L’analyse de la courbe de Friggit est cruciale pour comprendre les fluctuations du marché immobilier en France.

En 2008, l’indice des prix immobiliers a atteint 180 alors que l’indice des revenus des ménages était seulement de 110, entraînant un ratio prix/revenus de 1.64

Depuis 2002, la courbe révèle une forte hausse des prix, dépassant le « tunnel » de stabilité observé auparavant.

Quelles sont les implications pour les investisseurs immobiliers en 2024 ? Découvrez comment cette courbe peut influencer vos décisions d’investissement.

La courbe de Friggit analyse l’évolution des prix immobiliers par rapport aux revenus des ménages. Depuis 2002, les prix ont dépassé le tunnel de stabilité, indiquant une possible bulle immobilière. Il est crucial d’évaluer les risques avant d’investir, car un retournement du marché pourrait survenir.

Qu’est-ce que la courbe de Friggit et son rapport avec l’immobilier ?

Un de nos fidèles lecteurs nous a parlé de la « courbe de Brigitte », je sais pas si il pensait au groupe de musique, à Mme Macron ou à Mme Lahaie, mais en tout cas cela nous a bien fait sourire 😉

La courbe de Friggit vient d’un économiste éponyme, qui a spécialisé ses travaux dans l’étude du immobilier : Jacques Friggit.

Ingénieur au Conseil économique, de l’environnement et du développement durable, il s’appuie sur le fait que le ratio entre l’indice des prix des habitations et le revenu des ménages n’a cessé d’évoluer dans un tunnel graphique, de 1965 jusqu’au commencement des années 2000.

Mais selon lui, cette situation ne peut perdurer, car l’acquisition d’un bien immobilier se fait de plus en plus difficilement pour les ménages.

Sa théorie nous explique donc que l’on peut soit arriver à une baisse des prix de 35% en 5 ou 8 ans ou encore une stagnation sur 15 à 20 ans (sortie du tunnel par le haut)

Ce graphe a ensuite été détourné par les adeptes des théories du complot pour fait peur vis à vis de l’investissement immobilier et vendre des formations pour des solutions alternatives, comme la bourse par exemple…

Oui la peur est un très fort levier qui permet de jouer sur le cerveau reptilien des gens et leur faire faire des actions un peu irrationnelles…

Bref, toujours est-il que l’objectif de la courbe de Friggit est permettre d’expliquer simplement l’évolution du marché immobilier et de prévoir son comportement.

Deux données sont à prendre en considération lors des calculs :

• l’indice du prix des biens immobiliers
• et le revenu par foyer.

La courbe de Friggit permet donc facilement de déterminer si le secteur immobilier est stable ou non en examinant la solvabilité des ménages dépendamment du prix d’une maison ou d’un appartement sur une période donnée.

La courbe de Friggit permet donc facilement de déterminer si le secteur immobilier est stable ou non en examinant la solvabilité des ménages dépendamment du prix d’une maison ou d’un appartement sur une période donnée.

Définition de la courbe de Friggit ? (au final)

La courbe de Friggit est donc la représentation des prix de l’immobilier d’habitation par rapport aux revenus, le ratio loyers et revenus en France.

L’analyse de la courbe de Friggit montre la déconnexion entre revenus des ménages, crédits immobiliers, et prix des logements.

Elle est utilisée comme base pour annoncer une chute de l’immobilier depuis des années (chute qui ne s’est en fait jamais produite, c’est plutôt l’inverse pour l’instant).

Comment bien comprendre la courbe de Friggit ?

Afin de bien cerner la courbe de Friggit, et donc son intérêt mais aussi ses limites, il ne faut pas oublier que la solvabilité des ménages et le prix d’un logement ne suffisent pas à expliquer le comportement du secteur immobilier.

Dans ses expérimentations, Jacques Friggit prend aussi en considération d’autres éléments importants comme ceux qui facilitent l’acquisition d’un bien immobilier :

• Tous les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le De Normandie, le Malraux…
• le prêt à taux zéro PTE,
• ou encore les taux des crédits immobiliers.

