Défiscaliser avec Vos Travaux : Meilleure Stratégie (rentable)

Le dispositif de réduction d’impôt pour les propriétaires prends plusieurs formes mais l’objectif reste d’engendrer des charges qui vont se soustraire aux revenus fonciers.

En général les charges déductibles sont :

  • Les frais de comptabilité ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les dépenses de réparation ;
  • Les dépenses d’amélioration ;
  • Les charges d’entretien ;
  • Les primes d’assurances ;
  • La taxe foncière ;
  • Les amortissements ;
  • Et les intérêts d’emprunts.

Bien entendu le poste travaux est celui qui pourra peser lourd dans la balance afin d’avoir ce fameux déficit.

Contrairement aux idées reçues, le déficit foncier par le biais des travaux ne s’applique pas que pour les nouveaux investissements locatif. Il intervient dans :

  • Les rénovations des résidences principales si celles-ci sont menées dans un but d’amélioration des performances énergétiques du logement ou l’accessibilité pour des personnes âgées ou ayant un handicap : il prend alors la forme d’un crédit immobilier ;
  • les améliorations menées dans un bien déjà loué ;
  • Les travaux menés dans un nouvel investissement locatif.
Dépenses de réparation et d’entretienDépense d’améliorationDépense de construction , reconstruction et d’agrandissement
Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciersLes travaux d’amélioration sont déductibles des loyers encaissés. Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles dès lors qu’ils sont mis à la charge du propriétaire du bienLes dépenses de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Quels travaux pour défiscaliser ? Pour défiscaliser avec des travaux, il vaut mieux investir dans l’ancien avec déclaration au réel avec l’un des dispositifs : LMNP/LMP, DeNormandie, Pinel Ancien, Malraux, Déficit Foncier.


Quels travaux les propriétaires déduisent le plus des impôts ? Les travaux les plus utilisés comme avantages fiscaux sont des travaux de rénovation, en particulier les travaux liés la performance énergétique à l’accessibilité des PMR.


Quels travaux pour réduire ses revenus fonciers ? Toutes les dépenses de travaux d’entretien courant et d’amélioration dans un bien immobilier locatif à usage d’habitation ou commercial sont déductibles des revenus foncier. Les amortissements sont également déductibles.


Quels travaux Peut-on déduire des impôts sur le revenu ? Les travaux de rénovation énergétique sont les plus puissants : isolation thermique, audit énergétique, chaudière performante, dispositif de régulation de chauffage, VMC double fleux…


Quels sont les travaux que l’on peut déduire des impôts ? On peut déduire les travaux sur l’amélioration ou la rénovation tels que : l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision.


Déduction des travaux dans l’ancien 

Quand on veut se défiscaliser avec les travaux, il faut faire attention à une chose principale : la nature des travaux. Que ce soit entretien ou réparation, amélioration ou reconstruction

La déduction des travaux dans l’ancien signifie investir dans un bien ancien (ayant déjà servi), y faire des travaux et le montant des travaux vont être déduits de votre assiette fiscale ou que votre assiette bénéficiera d’une réduction d’impôt.

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Défiscalisation et travaux dans l’ancien, quel avantage fiscal ?

Les travaux de rénovation bénéficient souvent d’aides fiscales accordées par le gouvernement.

De façon synthétique, on peut différencier trois catégories de situations distinctes :

  1. Les travaux de rénovation de l’habitation principale : isolation, acquisition d’un nouvel équipement de chauffage pour les personnes âgées ou handicapées.
  2. Les travaux dans un logement locatif réalisés par un propriétaire bailleur pour en améliorer le potentiel et/ou le confort pour le locataire.
  3. Les investissements dans un appartement ancien nécessitant d’importants – voire très lourds – travaux de rénovation/réhabilitation, généralement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière

En version studio.

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ou la Elorado Box en version maison :

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La Loi DENORMANDIE

La loi DeNormandie reprend le principe de défiscalisation qui en vigueur dans la Loi Pinel mais étend le dispositif aux propriétés anciennes.

Les conditions pour pouvoir y prétendre sont :

  • Faire des travaux en vue de mettre le bien en location ;
  • Le bien en question doit être une ancienne habitation ou un local à transformer en usage d’habitation ;
  • Le montant des travaux doivent représenter au moins 25 % du total de l’investissement ;

Outre cela, seules quelques communes sont concernées par le dispositif :

Les travaux obligatoires sont :

  • Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins
  • Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
  • Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
  • Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Comment défiscaliser des travaux ?

