Cœur de ville et défiscalisation dans l’ancien, un eldorado ? (en 2020)

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Ce que même votre conseiller en gestion de patrimoine ignore probablement : Action Cœur de ville, et comment en profiter pour investir dans l’ancien et défiscaliser

Une prise de conscience a eu lieu concernant la dégradation du cadre de vie des habitants des villes moyennes, en particulier en cœur de ville (le centre-ville historique).

Ainsi, construire un patrimoine en investissant dans l’ancien en cœur de ville peut être une excellente option, pour à la fois :

  • se constituer un revenu foncier
  • tout en payant moins d’impôts (si si c’est possible en combinant plusieurs dispositifs, lisez l’article jusqu’au bout !)

Une ville, et plus particulièrement un centre ancien historique, est caractérisé par une forte densité de bâtiments et une forte densité d’habitants.

Un centre ville a souvent plusieurs visages :

  • agréable, commerçant et touristique en journée,
  • puis glauque et propice aux usages détournés lorsque les commercent baissent le rideau.

En parallèle, depuis des décennies, le centre ancien des villes a été délaissé en termes d’aménagements et de relance d’activités pour favoriser l’expansion des zones périphériques avec de grandes enseignes nationales.

La population suit le mouvement et a largement préféré le petit pavillon en campagne au viel immeuble patrimonial en cœur de ville.

Petit à petit, les centres anciens se sont paupérisés et ont perdu leur attrait, conduisant à une prise de conscience et le lancement par l’Etat du programme Cœur de Ville dans 222 centre anciens de villes moyennes qui ne vivent plus correctement.

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Dans cet article, vous allez comprendre :

  • les enjeux qui vont de pair avec un centre ancien historique 
  • les outils à disposition des collectivités pour redynamiser un hyper centre qui n’est plus attractif et tombe en désuétude
  • les opportunités d’investissement locatif

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Quelles sont les spécificités d’un centre ancien cœur de ville ?

On reconnait un centre ancien à redynamiser par la présence de :

  • Habitants résidents spécifiques
  • Bâtiments laissés à l’abandon, insalubres et dans la plupart des cas délabrés
  • Bâtiments et édifices historiques
  • Urbanisation très dense et donnant des espace fermés et sombres

Voici un classement des meilleures aides fiscales dans l’immobilier ancien qui peuvent vous aider !

Habitants résidents spécifiques dans un centre ancien

Les familles et les ménages de classes moyennes et aisées sont les premiers résidents à quitter les centres anciens. 

Aspirant à une nouvelle façon de vivre moins dense, avec un bout d’espace vert et du calme, ils partent en périphérie là où ils vont retrouver moins de population. 

Ainsi, dans la plupart des centres anciens, on y retrouve plus une population d’habitants :

  • retraités vivants seuls, 
  • de jeunes couples 
  • et des personnes se trouvant en situation de précarité. 
Requalifier un bien ancien est beaucoup plus difficile que de construire un pavillon en banlieue...
Requalifier un bien ancien est beaucoup plus difficile que de construire un pavillon en banlieue…

D’une manière générale, seuls les habitants qui ne peuvent pas se permettre de déménager vu leur situation socio-économique restent dans les quartiers anciens. 

Bâtiments abandonnés et insalubres

Du fait qu’ils sont mal entretenus et peu rentables pour les propriétaires et propriétaires bailleurs, la plupart des bâtiments dans les centres anciens se trouvent être abandonnés, mais surtout insalubres. 

Lors de projets de réhabilitation pour un investissement locatif dans l’ancien, il est fréquent que le diagnostic immobilier initial soit catastrophique…

Le centre n’ayant plus d’attractivité intrinsèque, les bailleurs et les propriétaires ne cherchent plus à y faire des travaux pour investir. Ils cherchent plutôt à trouver des économies. 

Ce qui rend encore plus difficile le choix d'un investissement dans le centre ancien d'une ville moyenne est qu'il est difficile de connaître l'état réel des biens immobiliers environnant (y compris l'état à venir)
Ce qui rend encore plus difficile le choix d’un investissement dans le centre ancien d’une ville moyenne est qu’il est difficile de connaître l’état réel des biens immobiliers environnant (y compris l’état à venir)


En outre, les travaux coûtent cher en centre ancien du fait :

  • de l’étroitesse des rues et ruelles
  • de la configuration du bâti
  • de l’ancienneté du bâti qui est source de surprises dans les travaux (rarement agréables), et de mises aux normes diverses et variées
  • des prescriptions des Architectes des Bâtiments de France qui voient uniquement l’aspect historique des bâtiments

On retrouve de ce fait dans les centres anciens des bâtiments et édifices qui «racontent » le passé de la ville toute entière, et les services de l’architecture du patrimoine (SDAP) ont à cœur de les préserver.

