Cash-Flow : Comment le définir et le calculer ?

Le cash flow… Vous entendez souvent parler de ce truc, vous utilisez même peut être ce terme dans vos conversations avec d’autres investisseurs ou agents immobiliers… Mais vous ne savez pas trop ce que c’est en fait… n’est-ce pas ? Qu’es-ce que le cash flow immobilier concrètement ?

Quand on fait référence à un investissement immobilier locatif, le cash-flow est sans aucun doute la notion qui revient le plus souvent… et à juste titre car elle change tout ! Si vous comprenez comment ça marche, c’est encore mieux.

Comment calculer votre cash flow ? Est il meilleur avec un emprunt ou sans ?

Afin de réussir votre investissement locatif ou placement, vous vous devez de connaitre et maîtriser cette notion financière.

Combien de vendeurs de rêve proposent des rendements bruts supérieurs à 10%, mais qui s’avèrent des gouffres financiers au final une fois les charges déduites ? Vous voulez vivre ce genre de déconvenue ?

Ou alors découvrir que les impôts ont tout pris au final ?

C’est pour cela que vous devez réussir à dégager un cash flow positif et comprendre comment cela fonctionne.

Sondage :

Estimez vous l cash flow que vous allez dégager avant chaque investissement locatif ?

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D’une manière générale, la notion de cash flow est un indicateur parfait pour évaluer la réussite d’un investissement locatif immobilier.

Ainsi, un investisseur en immobilier locatif qui se bouge cherchera à avoir de bons loyers, mais tout en réduisant ses frais et ses impôts !

Le but : Avoir une excellente rentabilité ! … et donc un excellent cash flow positif…

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Le cash flow veut bien dire ce qu’il veut dire en anglais : des rivières d’argent !

Les bases d’un investissement immobilier locatif réussi

Sans vouloir vous faire injure, il est souvent très pertinent de reprendre à partir de la base. Cela remet les idées en place et permet de construire des stratégies solides, quel que soit le niveau de l’investisseur.

Par exemple, j’ai mis 35 ans à comprendre la réelle signification d’une phrase aussi simple que « l’argent ne fait pas le bonheur »… Savez-vous réellement ce que les anciens ont voulu dire par là ?

L’investissement immobilier consiste à détenir un bien immeuble en tant que seul propriétaire ou copropriétaire.

Le bien acquis peut servir à plusieurs choses : une location, une résidence principale, une résidence secondaire… L’investissement immobilier est un bon moyen pour devenir rentier en partant de zéro.

Quelles sont les deux grandes catégories d’investissements locatifs rentables ?

Les investissements locatifs en locaux d’habitation

En location à l’année ou en location courte durée. Nous conseillons bien sûr la location meublée, pour bénéficier de l’amortissement

Les investissements locatifs en locaux commerciaux

Il s’agit d’investir dans des locaux à vocation commerciale et de les louer à plein temps à des commerces ou des entreprises.

Cet article vous expliquera tout sur le bail commercial

Que veut dire la notion de casflow ?

Dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif, la rentabilité locative est ce que tout le monde recherche.

Concrètement il s’agit du rendement entre la valeur du loyer et le prix d’achat, qui soit être réellement important.

Il est essentiel de mettre en comparaison la rentabilité brute de base sans charges ni impôts de celle nette, en tenant en compte toute les charges.

Une fois la rentabilité comprise, la notion de cash-flow est aussi importante pour mesurer le bien-fondé de votre investissement immobilier.

Pour faire simple, le cash-flow consiste à calculer la différence entre les flux d’entrée et de sortie d’argent sur un temps T.

La cash flow est un solde de tous comptes, un rendement net net

Bref, ce qui rentre réellement dans votre poche une fois que tout est déduis.

Quels sont les différents types de cash-flow ?

Le cash-flow fait partie intégrante des indicateurs spécifiques au secteur immobilier.

La base est qu’il faut que les recettes soient bien équilibrées avec les dépenses.

Le cash-flow peut soit être positif (bien), soit négatif (pas bien) :

  • Le cash-flow positif : quand les entrées d’argent sont plus importantes que les sorties d’argent. C’est l’idéal à atteindre dans le cas d’un investissement immobilier.
  • Le cash-flow négatif : ici, les entrées financières sont inférieures aux sorties.

C’est ce que la plupart des investisseurs immobiliers obtiennent car ils se voilent la face.