La défiscalisation est un mécanisme mis en place par le gouvernement pour aider les propriétaires à rénover leur bien.

Cette défiscalisation peut couvrir plusieurs aspects selon le caractère du travaux ou du bien immobilier.

Bon à savoir : Si vous êtes une personne âgée ou handicapée, vous pouvez également déduire les frais d’emploi à domicile de votre déclaration de revenus à hauteur de 50 %. 

Loi Malraux 

Le dispositif Marlaux ne s’adresse également qu’à une infime partie du territoire français ; il s’adresse aux immeubles situés en ville et notamment en secteurs classés.

Les conditions pour bénéficier du dispositif sont :

  • Les travaux menés doivent concernés l’immeuble entier ;
  • La restauration de l’immeuble doit être d’utilité publique sauf si l’immeuble est situé :
    • dans un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée du 1.1.2009 au 8.7.2016) ;
    • dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 9.7.2016)
  • L’engagement de mettre en location nue pour 3, 6 et 9 ans 12 mois après l’achèvement des travaux ;
  • Tous les travaux de restauration sont déductibles sauf les travaux d’agrandissement

Suivant l’emplacement du bien, le propriétaire peut prétendre à 30% ou 22 % de réduction d’impôt.

A noter que, que vous investissez en nom propre ou par le biais d’une SCI, le dispositif Marlaux est applicable, par contre s’il y a démembrement il n’est plus applicable.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un moyen pour les investisseurs dans l’immobilier de NE PAS PAYER d’IMPOTS puisque l’assiette fiscale est de 0.

En effet, il est permis aux contribuables français qui mettent en location (nue ou meublée) de ne pas payer son impôt sur le revenu en effectuant des travaux sur son bien.

Le coût des travaux réalisés se soustraient aux autres revenus de manière à ce que l’assiette fiscale soit de 0€ voire même négative (et il possible de le reporter).

Les conditions pour que les travaux menés soient éligibles sont :

  • Le bien est mis en location 12 mois après la fin des travaux sous le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier) ;
  • Les travaux concernent des réparations et entretien, ou des travaux d’amélioration. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas éligibles. 

La Loi Pinel

Si on connait plutôt la Loi Pinel sur l’investissement neuf, sachez que le dispositif est applicable si vous souhaitez acquérir un bien ancien et y mener des travaux de réhabilitation depuis Septembre 2014.

Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux pour un bien ancien sont :

  • Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) ;
  • Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • Local transformé en logement d’habitation.
  • Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
  • Le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 et 12 ans  (le taux de réduction d’impôt sera proportionnel à la durée d’engagement de mis en location)
  • Depuis le 1 Janvier 2021 la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire ;
  • Tous les travaux d’amélioration ou de mis à niveau (surtout énergétique) sont concernés, par contre ceux menés dans un but d’agrandissement sont exclus.

Les dépenses d’entretien

Au cours d’un bail, le propriétaire est sensé mener des travaux pour maintenir ou remettre le logement en bon état, ce sont les travaux d’entretien et de réparation.

Il se peut aussi que ce dernier apporte des améliorations nécessaires à son bien locatif comme le remplacement d’un chauffage central ou même les travaux menés dans une salle d’eau pour apporter plus de confort…

Et bien, dépenses à la charge du propriétaire qui concernent l’entretien, la réparation ou l’amélioration du logement sont déductibles des impôts du propriétaires si :

Voici quelques travaux locatifs déductibles des impôts sur le revenu :

Les dépenses d’amélioration pour le confort 

Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort. Mais les travaux ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble.

On peut citer :

  • le remplacement d’une chaudière par un modèle à basse condensation ;
  • l’installation d’une douche à la place d’une baignoire ;
  • la transformation de votre coin cuisine en cuisine intégrée.

Ces déductions sont pour les logements d’habitation mais pas pour les locaux professionnels. 

