meublées courtes et chambres d’hôtes couplées à tables d’hôtes. Bref, opter pour le statut LMNP en nom propre pour les meublés et EURL pour le para-hôtelier? Merci infiniment pour vos réponses.
Bonjour,
Est-ce qu’une EURL peut avoir comme seul associé une SCI à l’IR?
Nous avons acheté à plusieurs personnes sous SCI IR un bien ; 2 d’entre nous l’occupons à titre gratuit. Nous voudrions mettre en location saisonnière ce bien mais si je comprends bien nous ne pouvons donc pas le faire en nom propre ni via la SCI sans passer à l’IS.
Dans ce cas un montage EURL est-il enviageable? Merci beaucoup.
Bonjour ce sera plutôt une personne physique qu’il faut …
Cordialement
Bonsoir,
le passage en société EURL / non propre permet-il de contourner la règle du taux d’endettement maximum de 35% ?
Bonjour,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
oui et non 🙂
En fait vous dépendez de la capacité d’endettement de l’entreprise, qui est probablement moindre que la vôtre en tant que particulier !
Vous avez testé auprès d’une banque ?
A très vite
Bonjour,
Dans votre article, vous vous contredisez au sujet des plus values immobilières constatées au moment de la revente d’un bien. Dans le tableau vous indiquez que pour une EURL il s’agit toujours de celles des entreprises que ce soit pour un LMP ou LMNP alors que plus bas dans le texte vous dites que pour un LMNP, qu’on soit en nom propre ou en EURL il s’agit de la plus value des particuliers.
Qu’en est-il ?
Je suis intéressé par la création d’une activité LMNP en EURL et j’aimerais savoir si je vais bénéficier des mêmes avantages qu’en nom propre (excepté pour la transmission comme vous l’expliquez).
Bonjour
Ce sera la plus value des particuliers pour un statut LMNP en effet
bien à vous