C’est Quoi Une Bonne Rentabilité Locative ? (formules et guide facile)

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En dehors du monde de l’investissement locatif, on entend rarement parler de retour sur investissement (et donc de la rentabilité locative).

La plupart des autres investissements, tels que les actions, sont évalués en fonction du rendement sur capital investi (RCI).

Pour calculer le retour sur investissement de votre bien immobilier, vous devez connaître tous les loyers (revenus) que vous avez tiré d’un investissement, ainsi que les montants précis que vous avez investi et ce que vous avez payé en charges.

Cependant, vous ne pouvez jamais savoir combien un investissement locatif dans un bien immobilier vous rapportera au total avant que vous ne le vendiez.

Il n’est donc pas très judicieux de parler de retour sur investissement lorsque vous décidez d’acheter, c’est trop tôt.

En revanche, la mesure la plus courante et la plus facile à utiliser dans le domaine de l’investissement immobilier est le rendement locatif.

Le rendement locatif est l’un des nombreux paramètres utilisés pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif.

Pour calculer le rendement, vous devez d’abord connaître votre cash-flow annuel.

Le cash-flow est calculé en divisant le revenu net (avant impôt) par le montant initialement investie. Il sert donc à indiquer à l’investisseur combien son investissement locatif lui rapporte chaque mois ou année.

Bien qu’il n’y ait pas de règle formelle, les investisseurs immobiliers semblent s’accorder sur le fait qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 et 10 %.

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Le Retour sur Investissement expliqué simplement

rendements locatifs
Un bon retour sur investissement varie en fonction de la région et du type de bien immobilier. Toutefois, l’objectif à atteindre il se situe entre 5 et 7 %.

Le retour sur investissement est une mesure importante pour investir dans n’importe quel type de bien immobilier.

En effet, ce ratio peut vous donner une idée de la façon dont votre argent travaille pour vous par rapport à d’autres possibilités d’investissement comme le marché boursier.

Qu’est ce que le retour sur investissement ?

Le retour sur investissement en immobilier est le revenu que vous récupérez chaque année sur la somme que vous avez investie dans un bien immobilier.

Retour sur investissement = Revenu net d’exploitation (RNE) – loyers- / Total des sommes investies x 100

Prenons un exemple de calcul du Retour sur Investissement Immobilier

Supposons que vous achetiez un bien immobilier que vous allez mettre en location pour 100 000 €.

Vous faites un apport de 20 % pour décrocher votre crédit immobilier et vous payez 5 000 € de frais de dossier et mobilier, pour un total de 25 000 € de mise de fond dans votre acquisition.

Votre revenu net d’exploitation (RNE), ou votre bénéfice avant impôt après déduction des frais d’exploitation, est de 3 000 € par an.

Pour obtenir votre rendement , vous devez diviser 3 000 € par 25 000 € pour obtenir un retour sur investissement de 12 %.

Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement ?

Les chiffres pris dans l’exemple plus haut sont plutôt bons selon la plupart des normes d’investissement, surtout si l’on considère que le rendement moyen du marché boursier est d’environ 8 %.

Mais vous devrez viser un retour sur investissement beaucoup plus élevé pour que l’effort de gestion de la propriété, de travaux et d’accroissement de la valeur au fil du temps en vaille la peine.

Votre retour sur investissement ne tient pas compte non plus de l’appréciation ou de la dépréciation potentielle de la propriété au fur et à mesure des années, ce qui affecte votre retour sur investissement global.

La plus value immobilière étant une source importante de profit dans un marché immobilier haussier.

Votre capacité à obtenir un rendement à deux chiffres final en cas de vente dépend en grande partie du marché sur lequel vous faites votre investissements locatif et du type de bien immobilier que vous acquérez.

Les biens anciens situées dans des quartiers moins prisés, ont tendance à produire des retours sur investissement plus élevés que les propriétés situées dans des quartiers très prisés où les prix de vente sont élevés et où la transaction nécessite plus d’apport initial

Ces biens investis dans l’immobilier ancien ont souvent besoin de travaux, mais offrent la possibilité d’ajouter de la valeur en comblant les vacances des locataires ou en augmentant les loyers.

