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80% des investisseurs qui créent une EURL pour leur location meublée auraient obtenu exactement le même résultat fiscal en restant en nom propre.
Une EURL permet de pratiquer la location meublée LMNP ou LMP sous le régime des BIC, avec les mêmes amortissements et déductions qu’en nom propre. En 2026, elle peut être soumise à l’IR ou à l’IS. Depuis mai 2022, elle ne confère plus d’avantage exclusif sur la protection du patrimoine.
Choisir la mauvaise structure, c’est payer 800 à 1 500 € de frais comptables annuels supplémentaires, sans gain fiscal. Mal choisir entre l’IR et l’IS peut déclencher une double imposition dépassant 40%. Et l’EIRL que beaucoup cherchent encore ? Elle n’existe plus depuis le 16 mai 2022.
Vous découvrez exactement quand l’EURL vaut le coup, comment éviter le piège de l’IS et pourquoi votre numéro SIRET est obligatoire, et ce quelle que soit votre structure.
Différences entre EURL et autres formes d’exploitations en meublé :
| EURL | Nom propre | SCI à l’IS, SARL, SAS | SCI à l’IR | |
| Location meublée autorisée ? | Oui | Oui | Oui | Non (tolérance de 10%) |
| Imposition et régime fiscal | IR (Impôt sur le Revenu) | IR | IS (Impôt sur les Sociétés) puis IR si dividendes | IR |
| Transmission | Devient une société soumise à l’IS | Par biens immobiliers entiers | Par parts sociales | Par parts sociales |
| Plus-values immobilières | Plus value des entreprises | Plus value des particuliers (LMNP) ou des entreprises (LMP) | Plus value des entreprises | Plus value des entreprises (ou particuliers si bien non amorti) |
Opter pour une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) résulte souvent d’une réflexion intermédiaire :
- Vous avez dépassé le stade de la simple location d’un studio de manière occasionnelle.
- Vous souhaitez franchir une nouvelle étape en structurant votre activité locative sous forme commerciale.
- Vous gérez seul vos biens immobiliers, ce qui rend la société unipersonnelle particulièrement adaptée à votre situation.
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L’EURL est-elle compatible avec la location meublée ?
La réponse est oui, sans restriction. La location meublée est une activité commerciale d’un point de vue fiscal (article 35 CGI), ce qui la rend parfaitement compatible avec une EURL, société à vocation commerciale. Les revenus sont imposés dans le cadre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet d’amortir le bien et de déduire toutes les charges réelles.
La location meublée est une activité commerciale d’un point de vue fiscal, bien que civile par nature. C’est toute la particularité, et l’attrait, de sa fiscalité. Une EURL est une société à vocation commerciale, parfaitement adaptée à l’exploitation d’une location meublée LMNP ou LMP. L’imposition des revenus locatifs se fait dans le cadre du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire les charges et amortissements. C’est exactement le même régime qu’en nom propre.
À noter pour le cas de la SCI à l’IR : La SCI à l’IR ne peut pas pratiquer la location meublée au-delà d’une tolérance de 10% des revenus (article 206-2 du CGI). Au-delà, elle bascule automatiquement à l’IS. C’est l’un des pièges les plus fréquents chez les investisseurs qui créent une SCI sans anticiper leur activité meublée.
Quelle imposition pour une EURL de location meublée ?
| Critère | EURL à l’IR | EURL à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Barème IR (0%–45%) | 15% (≤ 42 500 €) ou 25% |
| Double imposition | ❌ Non | ✅ Oui (si distribution) |
| Amortissements déductibles | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Option irrévocable | Non | ✅ Oui après 5 ans |
| Intéressant si… | Revenus modestes / débutant | Bénéfices élevés + réinvestissement total |
| Cotisations sociales | Sur la totalité du bénéfice | Sur rémunération + dividendes > 10% du capital |
Par défaut, une EURL est soumise à l’IR. Le gérant déclare les bénéfices dans sa propre déclaration, comme s’il détenait les biens en LMNP ou LMP en nom propre. C’est la transparence fiscale.
