Emprunter sur 20 ou 25 ans : Quelle est la Meilleure Durée ? (en 2020)

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La chute des taux de crédit immobilier ces dernières années, la volonté d’investir en locatif et de devenir propriétaire de son pavillon a entraîné une banalisation généralisée des emprunts sur 20 ans et plus.

Motivés  par de faibles mensualités, certains investisseurs immobiliers n’hésitent pas à dépasser les 25 ans et le revendiquent fièrement.

Pour d’autres, contracter un emprunt immobilier de plus de 20 ans constitue un suicide financier !

Mais qui a raison et pourquoi ? Quel choix est le plus judicieux pour vous ?

La norme sur la durée d’un crédit immobilier en France se situe entre 240 et 300 mois, soit entre 20 et 25 ans. Ce choix est motivé pour la majorité des emprunteurs par l’attrait de faibles mensualités qui permettent d’autofinancer un bien ou dégager un cash flow positif.

Ceux qui choisissent un crédit sur 25 ans ont accès de plus gros crédits immobiliers.

En prenant à titre d’exemple un crédit immobilier de 150 000 euros avec un taux d’intérêt (fixe) sur 20 et 25 ans, la différence est nette :

Crédit 150 000€ Assurance taux 0,35% Crédit mensuel
taux de 1,36%
Montant total du crédit Coût du crédit
20 ans 44 € 758 € 192480 € 42 480 €
25 ans 44 € 634 € 203 400 € 53 400 €
(+ 11 000€
+ 25%)

*Les taux retenus correspondent à la moyenne générale des offres proposées par des institutions de crédits en 2020

En comparant les deux cas de figures, un emprunteur sur 20 ans économisera quasiment 11 000 euros, cependant les mensualités seront également revues à la hausse.

Le rallongement d’un prêt immobilier sur 25 ans n’a donc qu’un seul intérêt : diminuer les mensualités pour dégager un cash flow immédiat, mais que vous payer cher sur le long terme.

Notez bien que les données sont fixes. Dans la réalité l’écart est presque toujours plus important car le taux sur 25 ans est plus élevé que le taux de crédit sur 20 ans.

Vidéo qui vous présente les conséquences d’emprunter sur 25 ans

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Pourquoi emprunter sur 20 ans ?

Un crédit immobilier contracté sur 20 ans répond généralement à un projet très précis : financement d’un investissement locatif ou d’une résidence principale.

En effet, les prêts personnels s’étalent rarement sur plus de 5 ans à cause de leurs faibles valeurs (prêts à la consommation, travaux, etc.).

En tant qu’emprunt basé sur la durée, ce crédit immobilier alimente le banquier en revenus réguliers, il est donc plus valorisable qu’un emprunt courte durée.

En outre, il permet au primo-accédant ou à l’investisseur de souscrire à un emprunt conséquent bien que ce dernier ne dispose que d’un revenu moyen (entre 1500 et 3000 euros pour un couple en France.)

Depuis 2017, les crédits de 20 ans se sont multipliés afin de permettre aux 30 et 40 ans de financer leurs projets immobiliers via des taux d’intérêt extrêmement bas de l’ordre de 1 à 1,40%.

Par rapport aux années 2000, le coût total d’un crédit immobilier sur 10 ans était devenu trop élevé pour les petites bourses alors aujourd’hui, une mensualité de 700 à 1000 euros sur 240 mois permet de mettre en oeuvre un très beau projet immobilier.

Au delà de cette considération, le réel intérêt d’un emprunt long est pour un investisseur immobilier.

En effet, l’investisseur immobilier peut ainsi baisser les mensualité et obtenir un investissement locatif qui s’autofinance ou dégage un cash flow positif. Une différence majeure avec les investissements en loi Pinel qui demandent “un effort d’épargne”…

En somme, penser à un crédit sur de 20 ans constitue une excellente solution pour financer un  projet immobilier, en particulier pour ceux qui ne disposent pas d’apports personnels conséquents.

En ajoutant quelques années de plus, la capacité d’emprunt devient plus grande mais impactera également sur le coût total du crédit qui peut devenir beaucoup plus lourd… 

Pourquoi rechercher un crédit sur 25 ans ?

Au même titre qu’un emprunt de 20 ans, un crédit de 25 ans s’adresse aux jeunes et aux investisseurs immobiliers car il permet d’emprunter beaucoup d’argent sans nuire au quotidien.

Par ailleurs, il se révèle plus intéressant lorsqu’il faut financer des projets immobiliers de grande envergure.

En l’occurrence, l’augmentation de la durée du prêt rabaisse systématiquement les mensualités de sorte que le remboursement devient plus confortable par rapport à un crédit de 20 ou 15 ans.

En pratique, vous pourrez donc emprunter plus de 200 000 euros sur 25 ans sans que l’assurance et l’intérêt brut de la créance deviennent trop lourds chaque mois.

Parallèlement, les conditions d’accès aux crédits sont moins rigides pour une durée de plus de 300 mois. A 25 ans et 30 ans, la souscription ne requiert aucune condition particulière en dehors de la capacité financière du futur débiteur.

Aussi, les perspectives professionnelles constituent  les seuls paramètres primordiaux pris en compte par le banquier ou autre prêteur.

Au-delà de cet âge, les institutions sont plus enclines à refuser les crédits de longue durée, et il en est de même pour les assurances.

Pour postuler à un emprunt de plus de 25 ans, l’âge idéal tournera donc autour des 20 et 30 ans.

Trouvez ici 5 techniques pour emprunter sur 25 ans

A partir de quelle durée l’emprunt devient dangereux?

Si l’échelonnage d’un gros crédit sur plusieurs années est attrayant sur le papier, d’autres aléas non-maîtrisables peuvent fausser les estimations.