Pour aller plus loin :

Tout le monde vous met sur la rentabilité de votre investissement locatif

Comment augmenter le rendement de votre investissement

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Le principe de l’investissement immobilier est de générer un effet boule de neige pour grossir de plus en plus vite (votre patrimoine, pas vous !) Le cash flow est ce bénéfice qui rend tout possible en améliorer votre capacité d’emprunt, à monter en gamme au niveau des travaux, à vous auto-assurer, etc…

Pourquoi toujours chercher à obtenir un cash-flow positif ?

Pourquoi la notion est fondamentale et évolutive ?

Plus vous aurez un cashflow très positif, plus vous profiterez des avantages financiers de votre investissement et plus vous serez serein dans l’avenir.

Car en cas de résultats négatifs, vous ne gagnez pas de l’argent au quotidien, au contraire, vous devez assumer les charges et les impôts.

Dans le cas d’un résultat nul, vos loyers vous permettront de subvenir à toutes vos charges.

Mais cela reste mauvais signe car les charges augmentent toujours.

Vous allez donc finir par vous retrouver immanquablement en négatif.

Quel objectif devez-vous viser ?

Obtenir un cash-flow positif voudra dire que mensuellement, vous percevrez les fruits de votre investissement, sous forme scintillante et trébuchante (oui j’adapte les expressions parfois), après impôts et prélèvements sociaux

C’est donc un revenu en plus qui vous permettra de réaliser des projets en plus ou d’accroître votre patrimoine immobilier pour devenir riche et / ou devenir rentier.

Pour ma part j’aime bien avoir la répartition suivante :

  • 1/3 pour les rénovations et investissements pour toujours avoir des biens au top
  • 1/3 pour développer l’activité et constituer des réserves
  • 1/3 en dividendes ou bénéfices nets

Cerise sur le gâteau pour une des questions les plus souvent posées : comment obtenir un crédit à la banque ?

Avec un cash flow positif sur votre précédente opération, les banques vous prêteront plus facilement de l’argent à de bons taux, afin de vous aider à financer vos futurs projets.

Elles auront confiance dans votre capacité à générer de la valeur et à tenir la route dans vos projets.

Vous aurez donc une capacité d’emprunt améliorée après chaque investissement, et vous pourrez également envisager de vous auto assurer, et d’automatiser ou déléguer de plus en plus de choses pour alléger votre quotidien.

Comment faire pour avoir un cash-flow positif ?

C’est quand même là l’essentiel !

Vous avez cet article de référence à votre disposition pour vous aider :

35 experts de l’investissement locatif vous donnent leur meilleur conseil pour réussir

Quelle durée pour votre crédit immobilier ?

Sachez qu’il n’est presque pas possible d’avoir un cash-flow positif sur une courte durée.

Il est donc recommandé d’augmenter la durée des remboursements pour diminuer les charges mensuelles. Cela est possible, mais pas sur une trop longue période, car plus le prêt est allongé, plus les intérêts croissent avec les assurances.

Il faut donc trouver un certain équilibre en veillant à ne pas dépasser 20 ans pour la durée de votre crédit immobilier. Cela peut vous coûter ensuite trop cher en termes d’intérêts et en assurance.

Pour aller plus loin :

Emprunter sur 25 ans, est-ce vraiment rentable ?

Utilisez aussi le simulateur gratuit d’emprunt immobilier

Quelle fiscalité choisir ? Société ou nom propre ? LMNP ou SCI ?

Avant d’investir, il faut d’abord que vous regardiez la fiscalité dont vous allez dépendre.

C’est un point essentiel, trop souvent négligé en début de projet, mais qui fait pourtant une énorme différence à la fin.

Alors location nue ou meublée ? (comparateur gratuit ici entre location nue ou location meublée)

En direct ou via une SCI ? Soumis à l’IR ou l’IS ? Au régime réel ou micro BIC ? Il y a de nombreux paramètres à prendre en compte.

Nous y répondons dans cet article : faut il créer une société pour exploiter votre meublé ?

Il faut que vous preniez en compte vos objectifs, en particulier en termes de revente ou non. Par exemple, la LMNP permet d’amortir le prix du bien tout comme l’investissement en SCI à l’IS.

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Le choix d’une structure juridique et fiscale a un impact majeur sur votre cash flow. Vous devez y réfléchir et amont et dans les détails.

Ne pas négliger la négociation sur le prix d’acquisition

Vous ne vous rendez probablement pas compte à quel point le prix d’acquisition est fondamental pour un cash flow positif.

Même 1000€ d’économies, c’est énorme car c’est aussi des intérêts en moins chaque mois à rembourser.

Autre astuce pour faire grossir rapidement votre patrimoine :

Dans la pratique, il est moins difficile d’optimiser son cash-flow si l’on mise son investissement sur un lot de logements, concrètement un immeuble de rapport.

