L’immobilier est un formidable levier pour devenir millionnaire à partir de zéro. Mais il y a des risques aussi.
Quoi de plus angoissant que de se dire que vous pouvez devoir revendre à perte si les choses tournent mal ? Comment pouvez vous l’éviter ?
En tant qu’investisseur immobilier expérimenté, vous devez être conscient de la valeur de chacun de vos biens immobiliers, à tout moment.
Certaines choses peuvent faire baisser le prix du marché.
Certaines de ces choses, comme les catastrophes naturelles, sont hors de votre contrôle. Mais vous pouvez reprendre la main sur d’autres, tout aussi menaçantes pour la valeur de votre patrimoine.
Sur Eldorado Immobilier nous vous avons dressé une liste exhaustive que vous pouvez découvrir en lisant l’intégralité de l’article. Mais commençons par les plus importants facteurs de dépréciation d’un immeuble.
Ce qui fait le plus perdre de valeur à une maison ou appartement ?
La détérioration physique est l’une des raisons les plus fréquentes de la perte de valeur d’une maison. Les structures vieillissantes perdent de leur valeur, ainsi que les équipements qui s’usent et doivent être remplacés. L’attrait se perd aussi lorsque le style d’une maison devient obsolète, ce qui entraîne une baisse son prix. Même une simple négligence peut faire perdre de la valeur à une maison.
D’une manière plus générale, Qu’est-ce qui fait baisser la valeur des biens immobiliers ?
- Les mauvais voisins.
- Mauvaise qualité du revêtement de façade
- Entretien qui a été différé.
- Expulsions dans le voisinage.
- Proximité de certaines installations et entreprises.
- Une cour inesthétique.
- Une adresse sensible
- Trop de personnalisation.
- Un garage inutilisable
Voici la liste complète des facteurs qui feront baisser la valeur de votre appartement, de votre maison ou de votre immeuble, et pourront mettre en péril la plus-value que vous comptiez réaliser…
1. Augmentation des taux d’intérêts
Avec des taux d’intérêt au plus bas, les mensualités des acheteurs seront moins élevées et ils paieront moins pendant toute la durée du prêt.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, l’accessibilité au logement diminue pour les acheteurs potentiels.
Ils ne peuvent pas se permettre de dépenser autant sur le prix d’achat initial car, avec l’augmentation des taux d’intérêt, leurs mensualités de crédit immobilier seront plus élevées et ils devront payer plus pendant la durée du prêt.
Les hausses des taux ne touchent pas seulement les acheteurs de logements, mais aussi les vendeurs.
Votre maison n’a pas la même valeur parce que les gens doivent payer plus cher pour acheter votre maison à des taux plus élevés.
Par exemple, avant la hausse des taux d’intérêt, votre maison pouvait se situer dans la fourchette de prix de 30 acheteurs potentiels.
Avec les taux plus élevés, ce nombre peut être tombé à seulement 10 acheteurs potentiels.
Vous aurez peut-être plus de mal à vendre votre maison au prix que vous attendez.
Il se peut que vous deviez baisser votre prix de vente pour attirer plus d’acheteurs.
2. Catastrophes naturelles
La nature peut entraîner une diminution de la valeur de votre patrimoine immobilier.
On ne parle pas ici de fortes pluies occasionnelles, de rafales de vente ou d’un peu de neige.
On parle de catastrophes naturelles qui peuvent anéantir des quartiers entiers :
- les tornades,
- les incendies,
- les tremblements de terre,
- les coulées de boue
- et les inondations
Ce sont des exemples de catastrophes naturelles qui peuvent menacer la valeur de votre propriété.
Ces catastrophes naturelles peuvent frapper sans avertissement et dévaster complètement une région.
Bien entendu, il n’est pas nécessaire qu’elles soient les plus catastrophiques de l’histoire pour avoir un effet sur la valeur des maisons.
Les conditions météorologiques peuvent également changer au fil du temps. D’autant plus avec le changement climatique, les choses peuvent vraiment s’accélérer.
Lorsque vous avez acheté votre maison ou un immeuble, il se peut que vous n’ayez pas eu d’information sur les inondations.
Un seul orage cévenole pourrait arriver et provoquer une inondation dans votre ville.
Les cartes des zones inondables, les PPRi pour Plans de Prévention des Risques Inondations seraient alors modifiées et vous vous retrouvez avec un bien qui ne plus être agrandi, ni même parfois reconstruit à l’identique en cas de sinistre.
Cette évolution aura un impact significatif sur la valeur de votre maison, car les gens hésiteront à acheter une propriété dans une zone inondable.
