21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

 

Un agent immobilier vous a dit qu’il n’était pas possible d’atteindre au minimum les 10% de rendement locatif net pour votre investissement locatif?

Les experts immobiliers sur internet vous font rêver et vous voulez avoir les même rendements qu’eux?

Vous voulez augmenter votre rendement locatif?

Vous recherchez un bien immobilier pour le louer mais vous ne savez pas comment augmenter votre rendement?

Vous en avez besoin pour préparer votre retraite, devenir rentier ou tout simplement devenir riche?

 

 

Cet article vous présente la liste des techniques, secrets, astuces pour louer plus et obtenir un rendement locatif beaucoup plus élevé que la moyenne

 

Pour compléter votre lecture, regardez également les méthodes de calcul du rendement locatif de votre investissement locatif immobilier

 

 

#1 – Analysez bien votre projet et passez outre les préjugés

 

analyse projet investissement

L’affect et l’intuition c’est bien mais les chiffres c’est mieux lorsque l’on parle d’investissement immobilier et de rendement locatif!

 

 

Tous vos amis, votre famille, tout le monde a son avis sur l’investissement immobilier qui rapporte le meilleur rendement locatif.

Mais ont-ils déjà investi avec succès?

Rien n’est moins sûr…

Donc n’écoutez pas d’une oreille attentive ce qui n’est pas frappé du coin du bon sens et apprenez à balayer les préjugés

 

C’est comme cela que vous parviendrez à maximiser votre rendement et préparer votre retraite ou votre rente, et devenir riche !

 

 

 

 

#2 – Diminuez votre prix d’achat pour booster votre rendement locatif

 

diminuer prix achat appartement

La majeure partie de votre plus value et de votre rendement se fait à l’achat et c’est finalement le vendeur qui décide si vous pouvez ou non faire un investissement haut rendement…

 

 

C’est la notion de bon vendeur qui apparaît ici.

Concrètement, certains vendeurs sont prêts à vous faire un prix.

Généralement, ce sont des personnes qui sont :

  • en difficulté (divorce, séparation, succession),
  • pressées,
  • ou qui ont déjà amorti leur bien immobilier locatif (par exemple, un gestionnaire de SCI, qui achetait ses appartements il y a 20 ans, qui a tout amorti, a réalisé une énorme plus-value et qui souhaite prendre sa retraite)

 

Mais, pour avoir une chance de diminuer le prix de votre bien immobilier à l’achat, et donc d’augmenter votre rendement locatif, vous devez le demander au propriétaire actuel !

Cela peut paraître bête comme cela, mais nombre de personnes n’osent pas demander, alors qu’ils auraient gain de cause. Les différences peuvent être énormes sur 20 ans !

 

 

 

#3 – Achetez toujours en-dessous du prix du marché

 

Utilisez un simulateur en ligne pour connaître la valeur du marché actuel de votre bien immobilier.

 

Astuce : c’est possible par exemple avec le site meilleursagents.com

 

Bien entendu, votre connaissance de terrain devrait être assez précise pour vous faire une idée par vous-même, quasi immédiatement de la valeur normale d’un bien immobilier.

 

Fixez-vous pour objectif de tout acheter au moins 10 à 20 % en dessous de la valeur du marché, ce qui vous prémunir contre les variations intempestives des prix de l’immobilier, et bien sûr améliora votre rendement locatif global

 

 

#4 – Pensez aux enchères pour un rendement locatif au top

 

vente enchères bien immobilier

Les ventes aux enchères sont encore peu utilisées dans le domaine de l’investissement immobilier. Mais une fois maîtrisés les codes de ce type de vente (frais additionnels, vente non définitive pendant quelques jours, visites groupées uniques…), il est possible de réaliser des affaires exceptionnelles notamment dans la vente de biens appartenant aux collectivités

 

 

Les ventes aux enchères peuvent être un excellent moyen de dénicher un bien immobilier avec un excellent rendement locatif.

 

Pensez à faire des offres qui remporteront la mise, tout en étant pas disproportionnées.

 

 

Calculez bien votre rendement locatif au préalable, et si votre enchère maximale est, par exemple, de 49 000 €, proposez 49 002 €.

 

Comme cela, si une personne propose une offre à 49 000€, vous emporterez la mise, pour seulement deux euros supplémentaires… car les gens aiment proposer des chiffres ronds !

 

Il y a même une stratup de l’immobilier qui est spécialisée dans la vente aux enchères : découvrez la ici

 

 

 

#5 Utilisez l’effet de levier immobilier

 

 

L’immobilier est un investissement qui vous permet de devenir riche à partir de rien.