L’EURL peut également opter irrévocablement pour l’IS. La société paie alors 15% sur les premiers 42 500 € de bénéfices et 25% au-delà. Mais attention, si vous vous versez des dividendes, une double imposition s’applique : l’IS dans la société, puis l’IR sur les dividendes.
Votre taux réel peut dépasser 40%. Ce n’est avantageux que si vous réinvestissez les bénéfices sans jamais les distribuer.
Pour simuler l’impact fiscal selon votre profil, utilisez notre outil de simulation fiscale LMNP/LMP.
Gabriel M., chargé d’investissement immobilier et lecteur assidu d’Eldorado Immobilier, raconte: « Opter pour une EURL m’a permis de séparer mon patrimoine personnel de la gestion de mes biens. Bien que la gestion soit un peu plus complexe, la tranquillité d’esprit que cela m’apporte en vaut la peine. »
Quels textes de loi encadrent l’EURL en location meublée ?
La location meublée en EURL est encadrée par plusieurs textes fiscaux précis. Ces références permettent de structurer votre activité en toute conformité et d’anticiper les obligations déclaratives.
1. Nature de l’activité — Article 35 du CGI : La location meublée est une activité commerciale d’un point de vue fiscal. Les revenus sont qualifiés de BIC, qu’elle soit exercée en EURL ou en nom propre.
2. Régime fiscal — Article 50-0 du CGI : Cet article précise les seuils du régime micro-BIC (abattement de 50%, plafonné à 77 700 € de recettes en 2026 pour les locations meublées classiques). Au-delà ou sur option, le régime réel s’applique.
3. Limitation de la SCI à l’IR — Article 206-2 du CGI : Une SCI à l’IR ne peut pas dépasser 10% de revenus de location meublée, sans quoi elle bascule à l’IS.
4. Plus-values — Article 151 septies B du CGI : Encadre les plus-values réalisées par les sociétés de personnes soumises au régime des BIC, dont fait partie l’EURL à l’IR.
5. Suppression de l’EIRL — Loi n° 2022-172 du 14 février 2022 : Cette loi a supprimé le statut EIRL, entré en vigueur le 16 mai 2022. Son remplaçant est l’Entreprise Individuelle (EI).
EURL ou nom propre (LMNP/LMP) : quelle vraie différence ?
Au quotidien, les deux se comportent de manière quasi identique. L’EURL et le LMNP en nom propre relèvent du même régime fiscal BIC, permettent les mêmes amortissements et les mêmes déductions de charges. La vraie différence se joue sur la transmission et, depuis 2022, non plus sur la protection du patrimoine.
L’EURL protège-t-elle vraiment votre patrimoine ?
Avant mai 2022, l’argument phare de l’EURL était la protection du patrimoine personnel. Depuis la loi du 14 février 2022, tout Entrepreneur Individuel (EI) bénéficie automatiquement d’une séparation patrimoniale, sans créer de société.
Si vous êtes en LMNP en nom propre depuis 2022, vous êtes déjà protégé. L’EURL n’apporte plus de protection supplémentaire dans ce domaine. Ce qu’elle apporte, c’est la possibilité de transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers entiers.
Comment la transmission change-t-elle avec une EURL ?
Transmettre un bien en nom propre, c’est transmettre un immeuble entier, souvent indivis. Transmettre une EURL, c’est transmettre des parts sociales, qui sont fractionnables, valorisables progressivement et transmissibles par tranches.
Ce mécanisme évite les situations d’indivision conflictuelles entre héritiers.
Anne-Marie X., gestionnaire locatif et fidèle lectrice d’Eldorado Immobilier, partage son vécu: « J’ai choisi l’EURL pour faciliter la transmission de mes biens à mes enfants. Les avantages fiscaux, notamment sur les plus-values, sont un réel atout pour préparer l’avenir. »
Quelle plus-value s’applique en EURL de location meublée ?
C’est une erreur fréquente.
