Les 10 erreurs à éviter absolument pour réussir votre investissement locatif

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Vous envisagez d’acheter un immeuble ? un appartement ? et vous lancer dans l’investissement locatif ?

L’immobilier a produit un grand nombre de personnes parmi les plus riches du monde.

Il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux.

Les experts s’accordent cependant Ă  dire que, comme pour tout investissement, il vaut mieux ĂȘtre bien informĂ© avant de se lancer dans investissements de centaines de milliers d’euros.

Voici les éléments que vous devez prendre en compte et sur lesquels vous devez vous pencher.

Points clés à retenir

Comment Réussir votre Premier investissement Locatif ?

  • L’achat d’un bien immobilier pour gagner un revenu locatif peut ĂȘtre risquĂ©.
  • Les investisseurs devront souvent faire un apport
  • Être propriĂ©taire exige un large Ă©ventail de compĂ©tences, qui peuvent ĂȘtre aussi diverses que la comprĂ©hension des rĂšgles de base du droit des locataires ou la capacitĂ© Ă  rĂ©parer un robinet qui fuit.
  • Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas oĂč vous ne loueriez pas le bien, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas le crĂ©dit.

Vous allez en apprendre beaucoup plus dans la suite de cet article avec les 15 astuces et stratégies de pro pour ne pas vous planter avec votre premier investissement immo.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif exactement ?

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Un bien d’investissement locatif est un bien immobilier achetĂ© dans l’intention de le rentabiliser, soit par des revenus locatifs, soit par la revente future du bien, soit par les deux. 
 Un investissement immobilier rentable peut s’envisager sur le long terme ou Ă  brĂšve Ă©chĂ©ance (achat-revente).

Inconvénients
investissement locatif
Avantages
Investir dans l’immobilier
Bien que les revenus locatifs soient 
passifs
 , les locataires peuvent ĂȘtre difficiles Ă  gĂ©rer Ă  moins que vous n’utilisiez une sociĂ©tĂ© de gestion immobiliĂšre.
Parce que vos revenus sont passifs, malgrĂ© les coĂ»ts d’investissement et d’entretien initiaux,
vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre Ă©nergie Ă  votre travail habituel.
Les impĂŽts et cotisations sociales peuvent vite flamberSi la valeur de l’immobilier augmente,
votre investissement augmentera également en valeur.
Les revenus de location peuvent ne pas couvrir votre crĂ©dit et charges (autofinancement).Les revenus locatifs peuvent ĂȘtre dĂ©fiscalisĂ©s via la location meublĂ©e ou une sociĂ©tĂ©
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanĂ©ment des biens immobiliers si les marchĂ©s tournent mal ou si vous avez besoin de liquiditĂ©s.Les intĂ©rĂȘts que vous payez sur un prĂȘt immobilier
pour investir sont déductibles de vos revenus
(et donc de vos impĂŽts).
Les coĂ»ts d’entrĂ©e et de sortie peuvent ĂȘtre Ă©levĂ©s.À moins d’une crise, les valeurs immobiliĂšres sont gĂ©nĂ©ralement plus stables que celles du marchĂ© boursier.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez tout de mĂȘme payer toutes les charges courantes et charges de copropriĂ©tĂ©.Contrairement Ă  l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers
que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique “en dur”.
Avantages et inconvĂ©nients d’un investissement immobilier dans un appartement ou une maison pour faire du locatif


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1. Êtes-vous fait pour ĂȘtre propriĂ©taire?

15 Astuces Pour Votre Premier Investissement Locatif
L’immobilier a produit un grand nombre de personnes parmi les plus riches du monde

Connaissez-vous la boĂźte Ă  outils de l’investisseur immobilier ?

Etes-vous capable de réparer des cloisons ou de déboucher des toilettes ?

Bien sûr, vous pouvez appeler un artisan pour le faire à votre place ou engager un gestionnaire de biens ou une conciergerie, mais cela réduira vos bénéfices.

Les propriĂ©taires qui possĂšdent un ou deux appartements font souvent leurs propres rĂ©parations pour Ă©conomiser de l’argent.

Bien entendu, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille immobilier.

Ce n’est pas conseillĂ© aux nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’avez pas besoin d’ĂȘtre sur place, vous pouvez tout gĂ©rer Ă  distance.

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2. Remboursez vos Dettes et Crédits à la Consommation

Les investisseurs avertis peuvent s’endetter dans le cadre de leur stratĂ©gie d’investissement pour se crĂ©er un actif, c’est Ă  dire un investissement rentable qui lui rapporte de l’argent.

Mais le citoyen moyen devrait Ă©viter de s’endetter.

