Les 10 erreurs à éviter absolument pour réussir votre investissement locatif

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Vous envisagez d’acheter un immeuble ? un appartement ? et vous lancer dans l’investissement locatif ?

L’immobilier a produit un grand nombre de personnes parmi les plus riches du monde.

Il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux.

Les experts s’accordent cependant à dire que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de se lancer dans investissements de centaines de milliers d’euros.

Voici les éléments que vous devez prendre en compte et sur lesquels vous devez vous pencher.

Points clés à retenir

Comment Réussir votre Premier investissement Locatif ?

• L’achat d’un bien immobilier pour gagner un revenu locatif peut être risqué.
• Les investisseurs devront souvent faire un apport
• Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent être aussi diverses que la compréhension des règles de base du droit des locataires ou la capacité à réparer un robinet qui fuit.
• Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas où vous ne loueriez pas le bien, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas le crédit.

Vous allez en apprendre beaucoup plus dans la suite de cet article avec les 15 astuces et stratégies de pro pour ne pas vous planter avec votre premier investissement immo.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif exactement ?

Un bien d’investissement locatif est un bien immobilier acheté dans l’intention de le rentabiliser, soit par des revenus locatifs, soit par la revente future du bien, soit par les deux. … Un investissement immobilier rentable peut s’envisager sur le long terme ou à brève échéance (achat-revente).

Inconvénients investissement locatif	Avantages Investir dans l’immobilier
Bien que les revenus locatifs soient  passifs , les locataires peuvent être difficiles à gérer à moins que vous n’utilisiez une société de gestion immobilière.	Parce que vos revenus sont passifs, malgré les coûts d’investissement et d’entretien initiaux, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel.
Les impôts et cotisations sociales peuvent vite flamber	Si la valeur de l’immobilier augmente, votre investissement augmentera également en valeur.
Les revenus de location peuvent ne pas couvrir votre crédit et charges (autofinancement).	Les revenus locatifs peuvent être défiscalisés via la location meublée ou une société
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.	Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier pour investir sont déductibles de vos revenus (et donc de vos impôts).
Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.	À moins d’une crise, les valeurs immobilières sont généralement plus stables que celles du marché boursier.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez tout de même payer toutes les charges courantes et charges de copropriété.	Contrairement à l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique “en dur”.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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1. Êtes-vous fait pour être propriétaire?

Connaissez-vous la boîte à outils de l’investisseur immobilier ?

Etes-vous capable de réparer des cloisons ou de déboucher des toilettes ?

Bien sûr, vous pouvez appeler un artisan pour le faire à votre place ou engager un gestionnaire de biens ou une conciergerie, mais cela réduira vos bénéfices.

Les propriétaires qui possèdent un ou deux appartements font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Bien entendu, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille immobilier.

Ce n’est pas conseillé aux nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’avez pas besoin d’être sur place, vous pouvez tout gérer à distance.

2. Remboursez vos Dettes et Crédits à la Consommation

Les investisseurs avertis peuvent s’endetter dans le cadre de leur stratégie d’investissement pour se créer un actif, c’est à dire un investissement rentable qui lui rapporte de l’argent.

Mais le citoyen moyen devrait éviter de s’endetter.

Si vous avez des prêts étudiants, des factures impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’un bien immobilier locatif n’est peut-être pas la bonne décision.

Ne vous mettez pas dans une situation où vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour rembourser vos dettes et vos crédits.

Ayez toujours une marge de sécurité financière.

3. Obtenez un apport ?

Les immeubles de rendement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les résidences principales ; ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes.

Vous aurez souvent besoin d’un apport.

Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un crédit à la consommation. Là c’est une manière plutôt saine et réfléchie de s’endetter.

4. Trouvez le bon emplacement

La dernière chose que vous souhaitez est d’être coincé avec un appartement ou une maison en location dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou en plein essor.

Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de rénovation urbaine est en cours représente une opportunité d’investissement potentiel.

Lorsque vous choisissez une propriété à louer rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont peu élevées, un quartier avec des établissements scolaires décents et de nombreux équipements, tels que

• des parcs,
• des centres commerciaux,
• des restaurants
• et des cinémas.

De plus, un quartier avec un faible taux de délinquance, un accès aux transports publics et un marché du travail en expansion peut signifier un plus grand nombre de locataires potentiels.

5. Faut-il Payer Cash ou Prendre un Crédit ?

Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier avec un crédit ?

Cela dépend de vos objectifs d’investissement.

Payer cash avec votre trésorerie peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif.

Prenez par exemple un bien que vous allez mettre en location et dont l’achat coûte 80 000 €.

Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur qui finance avec un apport en cash à 100% pourrait percevoir 9 400 € de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 80 000€…

Dans d’autres occasions, un financement à crédit peut vous donner un rendement locatif supérieur.

Pour un investisseur qui avec un apport à 20 % dans une maison, avec un taux d’intérêt et d’assurance de 4 % avec son crédit immobilier, après déduction des charges courantes, les loyers en location à l’année s’élèvent à environ 5 500 € par an.

Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % pour un investissement de 18 000 € est bien plus élevé que les 9,5 % obtenus par l’acheteur qui a tout financer avec un apport personnel.

6. Méfiez-vous des mensualités et des assurances élevés

Le coût de l’emprunt peut être relativement bon marché en ce moment, mais faites attention au montant des mensualités et au taux des assurances de prêt.