En effet, vous pouvez tout emprunter auprès de la banque, et c’est le locataire qui rembourse pour vous les mensualités.

 

Pouvez donc décupler votre patrimoine, sans apport particulier

 

Et même si vous faites un apport, avec un apport de 20 000 €, vous pouvez emprunter 100 000 €.

Cela donne une rentabilité de votre apport qui est multiplié d’un coup par cinq !

 

 

 

#6 Réfléchissez sur un bien immobilier type, sur lequel allez concentrer vos recherches

 

bien immobilier type

Dressez le portrait robot du bien immobilier idéal que vous souhaitez acquérir et concentrez vos recherches et vos efforts dessus/ Cela vous permettra de ne pas vous disperser et d’être beaucoup plus efficace

 

 

En général, ce bien type est celui qui vous offre le meilleur rendement 🙂

 

En gros, plus la surface augmente, moins le loyer augmente…

 

Pour un T1 que vous allez pouvoir louer 510 € par mois, vous louerez un T2 au même endroit, voir un T3, pour pas plus de 550 €. Le jeu n’en vaut pas la chandelle d’un point de vu rendement locatif.

 

Ensuite, d’une manière générale, les biens situés à proximité d’infrastructures importantes et d’universités sont les plus rentables, et ils souffrent d’une moindre vacance locative.

 

Les biens situés en zone résidentielle, ou dans les grandes métropoles, sont plus chers à l’achat, et ont donc des rendements plus faibles.

Paris est un excellent exemple, car il est vraiment très très difficile de déniché des biens avec un rendement qui me paraît acceptable, soit supérieur à 8 % net.

 

Vous devez donc vous poser la question des zones péri-urbaines et rurales, pour lesquelles il y a toujours de la demande et où le prix du foncier est beaucoup moins élevé

 

 

 

#7 Gardez en tête que l’emplacement est fondamental pour un rendement locatif optimal

 

 

emplacement investissement locatif immobilier

Emplacement, emplacement, emplacement… certains ont coutume de dire que ce sont les 3 seuls critères pour vous décider à acheter un bien immobilier pour le louer ! Plus l’emplacement que vous allez sélectionner est stratégique pour un grand nombre de gens, votre rendement locatif pourra être élevé et en plus vous aurez moins de vacances locative et plus de chances de revente à un bon prix le moment venu

 

 

Pour votre bien, son emplacement est complètement déterminant.

 

Entre deux biens absolument similaires dans leurs caractéristiques techniques, un bien situé avec une vue exceptionnelle, ou un bien situé à proximité d’une gare.

 

Ces deux biens qui bénéficient de situations remarquables, auront toujours un rendement locatif supérieur car ils pourront déclencher un coup de cœur, ou ils correspondront à un besoin impératif (pour aller au travail par exemple).

 

C’est d’autant plus valable dans les grandes villes, où il est très difficile de stationner et de circuler.

Si l’emplacement de votre bien immobilier est très proche d’un nœud de communication de transports urbains, cela vous permettra certainement de décrocher un rendement locatif supérieur à la moyenne.

 

 

 

 

#8 Achetez à crédit quoi qu’il arrive

 

 

acheter à credit immobilier

J’aime bien cette image qui illustre comment votre épargne peut pousser fortement avec le temps grâce au crédit… Vous pouvez ainsi utiliser l’argent de la banque et de votre locataire pour devenir riche vous même…

 

 

Même si vous avez la possibilité de financer l’acquisition immobilière par votre propre argent, l’utilisation du crédit immobilier vous apportera, en plus de l’effet de levier dont nous parlions par ailleurs, de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus.

Il serait dommage de s’en priver…

Et pendant ce temps, votre argent, vous pouvez le placer ailleurs.