Cela dit, ces classes d’actifs sont également beaucoup plus risquées et impliquent plus de maux de tête.

Certains investisseurs comparent leurs objectifs de retour sur investissement aux rendements des dividendes des fonds immobilier, afin d’aligner leurs attentes sur ce que fait le marché spéculatif des fonds immobiliers cotés en bourse.

Mais comme vous devez gérer activement une propriété que vous achetez vous-même, vous pouvez vouloir viser un retour sur investissement plus élevé afin de vous récompenser pour cet effort.

Comparer votre rendement locatif avec d’autres indicateurs

Au bout du compte, le retour sur investissement n’est qu’un élément de l’évaluation de la qualité d’un investissement que vous devez effectuer chaque fois que vous souhaitez investir dans un bien immobilier.

Parmi les autres indicateurs, on peut citer :

  • le taux d’intérêt,
  • le taux de rendement interne (TRI),
  • le cash-flow
  • et l’appréciation potentielle de l’actif.

Vous devez également évaluer les risques que vous prenez à titre individuels et les exigences de gestion ainsi que les charges associées au bien.

Un ou plusieurs de ces autres facteurs pourraient rendre une transaction avec un retour sur investissement apparemment faible plus attrayante parce qu’elle répond à vos objectifs.

L’investissement locatif a toujours été l’une des voies les plus efficaces vers l’indépendance financière.

C’est parce qu’il offre des rendements incroyables et des avantages fiscaux encore plus incroyables.

Exemples concrets de calcul de retour sur investissement locatif

investissement immobilier

Cela signifie : le montant à payer pour l’acheter, les frais de fermeture, les frais de remise en état et les frais de prêt (si vous contractez un prêt auprès de la banque).

Voyons un exemple qui, espérons-le, clarifiera les choses.

Exemple de Calcul retour sur investissement: Sans crédit immobilier (en cash)

Vous achetez un bien immobilier locatif qui coûte 200 000 euros, et vous payez la totalité de la somme en cash (oui, vous êtes l’une des rares personnes chanceuses qui disposent de 200 000 euros pour investir dans l’immobilier).

Vous devez payer 8 % supplémentaires en frais de notaire.

N’oubliez pas de prendre en compte les coûts de réhabilitation du logement..

Il n’est pas logique de calculer le rendement locatif de votre propriété si vous ignorez ces coûts parce que vous ne pouvez pas la louer si elle n’est pas en bon état.

Ces coûts supplémentaires s’élèvent donc à 12 500 €.

Donc :

Investissement total en cash = 200 000 € + 12 500 € = 212 500€

Vous pouvez demander 1 700 € de loyer par mois pour votre logement.

Donc :

Revenu annuel de location = 12 x 1 700= 20 400 €

L’estimation des charges de fonctionnement revient à un tiers du revenu locatif, ce qui vous laisse avec :

Revenu Net en Loyers = 2/3 x revenu locatif annuel = 2/3 x 20 400 € = 13 600€

Retour sur investissement = Revenu Net / investissement total en cash = (13 600 €/212 500 €) x 100 = 6,4 %

Exemple de Calcul de retour sur investissement : Avec crédit immobilier

Soyons réalistes.

Combien d’entre nous peuvent sortir 200 000 euros de leurs poches pour payer un logement en espèces ?

Pas autant que ça, n’est-ce pas ?

C’est pourquoi nous devrions également nous pencher sur le scénario plus réaliste dans lequel un investisseur immobilier doit contracter un prêt auprès de la banque pour financer l’achat de son bien immobilier locatif.

Afin de nous permettre de comparer les deux taux de rendement (sans prêt et avec un prêt), nous allons considérer le même bien immobilier que ci-dessus.

Nous achetons donc le bien locatif pour 200 000 euros et payons 25 % en cash comme acompte :

Acompte = 25% x 200.000 € = 50 000€

Nous incluons les mêmes frais de notaire et en travaux.