Si vous avez des prĂȘts Ă©tudiants, des factures impayĂ©es ou des enfants qui iront bientĂŽt Ă  l’universitĂ©, l’achat d’un bien immobilier locatif n’est peut-ĂȘtre pas la bonne dĂ©cision.

Ne vous mettez pas dans une situation oĂč vous ne disposez pas de l’argent nĂ©cessaire pour rembourser vos dettes et vos crĂ©dits.

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3. Obtenez un apport ?

Les immeubles de rendement exigent gĂ©nĂ©ralement une mise de fonds plus importante que les rĂ©sidences principales ; ils sont soumis Ă  des exigences d’approbation plus strictes.

Vous aurez souvent besoin d’un apport.

Vous pourrez peut-ĂȘtre obtenir cette mise de fonds par le biais d’un crĂ©dit Ă  la consommation. LĂ  c’est une maniĂšre plutĂŽt saine et rĂ©flĂ©chie de s’endetter.

Hello c'est Pierre Tellep

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4. Trouvez le bon emplacement

La derniĂšre chose que vous souhaitez est d’ĂȘtre coincĂ© avec un appartement ou une maison en location dans une zone qui est en dĂ©clin plutĂŽt que stable ou en plein essor.

Une ville ou un lieu oĂč la population augmente et oĂč un plan de rĂ©novation urbaine est en cours reprĂ©sente une opportunitĂ© d’investissement potentiel.

Lorsque vous choisissez une propriĂ©tĂ© Ă  louer rentable, recherchez un endroit oĂč les taxes fonciĂšres sont peu Ă©levĂ©es, un quartier avec des Ă©tablissements scolaires dĂ©cents et de nombreux Ă©quipements, tels que

  • des parcs,
  • des centres commerciaux,
  • des restaurants
  • et des cinĂ©mas.

De plus, un quartier avec un faible taux de délinquance, un accÚs aux transports publics et un marché du travail en expansion peut signifier un plus grand nombre de locataires potentiels.

5. Faut-il Payer Cash ou Prendre un Crédit ?

Est-il prĂ©fĂ©rable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier avec un crĂ©dit ?

Cela dĂ©pend de vos objectifs d’investissement.

Payer cash avec votre trésorerie peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif.

Prenez par exemple un bien que vous allez mettre en location et dont l’achat coĂ»te 80 000 €.

Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impĂŽt sur le revenu, l’acheteur qui finance avec un apport en cash Ă  100% pourrait percevoir 9 400 € de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 80 000€


Dans d’autres occasions, un financement Ă  crĂ©dit peut vous donner un rendement locatif supĂ©rieur.

Pour un investisseur qui avec un apport Ă  20 % dans une maison, avec un taux d’intĂ©rĂȘt et d’assurance de 4 % avec son crĂ©dit immobilier, aprĂšs dĂ©duction des charges courantes, les loyers en location Ă  l’annĂ©e s’Ă©lĂšvent Ă  environ 5 500 € par an.

Le flux de trĂ©sorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % pour un investissement de 18 000 € est bien plus Ă©levĂ© que les 9,5 % obtenus par l’acheteur qui a tout financer avec un apport personnel.

Hello c'est Pierre Tellep

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6. Méfiez-vous des mensualités et des assurances élevés

15 Astuces Pour Votre Premier Investissement Locatif
Si vous décidez de financer votre achat immobilier avec un crédit, vous avez besoin de mensualités peu élevées qui ne grÚveront pas trop vos bénéfices mensuels

Le coĂ»t de l’emprunt peut ĂȘtre relativement bon marchĂ© en ce moment, mais faites attention au montant des mensualitĂ©s et au taux des assurances de prĂȘt.

C’est pour cela qu’il est souvent conseillĂ© d’emprunter sur 20 ans ou d’emprunter carrĂ©ment sur 25 ans

.

7. Calculer votre Rentabilité

Les entreprises de Wall Street qui achĂštent des biens immobiliers en dĂ©shĂ©rence visent un rendement de 5 Ă  7 % parce qu’elles doivent, entre autres, payer leur personnel.

Les particuliers doivent se fixer comme objectif un rendement locatif de 10 %.

Estimez les frais d’entretien Ă  1 % de la valeur de la propriĂ©tĂ© chaque annĂ©e.

Les autres coĂ»ts comprennent l’assurance des propriĂ©taires (PNO propriĂ©taire non occupant), les Ă©ventuels frais de syndic de copropriĂ©tĂ©, les impĂŽts fonciers, et les dĂ©penses mensuelles telles que :

  • la lutte contre les parasites (comme les punaises de lit)
  • et l’amĂ©nagement paysager,
  • ainsi que les frais d’entretien rĂ©gulier pour les rĂ©parations courantes avec ou sans artisans.