 

Donc, au final si votre rendement locatif est de 10 % net, et que l’argent de l’acquisition est placé à 3% sur une assurance-vie, cela vous fait rendement de 13 %… alors que si vous aviez investi vos fonds propres, le rendement tombe à 7 %, soit plus ou moins la moitié.
Et en plus vous allez payer plus impôt sur le revenu, car les intérêts d’emprunts ne peuvent pas être déduits

(nota : les calculs en pourcentage sont pas rigoureusement exacts, mais donnent une bonne indication de l’écart de rendement locatif entre investir en fonds propres et investir à crédit)

 

 

 

 

#9 – Utilisez l’extension de Google chrome Web store : rendement locatif

 

Voici le lien pour cette extension très utile de Google Chrome pour calculer en un clic le rendement locatif d’une annonce que vous avez trouvé sur internet

 

Cette application a été développée par une startup très en vue que vous pouvez découvrir ici

 

Application chrome rendement locatif

Pratique pour voir en un seul clic si l’annonce superbe que vous avez repérée est intéressante ou non ! Mais attention, il s’agit d’un rendement locatif brut qui n’est qu’une première approche, mais qui permet déjà d’éliminer ce qui ne vous rapportera jamais assez de cash flow

 

 

 

 

#10 – Prenez une marge de manœuvre pour intégrer les changements de locataires et la vacance locative

 

 

Si vous n’avez pas de locataires, et bien, c’est simple, vous n’avez pas de loyer !

 

Vous devez donc intégrer dans votre calcul de rendement locatif le fait de ne pas louer de temps en temps, cela vous permettra de ne pas avoir de mauvaise surprise et de devoir brader votre bien pour être sûr qu’il soit loué.

 

 

 

 

#11 – Divisez votre bien immobilier

 

Diviser bien immobilier locatif

Si vous tombez sur une maison qui dispose de plusieurs entrées distinctes, c’est un excellent signe, car vous pouvez créer plusieurs appartements à l’intérieur et donc encaisser plusieurs loyers

 

C’est ce que font pas mal d’investisseurs immobiliers, en particulier dans les grandes villes.

Ils achètent un immeuble, ou une maison, et les découpant en plusieurs lots.7

 

Bien évidemment, vous décuplez ainsi votre rentabilité, car au lieu de toucher un seul loyer, vous touchez plusieurs loyers.

Les travaux doivent bien évidemment être bien étudiés au préalable, pour que tout ceci soit bel et bien rentable

 

 

 

#12 – Augmentez votre loyer

 

hometaging investissement locatif

Le homestaging est idéal pour déclencher un effet Whaoouuu et un coup de coeur pour votre appartement, et donc forcément vous permettre d’augmenter votre loyer ou du moins de l’optimiser par rapport aux biens similaires

 

 

Le loyer n’est pas du tout une donnée fixe, que vous devez absolument subir.

 

Pour pouvoir louer plus cher, et d’ailleurs louer plus, vous pouvez :

  • faire des travaux de décoration ou homestaging pour que votre appartement soit très attractif pour les locataires potentiels et soit susceptible de déclencher un coup de cœur.
  • C’est le fameux effet waouh que recherchent tous les propriétaires immobiliers locatifs, que ce soit en longue durée, ou en cours durée.
  • Vous pouvez également envisager des travaux plus importants, pour créer une pièce supplémentaire à votre appartement.
  • Si vous avez un studio, vous pouvez créer un T2 met en place une chambre séparée avec une simple cloison. Cela augmente très fortement la valeur de votre bien

 

Bien entendu, ces travaux ne doivent pas être trop coûteux, pompe pour ne pas grever la rentabilité globale

 

 

 

#13 – Ne vous faites pas plaisir en envisageant des scénarios trop optimistes

 

 

optimiser rendement investissement immobilier

Vous pouvez déplacer des montagnes, c’est sûr, mais ne pêchez pas par excès d’optimisme, il vaut mieux avoir de bonnes surprises que de mauvaises…

 

 

Le pire des scénarios est souvent celui qui se réalise vraiment.

 

 

Vous devez absolument évacuer tous les scénarios positifs, et considérer que toutes vos charges vont évoluer inexorablement à la hausse, que vous aurez quelques périodes de vacances locatives. Egalement ne pas trop surestimer le loyer potentiel.

 

Vous pouvez une faire estimation très fine du loyer maximum possible en publiant une annonce fictive sur le site du bon coin, c’est très utile pour votre investissement immobilier.

 

Découvrez l’interface de publication automatique du bon coin

 

 

 

#14 – Faites et refaites les calculs de rentabilité vous-même

 

Ne vous laissez pas endormir par les scénarios trop optimistes et les calculs généreusement arrondis de l’ancien propriétaire, ou  l’agent immobilier.

Reprenez tous les chiffres calmement, minorez les un peu, et regardez ce que donnera réellement votre rendement.

 

La méfiance est souvent bonne conseillère

 

 

 

 

#15 – Pensez toujours en rentabilité nette après impôt

 

rentabilité nette après impot

Une fois prises en compte toutes les charges et les impôts, le rendement brut chute brutalement, vous devez absolument en tenir compte!