C’est pour cela qu’il est souvent conseillé d’emprunter sur 20 ans ou d’emprunter carrément sur 25 ans

.

7. Calculer votre Rentabilité

Les entreprises de Wall Street qui achètent des biens immobiliers en déshérence visent un rendement de 5 à 7 % parce qu’elles doivent, entre autres, payer leur personnel.

Les particuliers doivent se fixer comme objectif un rendement locatif de 10 %.

Estimez les frais d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété chaque année.

Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires (PNO propriétaire non occupant), les éventuels frais de syndic de copropriété, les impôts fonciers, et les dépenses mensuelles telles que :

• la lutte contre les parasites (comme les punaises de lit)
• et l’aménagement paysager,
• ainsi que les frais d’entretien régulier pour les réparations courantes avec ou sans artisans.

8. Investir dans Une assurance PNO de Qualité

Protégez votre nouvel investissement : pensez à souscrire une assurance propriétaire non occupant, PNO, mais en regardant bien les clauses d’exclusion.

Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection responsabilité civile.

Vous serez donc couvert au cas où un locataire ou un visiteur subirait un préjudice en raison de problèmes d’entretien de la propriété.

Les squatteurs et les saccages d’appartements ou maisons, ou autres arnaques à la location, malheureusement, cela existe aussi.

9. Prise en compte des coûts imprévus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et de maintenance qui vont réduire votre revenu locatif.

Il y a toujours la possibilité qu’une urgence provoque des dégâts au toit lors d’une tempête, par exemple, ou que des tuyaux éclatent et inondent le sol d’une cuisine (et les voisins aussi tant qu’à faire).

Si, si, nous sommes arrivés à avoir 5 dégâts des eaux simultanés !

Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de votre revenu locatif pour ce type de frais imprévus afin de disposer d’un fonds de sécurité pour payer les travaux en temps voulu, sans avoir à attendre après une assurance qui ne vient pas.

10. Éviter les grosses rénovations

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir à bon prix car en mauvais état, et de se lancer dans la location.

Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée.

À moins de faire appel à un entrepreneur qui fait un travail de qualité à bon marché – ou d’avoir des compétences en matière de rénovation d’ampleur – vous paieriez probablement trop cher pour rénover.

Cherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Pour cela, le simulateur d’étude de marché peut vous aider énormément et efficacement

11. Calculer les dépenses courantes de votre investissement locatif

Les dépenses courantes de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation.

Si votre loyer s’élève à 1 400 € et que vos dépenses s’élèvent à 560 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %.

Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %.

Si le loyer que vous demandez est de 1800 € par mois, attendez-vous à payer 900 € de dépenses totales.

Pour améliorer ce ratio, voici une synthèse de 10 années d’expériences sur le terrain et de formations, la méthode TSUNAMI (elle porte bien son nom)

12. Calculez votre retour sur investissement

Pour chaque euro que vous investissez, quel est votre rendement sur cet euro ?

Les actions peuvent offrir un rendement de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %.

Un rendement de 6 % la première année dans un investissement immobilier locatif classique (en location longue durée) est considéré comme sain, surtout parce que ce chiffre devrait augmenter au fil du temps (cf la méthode TSUNAMI juste au-dessus).

13. Acheter en dessous du prix du marché immobilier

Plus la maison ou l’appartement est cher, plus vos dépenses courantes seront élevées.

Certains experts recommandent de commencer avec un bien immobilier type T3 de 120 000€ dans un quartier en plein essor.

De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour celle en plus mauvais état.

14. Connaissez la Réglementation

Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois relatives aux relations propriétaires-locataires, ainsi que le règlement sanitaire départemental qui s’applique à leur bien immobilier.

15. Peser les avantages et inconvénients de votre investissement locatif

Dans chaque décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus.

Investir dans l’immobilier a-t-il encore un sens pour vous ?

C’est la question que nous avons posé à 35 experts immobiliers, voici une synthèse :

Inconvénients investissement locatif	Avantages Investir dans l’immobilier
Bien que les revenus locatifs soient  passifs , les locataires peuvent être difficiles à gérer à moins que vous n’utilisiez une société de gestion immobilière.	Parce que vos revenus sont passifs, malgré les coûts d’investissement et d’entretien initiaux, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel.
Les impôts et cotisations sociales peuvent vite flamber	Si la valeur de l’immobilier augmente, votre investissement augmentera également en valeur.
Les revenus de location peuvent ne pas couvrir votre crédit et charges (autofinancement).	Les revenus locatifs peuvent être défiscalisés via la location meublée ou une société
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.	Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier pour investir sont déductibles de vos revenus (et donc de vos impôts).
Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.	À moins d’une crise, les valeurs immobilières sont généralement plus stables que celles du marché boursier.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez tout de même payer toutes les charges courantes et charges de copropriété.	Contrairement à l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique “en dur”.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Conclusion

Soyez réaliste dans vos attentes.

Comme pour tout investissement, une propriété à louer ne va pas produire immédiatement un gros chèque mensuel, et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique.

Pour votre première location, envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté.

Vous pouvez aussi louer votre propre maison pendant une période afin de tester votre propension à devenir propriétaire.

Pour en savoir plus découvrez ici:

Top 10 des critères pour un investissement Locatif Rentable

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