Les catastrophes naturelles peuvent aussi endommager vos biens existants.
Si vous avez une bonne assurance, ou si votre commune est classée en état de catastrophe naturel, vous serez indemnisé avec un peu d’argent pour payer les dommages, mais c’est rarement suffisant.
Et c’est très long.
La situation la plus douloureuse étant celle d’un bien immobilier touché par une catastrophe naturelle, mais en dehors des communes les plus touchées.
Dans ce cas, il se pourrait bien que vous ne soyez pas indemnisé pour les dégâts, ni par l’Etat, ni par votre assurance...
Vous devrez non seulement vous préoccuper de réparer les dégâts causés par ces tempêtes, mais aussi, si votre propriété est encore debout, de pouvoir un jour la vendre.
Les gens auront beaucoup d’appréhension à l’idée d’acheter une propriété dans une région qui vient d’être dévastée par une catastrophe naturelle.
En parlant de catastrophe naturelle, voici le webinar de la méthode TSUNAMI, vous allez être passionné à partir de la 5ème minute…
3. Saisies et ventes aux enchères
Les saisies et les ventes aux enchères qui peuvent avoir lieu dans votre quartier constituent une autre menace pour la valeur de votre propriété.
Elles affectent la valeur de votre bien immobilier en faisant baisser les prix pour des ventes comparables dans votre quartier.
Par exemple, vous avez une maison de 3 chambres à coucher, 2 salles de bain et une superficie de 130 m².
Une maison comparable s’est vendue pour 330 000 € et une autre pour 300000 €.
Une troisième maison a été saisie et s’est vendue pour 200 000 €.
Cette saisie a un impact significatif sur les prix comparables de votre quartier et pourrait faire baisser le prix de votre propre maison.
C’est d’autant plus le cas depuis que les prix des transactions immobilières enregistrés chez les notaires sont en libre accès depuis l’interface fiscale Patrim.
Si un quartier connaît beaucoup de saisies ou de ventes aux enchères, les acheteurs potentiels peuvent hésiter à y investir car ils ne sont pas sûrs que la situation soit stable et peuvent s’inquiéter de la valeur future de leur maison ou de leur appartement.
Que diriez-vous d’acheter une maison à côté d’une maison qui vient d’être saisie?
Si vous étiez toujours intéressé par l’achat après avoir appris cela, vous essaieriez probablement de négocier le prix à la baisse, non ?
4. Votre maison est démodée
Les tapis à poils orange et les baignoires jaunes d’automne ont peut-être fait fureur dans les années 1960, mais les acheteurs de maison d’aujourd’hui les considèrent comme ternes et démodés.
Si vous n’avez pas rénové votre maison depuis une trentaine d’années, elle ne se présentera pas bien lorsque vous la mettrez sur le marché.
En d’autres termes, elle n’aura pas le même prix qu’une maison similaire qui a été entretenue et modernisée.
Pour aller plus loin :
Qu’est-ce que le Home Staging ? Le home staging est la préparation d’un bien immobilier à la vente. L’objectif du home staging est de rendre une propriété attrayante pour le plus grand nombre d’acheteurs potentiels, et donc de vendre une propriété plus rapidement et pour un prix plus élevé.
5. C’est un marché d’acheteurs
Lorsque le marché du logement est saturé – lorsque les acheteurs ont une pléthore de maisons parmi lesquelles choisir – votre maison sera moins demandée et sa valeur risque de chuter.
Si vous disposez d’une certaine marge de manœuvre, il est généralement préférable de conserver votre maison jusqu’à ce qu’il y en ait moins sur le marché.
Lorsque la concurrence sera moins forte, vous aurez plus de chances d’obtenir une offre plus proche de ce que vous pensez que votre maison vaut.
6. Votre maison est sur le marché depuis trop longtemps
Bien que les marchés locaux du logement varient, une maison moyenne passe 60 jours sur le marché immobilier avant de se vendre.
Si une maison reste sur le marché plus longtemps que la moyenne, les acheteurs potentiels commencent à penser que quelque chose ne va pas.
Pour éviter que votre maison ou votre appartement ne languisse sur le marché, ne le surévaluez pas.
Avant de mettre votre annonce dans une agence immobilière, demandez à l’agent de faire une analyse du marché pour déterminer un prix de vente probable pour votre maison, puis fixez le prix en conséquence.
