EURL et location meublée : Lisez ceci avant de choisir (LMNP et LMP)

Comment la plupart des propriétaires choisissent la structure juridique pour exploiter leur location meublée ? Ils écoutent les conseils de leurs “amis” et les effets de mode.

Et c’est comme cela que l’on en vient à se poser la question de créer une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) pour investir et exploiter des locations meublées, que ce soit en meublé courte durée ou en meublé longue durée.

Une EURL est une société à responsabilité limitée, son objet peut être commercial et donc convenir à la location meublée, tout en maintenant une imposition à l’IR. C’est loin d’être la seule option juridique, et ses avantages sont limités par rapport à la gestion en nom propre (LMNP et LMP), ou via une SCI.

Les conséquences fiscales peuvent être très importantes.

Voici un tableau synthétique des différences entre EURL et autres formes d’exploitations en meublé :

EURLNom propreSCI à l’IS, SARL, SASSCI à l’IR
Location meublée autorisée ?OuiOuiOuiNon
(tolérance de 10%)
Imposition
et régime fiscal
IR
(Impôt sur le Revenu)
IRIS
(Impôt sur les Sociétés)
puis IR si dividendes
IR
TransmissionDevient une société soumise à l’ISPar biens immobiliers entiersPar parts sociales Par parts sociales
Plus-values immobilièresPlus value des entreprisesPlus value des particuliers (LMNP) ou des entreprises (LMP) Plus value des entreprises Plus value des entreprises (ou particuliers
si bien non
amorti)

Choisir une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) est souvent le résultat d’une réflexion “entre deux” :

  • vous avez passé le cap du studio unique à louer occasionnellement
  • vous voulez passer au niveau supérieur et la société vous semble logique pour l’exercice d’une activité commerciale
  • vous êtes seul, d’où le choix d’une société unipersonnelle

Vous allez voir quels sont les avantages et inconvénients de l’EURL pour la location meublée.

Ce que vous devez savoir sur l’EURL et la location meublée

Rien ne s’oppose à gérer des biens immobiliers loués en meublés en passant par une EURL.

En effet, la location meublée est une activité commerciale d’un point de vue fiscal, même si elle est civile par nature. (c’est toute la particularité de l’attrait fiscal de la location meublée et qui rend sa fiscalité “magique”)


Une société d’une manière générale, et une EURL pour le cas qui nous intéresse particulièrement ici, a forcément une vocation commerciale et convient donc fiscalement à l’exploitation d’une location meublée.

L’imposition des loyers se fera dans tous les cas dans la partie BIC des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

A noter :

la SCI à l’IR est l’exception qui confirme la règle. En effet, une SCI à l’IR est une Société Civile Immobilière dont les loyers perçus sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR). Elle n’a donc pas une vocation commerciale au sens fiscal du terme (article 206-2 du CGI)
Par conséquence louer en meublé avec une SCI à l’IR n’est pas permis.
Il y a toutefois une tolérance est permise par l’administration fiscale, de 10% de meublé dans le total du patrimoine immobilier géré par la SCI.

Les Sociétés Civiles Immobilières ne sont donc pas toujours adaptées à la gestion de patrimoines immobiliers…

Différences entre EURL et détention en nom propre

Les deux statuts sont au final vraiment similaires.

En fait, l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée se comporte de manière transparence au quotidien et rien de la différencie de la détention en nom propre via le statut LMNP de Loueur en Meublé Non Professionnel et du statut de LMP Loueur en Meublé Professionnel.

Dans les deux cas, les amortissements et autres charges peuvent être déduis des loyers et permettre au propriétaire d’avoir un résultat fiscal nul ou négatif et donc de ne pas payer d’impôts, ou de manière très réduite.

C’est ce qui constituent les atouts de la location meublée.

Toutefois, la différence se fait au niveau de la transmission.

En effet, en cas de transmission des biens immobiliers détenus par l’EURL, les amortissements continuent à courir, ce qui n’est pas le cas pour une transmission de ses investissements locatifs acquis en nom propre.