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8. Investir dans Une assurance PNO de Qualité

ProtĂ©gez votre nouvel investissement : pensez Ă  souscrire une assurance propriĂ©taire non occupant, PNO, mais en regardant bien les clauses d’exclusion.

Ce type d’assurance couvre gĂ©nĂ©ralement les dommages matĂ©riels, la perte de revenus locatifs et la protection responsabilitĂ© civile.

Vous serez donc couvert au cas oĂč un locataire ou un visiteur subirait un prĂ©judice en raison de problĂšmes d’entretien de la propriĂ©tĂ©.

Les squatteurs et les saccages d’appartements ou maisons, ou autres arnaques Ă  la location, malheureusement, cela existe aussi.

9. Prise en compte des coûts imprévus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et de maintenance qui vont rĂ©duire votre revenu locatif.

Il y a toujours la possibilitĂ© qu’une urgence provoque des dĂ©gĂąts au toit lors d’une tempĂȘte, par exemple, ou que des tuyaux Ă©clatent et inondent le sol d’une cuisine (et les voisins aussi tant qu’Ă  faire).

Si, si, nous sommes arrivés à avoir 5 dégùts des eaux simultanés !

PrĂ©voyez de mettre de cĂŽtĂ© 20 Ă  30 % de votre revenu locatif pour ce type de frais imprĂ©vus afin de disposer d’un fonds de sĂ©curitĂ© pour payer les travaux en temps voulu, sans avoir Ă  attendre aprĂšs une assurance qui ne vient pas.

10. Éviter les grosses rĂ©novations

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir Ă  bon prix car en mauvais Ă©tat, et de se lancer dans la location.

Cependant, s’il s’agit de votre premiĂšre propriĂ©tĂ©, c’est probablement une mauvaise idĂ©e.

À moins de faire appel Ă  un entrepreneur qui fait un travail de qualitĂ© Ă  bon marchĂ© – ou d’avoir des compĂ©tences en matiĂšre de rĂ©novation d’ampleur – vous paieriez probablement trop cher pour rĂ©nover.

Cherchez plutÎt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Pour cela, le simulateur d’Ă©tude de marchĂ© peut vous aider Ă©normĂ©ment et efficacement

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11. Calculer les dépenses courantes de votre investissement locatif

Les dĂ©penses courantes de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation.

Si votre loyer s’Ă©lĂšve Ă  1 400 € et que vos dĂ©penses s’Ă©lĂšvent Ă  560 € par mois, vos frais d’exploitation s’Ă©lĂšvent Ă  40 %.

Pour un calcul encore plus facile, utilisez la rĂšgle des 50 %.

Si le loyer que vous demandez est de 1800 € par mois, attendez-vous Ă  payer 900 € de dĂ©penses totales.

Pour amĂ©liorer ce ratio, voici une synthĂšse de 10 annĂ©es d’expĂ©riences sur le terrain et de formations, la mĂ©thode TSUNAMI (elle porte bien son nom)

12. Calculez votre retour sur investissement

Pour chaque euro que vous investissez, quel est votre rendement sur cet euro ?

Les actions peuvent offrir un rendement de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %.

Un rendement de 6 % la premiÚre année dans un investissement immobilier locatif classique (en location longue durée) est considéré comme sain, surtout parce que ce chiffre devrait augmenter au fil du temps (cf la méthode TSUNAMI juste au-dessus).

13. Acheter en dessous du prix du marché immobilier

Plus la maison ou l’appartement est cher, plus vos dĂ©penses courantes seront Ă©levĂ©es.

Certains experts recommandent de commencer avec un bien immobilier type T3 de 120 000€ dans un quartier en plein essor.

De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour celle en plus mauvais état.

14. Connaissez la Réglementation

Les propriĂ©taires de logements locatifs doivent connaĂźtre les lois relatives aux relations propriĂ©taires-locataires, ainsi que le rĂšglement sanitaire dĂ©partemental qui s’applique Ă  leur bien immobilier.

Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations de propriétaire concernant :

  • les dĂ©pĂŽts de garantie,
  • les Ă©tats de lieux,
  • les rĂ©parations locatives,
  • les exigences du bail,
  • les rĂšgles d’expulsion,
  • et plus encore afin d’Ă©viter les tracasseries juridiques.

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15. Peser les avantages et inconvénients de votre investissement locatif

Dans chaque décision financiÚre, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus.

Investir dans l’immobilier a-t-il encore un sens pour vous ?