En bref pour aller plus loin :
Combien de temps faut il pour vendre un bien immobilier ? Le délai de vente varie selon les marchés et les villes. En moyenne, un studio se vend en 74 jours, un T2 ou T3 se vend en 70 jours et il faut 60 jours pour vendre une maison.
7. Quartier Dangereux – Délinquance
Personne ne veut vivre dans un quartier dangereux, au milieu des petits trafiquants de drogue.
Si les acheteurs potentiels voient des digicodes et des barreaux sur les portes et les fenêtres de votre quartier, la valeur de votre maison diminuera.
Bien que la criminalité de quartier ne soit pas vraiment sous votre contrôle, si vous avez le sentiment que votre rue n’est plus aussi sûre qu’elle l’était, envisagez de vous regrouper pour créer une communauté de voisins vigilants.
Non seulement vous obtiendrez un quartier plus sûr et une augmentation de la valeur des propriétés, mais vous pourrez aussi construire une communauté de voisins plus forte et plus impliquée.
C’est bon pour la fête des voisins ça 🙂
En bref :
Qu’est-ce que les voisins vigilants ? Voisins vigilants est un programme privé agréé par l’Etat qui forme les habitants volontaires d’un quartier à la surveillance de faits inhabituels. Les forces de police se déplacent en priorité chez les voisins vigilants en cas de signalement.
8. Les espaces publics sont négligés
Lorsqu’une commune commence à perdre des entreprises et des habitants, et les recettes fiscales qui en découlaient, il faut alors réduire les budgets.
Les parcs et les zones de loisirs sont souvent les premiers à être touchés, donc si vous remarquez que ces zones sont négligées, c’est un signe certain que la ville où vous envisagez d’investir est en déclin.
Au moment où cela se produit, la valeur des maisons a probablement déjà été affectée.
Et cela ne va pas s’arranger.
9. Il y a des panneaux “à louer” partout
Lorsque vous essayez de vendre votre maison, pire encore qu’une surabondance de maisons sur le marché, c’est une surabondance de propriétés disponibles à la location.
Cela se produit souvent lorsque les propriétaires ont déjà quitté leur maison mais n’ont pas pu la vendre.
Ils essaient alors de réduire leurs pertes en louant leur propriété, ce qui est mauvais signe pour la valeur des biens immobiliers dans le secteur.
10. Les petits commerces ferment leurs portes
Lorsque les entreprises et les emplois quittent une ville, les propriétaires peuvent se retrouver avec des crédits qu’ils ne peuvent pas payer car soit ils sont au chômage, soit ils ne trouvent plus de locataires pour rembourser les crédits immobiliers à leur place.
Et on en revient aux ventes aux enchères, ou à la surabondance de locations.
La présence de ces panneaux dans votre rue est un tueur de valeur, car les acheteurs sont réticents à acheter dans un quartier en déclin.
11. Les réparations coûteuses
Votre maison a-t-elle besoin d’une nouvelle toiture ?
Votre système VMC est-il défectueux ?
Avez-vous une longue liste de réparations à effectuer chez vous ?
Si votre maison a besoin de réparations et d’améliorations coûteuses, sa valeur diminuera avec le temps.
Heureusement, vous pouvez inverser cette tendance à la baisse en effectuant les réparations et les améliorations nécessaires.
12. L’environnement
Une décharge qui sent ou l’installation d’une centrale électrique à proximité peut entraîner une baisse des prix des logements.
13. A proximité d’un stand de tir
Non seulement les champs de tir peuvent être bruyants, mais il y a aussi le risque qu’une balle perdue touche votre propriété ou, pire encore, un membre de votre famille.
14. A proximité des voies ferrées
Être à proximité d’un train de banlieue est un avantage souhaitable lorsqu’il s’agit d’accéder au logement.
Être situé à côté des voies ferrées, en revanche, est une toute autre histoire. Lorsque votre maison est située juste à côté d’une voie ferrée, cela peut faire baisser la valeur du logement.
Vivre à côté d’un train, c’est faire face au bruit à différentes heures de la journée. De plus, si un acheteur a des enfants, cela pourrait les dissuader d’acheter pour des raisons de sécurité.
15. Pollution sonore excessive
La pollution sonore est quelque chose avec laquelle vous pouvez apprendre à vivre – la plupart du temps. Mais il n’est pas considéré comme souhaitable par la plupart des acheteurs.
Vivre à proximité d’une autoroute, d’une usine bruyante, d’une zone industrielle, d’un aéroport ou de toute autre source de bruit régulier sera un facteur négatif lors de la vente de votre propriété.
Plus le bruit est fort, plus c’est gênant et stressant.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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