Faut il investir en locatif dans les centres anciens? Go ou no Go ?

 

Devez vous investir dans les centres-villes des communes moyennes ?

 

Devez vous profiter de la combinaison des taux bas et de la baisse des prix?

 

Ou alors, es-ce  le début de la bérézina et investir dans un centre ville est-il définitivement à proscrire?

 

Dans quelles conditions pouvez vous obtenir un rendement locatif exceptionnel en misant sur les centre ville?

 

 

 

promoteur immobilier et rendement locatif en centre ville

Les centre anciens vous font ils rêver en tant qu’investisseurs immobiliers?

 

 

 Le constat d’une paupérisation des centre ville historiques

 

Les centres anciens, en particulier dans les villes moyennes, et les petites villes, se dépeuplent.

Face à la concurrence des hypermarchés, mais aussi, et surtout, d’Internet, le petit commerce peine à trouver sa place, de même que les habitants.

En effet, bien souvent, les centres-villes changent de peu de face la nuit.

Même ceux qui sont très animés le jour, laissent place à une animation bien différente la nuit :

c’est la foire aux usages détournés, aux personnes un peu bizarre… (pour rester soft dans les formulations)

 

 

 

Le désintérêt relatif des investisseurs immobiliers

 

Du coup, de plus en plus de personnes et donc d’investisseurs immobilier se détournent des centres-villes.

Plus personne ne veut y habiter, plus personne ne veut y faire du commerce.

Il en résulte  un dépeuplement certain, et une dynamique qui est compliquée puisque enclenchée dans un cercle vicieux.

 

En effet, si personne ne veut habiter en centre ville,

personne ne veut investir,

c’est le champ libre à une population paupérisée,

aux marchands de sommeil,

et à tous les usages détournés possibles.

 

 

Une fois que ces usages détournés se sont installés, et se sont pérennisés, encore moins de personnes veulent s’installer en centre-ville, et le cercle vicieux se poursuit et se renforce en se nourrissant de lui même.

 

Sortir de cette dynamique est compliqué, car elle nécessite des investissements importants de la part des collectivités :

rachat de pas de porte pour installer des commerces « sponsorisés »,

rachat complet d’immeubles,

destruction d’îlots bâtis complets……

 

 

 

 

promoteur immobilier centre ancien

Une acquisition immobilière dans un centre ancien n’est elle pas vouée à avoir un rendement négatif?

 

 

 

 

Une complexité presque schizophrénique

 

A tout cela, vient s’ajouter des contraintes très fortes pour les centres-villes

 

Première contrainte, l’obsolescence des immeubles

 

Obsolescence à tous les niveaux :

  • il y a des réseaux qui sont cachés un peu partout
  • les constructions ne sont plus du tout aux normes,
  • de même que l’isolation thermique,
  • l’électricité etc.

 

Ensuite, les usages ont évolué et les aspirations des particuliers aussi

 

Les usages sont également compliqués, puisque les immeubles sont souvent organisés sur plusieurs niveaux, alors que la population aspire de plus en plus à bénéficier de logements de plain-pied.

En particulier les personnes âgées, qui seraient pourtant les plus à même à s’installer en centre-ville, car leur rêve est de vivre dans un endroit proche des commerces et de tous les services de proximité.

 

 

Des contraintes techniques qui grèvent le rendement locatif

 

A ces contraintes, d’autres contraintes techniques viennent s’ajouter.

En effet, les rues sont très étroites, ce qui rend compliquée l’intervention des entreprises.

Certaines entreprises ne veuillent d’ailleurs plus travailler en centre-ville.

D’autres, pratiquent des coûts bien supérieurs à ce que vous pourriez trouver pour une maison individuelle en zone urbaine beaucoup moins dense.

 

 

Quand les ABF s’en mêlent…

 

Troisièmes contraintes, et pas la moindre, ce sont les architectes des bâtiments de France plus communément appelés ABF.

Ces hauts fonctionnaires du service départemental de l’architecture sont les garants de la préservation du patrimoine national, mais ils en font souvent un peu trop, au point qu’ils sont considérés bien  souvent comme des ayatollahs.

