La courbe de Friggit prédit elle une bulle immobilière ? Faut il investir ?

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La courbe de Friggit qui prédit une bulle immobilière… Vous entendez cela depuis des années…

La peur fait vendre, fait parler, alors les pessimistes s’en donnent à cœur joie, à tel point que le site sur l’immobilier le plus consulté en France s’appelle : immobilier danger !

Mais d’un autre côté, il ne faut pas être inconscient non plus, nous ne sommes pas là pour investir dans l’immobilier et nous planter lourdement.

Alors, objectivement, sommes nous dans une bulle immo ou pas ? (Et c’est quoi au fait une bulle immobilière ?).

Devez vous avoir peur d’investir dans l’immobilier en France ? La courbe de Friggit prédit elle vraiment un crash immobilier et la ruine de tous les propriétaires qui ont trop rêvé de devenir rentier ?

Ce sont quelque unes des questions fréquentes que nous avons sur Eldorado Immobilier.

Certes, la courbe de Friggit repose sur des bases scientifiques, mais les données du marché de l’immobilier sont beaucoup plus complexes que le raisonnement simpliste utilisé par nombre d’économistes pour interpréter cette courbe.

Parmi les facteurs externes qui entrent en jeu, notons :

  • le niveau du crédit immobilier
  • la facilité de faire un emprunt
  • le niveau des ventes de logements neufs et de logements anciens
  • la mentalité spécifique liée à l’achat immobilier en France, qui est considéré comme un placement dans une valeur refuge : “la pierre”, faisant du logement en France la principale raison du très haut pourcentage de millionnaires dans la population
  • la déconnexion entre le pouvoir d’achat immobilier et les prix immobiliers et l’ambition de chaque français d’avoir “sa maison”
  • l’évolution du montant des transactions immobilières parfois sans rapport avec l’évolution du marché immobilier en volume de biens à vendre et louer
  • le lien entre prix des logements et des loyers
  • le montant des aides personnelles au logement (APL) qui suit l’augmentation des loyers et des prix de l’immobilier
  • les aides d’Etat pour défiscaliser l’impôt sur le revenu (Pinel, De Normandie, Malraux, etc…)
  • l’engouement toujours plus fort pour l’immobilier locatif
  • la prise de conscience dans l’environnement et le développement durable qui fait évoluer la perception envers certains biens immobiliers
  • et j’en passe et des meilleurs, il y a encore des centaines d’autres facteurs qui interviennent et viennent fausser les raisonnements simplistes et idéologiques parfois à l’emporte pièce et à visées populistes

C’est entre 2000 à 2008, où la croissance des prix de l’immobilier a atteint 8% par an que des cris alarmistes ont commencé à retentir. Pourtant la bulle immobilière ne s’est toujours pas dégonflée et les prix battent records sur recors à Paris.

Mais qu’en sera-t-il dans quelques années ? Cette fameuse courbe de Friggit qui nous prédit un crash immobilière va t elle finir par se révéler visionnaire ? C’est ce que nous allons voir à travers cet article !

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Pensez vous que l'immobilier soit dans une bulle qui va dégonfler ?

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Qu’est-ce que la courbe de Frggit et son rapport avec l’immobilier ?

Un de nos fidèles lecteurs nous a parlé de la “courbe de Brigitte”, je sais pas si il pensait au groupe de musique, à Mme Macron ou à Mme Lahaie, mais en tout cas cela nous a bien fait sourire 😉

La courbe de Friggit vient d’un économiste éponyme, qui a spécialisé ses travaux dans l’étude du immobilier : Jacques Friggit.

Ingénieur au Conseil économique, de l’environnement et du développement durable, il s’appuie sur le fait que le ratio entre l’indice des prix des habitations et le revenu des ménages n’a cessé d’évoluer dans un tunnel graphique, de 1965 jusqu’au commencement des années 2000. Mais selon lui, cette situation ne peut perdurer, car l’acquisition d’un bien immobilier se fait de plus en plus difficilement pour les ménages. Sa théorie nous explique donc que l’on peut soit arriver à une baisse des prix de 35% en 5 ou 8 ans ou encore une stagnation sur 15 à 20 ans (sortie du tunnel par le haut)

Ce graphe a ensuite été détourné par les adeptes des théories du complot pour fait peur vis à vis de l’investissement immobilier et vendre des formations pour des solutions alternatives, comme la bourse par exemple… oui la peur est un très fort levier qui permet de jouer sur le cerveau reptilien des gens et leur faire faire des actions un peu irrationnelles..