 

 

Encore une fois, ne tombez pas dans le piège de flatter votre égo avec des rendements que vous n’obtiendrez jamais dans la réalité.

Vous devez absolument intégrer l’imposition de vos futurs loyers, dans votre calcul global.

 

Vous verrez, cela donne des surprises vraiment étonnantes…

Je vous invite donc à vous rendre à la rubrique suivante, qui parle de la location meublée, qui permet d’adoucir ou d’effacer l’imposition sur les loyers

 

#16 – Louez en meublé

 

 

Louer en meublé vous permet d’avoir rendement net après impôt qui est exceptionnel.

 

En effet, avec le système d’amortissement, vous pouvez gommer la plupart, voire bien souvent la totalité de vos loyers

 

Passez vite au point suivant pour découvrir encore mieux !

 

Découvrez dans cet article complémentaire les détails du mécanisme magique de la fiscalité de la location meublée

 

 

#17 – Louez en courte durée

 

Au-delà de la location meublée classique, vous pouvez louer en courte durée, ce qui va développer encore une fois votre rentabilité et votre rendement.

Le fait de louer en saisonnier, rapporte deux à trois fois plus qu’un bien loué de manière classique.

 

Vous pouvez ainsi atteindre assez facilement des rendements de l’ordre de 20 à 30 %

 

Allez plus loin avec cet article sur la réglementation de la location courte durée

 

 

 

 

#18 – Intégrez dans votre perspective d’achat une possible plus-value

 

Vous devez toujours avoir en tête que vous allez revendre un jour. C’est la finalité de tout investissement immobilier.

 

C’est pourquoi, si nous reprenons l’exemple de Paris, il peut être parfois intéressant d’avoir un rendement plus faible pendant la durée de location du bien, mais de pouvoir envisager une plus-value importante et quasi certaine à la revente.

Tandis que si vous investissez dans une ville moyenne, vous n’êtes jamais garanti que les prix de l’immobilier vont augmenter, ils peuvent même baisser.

 

 

 

#19 – Ne ratez pas votre premier investissement

 

premier investissement immobilier locatif

Un premier investissement réussi est toujours plus motivant que l’inverse!

 

C’est celui qui vous permettra de financer une partie des suivants, et surtout celui qui aura un impact psychologique fondamental.

Si votre premier investissement est très rentable et un rendement locatif supérieur la moyenne, vous allez prendre confiance en vous, en votre capacité, vous allez pouvoir multiplier les investissements rentables par la suite.

 

 

 

 

#20 – N’hésitez pas suivre des formations pour préparer votre investissement

 

L’immobilier est un des piliers de d’enrichissement les plus puissants

Mais si vous pouvez gagner beaucoup d’argent avec immobilier, vous pouvez en perdre également beaucoup, c’est logique.

Vous devez donc parfaitement maîtriser ce que vous faites avant de commencer investir.

 

C’est pourquoi nous conseillons de suivre une formation, que ce soit dans l’immobilier classique, tout en l’immobilier en location courte durée.

 

Vous pourrez inclure cette formation dans vos charges futures, mais aussi, et surtout, cela vous permettra d’éviter de faire des erreurs énormes, et de gagner beaucoup de temps plutôt que de faire des recherches par vous-même, qui ne seront jamais exhaustives

 

Demandez votre entretien gratuit à eldorado_immobilier@yahoo.fr

 

et accédez aux pages de formations de Eldorado Immobilier

 

 

 

#21 – Soyez contrarien

 

Un bon investisseur est souvent quelqu’un qui agit à l’inverse des autres.

 

Pour en savoir plus, vous pouvez jeter un coup d’œil sur cet article : investir en centre-ville : bonne idée ?

 

Actuellement, les centres-villes villes moyennes ne sont pas la priorité des investisseurs. Peut-être devez-vous positionner sur ce type de bien, pour générer rentabilité et ensuite plus-values qui sont beaucoup plus importantes que les autres.

C’est un peu pareil que pour la bourse : il est coutume de dire que lorsque votre boulanger vous donne des conseils de bourse, c’est que le tuyau est défraîchi, et que cela ça va s’écrouler.

Cela a été le cas pour les bitcoins, qui sont montés en flèche, car tout le monde disait investir dessus, et bien entendu cela a créé une bulle, qui s’est dégonflée par la suite…

 

 

 

Vous avez d’autres astuces pour augmenter le rendement de votre investissement immobilier ?

Vous avez déjà investi?

 

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