Ils font des prescriptions démentes lorsque vous aménagez un bien en centre-ville, ce qui renchérit encore le coût de la construction.

Et donc, encore une fois, diminue votre rendement locatif potentiel

 

 

… Sans parler du dossier épineux du stationnement

 

Dernier élément, le stationnement, en effet, lorsque vous créez des logements, que vous divisez un bien, vous devez créer du stationnement.

Jusque-là tout est normal, logique

 

Mais là où ça se corse, c’est que si vous n’avez pas la place, vous n’avez plus possibilité de payer  compensation comme c’était possible avant. Non,  vous devez créer une place de parking ailleurs, ou acheter une concession.

 

C’est vraiment compliqué, car le stationnement est une problématique majeure dans les centres-villes et les parkings sont très difficiles à trouver.

En effet, ils sont recherchés à la fois par les investisseurs, car les locataires sont faciles à expulser et il y a très peu d’entretien, mais également par les habitants résidents du centre ville, mais aussi par ceux qui habitent loin et reviennent occasionnellement : ils n’ont pas envie de s’embêter alors ils louent ou achètent un parking pour pouvoir en disposer tranquillement lors de leurs séjours dans la famille.

 

Par exemple un cadre qui a sa famille à Niort, mais travail à Paris, sera tenté d’acheter un garage à Niort, pour pouvoir se garer facilement lorsqu’il revient aux sources de son enfance.

 

 

 

 

Ne devez vous pas vous montrer contrarien et investir à contre courant pour toucher le pactole à terme?

Ne devez vous pas vous montrer contrarien et investir à contre courant pour toucher le pactole à terme?

 

 

 

 

La conclusion vous semble évidente?

 

 

Devez vous vous montrer contrariant?

 

Toutes ces contraintes font qu’a priori il n’est absolument pas judicieux d’investir en centre-ville.

Pourtant, un bon investisseur sait se montrer contrariant.

C’est la thèse que développent plusieurs experts en patrimoine, il faut reconnaître que l’idée est séduisante, d’autant plus que le sujet des contre ville fait débat et semble commencer à s’imposer comme une problématique politique majeure.

 

Si personne n’investit en centre-ville, alors c’est peut être le moment d’investir de votre côté.

Car vous pourrez bénéficier d’immeubles à un prix complètement réduit, que vous pouvez rénover pour les mettre au goût du jour.

Ainsi vous bénéficierez d’un bien qui sera complètement valorisé alors même que la tendance pourrait s’inverser et que les centres-villes pourront  désormais être prisés dans un futur plus ou moins proche

 

 

Quel futur pour votre centre ville

Quel futur pour votre centre ville?

 

 

 

Des biens idéaux pour la location saisonnière

 

C’est un des grands paradoxes!

Les mêmes personnes qui fuiraient les centre ville s’ils y habitaient à l’année, plébiscitent les logements en centre ville pour de courtes périodes

Ils sont pratiques, authentiques

Dans certaines villes, comme Avignon, presque 95% des logements proposés sur Airbnb le sont en centre ville. Et je vous garantis que le centre ville d’Avignon n’est pas particulièrement calme et apaisé !!

 

 

Et bénéficier des incitations fiscales?

 

Par ailleurs, les gros travaux vous permettront de bénéficier du déficit foncier pour effacer vos revenus locatifs et donc ne pas payer d’impôt sur les loyers.

Il y a également aussi les dispositions de la loi Malraux, si vous avez de hauts revenus et que vous vous attaquez à la rénovation d’un patrimoine reconnu

A l’autre bout de la chaîne, les dispositifs sociaux associés à l’Anah (Agence NAtionale de l’Habitat), vous permette de financer une partie de vos travaux en contrepartie de loyers très modérés pour des personnes en difficulté?