Voici les règles exactes :
| Structure | Statut | Plus-value applicable |
|---|---|---|
| EURL | LMNP | Plus-value des particuliers (exonération progressive après 22 ans) |
| EURL | LMP | Plus-value professionnelle (art. 151 septies B CGI) |
| Nom propre | LMNP | Plus-value des particuliers |
| Nom propre | LMP | Plus-value professionnelle |
| SCI à l’IS / SARL | Tous | Plus-value professionnelle |
Ce n’est pas la structure juridique qui détermine la plus-value, c’est le statut LMNP ou LMP. Pour un LMNP en EURL, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.
Pour comprendre tous les avantages fiscaux du statut LMP, consultez notre guide sur l’investissement en LMP.
EURL ou entreprise individuelle : que choisir en 2026 ?
Pour la grande majorité des loueurs meublés, le LMNP ou le LMP en nom propre suffit. L’EURL apporte une complexité administrative et des coûts supplémentaires qui ne se justifient que dans des situations précises.
Pourquoi le LMNP en nom propre reste-t-il le meilleur choix ?
L’EURL offre exactement les mêmes avantages fiscaux que le LMNP en nom propre : régime BIC réel, amortissements, déduction des charges. À cela s’ajoutent 800 à 1 500 € de frais comptables annuels supplémentaires. Pour 1 à 2 biens, ce surcoût n’est pas justifié. Le loueur meublé en nom propre s’inscrit auprès de l’INPI, reçoit un numéro SIRET, et relève du régime BIC, exactement comme une EURL.
Quand l’EURL devient-elle vraiment pertinente ?
- Transmission patrimoniale: vous souhaitez transmettre des parts sociales progressivement, sans indivision sur les immeubles
- Option IS avec réinvestissement total: vous êtes en TMI 41% ou 45% et ne distribuez jamais les bénéfices
- Préparation d’une future association: vous anticipez d’ouvrir le capital à un associé (l’EURL devient SARL)
EURL, nom propre ou SARL de famille : le tableau de décision
| Votre situation | Recommandation |
|---|---|
| 1–2 biens, revenus < 23 000 €/an | LMNP en nom propre — simple, efficace, 0 frais de gestion |
| Revenus > 23 000 € (seuil LMP franchi) | LMP en nom propre — basculement automatique |
| Transmission à vos enfants prévue | EURL ou SARL de famille — transmission de parts |
| Investissement en famille | SARL de famille — associés multiples, régime IR possible |
| TMI 41–45%, réinvestissement total | EURL à l’IS — fiscalité réduite si 0 distribution |
| Location saisonnière Airbnb seule | LMNP en nom propre — aucune raison de créer une société |
Pour approfondir les structures familiales, découvrez notre guide sur la SARL de famille en LMP. Hésitez-vous encore entre société et nom propre ? Notre article sur créer ou non une société pour la location meublée vous donnera une réponse claire. Pour des montages plus complexes, explorez aussi le montage holding SCI.
Le choix entre la gestion en nom propre et l’EURL n’est pas toujours évident. Voici l’avis d’un loueur qui a pesé les pour et les contre.
Adam J., hôte Airbnb à Toulouse et suiveur inconditionnel d’Eldorado Immobilier, partage son avis: « J’hésitais entre rester en LMNP ou passer à l’EURL. Finalement, l’EURL a offert une meilleure protection, surtout en cas de litiges ou de revente de mes biens. »
EURL à l’IR ou à l’IS : quel impact sur votre fiscalité ?
L’EURL à l’IS est avantageuse uniquement si vous réinvestissez les bénéfices sans jamais les distribuer. Si vous avez besoin de cash, la double imposition IS + IR sur dividendes peut neutraliser l’ensemble de l’avantage fiscal.
Comment fonctionne l’EURL à l’IR en location meublée ?
L’EURL à l’IR est transparente fiscalement : ses bénéfices s’ajoutent directement à votre revenu global (barème 0% à 45%). Pas de double imposition, simplicité déclarative, et vous conservez les abattements sur plus-values des particuliers en régime LMNP.