Ne vous embrouillez pas à ce stade.

Lors du calcul du retour sur investissement, nous ne prenons en considération que l’argent que vous avez investi directement, c’est-à-dire l’acompte, les frais connexes et les travaux.

Vous ne devez pas inclure le prêt bancaire dans ce calcul.

Maintenant, nous devons calculer le Revenu Net.

En plus des revenus locatifs (avec un plus) et des charges d’entretien (avec un moins), nous devons ajouter le crédit immobilier à l’équation (avec un moins).

En supposant un crédit immobilier à 2 % d’intérêts d’emprunt :

Crédit immobilier = 2% x 150 000 € = 3 000 €

Donc :

Revenu net = 13 600 € – 7 500 € = 6 100 €

Par suite :

Retour sur investissement = Revenu net /investissement total en cash = (6 100 € / 60 000€) *100 = 10 %

Ainsi, le retour sur investissement que vous obtiendrez de ce bien locatif si vous prenez un prêt bancaire pour 75 % du prix est de 10 %.

Toutefois, ce n’est pas parce que, dans notre exemple, le crédit a monter de manière significative le rendement locatif que cela signifie que cela se produira toujours.

Parfois, le fait de contracter un crédit peut en fait diminuer le rendement locatif, tout dépend du prix, du montant du prêt, du loyer mensuel prévu, etc.

Formules utiles pour calculer le rendement locatif et le cash flow

calcul investissement locatif
Grâce au cash flow, un investisseur sait ce qui rentre et sort de sa poche tous les mois. Le calcul est simple et se résume à soustraire les flux sortants financiers des flux entrants

Le retour sur investissement locatif

Le retour sur investissement immobilier est une mesure qui permet de calculer la rentabilité d’un investissement locatif tout en tenant compte des nombreuses variables associées à l’achat et à l’exploitation d’un logement en tant que bailleur.

Ses facteurs les plus importants sont :

  • les revenus locatifs,
  • les dépenses de location
  • et le prix ou la valeur de la propriété.

Le retour sur investissement (encore appelé ROI de l’anglais Return On Investisment) est calculé comme suit :

ROI = Loyers Annuels – Dépenses Annuelles / Prix d’acquisition * 100

Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement ROI ?

Après avoir trouvé la réponse à la question précédente, nous pouvons nous concentrer sur une autre question importante : Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement immobilier ?

La réponse varie en fonction de la région et du type de bien immobilier, entre autres facteurs.

Toutefois, au niveau national, un bon retour sur investissement se situe généralement entre 4 et 6 %.

Qu’est ce que le Rendement Locatif ?

Même sous sa forme standard en brut, le rendement locatif est une mesure immobilière utile et précieuse.

Cependant, les investisseurs en immobilier locatif doivent parfois utiliser deux dérivés du Rendement Locatif.

La première formule rendement au comptant.

En bref, le rendement au comptant en comptabilité est une mesure du rendement du capital investi qui tient compte du montant total des liquidités investies.

Il diffère de la formule du rendement locatif ROI en remplaçant la différence entre les revenus et les dépenses de la location par un cash-flow annuel avant impôt.

Voici donc comment calculer le rendement de l’investissement immobilier en tant que rendement au comptant (aussi appelé Coc Return) :

Rendement Comptant = Casf Flow annuel avant impôts / Total du montant investi * 100

Qu’est ce qu’un bon rendement au comptant ?

Alors, qu’est-ce qui est considéré comme un bon rendement locatif au comptant ?

Comme pour le retour sur investissement, la fourchette dépend de nombreuses variables différentes. Néanmoins, la fourchette générale admise est de 4 à 8 %.

Qu’est-ce que le taux de Capitalisation ?

La troisième forme la plus courante de retour sur investissement dans l’immobilier est le taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation, est similaire au rendement au comptant, sauf qu’il estime la rentabilité de l’immobilier locatif quel que soit le mode de financement.