Toutefois, au moment de la transmission, le statut doit passer à celui d’une société de type SAS (Société par Actions Simplifiée) ou d’une société de type SARL (Société à Responsabilité Limitée), et l’on tombe dans le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Ce n’est d’ailleurs pas toujours un inconvénient.

Par ailleurs, au niveau des plus-values immobilières, la plus value des particuliers s’applique dans les deux cas.

Notez également que le choix d’une EURL pour avoir une comptabilité plus avantageuse n’est pas pertinente. Ce qu’il faut éviter c’est de penser que bénéficier du régime du micro fiscal et des bénéfices industriels et commerciaux BIC avec l’abattement des 50%, est intéressant.

Que ce soit en nom propre ou au travers d’une EURL, il faut opter pour le régime au réel, qui est beaucoup plus avantageux.

Et ce n’est pas parce que vous êtes un petit exploitant de chambre d’hôte que vous ne pouvez pas opter pour le statut d’une société classique ou une exploitation en nom propre.

Ainsi, dans le match EURL LMNP, nous privilégions le statut classique LMNP Loueur meublé non professionnel (ou LMP loueur meublé professionnel).

Différences entre EURL et Société classique pour la location meublée

Entreprises individuelles…

Nous l’avons vu, l’EURL est un peu comme le statut de micro entrepreneur (anciennement auto entrepreneur), à peu de choses près l’équivalent d’une détention en nom propre.

D’ailleurs, le statut de loueur en meublé est aussi assimilé à celui des entreprises individuelles avec inscription au greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i de début d’activité et attribution d’un numéro de Siret.

… VS sociétés classiques


L’intérêt d’investir et d’exploiter une location meublée à l’année ou une location courte durée en passant par une SCI à l’IS, une SAS ou une SARL de famille sera :

  • de transmettre des parts de société et non pas des immeubles entiers et indivisibles (cela évite les chamailleries entre héritiers et est plus juste)
  • de créer une bulle fiscale au régime fiscal de l’IS (pour ceux qui ont une forte imposition sur le revenu, la fiscalité de l’entreprise avec la Flat Tax est plus intéressante et n’est pas intégrée au revenu global du foyer fiscal)
  • de pouvoir investir ou hériter à plusieurs en évitant l’indivision : en famille avec des parents en ligne directe (SARL de famille, SCI familiale) ou entre amis (SCI, SAS)

Mais attention, dans tous les cas, si vous vous versez des dividendes (que vous avez besoin de cash flow en provenance de la société), vos loyers auront donc été soumis à l’IS dans la société, puis les dividendes qui restent seront soumis à votre IR…

Ainsi, la différence entre chiffre d’affaire (les loyers) et le le revenu net après impôts en prend un sacré coup… (et peut être de l’ordre de 90% !)

Pour aller plus loin : devez vous investir via une société en 2020 ?

En conclusion, décider à brûle pourpoint de retenir l’EURL pour gérer vos locations meublées revient à prendre le problème par le petit bout de la lorgnette.

En effet, il convient plutôt d’adopter la démarche suivante pour choisir la forme juridique la plus adaptée à vos projets et vous reporter au tableau ci-dessus :

  • 1/ Quels sont mes objectifs (cash flow, transmission notamment) ?
  • 2/ Société ou non propre ?
  • 3/ Si société : d’une SARL de famille, SCI à l’IS ou EURL ?

Questions souvent posées

💥 Peut on louer en meublé avec une EURL ?

C’est tout à fait possible juridiquement. L’intérêt pratique et fiscal est toutefois limité.
Découvrez dans cet article la comparaison simple avec les autres statuts à vos disposition.

💥 Une SCI permet elle de louer en meublé ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont à manier aevc précaution.
Pour une SCI à l’IR, c’est une simple tolérance de 10%. Toutefois, il est possible de louer en meublé avec une SCI à IS, avant des avantages et des inconvénients que vous pouvez découvrir dans cet article…

💥 Quelle différence entre EURL et détention en nom propre ?

Au final, le résultat fiscal est quasiment le même.
Le seule différence se situe au niveau de la transmission…

Qu’en pensez vous ?
Comment exploitez vous vos locations meublées ? Regrettez vous la forme juridique que vous avez retenue ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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