Quels Travaux Déduire de Vos Impôts ? (spécial investisseur rentable)

Le dispositif de réduction d’impôt pour les propriétaires prends plusieurs formes mais l’objectif reste d’engendrer des charges qui vont se soustraire aux revenus fonciers.

En général les charges déductibles sont :

  • Les frais de comptabilité ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les dépenses de réparation ;
  • Les dépenses d’amélioration ;
  • Les charges d’entretien ;
  • Les primes d’assurances ;
  • La taxe foncière ;
  • Les amortissements ;
  • Et les intérêts d’emprunts.

Bien entendu le poste travaux est celui qui pourra peser lourd dans la balance afin d’avoir ce fameux déficit.

Contrairement aux idées reçues, le déficit foncier par le biais des travaux ne s’applique pas que pour les nouveaux investissements locatif. Il intervient dans :

  • Les rénovations des résidences principales si celles-ci sont menées dans un but d’amélioration des performances énergétiques du logement ou l’accessibilité pour des personnes âgées ou ayant un handicap : il prend alors la forme d’un crédit immobilier ;
  • les améliorations menées dans un bien déjà loué ;
  • Les travaux menés dans un nouvel investissement locatif.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :


Quels travaux pour défiscaliser ? Pour défiscaliser avec des travaux, il vaut mieux investir dans l’ancien avec déclaration au réel avec l’un des dispositifs : LMNP/LMP, DeNormandie, Pinel Ancien, Malraux, Déficit Foncier.


Quels travaux les propriétaires déduisent le plus des impôts ? Les travaux les plus utilisés comme avantages fiscaux sont des travaux de rénovation, en particulier les travaux liés la performance énergétique à l’accessibilité des PMR.


Quels travaux pour réduire ses revenus fonciers ? Toutes les dépenses de travaux d’entretien courant et d’amélioration dans un bien immobilier locatif à usage d’habitation ou commercial sont déductibles des revenus foncier. Les amortissements sont également déductibles.


Déduction des travaux dans l’ancien 

Quand on veut se défiscaliser avec les travaux, il faut faire attention à une chose principale : la nature des travaux. Que ce soit entretien ou réparation, amélioration ou reconstruction

La déduction des travaux dans l’ancien signifie investir dans un bien ancien (ayant déjà servi), y faire des travaux et le montant des travaux vont être déduits de votre assiette fiscale ou que votre assiette bénéficiera d’une réduction d’impôt.

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La Loi DENORMANDIE

La loi DeNormandie reprend le principe de défiscalisation qui en vigueur dans la Loi Pinel mais étend le dispositif aux propriétés anciennes.

Les conditions pour pouvoir y prétendre sont :

  • Faire des travaux en vue de mettre le bien en location ;
  • Le bien en question doit être une ancienne habitation ou un local à transformer en usage d’habitation ;
  • Le montant des travaux doivent représenter au moins 25 % du total de l’investissement ;

Outre cela, seules quelques communes sont concernées par le dispositif :

Les travaux obligatoires sont :

  • Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins
  • Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
  • Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
  • Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Loi Malraux 

Le dispositif Marlaux ne s’adresse également qu’à une infime partie du territoire français ; il s’adresse aux immeubles situés en ville et notamment en secteurs classés.

Les conditions pour bénéficier du dispositif sont :

  • Les travaux menés doivent concernés l’immeuble entier ;
  • La restauration de l’immeuble doit être d’utilité publique sauf si l’immeuble est situé :
    • dans un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée du 1.1.2009 au 8.7.2016) ;
    • dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 9.7.2016)
  • L’engagement de mettre en location nue pour 3, 6 et 9 ans 12 mois après l’achèvement des travaux ;
  • Tous les travaux de restauration sont déductibles sauf les travaux d’agrandissement

Suivant l’emplacement du bien, le propriétaire peut prétendre à 30% ou 22 % de réduction d’impôt.

A noter que, que vous investissez en nom propre ou par le biais d’une SCI, le dispositif Marlaux est applicable, par contre s’il y a démembrement il n’est plus applicable.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un moyen pour les investisseurs dans l’immobilier de NE PAS PAYER d’IMPOTS puisque l’assiette fiscale est de 0.