Ainsi, le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus en loyers perçus avec le bien immobilier locatif et sa valeur sur le marché, ou valeur vénale (estimation sur Patrim ou via une agence immobilière).

Le taux de capitalisation ou Cap Rate est donc particulièrement utile pour comparer les biens immobiliers lorsque l’on cherche à acheter et à investir.

Bien que les investisseurs puissent utiliser le simulateur de rentabilité locatif développé par Eldorado Immobilier, voici la formule :

Tx Capitalisation = revenus locatifs / valeur vénale * 100

Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation ?

Comme c’est le cas pour les autres indicateurs, la fourchette d’un taux de capitalisation satisfaisant diffère en fonction de la localisation et d’autres facteurs.

La réponse à la question de savoir ce qu’est un bon taux de plafond se situe généralement entre 4 et 8 %.

Conclusion

Lorsqu’ils échangent sur ce qui est considéré comme un bon et moyen rendement immobilier, les investisseurs locatifs doivent se rappeler une simple vérité sur l’immobilier.

Le fait est que les trois choses les plus importantes dans tout investissement immobilier sont son emplacement, son emplacement et son emplacement.

En fin de compte, les fourchettes typiques d’un bon retour sur investissement immobilier et le taux de rendement locatif moyen mentionné précédemment n’ont pas d’importance.

Un investisseur sur le marché immobilier de Paris, par exemple, ne doit pas s’attendre à recevoir le retour sur investissement d’un bien immobilier situé dans une ville abordable de Nouvelle Aquitaine

En analysant les emplacements respectifs, les investisseurs immobiliers auront une idée plus réaliste et plus précise du retour sur investissement et donc du rendement locatif de leur projet.

C’est pour cela que Eldorado Immobilier a développé pour vous un simulateur d’étude de marché très précisé car basé sur le Big Data des mastodontes du secteur de l’immobilier. Cliquez ici maintenant pour en avoir plus.



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L’immobilier locatif est-il un bon investissement ?

Les biens immobiliers locatifs sont des investissements à faible risque.
L’immobilier a été et continue d’être l’une des stratégies d’investissement les plus sûres. Un bon équilibre entre le risque et le rendement est l’une des caractéristiques les plus importantes d’un bon investissement. Contrairement aux actions, l’investissement en immobilier locatif permet de ne pas tout perdre.
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Comment démarrer pour investir dans l’immobilier?

Mettez de l’ordre dans vos finances. Déterminez ce que vous pouvez vous permettre d’acheter. …
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Pourquoi les biens locatifs sont parfois un mauvais investissement ?

Il y a quatre grandes raisons à cela : il est probable qu’il ne générera pas les revenus que vous attendez, il est difficile de générer un rendement convaincant, un manque de diversification risque de vous nuire à long terme et l’immobilier est peu liquide, de sorte que vous ne pouvez pas nécessairement le vendre quand vous le souhaitez.
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Combien d’immeubles locatifs devez-vous posséder pour être rentier ?

En termes équivalents de biens locatifs, trois biens locatifs donneront de la modestie et cinq à six biens le confort.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. YAZID SIOUALA dit :

    Bcp de biais dans toutes ces données. La réalité est souvent très différente de toutes ces théories. Rien que le fait d acheter 200 000€ et louer 1700€??? Pas très réaliste. Ensuite le risque de dégradation et d impayés est grand et la on ne prend pas en compte une assurance de loyer impayé et de dégradation ou de gestion par un tiers professionnel. Et l apport de 50000€ qui aurait rapporté bcp plus peut être ailleurs… Bref je pense qu’il faut voir ça comme un investissement de très long terme en bon père de famille pour les gamins ou pour la retraite plutôt qu’on pseudo eldorado

    • Pierre dit :

      Bonjour Yazid,

      Merci d’avoir pris le temps de laisser un message.
      De très nombreuses personnes font effectivement fortune dans l’immobilier, ce n’est pas un mirage !
      Par contre, il faut être précis dans les calculs et avoir la volonté de rentabiliser son bien.

      Bien à vous

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