C’est la question que nous avons posĂ© Ă  35 experts immobiliers, voici une synthĂšse :

Inconvénients
investissement locatif
Avantages
Investir dans l’immobilier
Bien que les revenus locatifs soient 
passifs
 , les locataires peuvent ĂȘtre difficiles Ă  gĂ©rer Ă  moins que vous n’utilisiez une sociĂ©tĂ© de gestion immobiliĂšre.
Parce que vos revenus sont passifs, malgrĂ© les coĂ»ts d’investissement et d’entretien initiaux, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre Ă©nergie Ă  votre travail habituel.
Les impĂŽts et cotisations sociales peuvent vite flamberSi la valeur de l’immobilier augmente, votre investissement augmentera Ă©galement en valeur.
Les revenus de location peuvent ne pas couvrir votre crĂ©dit et charges (autofinancement).Les revenus locatifs peuvent ĂȘtre dĂ©fiscalisĂ©s via la location meublĂ©e ou une sociĂ©tĂ©
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanĂ©ment des biens immobiliers si les marchĂ©s tournent mal ou si vous avez besoin de liquiditĂ©s.Les intĂ©rĂȘts que vous payez sur un prĂȘt immobilier pour investir sont dĂ©ductibles de vos revenus (et donc de vos impĂŽts).
Les coĂ»ts d’entrĂ©e et de sortie peuvent ĂȘtre Ă©levĂ©s.À moins d’une crise, les valeurs immobiliĂšres sont gĂ©nĂ©ralement plus stables que celles du marchĂ© boursier.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez tout de mĂȘme payer toutes les charges courantes et charges de copropriĂ©tĂ©.Contrairement Ă  l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique “en dur”.
Avantages et inconvĂ©nients d’un investissement immobilier dans un appartement ou une maison pour faire du locatif


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Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

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Conclusion

Soyez réaliste dans vos attentes.

Comme pour tout investissement, une propriĂ©tĂ© Ă  louer ne va pas produire immĂ©diatement un gros chĂšque mensuel, et choisir la mauvaise propriĂ©tĂ© pourrait ĂȘtre une erreur catastrophique.

Pour votre premiÚre location, envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté.

Vous pouvez aussi louer votre propre maison pendant une période afin de tester votre propension à devenir propriétaire.

Pour en savoir plus découvrez ici:

Top 10 des critĂšres pour un investissement Locatif Rentable

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Les immeubles locatifs sont-ils un bon investissement ?

locatifs sont des investissements Ă  faible risque
L’immobilier a Ă©tĂ© et continue d’ĂȘtre l’une des stratĂ©gies d’investissement les plus sĂ»res. Un bon Ă©quilibre entre le risque et le rendement est l’une des caractĂ©ristiques les plus importantes d’un bon investissement. Contrairement aux actions, l’investissement en immobilier locatif ne permet pas de tout perdre.
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Qu’est-ce que la rĂšgle des 2% ?

La rĂšgle des 2 % stipule que si le loyer mensuel d’un bien immobilier donnĂ© est d’au moins 2 % du prix d’achat, il est probable qu’il sera bien payĂ©. Elle se prĂ©sente comme suit : loyer mensuel / prix d’achat = X. Si X est infĂ©rieur Ă  0,02 (la forme dĂ©cimale de 2 %), alors le bien n’est pas un bien immobilier Ă  2 %.
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De combien d’argent avez-vous besoin pour acheter un bien de location ?

De combien avez-vous besoin au départ pour un immeuble de placement ? En rÚgle générale, vous devez avoir en main 20 % de la valeur de votre bien immobilier cible pour le dépÎt de garantie.
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Comment démarrer ma location ?

Sept conseils pour l’achat d’un bien immobilier locatif
Mettez de l’ordre dans vos finances. DĂ©terminez ce que vous pouvez vous permettre d’acheter. 

Constituez une équipe. 

Recherchez les loyers moyens et les emplacements idéaux. 

Choisissez un prĂȘt hypothĂ©caire appropriĂ©. 

N’oubliez pas les assurances. 

Envisagez d’engager un gestionnaire immobilier. 

Renseignez-vous sur les lois concernant les propriétaires et les locataires.
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Pourquoi les immeubles locatifs sont-ils un mauvais investissement ?

Il y a quatre grandes raisons Ă  cela : il est probable qu’il ne gĂ©nĂ©rera pas les revenus que vous attendez, il est difficile de gĂ©nĂ©rer un rendement intĂ©ressant, un manque de diversification risque de vous nuire Ă  long terme et l’immobilier est peu liquide, de sorte que vous ne pouvez pas nĂ©cessairement le vendre quand vous le souhaitez.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

3 réponses

  1. Chakira dit :

    Bonjour Pierre
    Merci pour ces bases
    Je n’ai pas compris concernant la PNO” Ce type d’assurance couvre gĂ©nĂ©ralement […] la perte de revenus locatifs” : dans quel contexte ?
    d’avance merci

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