SCI et IFI : comptes courants d’associés déductibles ? (la vérité facile à comprendre)

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Après la création d’une société civile immobilière, que ça soit pour exploiter des biens en location meublée, ou en location nue, le besoin en liquidité est souvent indispensable, pour augmenter le patrimoine de la SCI et réaliser des investissements locatifs.

C’est dans ce cadre que les apports faits par les associés, leur permettent de créer des comptes courants d’associés de la SCI.

Mais, une fois cette opération réalisée, quel est le statut des sommes présentes dans ses comptes courants d’associés ? Notamment par rapport à l’IFI, impôt sur la fortune immobilière ?

Nous avons fait des recherches pour répondre précisément à cette question de l’opportunité d’un montage fiscal très utilisé, et nous vous livrons les résultats ci-dessous, de manière facile à comprendre, et à appliquer.

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Déduction de compte courant d’associé de l’IFI, es-ce possible ?

Après étude, les comptes courants de SCI ne sont pas déductibles de l’IFI, en vertu de l’interprétation des articles 973 et 764 du Code Général des Impôts.

Toutefois, tous les experts fiscalistes ne sont pas d’accord. Il convient donc d’entrer le détail pour expliquer cette position au vu des évolutions de la doctrine fiscale en 2019.

Quelle définition pour un compte courant d’associé en SCI ?

La création d’un compte courant d’associé dans une Société Civile Immobilière, ou SCI, ce produit lorsque l’un des associés prête de l’argent à la société après sa création. Toute personne détenant des parts de SCI est considéré comme un associé.

Ce prêt se fait via une convention relative de compte courant d’associé. Il permet d’apporter de l’argent à la société, sans avoir recours à l’emprunt, ou à une action juridiquement plus qualifiée, comme une augmentation de capital.

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Rien à voir avec votre compte courant à la banque 😉

Cet apport à la société peut se faire soit gratuitement, soit en étant rémunéré.

Une fois que cet apport a été réalisé, son statut vis-à-vis de l’impôt sur la fortune immobilière est souvent très flou dans la tête des associés de la SCI.

SCI, IFI et compte courant d’associé : la réglementation du Bofip

Ce sont les articles 973 et 974 du CGI, Code Général des Impôts, via le BOFIP Bulletin officiel des FInances Publiques qui réglementent cette question du lien entre SCI, compte d’associé, et IFI, et plus généralement de la possible déduction ou non d’un passif dans une société.

Ces articles disposent que la valeur des parts sociales détenues par les associés d’une SCI, sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, sauf si la constitution de ses parts n’a pas un objectif purement fiscal.

Et, il ne suffit pas de le dire, il faut le démontrer.

Vaste question que de démontrer qu’un montage d’optimisation fiscale n’a pas de but fiscal…

Ainsi, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants que nous avons sollicité à ce sujet, conseillent très fortement de considérer que les comptes d’associés de SCI ne sont pas déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

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les montages fiscaux les plus simples sont souvent ceux qui marchent…le moins bien et sont les plus risqués 🙂

Détail du contenu de l’article 973 du CGI

Cet article édicte que les parts sociales des SCI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.

Et l’appréciation de parts sociales est large, et représente en fait la totalité de l’actif détenu par un associé de la SCI, c’est-à-dire y compris son compte courant d’associé.

Concrètement, le texte vise à taxer la totalité de la valeur de la SCI détenue par la société.

Notion d’objectif principalement fiscal du compte courant d’associé de la SCI

Cette valeur est minorée par les dettes, et la dette envers le compte-courant d’associés de la SCI peut être perçue ainsi.

Toutefois, pour ne pas être considéré comme un objectif principalement fiscal, et donc être soumis à l’IFI, il faut notamment que cette dette été contractée avant que le contribuable ne soit soumis à l’imposition sur la fortune immobilière.

Détail du contenu de l’article 974 du CGI

Cet article est probablement le plus intéressant pour la question qui nous intéresse, puisqu’il parle de la déductibilité des dettes pour une SCI.

Ils présentent des mesures anti abus.

Parmi les abus, il y a la soustraction d’un patrimoine familial au profit d’une société, en vue de réaliser une opération d’acquisition d’un bien immobilier locatif.

Sauf à démontrer que l’objectif n’est pas principalement fiscal, ce qui est compliqué comme nous l’avons vu plus haut, le compte-courant de d’une SCI sera soumis à l’imposition sur la fortune immobilière.

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L’interprétation est à la limite de l’esprit de la loi… de quel côté allez vous faire pencher la balance ?