Les travaux d’amélioration les plus courant sont : 

  • chauffage central ;
  • cuisine ;
  • salle de bains et sanitaires ;
  • tout-à-l’égout ;
  • agrandissement des fenêtres ;
  • système électrique ;
  • toiture ;
  • ravalement de la façade ;
  • balcons en fer forgé ;
  • aménagement de l’intérieur (modification des cloisons) ;
  • peinture ;
  • plomberie ;
  • etc.

Les dépenses de réparation et d’entretien

Les travaux de réparation et d’entretien constituent en principe à maintenir ou remettre en état un logement, afin de pouvoir en faire un usage normal sans pour autant à modifier l’équipement initial. 

Les travaux de réparation et d’entretien les plus courant sont : 

  • traitement du bois ;
  • recherche de l’amiante ;
  • diagnostics obligatoires : plomb, risques naturels et technologiques majeurs, etc. ;
  • remise en état du chauffage central (canalisations, radiateurs, …) ;
  • réfection de la toiture ;
  • ravalement et crépissage des murs ;
  • peinture extérieure ;
  • remplacement de la chaudière du chauffage central ;
  • mises aux normes de l’ascenseur ;
  • etc.

Les travaux de copropriété déductibles des impôts

Si vous êtes propriétaire d’un bien , sachez que les dépenses liées aux travaux de copropriété sont déductibles des impôts.

Vous avez la possibilité de les déduire des loyers perçus et ainsi réduire votre revenu foncier imposable.

Les travaux de rénovation énergétique

Les travaux déductibles de l’impôt sur le revenu dans le cadre de la rénovation énergétique d’un bâtiment visent à améliorer l’efficacité énergétique d’une maison ou d’un appartement.

Au 31 décembre 2020, ils bénéficiaient d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique, le CITE.

Cette année, sauf exception, celui-ci est remplacé par une prime versée par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) : MaPrimeRénov’.

En 2020, le CITE a concerné, sous conditions de ressources, les propriétaires occupants d’une résidence principale achevée depuis plus de 2 ans.

Le montant du CITE dépend des travaux réalisés pour améliorer l’isolation thermique ou réduire la consommation d’énergie du logement.

Toutefois, sous certaines conditions, certains contribuables peuvent demander la déduction pour les dépenses payées en 2021.

Il s’agira notamment d’avoir un devis signé et un acompte versé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2020.

Depuis le 1er Janvier 2021, le CITE est remplacé par MaPrimeRénov’.

L’objectif est le même: il s’agit d’améliorer l’efficacité énergétique d’une maison ou d’un appartement. en favorisant leur rénovation thermique.

Toutefois on ne parle plus de travaux déductibles des impôts.

Mais une prime prévue pour les propriétaires résident dans une résidence  principale achevée depuis plus de 2 ans et pour les copropriétés dans les travaux des parties communes.

Et maintenant, elle est étendue aux propriétaires bailleurs (depuis le 1er juillet 2021).

Son montant dépend de la localisation du logement, si le logement est situé en Ile de France ou non, et selon le type de travaux réalisés et le niveau de ressources du foyer fiscal.

Encore, elle ne concerne pas la réparation et l’entretien des systèmes existants, mais l’installation de nouveaux équipements par une entreprise reconnue garante de l’environnement par un label RGE.

Les autres types de travaux déductibles des impôts

Les travaux indispensables aux personnes âgées ou handicapées

Ces travaux consistent à améliorer l’accessibilité du logement pour une personne âgée ou handicapée.

Par exemple, l’installation de barres de maintien, sanitaires à hauteur adaptée, …

Il peut s’agir également de travaux justifiés par la perte d’autonomie d’un des habitants. Ils peuvent être réalisés par le propriétaire ou le locataire.

L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques

Chaque foyer fiscal peut bénéficier d’un crédit d’impôt pour l’installation d’une borne de recharge dans sa résidence principale ainsi que dans l’une de ses résidences secondaires, s’il en possède plusieurs.

Pour un couple soumis à imposition commune, deux points de charge peuvent être subventionnés par logement. Ce crédit d’impôt est attribué au propriétaire ou au locataire.

Les travaux résultant d’un risque technologique local

Lorsqu’une résidence principale est dans une zone concernée par un plan de prévention des risques technologiques, les travaux de mise en conformité ainsi que les éventuels diagnostics préalables entrent dans la catégorie des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu.