 

Et le plan de financement de 5 milliards d’euros prévu par le Gouvernement. Attention aux mirages, impact limité à rapprocher des presque 30 milliards d’euros déjà financés par l’ANRU dans le cadre de la rénovation urbaine des quartiers sensibles, où il ne me semble pas que les difficultés soient définitivement réglées…

 

Alors que l’hypothèse choisir entre les deux : pensez vous investir ou ne pas investir en centre ville ?

C’est difficile d’avoir la vista… surtout quand il s’agit de son propre argent…, non ?

 

 

L’exemple d’un voyage à Marrakech

 

Ce séjour à Marrakech  me laisse sceptique et me laisse à penser que ce sont les usages qui vont décider du sort définitif des centre ville.

 

En effet, nous sommes dans un contexte complètement différent, mais en se baladant à Marrakech et dans les environs, nous avons constaté de manière flagrante que les anciennes Casbah, pourtant magnifiques et d’un intérêt patrimonial considérable, tombent en ruine et ne sont plus tout habitées.

En effet, elles ne correspondent plus au goût du jour : pas de TV, des étages, habitabilité réduite, proximité … autant d’éléments qui ont amené les gens à choisir des les laisser à l’abandon malgré leur apparence magnifique et leur attrait touristique indéniable.

Et en plus, au Maroc, il n’y a pas les mêmes normes qu’en France, qui renchérissent tout.

 

 

Alors, qu’en pensez-vous ?

 

Allez vous investir en centre ville?

Attendez vous un dispositif fiscal plus affirmé pour vous positionner?

Avez vous déjà des biens en centre ville?

 

Donnez votre avis et posez vos questions dans les commentaires ci-dessous

et partager l’article autour de vous pour créer le débat

 

11 Commentaires

  1. J’habite une ville de bord de mer dans le Sud. Il y a une partie balnéaire et un centre-ville assez paupérisé plutôt loin des plages (4-5kms), et j’y ai remarqué qu’un loueur airbnb a beaucoup de succès (par exemple 5 ou 6 commentaires pour octobre dernier). ça donne à réfléchir

    • Oui, difficile de se prononcer en effet !

      Mon appart en plein coeur de ville est celui que je louerai le monins cher et le plus difficilement à l’année, mais celui que je loue dans les plus chers en saisonnier et pour lequel j’ai de très bons commentaires
      en effet, les voyageurs de passage cherchent notamment la proximité, et l’authenticité, une touche de patrimoine étant agréable aussi

      Toutefois, si jamais la location courte durée y est réduite, réglementée, difficile de passer en location à l’année en termes de rentabilité

      Cela n’aide pas trop dans le choix, non ? 🙂

  2. Bonjour Pierre,
    Je suis en train de faire ce pari ! Ma ville moyenne (28 000 habitants hors agglo) , comme beaucoup de villes moyennes, montre des signes de faiblesses (nombreux pas de portes disponibles) à cause des centres commerciaux qui se développent en périphérie… Toutefois, tu l’as souligné, les prix chutent et permettent des possibilité de réhabilitation intéressantes. Je suis en train de faire l’acquisition d’un immeuble permettant de faire 6 T2 (de 35 à 40 m²) et avec un commerce au pieds de l’immeuble. Je m’étais juré d’éviter un commerce dans ma ville mais le gérant arrivant en fin de bail se souciait de savoir si j’allais bien vouloir accepter de lui renouveler 🙂 Dans cette rue passante, aucun pas de porte n’est disponible. J’en ai déduit que l’emplacement était encore attractif.
    L’emplacement m’a énormément séduit: centre-ville mais pas cœur de ville (= rues étroites), dans un quartier côté et fréquenté, tous les points d’intérêts sont proches (ville bourgeoise avec du patrimoine), les restos sympas sont à proximité immédiate, stationnement disponible + parking-public sécurisé sous-terrain (mais payant) devant l’immeuble, 900m à pieds de la gare et 1 hôtel Ibis à moins de 50m ;-).
    Dans ma ville il y a pas mal d’hôtels. L’offre en saisonnier est tout simplement anecdotique et mauvaise. Alors je fais le pari de partir sur un projet de 6 appartements cosy en LCD en ayant pris soin de vérifier que mon projet est rentable en meublé classique (= plan B en cas d’échec…). Je vais essayer de monter en gamme (un hôtel 3* va être réhabilité prochainement à 100 m) et j’espère attirer une clientèle professionnelle de passage qui sera, j’espère, attirée par le quartier et les possibilités de stationnement au pied de l’immeuble.
    Seul l’avenir me dira si le pari était bon… Mais ce projet me passionne déjà !
    Je pense que les centres-ville offrent encore de belles perspectives pour celui qui prend le soin d’analyser les quartiers qui surtout qui aura déniché un bien rentable après travaux.