De 1965 à 2000, il y a eu ce que l’on appelle le tunnel de Friggit.

Durant cette période les prix de l’immobilier en augmenté parallèlement avec le salaire des Français.

Le rapport entre le prix d’une maison et le revenu d’un foyer a évolué dans un intervalle de 10% tout au plus.

Les économistes appellent cela le tunnel de Friggit, car il n’y a eu aucun décalage ou presque entre le revenu des foyers et le niveau des prix.

Entre 987 et 1991, toute spéculation a vite été corrigée.

De 2000 à 2008, une bulle immobilière a commencé à se mettre en place.

Par contre, au début des années 2000, le prix de l’immobilier n’a cessé de grimper, rendant ainsi l’acquisition de biens immobiliers difficile pour la plupart des ménages.

Cette hausse a surtout été causée par une baisse des taux de prêt immo et une augmentation des durées d’emprunt.

En 2008, l’indice du prix des maisons a même dépassé de 80 % le tunnel de Friggit.

Que prédit la courbe de Friggit ?

Pour faire simple, il faut intégrer que toutes les courbes qui montent dans le tunnel de Friggit font référence à une montée des prix de l’immobilier, tandis que l’inverse fait référence à une baisse des prix.

Pourtant, depuis 2008, le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter même si les plafonds sont différents en fonction des régions.

Si les prix se sont stabilisés en Province, à Paris et à Lyon, mais aussi à Bordeaux, Nantes ou Toulouse, la montée des prix se poursuit.

C’est pour cela que le prix au mètre carré dans les grandes villes de France paraît toujours plus excessif.

Dans tous les cas, les prix constatés en province sont encore au-dessous de ceux de l’année 2000. Ainsi, la courbe de Friggit anticipe une inéluctable et certaine du prix de l’immobilier qui se fera dans 5 ou 8 ans.

Mais si la chute des prix ne se fait pas, alors les prix seront stables pendant une période de 10 à 12 ans.

Pour que les ménages aient un meilleur accès à l’immobilier, il faut une baisse de 35% au moins d’après la courbe.

Un autre exemple pertinent est celui de cet investisseur qui a pu anticiper une crise grâce à la courbe de Friggit :

« La courbe de Friggit est un outil essentiel pour tout investisseur. En 2008, j’ai pu anticiper la crise immobilière en voyant les prix sortir du tunnel. Cela m’a permis de diversifier mes investissements à temps et de limiter les pertes. »

Loic

Analyse des deux éléments clef de la courbe de Friggit

Comment bien comprendre les indices des prix de l’immobilier ?

L’indice des prix a pour but de mesurer l’évolution des prix des biens immo entre deux trimestres qui se suivent.

Sur le sol français par exemple, il existe de multiples indices permettant d’en savoir un peu plus sur ces indices à savoir : les notaires, les banques, les sites d’annonces immobilières ou encore les agences immobilières.

Mais il faut préciser que ces agences ne sont pas totalement indépendantes et qu’il n’est pas toujours évident d’avoir une indication réelle de l’évolution des prix des logements.

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Il sera ainsi plus facile d’investir dans l’immobilier locatif

Comment est calculé le revenu perçu par ménage ?

Le revenu par foyer constitue un deuxième facteur clé pour étudier et comprendre la courbe de Friggit.

Il faut que la situation financière des consommateurs soit stable pour que le marché de l’immobilier prospère.

Ainsi, sur l’axe des ordonnées du graphique, apparaît le ratio de l’indice des prix par rapport aux revenus des ménages.

Par contre, sur l’axe des abscisses, il s’agit des années.

Généralement, on constate trois courbes sur le graphique :

• la 1^re montre l’évolution des prix sur le territoire national,
• et les deux autres mettent en avant le marché parisien et provincial.

Selon des études de Jacques Friggit, il a constaté que le rapport entre la valeur d’un bien et le revenu d’un foyer se trouvait dans une intervalle compris entre 0.9 et 1.1 sur l’axe des ordonnées.

À partir du moment où vous constatez que les courbes sortent par le haut du tunnel, une bulle immobilière se crée, c’est-à-dire une hausse rapide et non contrôlée de la valeur des biens.