Les dépenses doivent donc être destinés par le propriétaire-occupant ou le bailleur.

Avantages fiscaux pour la rénovation énergétique

Quels Travaux Déduire de Vos Impôts ?
Pour encourager les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement français propose un certain nombre d’avantages fiscaux.

Pour encourager les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement français propose un certain nombre d’avantages fiscaux.

On parlera ici de crédit d’impôt plutôt que de défiscalisation telle que nous l’avons vu précédemment.

Depuis le 1er Janvier 2021, l’ancien CITE ( Crédit d’Impôt Transition Energétique) est remplacé par le MaPrimeRénov’, qui est « la principale aide à la rénovation énergétique de l’État, s’ouvre à tous.

Les propriétaires occupants, quels que soient leurs revenus, et toutes les copropriétés peuvent déposer leur dossier de demande d’aide sur la plateforme www.maprimerenov.gouv.fr. Les propriétaires bailleurs pourront le faire à partir de juillet. »

La prime est valable pour tous les travaux d’économie d’énergie tels que les travaux d’isolation, les travaux de chauffage, le remplacement de chaudière,…

Bien que la prime se veut juste, plusieurs profils ont été créés selon le revenu, le nombre de personnes à charge,…et le montant de la prime varie selon ce profil.

Les travaux non déductibles : les travaux d’agrandissement

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

Bien que le but premier de l’Etat en mettant en place ces divers dispositifs est de créer des logements d’habitation, tous les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles quelque soit votre régime fiscal.

Ne sont donc pas déductibles les travaux suivants :

  • Agrandissement de la partie principale de l’habitation : création de chambre supplémentaires, …
  • Agrandissement de la partie secondaire : garage, dépendance, terasse,…

Par contre, un recalcul d’une nouvelle Taxe foncière sera fait en remplissant la déclaration 6704 IL qui pourrait amener le propriétaire à bénéficier d’une exonération de la taxe foncière allant jusqu’à 2 ans.

Pour obtenir une estimation de votre nouvelle Taxe Foncière, vous pouvez vous rapprocher du Centre des Impôts Fonciers du lieu de situation de votre bien.

Comment savoir si des travaux sont déductibles?

Les investisseurs identifient facilement les travaux d’entretien déductibles mais la limite entre amélioration (déductible) et construction (non déductible) est parfois peu claire.

Si vous avez réalisé vous-même les travaux, seul le prix d’achat des matériaux est déductible, votre travail personnel ne peut pas être pris en compte.

Bénéficier de la TVA à taux réduit

Vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit si vous faites des travaux de transformation énergétique dans votre logement. 

Vous pouvez avoir jusqu’à 10 % de réduction de TVA selon les travaux que vous faites et sous certaines conditions. 

Mais vous ne pourrez réduire la TVA que sur certains équipements et services qui vous sont facturés par des entreprises. 

Voici des exemples : 

Matériaux de sécurité

Equipements fixes de chauffage ou de climatisation

Equipements sanitaires et électriques

Système d’ouverture et de fermeture de logement

et Isolants

C’est-à -dire les travaux relatifs à l’entretien, l’aménagement, l’amélioration ou la transformation d’un logement .

Notez bien que les travaux réalisés dans un local commercial, un bâtiment industriel ou une structure agricole ne sont pas éligibles à la TVA à taux réduit.

Article similaire : Holding et Immobilier : Parfait pour Défiscaliser ? (mode d’emploi)



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Quels sont les travaux que l'on peut déduire des impôts ?

  • Les travaux de rénovation de l’habitation principale.
  • Les travaux réalisés dans un logement locatif.
  • Les investissements dans l’immobilier ancien.
  • Le déficit foncier.
  • Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs ?

Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.

Quels travaux Peut-on déduire des impôts sur le revenu ?

Les travaux de rénovation énergétique sont les plus puissants : isolation thermique, audit énergétique, chaudière performante, dispositif de régulation de chauffage, VMC double fleux…

Quelle somme maximum Peut-on déduire des impôts ?

La réduction d’impôt est plafonnée à 50 000 euros pour une personne seule et à 100 000 euros pour un couple soumis à l’imposition commune, soit dans ce dernier cas une réduction d’impôt annuelle maximale de 4 167 euros pour un logement neuf et de 3 333 euros pour logements réhabilités.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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