    • Super, ça sent le bon projet tout ça !!

      Excellente démarche de regarder les environs et les concurrents
      pensez à aller un peu plus loin dans l’étude de marché avec les données de airdna.co

      Pouvez vous nous donner des éléments chiffrés pour mesurer la rentabilité?

      Mais partir sur 6 d’un coup c’est bien car ça ne vous met pas la pression pour louer nécessairement à 100% tout de suite, et vous pouvez voir grand avec un site internet soigné qui vous apportera beaucoup de réservations

      Tenez nous au courant de votre projet!

      • Bonjour,
        Suite et fin brutale de l’histoire… J’ai fait un petit test en me rendant dans l’immeuble vendredi dans la nuit pour tester l’ambiance aux abords de la discothèque voisine. Les bruits aériens sont bien maîtrisés mais j’ai découvert avec stupeur que toutes les basses étaient transmises par les mur qui sont en liaison avec la discothèque (un immeuble sépare celui visé de la discothèque) ! Une horreur, le genre de problème qui peut faire de ce projet mon plus grand cauchemar.
        J’ai pris contact hier avec l’ARS de ma région qui m’a en plus appris que la discothèque avait fait des travaux de remise aux normes qui dataient de moins de 3 ans et qu’elle était déjà dotée d’un limiteur acoustique. Dans le cadre de mon travail, je bosse avec un BE acoustique a qui j’ai parlé de ma découverte. Les sons de basses fréquences sont vulgairement des vibrations qui se propagent par des solides. C’est ce qui est le plus difficile à traiter. Bref, j’ai envoyé mon mail de renonciation hier soir, le projet est trop gros pour me permettre le moindre risque…
        Dommage, 30% de renta brut à la clé avec un taux de remplissage de 20 jours par mois en m’alignant sur les tarifs de l’hôtellerie 2* et en visant la gamme supérieure.
        Ce n’est que partie remise, je repars à la chasse !

        Que penser des résultats de Airdna sur une ville de moins de 30 habitants ou l’offre est restreinte ? Les outils et techniques d’analyse de marché de la LCD sont rarement valables dans les petites villes. Je pense que l’activité de l’hôtellerie, des gîtes et de certaines entreprises sont les seuls indicateurs à ma disposition. Aussi, je n’ai d’autre choix que me fier à mon intuition et prendre soin de trouver un projet rentable en meublé classique au cas où je me serais trompé.
        Suggestion pour votre blog: rajouter une case à cocher pour être notifié des réponses apportées à vos billets. Sauf erreur de ma part, il n’est pas possible de savoir si quelqu’un intervient dans votre fil de discussion sans faire la démarche de revenir sur l’article. Une notification de réponse par mail serait un puissant outil pour animer les débats sur vos savoureux articles 😉

        • Bonjour Vincent,

          Merci de partager votre expérience sur le blog !

          Vous avez parfaitement raison d’être allé dans votre immeuble de nuit. Je pense que cela servira d’exemple pour pas mal d’investisseurs, qui peuvent négliger cet aspect.

          En effet, et c’est d’autant plus vrai en centre-ville, il est fondamental de voir l’environnement du bien immobilier que l’on veut acheter la nuit.
          Cela peut changer du tout au tout par rapport à l’impression que l’on a pu en avoir de jour.