Comme ce n’est pas à la portée de tous, il y a donc moins de concurrence. Mais si vous débutez dans l’investissement immobilier, il vaut mieux ne pas commencer ce type de placement, ou alors vous devez être fin prêt.

N’oubliez pas non plus les fondamentaux : obtenez le meilleur loyer pour chaque logement en cherchant un effet wahou (coup de cœur), et assurez-vous déjà d’avoir un bien dans un bon secteur et en très bon état.

Avoir une excellente connaissance du secteur et des prix

Pour avoir un bon cash-flow, il faut bien cerner la situation géographique du bien en question.

Pensez à avoir un bon réseau, capable de vous dénicher les meilleurs biens sur le marché. C’est là que l’agent immobilier révèle toute son utilité.

Pour une excellente rentabilité, n’hésitez pas à étudier la dynamique du quartier. Vous attirerez ainsi de nombreux locataires.

Vous pouvez utiliser le simulateur / étude de marché issu du big data pour avoir une idée précise et fiable du potentiel de votre projet

Devez vous minimisez au maximum les dépenses pour optimiser le cash flow ?

Oui, c’est même une caractéristique d’un bon investisseur !

Mais comment faire ?

  • Optimiser le prêt immobilier en trouvant la meilleure banque, en négociant vos frais de dossier ou encore en sélectionnant la garantie la plus accessible. Ne pas hésiter à mettre en concurrence ou prendre un courtier
  • Avoir un état des lieux bien détaillé.
  • Limiter au maximum les charges locatives.
  • Suivre les divers changements de réglementation et d’évolution des taux afin de bien négocier votre prêt. Il est possible de changer d’assurance emprunteur tous les ans.
  • Comparer et négocier les services comme l’assurance loyer impayé, la gestion locative ou encore l’assurance habitation propriétaire non occupant.
  • Multiplier les achats immobiliers : quand un cash-flow positif est acquis, il faut investir dans d’autres biens immobiliers pour augmenter encore plus son cash-flow.

Comment utiliser votre cash-flow positif à bon escient ?

Quand un cash-flow est positif, il faut que son utilisation concorde avec les objectifs que vous vous êtes fixé au préalable.

Ainsi, il peut s’utiliser de différentes manières :

  • L’épargner : c’est sans aucun doute la meilleure solution. Vous aurez ainsi une petite réserve pour faire face à tous les imprévus de votre investissement immobilier.
  • En faire un revenu complémentaire : le cash-flow peut être utilisé comme un revenu ou une prime qui complètera votre salaire de base. Votre train de vie sera donc plus régulier pour couvrir toutes vos charges et vos dépenses en plus.
  • L’investir en immobilier : si vous le désirez, vous pouvez tenter un autre investissement immobilier. Vous devez donc mettre toutes les cartes de votre côté pour que l’investissement soit aussi concluant que le premier.

Si vous hésitez entre un investissement nu ou meublé, voici le match entre les deux options à bien prendre en compte !

Que se passe-t-il en cas de cash-flow négatif ?

On parle de cash-flow négatif à partir du moment où il y a plus de dépenses que de recettes.

Si le résultat est négatif pendant une longue durée, il y a un réel risque de déficit.

L’investissement immobilier ne sera donc plus bénéfique pour vous.

Pour prévenir ce déficit, il ne faut plus investir dans un bien immobilier qui a déjà enregistré un cash-flow négatif.

Aussi, il faut éviter les dépenses inutiles tout en veillant à avoir plus d’entrées d’argent que de sorties.

Et penser à vendre…

Comment calculer mon cash-flow ?

Il y a de multiples méthodes afin d’évaluer le cash-flow.

Mais celle qui est plus utilisée est celle qui prend en considération les flux entrants et sortants chaque année.

Il faut faire une différence entre les flux positifs et les flux négatifs.

Ce n’est pas compliqué… mais il faut le faire !

Pour aller plus loin dans l’investissement immobilier, vous pouvez penser à l’effet de levier immobilier !

 Conclusion sur le cash flow immobilier

Afin d’améliorer son cash-flow, il faut se fixer des objectifs concrets à atteindre.

Il faut aussi prendre en considération le risque de crédit et investir son cash-flow pour avoir le maximum de bénéfice.

Il faut garder en tête que cette notion est importante pour réussir son investissement immobilier.

Le cash-flow positif est complétement faisable, mais avec de la patience et surtout de la perspicacité.

Qu’en pensez vous ?

Quel est le rendement moyen de vos investissements locatifs ?
Etes vous capable de dégager un cash flow positif à chaque investissement ?

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Pierre

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