Cette courbe a par exemple mis en avant l’importante bulle immobilière de 1991.

Impact des taux d’intérêt et politiques sur l’immobilier

L’évolution des prix de l’immobilier est étroitement liée à divers facteurs économiques.

Les taux d’intérêt, les politiques publiques, ainsi que les dispositifs d’aides au logement et les incitations fiscales jouent tous un rôle crucial dans la dynamique du marché.

Analyser ces facteurs permet de mieux comprendre les fluctuations des prix et d’anticiper les tendances futures.

Taux d’intérêt et politiques : Impact sur prix immobiliers

Les taux d’intérêt sont un déterminant majeur des prix de l’immobilier.

Des taux d’intérêt bas réduisent le coût des emprunts hypothécaires, augmentant ainsi le pouvoir d’achat des ménages et stimulant la demande pour les biens immobiliers.

Depuis la crise financière de 2008, les banques centrales, notamment la Banque Centrale Européenne (BCE), ont maintenu des taux d’intérêt historiquement bas pour soutenir la croissance économique. Cette politique a conduit à une hausse significative des prix de l’immobilier dans de nombreux pays européens, y compris en France.

Cependant, une hausse des taux d’intérêt pourrait inverser cette tendance.

En 2023, les premières hausses des taux ont commencé à se faire sentir, en réponse à l’inflation croissante.

Cette augmentation des taux pourrait ralentir la demande pour les prêts immobiliers, entraînant une stabilisation ou une baisse des prix.

Les investisseurs et les acheteurs potentiels doivent donc surveiller de près les décisions des banques centrales et les prévisions économiques pour anticiper l’évolution des coûts d’emprunt.

Les politiques publiques jouent également un rôle crucial.

• Les régulations sur le zonage,
• les incitations à la construction de logements neufs
• et les politiques fiscales

influencent l’offre et la demande sur le marché immobilier.

Par exemple, les restrictions sur le développement urbain peuvent limiter l’offre de nouveaux logements, contribuant à la hausse des prix. À l’inverse, des initiatives visant à faciliter la construction de logements abordables peuvent aider à modérer l’augmentation des prix.

Analyse de l’impact des aides au logement et des dispositifs fiscaux

Les aides au logement et les dispositifs fiscaux sont des outils utilisés par les gouvernements pour influencer le marché immobilier.

En France, plusieurs programmes ont été mis en place pour soutenir l’accès au logement et encourager l’investissement immobilier.

Les dispositifs d’aides au logement, tels que les Aides Personnalisées au Logement (APL), jouent un rôle crucial pour les ménages à revenus modestes.

Ces aides réduisent le coût net du logement pour les bénéficiaires, augmentant ainsi leur capacité à louer ou acheter des biens immobiliers.

Cependant, ces aides peuvent également avoir un effet indirect sur le marché en augmentant la demande globale, ce qui peut contribuer à la hausse des prix.

Les dispositifs fiscaux, tels que le dispositif Pinel, ont été introduits pour encourager l’investissement locatif et la construction de logements neufs.

Le dispositif Pinel offre des réductions d’impôts aux investisseurs qui achètent des biens immobiliers neufs ou rénovés et les louent pendant une certaine période.

Ce type de mesure vise à augmenter l’offre de logements locatifs, ce qui peut aider à stabiliser les prix dans les zones à forte demande.

En outre, les récentes réformes fiscales et les ajustements des taux de la taxe foncière peuvent également influencer le marché immobilier.

Par exemple, une hausse de la taxe foncière peut dissuader certains investisseurs et propriétaires, affectant ainsi l’offre de logements disponibles.

Vincent P., expert immobilier, explique comment la courbe de Friggit influence les politiques publiques:

« La courbe de Friggit ne sert pas seulement aux investisseurs, mais aussi aux décideurs politiques. Elle fournit des indicateurs précieux pour ajuster les politiques de logement et éviter les bulles spéculatives. »

Prédictions pour 2024

La courbe de Friggit, un indicateur clé pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus des ménages, offre des perspectives intéressantes pour l’année 2024.