          Après, l’expérience me dit de ne jamais avoir de regrets.
          Généralement, lorsqu’un bien me passe sous le nez, c’est pour retrouver un encore mieux un peu plus tard !

          Cela donne une bonne leçon de patience, et dieu sait que j’en ai besoin, étant vraiment impatient de nature…

          Concernant l’utilisation d’un site comme airdna je pense qu’il commence à être pertinent pour les villes moyennes, car il commence y avoir pas mal de location saisonnière.
          À partir du moment vous avez une centaine de données, on peut considérer que la statistique est présente pour donner des infos intéressantes et pertinentes.
          Bien entendu, vous pouvez croiser avec d’autres types d’informations, en particulier avec le bon coin, car il y a encore des propriétaires qui ne sont présents que sur cette plateforme.

          Dans tous les cas, il me semble indispensable de faire une étude de marché, ne serait-ce que pour peaufiner un positionnement qui soit différent des autres, et qui assure donc une rentabilité très bonne.

          Merci également pour votre suggestion concernant la gestion des commentaires, je n’y avais pas pensé.
          Il faut maintenant que je trouve une solution technique, ce qui ne sera pas forcément une mince affaire !
          Mais je vais m’y atteler.

          Merci encore

        • Je suis aussi convaincu que c’est la bonne décision même si j’y ai laissé beaucoup de temps et d’énergie. Effectivement l’analyse de l’environnement est crucial pour ce type d’exploitation qui dépend tellement des commentaires clients !
          Le site Airdna, que je ne connaissais pas (et qui fait désormais partie de mes favoris ^^), confirme le potentiel de mon secteur avec un taux de remplissage intéressant (66%) et un revenu moyen supérieur aux grandes villes les plus proches. Je poursuis donc mes recherches…
          J’ai fouillé les spécificités de mon secteur pour proposer des services/configuration supplémentaires que l’on ne trouve pas ou peu. Exemple: ma ville est située sur le réseau « Voie Verte ». J’espère attirer les cyclistes aux beaux jours qui pourront mettre leurs précieuse monture dans mon garage à vélo sécurisé doté par ailleurs du matériel nécessaire pour les menues réparations.

          Ça faisait un moment que je voulais te dire de rajouter cette option à votre blog (je fais partie du club privé et comme nous nous tutoyons par ailleurs, je me permets de continuer ici). Je suis intervenu quelques fois sur d’autres sujets et me suis rendu compte qu’il fallait que je fasse l’effort de fouiller dans ma boite mail pour retrouver le sujet et revenir aux réponses et commentaires. C’est trop long pour faire revenir ton auditoire. Il faut « simplement » que tu rajoutes une case à cocher « être informé des réponses apportées » dans ta page et que l’envoi soit automatisé à celles et ceux qui ont publiés en laissant leur mail à chaque publication. C’est ce qui se fait sur la plupart des sites et blogs. Dès lors que tu auras intégré cette option, j’espères que tu auras une pensée pour moi quand tu verras ton site exploser 😉
          Ces rappels permettront à chacun de pouvoir compléter les sujets au fil des débats et améliorer le référencement de ton blog. Cette automatisation sera largement plus productive que ta technique des « questions ouvertes » pour nous inviter à réagir 🙂
          Je suis convaincu que cette option améliorera ton référencement et la qualité de vos articles fera le reste 😉

        • Super Solvinz,

          Tu mets en oeuvre les bonnes techniques, c’est top !

          Je te confirmes que le vélo a un potentiel énorme
          Moi aussi j’ai des gîtes à proximité d’une vélo route et la demande est énorme et exponentielle
          Je rédige des articles les plus complets possibles sur le vélo dans ma région et ils sont parmi les plus lus du site web de mes gites

          Je trouve ta démarche pragmatique excellente

          Merci pour l’option commentaires
          Normalement, tu peux cocher une case pour être informé des nouveaux commentaires, mais visiblement cela ne fonctionne pas vraiment…

          Bien sûr, je me souviendrais de toi quand je croulerai sous les commentaires et les nouvelles commandes 🙂

          Merci encore et à bientôt

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