Quand l’IS devient-il intéressant en EURL ?
L’option IS fait sens si vous générez plus de 40 000–50 000 €/an de bénéfices, êtes en TMI 41% ou 45%, et ne vous versez aucun dividende. La société paie 15% sur les premiers 42 500 €, contre 41–45% à l’IR.
L’économie est réelle. Mais l’option IS est irrévocable après 5 ans. Si vous avez besoin de liquidités, chaque euro sorti de la société sera à nouveau imposé à l’IR avec un taux réel cumulé jusqu’à 35–40%.
Peut-on passer de l’IR à l’IS en EURL ?
Oui, mais une seule fois, de façon définitive au bout de 5 exercices. La décision mérite un accompagnement par un expert-comptable spécialisé en location meublée.
Simulez votre fiscalité LMNP ou LMP selon votre situation réelle.
L’EIRL en location meublée : supprimée depuis 2022
Le statut EIRL n’existe plus. Il a été supprimé par la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, entrée en vigueur le 16 mai 2022. Si vous cherchez à créer une « LMNP EIRL » ou une « EIRL location meublée« , ce n’est plus possible.
Les EIRL existantes ont été automatiquement converties en Entreprises Individuelles (EI) avec séparation de patrimoine automatique. Le législateur a simplifié le système.
Ainsi, le nouveau statut EI offre désormais à tous ce que l’EIRL procurait via une déclaration d’affectation patrimoniale compliquée.
EI ou EURL en 2026 : lequel choisir pour votre location meublée ?
| Critère | EI (remplaçant de l’EIRL depuis 2022) | EURL |
|---|---|---|
| Création | Très simple (INPI en ligne) | Statuts + capital + INPI |
| Protection du patrimoine | ✅ Automatique depuis 2022 | ✅ Oui (responsabilité limitée) |
| Régime fiscal | IR uniquement | IR (défaut) ou IS (option) |
| Passage en société | ❌ Non | ✅ Oui (SARL en ajoutant des associés) |
| Frais comptabilité/an | 400–800 € | 800–1 500 € |
| Recommandé pour | Solo, 1–3 biens, revenus < 50 000 € | Transmission, option IS, future association |
SIRET en location meublée : obligatoire pour tous ?
Oui, le numéro SIRET est obligatoire pour tout loueur meublé, qu’il soit en EURL, en LMP ou en LMNP en nom propre. Obligation en vigueur depuis janvier 2023, sans dérogation selon le montant des loyers perçus.
Comment obtenir un SIRET pour votre location meublée en 2026 ?
La démarche est entièrement dématérialisée via le guichet unique de l’INPI (inpi.fr), qui remplace l’ancien formulaire P0i.
Les étapes :
- Connectez-vous sur inpi.fr et allez sur « Créer ou modifier mon entreprise »
- Renseignez votre activité : location meublée
- Code APE : 6820B (longue durée) ou 5520Z (location saisonnière Airbnb/Booking)
- Délai légal : 15 jours à compter du début d’activité
- Réception du numéro SIRET par retour
L’absence de SIRET expose à des sanctions fiscales. L’immatriculation est gratuite, il n’y a donc aucune raison de la différer.
Retrouvez notre guide complet sur le formulaire de déclaration de début d’activité LMNP.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Qu'est-ce qu'une EURL et est-elle adaptée à la location meublée ?
Une EURL est une structure à associé unique compatible avec la location meublée LMNP et LMP : régime BIC, amortissements, option IR ou IS.
Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée en EURL ?
Déduction des charges réelles, amortissement du bien, du mobilier et des travaux. Ces amortissements permettent souvent d’obtenir un résultat fiscal nul.
Comment une EURL se compare-t-elle à une SCI pour la location meublée ?
L’EURL est mieux adaptée qu’une SCI à l’IR, qui ne peut pas dépasser 10% de revenus meublés sans basculer à l’IS (article 206-2 CGI).
Quelle est la différence entre la gestion en nom propre et l'EURL ?