En l’occurrence, le confort de remboursement peut se dégrader rapidement à travers un changement socio-professionnel, comme l’arrivée d’un enfant ou encore la variation des revenus ou un accident de la vie.

Devez-vous emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Ne foncez pas tête baissée, restez réaliste et envisagez le pire qui puisse arriver ! 25 ans, c’est un quart de siècle, c’est très long…

En d’autres termes, verser une somme constante au créditeur pendant plus de 20 ans ne peut être conseillé si l’on ne dispose pas d’un revenu stable et que l’on est quasi certain qu’il le restera.

Par ailleurs, la différence des intérêts et des frais d’assurances entre le crédit de 20 et 25 ans est grande.

Beaucoup plus importante que vous ne le pensez intuitivement

En reprenant l’exemple du prêt de 150 000 euros sur 20 et 25 ans, cette différence équivaut à 10 920 euros avec les mêmes taux.

Imaginons maintenant que l’emprunt sur 25 ans repose sur une somme de 200 000 euros avec un taux de 2,5 % et une assurance de 0,35%. 

Dans ce cas de figure, le coût total du crédit s’élèverait à 86 200 euros, soit presque la moitié de la somme empruntée.

Bilan :

Si l’on avait emprunté 150 000 euros sur 20 ans avec un coût de crédit de 42 800 euros et 50 000 autres euros sur 5 ans (qui n’aurait coûté que 2740 euros avec les taux actuels), les frais totaux auraient culminé à 45 540 euros.

Vous l’aurez compris, tout allongement de durée d’un prêt requiert un sacrifice ! … que vous pouvez supporter pendant un quart de siècle…

Aussi, le calibrage entre :

  • votre revenu,
  • la valeur de l’emprunt pour votre investissement locatif
  • et la durée du prêt immobilier
  • ne doit pas être estompé par l’appât du gain à court terme

Constatant la multiplication abusive des crédits de plus de 30 ans, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait d’ailleurs incité les banques à  ne plus accorder des crédits de plus de 25 ans en raison des bénéfices « trop » maigres.

Notez  donc que si les prêts de très longue durée n’apportent pas d’intérêts majeurs aux banques, il y a peu  de chance que cela soit avantageux pour vous !

Pour aller plus loin, découvrez la méthode Tsunami, les clés pour devenir rentier immobilier avec un Patrimoine en Or

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✅ Quel âge pour emprunter sur 25 ans ?

Bien que l’âge de la retraite ait été repoussé en France, il est primordial de commencer un prêt à long terme plus tôt  afin de prévenir les aléas sanitaires et socio-professionnels. Pour en savoir plus, cliquez ici.

✅ Quelle durée d’emprunt pour investissement locatif ?

L’investissement locatif est financièrement plus rentable qu’un projet immobilier standard dans le sens où il génère rapidement un revenu tout en réduisant les impôts. L’emprunt de 25 ans pour un projet locatif recèle ainsi de nombreux intérêts.
Pour en savoir plus, cliquez ici.

✅ Qui peut emprunter sur 30 ans ?

Le prêt immobilier de 30 ans est théoriquement ouvert à tout le monde. Les conditions de solvabilité seront cependant déterminées par la banque et l’assurance-crédit.
Pour en savoir plus, cliquez ici.

✅ Quel taux pour emprunter sur 20 ans

Les taux de crédit immobilier varient suivant les institutions financières. Votre capacité pécuniaire (revenu annuel) déterminera le taux idéal pour un prêt de 20 ans.
Pour en savoir plus, cliquez ici.

✅ Quel âge limite pour emprunter ?

La contraction d’un crédit est étudiée suivant la capacité financière et sanitaire de l’emprunteur. Si le prêt est généralement accessible aux moins de 65 ans, il sera plus compliqué à partir de 70 et 80 ans.
Pour en savoir plus, cliquez ici.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 commentaires

  1. Bonjour
    Que penser de la location meuble par un professionnel à 4% de rendement( après impôts) ,avec récupération de tva et donc un achat moins cher et loyers « Automatiques « 
    Il faut juste payer les frais de comptable et la taxe foncière ,le reste est payé par le gestionnaire .
    Merci

    • Bonjour
      Pour moi c’est présenté comme étant trop beau.
      Ceci dit 4% c’est assez pitoyable, je conseille de ne jamais descendre en dessous de 10%,et donc de louer en direct
      Bien à vous

  2. Bonjour Pierre,
    Merci pour cette analyse.
    J’imagine qu’elle vaut aussi pour comparer un prêt sur 15 ou 20 ans…
    Le surcoût du crédit au même taux (1,36%), ne devrait-il pas être relativisé dans le temps ? De 42.480 € (sur 20 ans) à 53.400 € (sur 25 ans), donc 10.920 € sur 25 ans, on arrive à 10.920 / 25 ans = 436,80 €/an ou 36,4 €/mois ! Disons un restaurant en couple par mois cette année, et dans quelques années avec l’inflation, disons “peanuts”.
    Après de ma compréhension, le taux du prêt augmente avec la durée, donc “aggrave” le surcoût du crédit.
    Par contre, je crois qu’il faut comparer ce surcoût, plutôt à la différence entre le loyer perçu et le crédit mensuel, en précisant que le loyer augmentera chaque année (à mentionner dans le contrat de bail pour motif d’inflation) alors que le crédit stagnera pendant toute la durée du prêt.
    Le problème restera donc, comment négocier avec la banque l’allongement du crédit et avec quels arguments (merci pour les 5 techniques).

    • Bonjour Yannick
      oui et… non 😉
      Il y a une vraie rupture entre 20 et 25 ans
      mais c’est sur que plus la durée du crédit est courte mieux c’est d’un point de vue financier

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