Bref, toujours est-il que l’objectif de la courbe de Friggit est permettre d’expliquer simplement l’évolution du marché immobilier et de prévoir son comportement.

Deux données sont à prendre en considération lors des calculs :

  • l’indice du prix des biens immobiliers
  • et le revenu par foyer.

La courbe de Friggit permet donc facilement de déterminer si le secteur immobilier est stable ou non en examinant la solvabilité des ménages dépendamment du prix d’une maison ou d’un appartement sur une période donnée.

La courbe de Friggit permet donc facilement de déterminer si le secteur immobilier est stable ou non en examinant la solvabilité des ménages dépendamment du prix d’une maison ou d’un appartement sur une période donnée.

courbe friggit bulle immobiliere
Représentation de la courbe de Friggit (source wikipedia)

Définition de la courbe de Friggit ? (au final)

La courbe de Friggit est donc la représentation des prix de l’immobilier d’habitation par rapport aux revenus, le ratio loyers et revenus en France.

L’analyse de la courbe de Friggit montre la déconnexion entre revenus des ménages, crédits immobiliers, et prix des logements. Elle est utilisée comme base pour annoncer une chute de l’immobilier depuis des années (chute qui ne s’est en fait jamais produite, c’est plutôt l’inverse pour l’instant).

Comment bien comprendre la courbe de Friggit ?

Afin de bien cerner la courbe de Friggit, et donc son intérêt mais aussi ses limites, il ne faut pas oublier que la solvabilité des ménages et le prix d’un logement ne suffisent pas à expliquer le comportement du secteur immobilier.

Dans ses expérimentations, Jacques Friggit prend aussi en considération d’autres éléments importants comme ceux qui facilitent l’acquisition d’un bien immobilier :

De 1965 à 2000, il y a eu ce que l’on appelle le tunnel de Friggit.

Durant cette période les prix de l’immobilier en augmenté parallèlement avec le salaire des Français.

Le rapport entre le prix d’une maison et le revenu d’un foyer a évolué dans un intervalle de 10% tout au plus.

Les économistes appellent cela le tunnel de Friggit, car il n’y a eu aucun décalage ou presque entre le revenu des foyers et le niveau des prix. Entre 987 et 1991, toute spéculation a vite été corrigée.

De 2000 à 2008, une bulle immobilière a commencé à se mettre en place.

Par contre, au début des années 2000, le prix de l’immobilier n’a cessé de grimper, rendant ainsi l’acquisition de biens immobiliers difficile pour la plupart des ménages. Cette hausse a surtout été causée par une baisse des taux de prêt immo et une augmentation des durées d’emprunt.

En 2008, l’indice du prix des maisons a même dépassé de 80 % le tunnel de Friggit.

tunnel friggit bulle immo
C’est surtout l’interprétation graphique de la courbe de Friggit, qui fait un tunnel, qui inquiète et met en avant la création d’une bulle immo.
Toutefois, un facteur atténue déjà fortement son impact prédictif : la vente de surface toujours plus petites et atypiques avec des prêts immobiliers toujours plus longs

Quelles sont les prévisions en immo issues de l’analyse de la courbe de Friggit ?

Pour faire simple, il faut intégrer que toutes les courbes qui montent dans le tunnel de Friggit font référence à une montée des prix de l’immobilier, tandis que l’inverse fait référence à une baisse des prix.

Pourtant, depuis 2008, le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter même si les plafonds sont différents en fonction des régions.

Si les prix se sont stabilisés en Province, à Paris et à Lyon, mais aussi à Bordeaux, Nantes ou Toulouse, la montée des prix se poursuit.

C’est pour cela que le prix au mètre carré dans les grandes villes de France paraît toujours plus excessif.