Vous avez noté que l’on a parlé de patrimoine personnel. Certains petits malins, ont cherché à financer un compte courant d’associé de SCI via un emprunt, pour que ce ne soit pas un patrimoine personnel, mais une banque qui contribue à l’acquisition du bien immobilier locatif.

Toutefois, la formulation de l’article 274 du code général des impôts, précise bien que ce financement est considéré comme redevable à l’imposition sur la fortune immobilière, que ce soit fait directement, ou indirectement.

Je pensais les comptes courants d’associé de SCI déductibles de l’IFI?

La plupart des ressources sur Internet, incitent les contribuables à foncer tête baissée, et a considéré que les comptes courants d’associés sont déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière, IFI.

En gros, ce qui est expliqué, est que les parts de SCI ne sont pas soumise à l’IFI, dans le cadre de la détention d’un compte courant d’associé.

Comme vous avez pu le voir, cette analyse résulte une rapide lecture de l’article 973 du code général des impôts, et d’une interprétation à l’avantage du contribuable, qui va probablement à l’encontre de la volonté initiale du législateur.

Il semble bien que l’on soit sur le fil du rasoir, et dans le domaine de l’interprétation. Le montage a été réalisé objectif purement fiscal ou pas ?

À chaque contribuable de savoir où il situe sa ligne de risque, surtout s’il souhaite multiplier le recours à ce dispositif.

Un contribuable averti en vaut deux…

IFI et société civile immobilière : idéal pour ne pas d’impôt?

La SCI, est souvent vendu comme un outil magique.

Malheureusement, elle possède des limites importantes, dont vous vous rendez compte souvent un peu tard… je vous conseille donc de lire au préalable cet article de référence sur Eldorado Immobilier, pour faire une idée précise du montage juridique vous devez adopter pour votre investissement locatif.

Toutefois, la SCI, société civile immobilière peut être un outil juridique intéressant pour échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, IFI.

L’IFI permet donc de valoriser fortement une SCI.

La transmission des parts d’une SCI familiale à ses enfants

Pour cela, le principe est un peu à celui du démembrement.

L’idée est que des parents apportent leurs biens immobiliers sous forme de parts d’une société civile immobilière. Ensuite, ils transmettent ces parts à leurs enfants.

Quelle évaluation des parts de SCI pour l’IFI et une transmission ?

Ce montage est particulièrement intéressant, car les parts d’une SCI à l’IS bénéficient d’une décote importante par rapport à la valeur réelle du bien immobilier qui y est rattaché.

En effet, il est beaucoup plus difficile de revendre des parts de SCI, que de revendre un appartement ou une maison. Une décote est donc logique.

Bien sûr, ce montage n’est valable que si les enfants eux-mêmes ne sont pas redevables de l’impôt sur la fortune immobilière.

Ce montage implique aussi un accord fort entre parents et encore, puisque normalement le transfert des parts, emporte également le transfert de l’obtention des loyers…

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Constituer une SCI est un bon moyen de transmettre des biens immobiliers à ses héritiers de manière défiscalisée

Ce montage est il intéressant pour une résidence principale ?

Il n’est pas conseillé de créer une SCI en y apportant les parts d’une résidence principale pour échapper à l’IFI.

En effet, la vente d’une résidence principale est exonérée de plus-value, ce qui fait une différence énorme, avec l’imposition des plus-values une société, qui s’appuie également sur le montant des amortissements réalisés.

Conclusion sur le lien entre SCI et IFI

Qu’en pensez-vous ?

Partez-vous du principe de prendre une interprétation souple, et de considérer la déduction des comptes courants d’associés de SCI comme acquise ?

Vous êtes libre de donner votre avis, de faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous. Nous y répondrons rapidement

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Pierre

4 commentaires

  1. Bonjour Pierre,

    Superbe article encore merci.

    Attention cependant : La Sci n’est pas une bonne idée pour la location meublée car :
    – La SCI est dans ce cas doublement taxée à l’IS et à l’IR
    – Difficile de sortir la trésorerie d’une SCI à l’IS
    – En cas de revente, plus value des professionnels.
    Très bonne journée.

    G

      • Bonjour
        Je tombe de ma chaise en vous lisant : une SCI ne peut pas faire plus de 10% de location meublée ?
        J’ignorais totalement cela ?
        Par ailleurs, si notre SCI est soumise à l’IS (sur demande), elle n’est de fait plus assejettie à l’IR (sauf erreur de ma part);

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