En 2024, la courbe de Friggit prévoit une possible correction des prix immobiliers de 35% pour réaligner les prix avec les revenus des ménages.

Cette courbe permet de visualiser les phases de bulle immobilière et de comprendre les dynamiques du marché à long terme.

Scénarios basés sur la courbe de Friggit

1- Stabilisation dans le Tunnel de Friggit :

La courbe de Friggit pourrait montrer une stabilisation des prix de l’immobilier en 2024, revenant dans le tunnel de Friggit, où les prix sont alignés avec les revenus des ménages.

Après plusieurs années de hausse rapide des prix, cette stabilisation serait le résultat d’une augmentation des taux d’intérêt, réduisant la demande et alignant les prix sur la capacité d’achat des ménages.

Ce scénario serait bénéfique pour les primo-accédants, rendant l’achat de logements plus accessible.

2- Correction Modérée des Prix :

Un autre scénario possible est une légère correction des prix de l’immobilier.

Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter et que l’inflation reste élevée, la courbe de Friggit pourrait indiquer une baisse des prix pour revenir à des niveaux plus soutenables.

Cette correction serait modérée par une demande toujours présente dans les zones attractives et par les politiques publiques visant à soutenir l’accessibilité au logement.

3- Reprise de la Croissance Hors du Tunnel :

Dans un scénario optimiste où l’économie mondiale se stabilise et les taux d’intérêt diminuent à nouveau, la courbe de Friggit pourrait montrer une reprise de la croissance des prix, mais cette fois-ci, hors du tunnel de Friggit.

Les conditions de crédit favorables et une confiance renouvelée des investisseurs pourraient entraîner une nouvelle hausse des prix, bien que cette hausse pourrait être plus mesurée que les pics précédents pour éviter une surchauffe du marché.

Prévisions des experts pour la courbe de Friggit en 2024

Les experts en économie et en immobilier offrent plusieurs perspectives sur l’évolution de la courbe de Friggit pour l’année à venir :

1- Retour à la Normale :

De nombreux experts prévoient un retour progressif à des niveaux de prix plus alignés avec les revenus des ménages.

Cette normalisation serait facilitée par des politiques monétaires plus strictes et des initiatives gouvernementales visant à augmenter l’offre de logements abordables.

Cette approche vise à éviter une nouvelle bulle immobilière et à garantir un marché plus stable et accessible.

2- Impact des Réformes Fiscales :

Les réformes fiscales en cours pourraient également influencer la courbe de Friggit.

Les incitations fiscales pour la rénovation énergétique et la construction de logements neufs pourraient modérer les hausses de prix en augmentant l’offre.

Les experts recommandent de surveiller les effets de ces réformes sur le marché pour anticiper les tendances à venir.

3- Scénarios de Risque :

Certains analystes mettent en garde contre des scénarios de risque, où des facteurs externes tels que des crises économiques ou des changements brusques de politique monétaire pourraient provoquer des fluctuations imprévues des prix.

La courbe de Friggit, dans ces scénarios, pourrait montrer des variations plus abruptes, nécessitant une vigilance accrue de la part des investisseurs et des décideurs politiques.

Conclusion

Investir dans l’immobilier est toujours une question de timing et de vigilance.

La courbe de Friggit montre des tendances à long terme, mais les opportunités d’investissement ne se limitent pas à ces données.

Faut-il craindre une bulle immobilière ou est-ce le moment idéal pour acheter ? Les experts sont partagés, mais quelques indicateurs clés peuvent guider vos décisions :

• Évolution des prix de l’immobilier et des loyers
• Taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne
• Conditions d’octroi des prêts immobiliers
• Revenus des ménages
• Indices des prix des loyers

En surveillant ces facteurs, vous pouvez mieux comprendre les dynamiques du marché immobilier et investir avec confiance. Restons vigilants et informés pour saisir les meilleures opportunités.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions les plus souvent posées sur la courbe de Friggit

Quelques questions reviennent souvent.
Nous y avons répondu dans l’article, mais voici une synthèse pour les plus pressés (ils ont raison !) :

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