Dans tous les cas, les prix constatés en province sont encore au-dessous de ceux de l’année 2000. Ainsi, la courbe de Friggit anticipe une inéluctable et certaine du prix de l’immobilier qui se fera dans 5 ou 8 ans.

Mais si la chute des prix ne se fait pas, alors les prix seront stables pendant une période de 10 à 12 ans. Pour que les ménages aient un meilleur accès à l’immobilier, il faut une baisse de 35% au moins d’après la courbe.

Analyse des deux éléments clef de la courbe de Friggit

Comment bien comprendre les indices des prix de l’immobilier ?

L’indice des prix a pour but de mesurer l’évolution des prix des biens immo entre deux trimestres qui se suivent.

Sur le sol français par exemple, il existe de multiples indices permettant d’en savoir un peu plus sur ces indices à savoir : les notaires, les banques, les sites d’annonces immobilières ou encore les agences immobilières.

Mais il faut préciser que ces agences ne sont pas totalement indépendantes et qu’il n’est pas toujours évident d’avoir une indication réelle de l’évolution des prix des logements.

Pour aller plus loin, vous pouvez apprendre à mieux cerner le marché immobilier afin de devenir rentier !

Il sera ainsi plus facile d’investir dans l’immobilier locatif

Comment est calculé le revenu perçu par ménage ?

Le revenu par foyer constitue un deuxième facteur clé pour étudier et comprendre la courbe de Friggit.

Il faut que la situation financière des consommateurs soit stable pour que le marché de l’immobilier prospère. Ainsi, sur l’axe des ordonnées du graphique, apparaît le ratio de l’indice des prix par rapport aux revenus des ménages. Par contre, sur l’axe des abscisses, il s’agit des années.

Généralement, on constate trois courbes sur le graphique :

  • la 1re montre l’évolution des prix sur le territoire national,
  • et les deux autres mettent en avant le marché parisien et provincial.

Selon des études de Jacques Friggit, il a constaté que le rapport entre la valeur d’un bien et le revenu d’un foyer se trouvait dans une intervalle compris entre 0.9 et 1.1 sur l’axe des ordonnées.

À partir du moment où vous constatez que les courbes sortent par le haut du tunnel, une bulle immobilière se crée, c’est-à-dire une hausse rapide et non contrôlée de la valeur des biens.

Cette courbe a par exemple mis en avant l’importante bulle immobilière de 1991.

prediction bulle immobiliere
Il ne faut toutefois jamais oublier que les modèles mathématiques sont utiles pour “prédire l’avenir” mais qu’ils ont leurs limites…
Pensez à la météo… et pourtant les prédictions météo comportent beaucoup plus d’algorithmes complexes que la courbe de Friggit…

Mais, qu’est ce qu’une bulle immobilière, concrètement ?

On parle de bulle immobilière quand la valeur des propriétés subit une hausse rapide sans qu’il n’y ait eu un impact du secteur économique ou une augmentation du niveau de vie des habitants.

Il y a donc un risque de surévaluation du marché.

Dans ce cas, ce sont surtout des causes comme la spéculation, une forte demande ou une méconnaissance du marché qui sont responsables de ce dérèglement !

Comment se passe la formation de la bulle immobilière ?

On constate la création d’une bulle immo lorsque le marché s’affole et que la demande est beaucoup plus importante que l’offre. Il y a de multiples raisons qui peuvent engendrer une telle situation :

  • L’État, qui est une fiscalité plus que favorable et qui alimente la demande, encourageant les consommateurs à accéder à une propriété, en plus des conditions de crédits qui leur sont nettement favorables. Mais pour suivre la hausse des prix, les potentiels acheteurs envisagent même d’augmenter la durée de leur prêt. Nous remarquons que ce sont les jeunes et les foyers modestes qui sont les premiers à s’endetter sur une longue période.
  • Les particuliers qui sont déjà propriétaires contribuent ainsi à augmenter les prix. Ils ont la possibilité de revendre leur bien à un prix fort pour financer l’achat d’une nouvelle propriété.
  • Nous faisons aussi face à une fluctuation réelle ou anticipée des taux d’intérêt. Quand les taux sont bas, les acheteurs tendent à rechercher un bien. Supposons que l’emprunt demeure toujours autant facile, cela pousserait les futurs acheteurs à s’endetter encore plus pour acquérir une maison à un prix élevé.
  • Aussi le fait qu’il pourrait y avoir une pénurie, pousse les acheteurs à surévaluer le prix de certaines propriétés. Les prix augmentent et le marché est déséquilibré.
bulle immobiliere
Le développement type d’une bulle immobilière ou non (source Banque de France)

Quelles sont les conséquences d’une bulle immobilière ?