Au quotidien, quasiment aucune. La vraie différence est sur la transmission (parts sociales vs biens entiers) et l’option IS. En termes de protection du patrimoine, le statut EI depuis 2022 offre la même protection.
Peut-on louer en meublé avec une SCI à l'IR ?
Uniquement dans la limite de 10% des revenus locatifs (article 206-2 CGI). Au-delà, la SCI bascule automatiquement à l’IS.
Quels sont les inconvénients de la location meublée en EURL ?
Frais comptables élevés (800–1 500 €/an), obligations administratives plus lourdes, et risque de double imposition en cas d’option IS avec distribution de dividendes.
Est-il plus avantageux d'opter pour une EURL ou de rester en LMNP ?
Pour la majorité des investisseurs, le LMNP en nom propre est plus simple pour un résultat fiscal identique. L’EURL se justifie principalement pour la transmission ou une stratégie IS sans distribution.
Comment créer une EURL pour la location meublée ?
Rédiger les statuts, déposer le capital (minimum 1 €), s’inscrire sur inpi.fr. La comptabilité doit être tenue en comptabilité d’engagement (bilan, compte de résultat, liasse fiscale).
L'EIRL existe-t-elle encore pour la location meublée ?
Non. Supprimée par la loi n° 2022-172 du 14 février 2022. Son remplaçant est l’Entreprise Individuelle (EI).
Faut-il un SIRET pour une EURL de location meublée ?
Oui. Toute structure pratiquant la location meublée doit obtenir un numéro SIRET via l’INPI dans les 15 jours suivant le début d’activité (obligation depuis janvier 2023).
Quelle est la différence entre l'EURL à l'IR et à l'IS en location meublée ?
À l’IR : bénéfices intégrés au revenu global (barème 0–45%). À l’IS : 15% jusqu’à 42 500 €, puis 25%. Double imposition si distribution de dividendes. L’IS n’est avantageux qu’en cas de réinvestissement total.
Qu’en pensez vous ?
Comment exploitez vous vos locations meublées ? Regrettez vous la forme juridique que vous avez retenue ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous
Bonjour Pierre,
Merci pour tous vos éclairages. Je voudrais savoir s’il est possible de cumuler sur un même immeuble des locations meublées courtes et chambres d’hôtes couplées à tables d’hôtes. Bref, opter pour le statut LMNP en nom propre pour les meublés et EURL pour le para-hôtelier? Merci infiniment pour vos réponses.
Bonjour,
Est-ce qu’une EURL peut avoir comme seul associé une SCI à l’IR?
Nous avons acheté à plusieurs personnes sous SCI IR un bien ; 2 d’entre nous l’occupons à titre gratuit. Nous voudrions mettre en location saisonnière ce bien mais si je comprends bien nous ne pouvons donc pas le faire en nom propre ni via la SCI sans passer à l’IS.
Dans ce cas un montage EURL est-il enviageable? Merci beaucoup.
Bonjour ce sera plutôt une personne physique qu’il faut …
Cordialement
Bonsoir,
le passage en société EURL / non propre permet-il de contourner la règle du taux d’endettement maximum de 35% ?
Bonjour,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
oui et non 🙂
En fait vous dépendez de la capacité d’endettement de l’entreprise, qui est probablement moindre que la vôtre en tant que particulier !
Vous avez testé auprès d’une banque ?
A très vite
Bonjour,
Dans votre article, vous vous contredisez au sujet des plus values immobilières constatées au moment de la revente d’un bien. Dans le tableau vous indiquez que pour une EURL il s’agit toujours de celles des entreprises que ce soit pour un LMP ou LMNP alors que plus bas dans le texte vous dites que pour un LMNP, qu’on soit en nom propre ou en EURL il s’agit de la plus value des particuliers.
Qu’en est-il ?
Je suis intéressé par la création d’une activité LMNP en EURL et j’aimerais savoir si je vais bénéficier des mêmes avantages qu’en nom propre (excepté pour la transmission comme vous l’expliquez).
Bonjour
Ce sera la plus value des particuliers pour un statut LMNP en effet
bien à vous