En effet, il est permis aux contribuables français qui mettent en location (nue ou meublée) de ne pas payer son impôt sur le revenu en effectuant des travaux sur son bien.

Le coût des travaux réalisés se soustraient aux autres revenus de manière à ce que l’assiette fiscale soit de 0€ voire même négative (et il possible de le reporter).

Les conditions pour que les travaux menés soient éligibles sont :

  • Le bien est mis en location 12 mois après la fin des travaux sous le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier) ;
  • Les travaux concernent des réparations et entretien, ou des travaux d’amélioration. Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas éligibles. 

La Loi Pinel

Si on connait plutôt la Loi Pinel sur l’investissement neuf, sachez que le dispositif est applicable si vous souhaitez acquérir un bien ancien et y mener des travaux de réhabilitation depuis Septembre 2014.

Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux pour un bien ancien sont :

  • Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) ;
  • Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • Local transformé en logement d’habitation.
  • Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
  • Le logement doit être mis en location pour une durée de 6, 9 et 12 ans  (le taux de réduction d’impôt sera proportionnel à la durée d’engagement de mis en location)
  • Depuis le 1 Janvier 2021 la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire ;
  • Tous les travaux d’amélioration ou de mis à niveau (surtout énergétique) sont concernés, par contre ceux menés dans un but d’agrandissement sont exclus.

Les dépenses d’entretien

Au cours d’un bail, le propriétaire est sensé mener des travaux pour maintenir ou remettre le logement en bon état, ce sont les travaux d’entretien et de réparation.

Il se peut aussi que ce dernier apporte des améliorations nécessaires à son bien locatif comme le remplacement d’un chauffage central ou même les travaux menés dans une salle d’eau pour apporter plus de confort…

Et bien, dépenses à la charge du propriétaire qui concernent l’entretien, la réparation ou l’amélioration du logement sont déductibles des impôts du propriétaires si :

Avantages fiscaux pour la rénovation énergétique

Quels Travaux Déduire de Vos Impôts ?
Pour encourager les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement français propose un certain nombre d’avantages fiscaux.

Pour encourager les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement français propose un certain nombre d’avantages fiscaux.

On parlera ici de crédit d’impôt plutôt que de défiscalisation telle que nous l’avons vu précédemment.

Depuis le 1er Janvier 2021, l’ancien CITE ( Crédit d’Impôt Transition Energétique) est remplacé par le MaPrimeRénov’, qui est « la principale aide à la rénovation énergétique de l’État, s’ouvre à tous.

Lles propriétaires occupants, quels que soient leurs revenus, et toutes les copropriétés peuvent déposer leur dossier de demande d’aide sur la plateforme www.maprimerenov.gouv.fr. Les propriétaires bailleurs pourront le faire à partir de juillet. »

La prime est valable pour tous les travaux d’économie d’énergie tels que les travaux d’isolation, les travaux de chauffage, le remplacement de chaudière,…

Bien que la prime se veut juste, plusieurs profils ont été créés selon le revenu, le nombre de personnes à charge,…et le montant de la prime varie selon ce profil.

Les travaux non déductibles : les travaux d’agrandissement

Bien que le but premier de l’Etat en mettant en place ces divers dispositifs est de créer des logements d’habitation, tous les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles quelque soit votre régime fiscal.

Ne sont donc pas déductibles les travaux suivants :

  • Agrandissement de la partie principale de l’habitation : création de chambre supplémentaires, …
  • Agrandissement de la partie secondaire : garage, dépendance, terasse,…

Par contre, un recalcul d’une nouvelle Taxe foncière sera fait en remplissant la déclaration 6704 IL qui pourrait amener le propriétaire à bénéficier d’une exonération de la taxe foncière allant jusqu’à 2 ans.

Pour obtenir une estimation de votre nouvelle Taxe Foncière, vous pouvez vous rapprocher du Centre des Impôts Fonciers du lieu de situation de votre bien.

Quels sont les travaux que l’on peut déduire des impôts ?

·         Les travaux de rénovation de l’habitation principale.
·         Les travaux réalisés dans un logement locatif.
·         Les investissements dans l’immobilier ancien.
·         Le déficit foncier.
·         Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ?

Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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