Si les prix ne cessent d’augmenter alors que la demande reste stable, le marché immobilier peut retrouver un  semblant d’équilibre.

Les conséquences ne seront pas trop importantes, mais cela pourra-t-il réellement se faire vu l’évolution de la situation actuelle.

Là où il y a un risque important si l’éclatement de la bulle immobilière résulte d’un krach.

Qu’est-ce qu’un krach ?

Une baisse brutale de la demande qui fait diminuer aussi la valeur de toutes les propriétés.

Si cela arrive, les propriétaires peuvent faire face à un emprunt hypothécaire à payer (le montant étant nettement plus élevé que la valeur de leur maison).

Questions les plus souvent posées sur la courbe de Friggit

Quelques questions reviennent souvent.
Nous y avons répondu dans l’article, mais voici une synthèse pour les plus pressés (ils ont raison !) :

Les prix de l’immobilier sont ils déconnectés des revenus ?

C’est la plupart du temps l’interprétation qui ressort de l’étude de la courbe de Friggit.
Pourtant, les français n’ont jamais autant investi dans l’immobilier.
Les prix de l’immobilier ne sont donc pas déconnectés des revenus, mais ils en utilisent une bonne partie…

Que représente exactement la courbe de Friggit ?

Ni plus ni moins que le ratio entre prix de l’immobilier et revenu des ménages.
Elle un indicateur de la facilité à investir dans l’acquisition d’un bien immobilier en France.

Les prix de l’immobilier vont ils chuter en France ?

Nul ne le sait vraiment. Ce qui est sûr, c’est que les analystes qui se basent sur la courbe de Friggit pour annoncer un karch immobilier attendent depuis des années la réalisation de leurs prévisions…

Qui est Jacques Friggit ?

Professeur dans de grandes écoles d’ingénieur, Jacques Friggit a été rendu célèbre par la courbe éponyme, encore appelée tunnel de Friggit.
Il est l’auteur d’une thèse faisant un lien entre mécanique et marchés financiers. Il a ensuite passé sa carrière dans la recherche sur le domaine de l’immobilier.
Toutefois, il mentionne explicitement ne pas être économiste et auteur des termes de “courbe de Friggit” et “tunnel de Friggit”.

En conclusion : est-on dans une bulle immobilière et faut il investir ?

Le meilleur moment pour investir c’était il y a 30 ans et le deuxième meilleur moment, c’est maintenant…

Pensez vous que ce soit toujours le cas pour l’immobilier ? Faut il éviter d’acheter un bien immobilier locatif ou alors ces cris d’alarme sont il juste du vent brassé par ceux qui ont peur d’agir ?

Notre avis est que les experts n’en savent pas plus que nous. Tout le monde doit rester vigilant mais cela ne doit pas nous couper les ailes pour investir dans l’immobilier.
Restons vigilants sur les indicateurs que nous pouvons suivre et maîtriser :

  • les hausses de prix (des loyers et du m²),
  • les taux d’intérêts fixés par la Banque Centrale Européenne (ce n’est plus la Banque de France depuis des années),
  • les conditions d’octroi d’un prêt immobilier,
  • l’évolution des revenus des ménages au niveau global,
  • les indices des prix des loyers
  • le ration entre évolution du prix de l’immobilier et celui du revenu par ménage
  • le suivi d’éventuelles fortes baisses de l’immobilier et de savoir si elles s’inscrivent dans des séries longues ou non (en 1991, les prix ont chuté pour repartir très vite à la hausse ensuite)

Vous êtes libre de donner vos avis dans les commentaires ci-dessous :

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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