Ces quartiers sont souvent la représentation d’une grande source de richesse patrimoniale d’une ville. 

Des commerces qui luttent pour leur pérennité

Malgré qu’ils aient du mal à survivre dans les centres anciens, il est toujours possible de retrouver  toutes les fonctions qui permettent de qualifier une zone d’urbaine. 

On y retrouve notamment, des petits commerces de proximité, des magasins, des centres culturels et de loisirs, etc.. 

La vie commerciale et culturelle est souvent riche dans les centres anciens.

Toutefois, les commerces peinent à survivre à cause des grandes chaines qui prennent le dessus dans les périphéries.

Résultat : la vacance commerciale est flagrante dans de nombreux centre-ville anciens de villes moyennes.

requalifier les anciens centres
Le commerce fait partie intégrante dans la vie des habitants d’un centre ancien, au premier rang desquels les marchés

Ils doivent trouver une spécificité, un cachet, une stratégie de marketing différenciant pour offrir une expérience unique aux clients, qu’ils ne pourront pas retrouver en allant dans une franchise nationale.

Par exemple, un magasin de jeux pour enfants en bois fabriqués en France.
Ou des bijoux de créateur faits main avec des matériaux les plus nobles.
Ou encore une boutique de thé de luxe avec des conseils de passionnés et une sélection originale.

Des zones sombres, inaccessibles propices aux usages détournés

Les rues et les bâtiments dans les centres-villes ont été conçus de façon bien spécifique, il y a plusieurs siècles. 

Les bâtiments sont souvent agencés autour de petites parcelles et rue étroites. 

En Provence, ces rues sont appelées des viols et plus généralement ailleurs, des coupe-gorge. Ce n’est pas pour rien…

La sécurité est un enjeu majeur des centre ville anciens des villes moyennes
La sécurité est un enjeu majeur des centre ville anciens des villes moyennes

Par ailleurs, dans un environnement où la voiture est reine, le centre ancien n’est pas vraiment adapté car on ne peut pas y stationner facilement, les manœuvres sont difficiles et les zones commerçantes sont bien souvent entièrement piétonnes.

Cela fait un élément répulsif de plus pour les habitants.

Pour aller plus loin : Devez vous investir dans les centre anciens ? Go ou no Go ?

Action Cœur de Ville : qu’est-ce que c’est ?

Lancé en décembre 2017 par l’Etat via le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales, le plan action cœur de ville est doté de 5 milliards d’euros mobilisés depuis d’autres programmes destinés à l’aménagement du territoire pour les habitants des villes moyennes, considérées comme délaissées au profit des métropoles.

La double ambition du programme est de restaurer une relation de confiance de l’Etat dans ses relations avec les Collectivités Territoriales et montrer l’efficacité des politiques publiques dans toutes leurs composantes :

  • amélioration des conditions de vie des habitants dans les communes retenues, leur cadre de vie global
  • conforter la transition écologique et la nature en ville, à travers un projet de territoire 
  • conforter le rôle des villes moyennes et conforter le dynamisme commercial en dehors des grandes aires urbaines pour un développement du territoire équilibré (l’objectif à long terme étant l’égalité des territoires entre eux…)

Chaque ville bénéficiaire a fait la démarche de soumettre un dossier complet en réponse à une consultation nationale action cœur de ville, intitulée (sobrement) « Réinventons nos Cœur de Ville »

Le fait d'une ville soit éligible au programme Action Coeur de Ville est un indicateur majeur de la volonté politique en arrière plan, qui peut être un moteur décisif
Le fait d’une ville soit éligible au programme Action Coeur de Ville est un indicateur majeur de la volonté politique en arrière plan, qui peut être un moteur décisif

C’est la Caisse des Dépôts qui est chargée de distribuer auprès des villes moyennes bénéficiaires du programme national action cœur les 5 milliards d’euros mobilisés.

La Caisse des Dépôts est aussi appelée Banque des Territoires.

Au quotidien, les décisions d’attribuer plusieurs millions d’euros au profit des villes lauréates Cœur de Ville et bénéficiaires du plan d’action, se prend dans un comité de projet créé pour l’occasion et qui réunit tous les acteurs institutionnels. 

Ce comité de projet vérifie aussi la mise en œuvre concrète des projets locaux validés. Il est composé généralement entre autres des villes moyennes, de leur agglomération, de la région, de la banque des territoires, de l’agence nationale de l’habitat, d’action logement, etc…

Les 222 villes de France retenues dans le cadre du plan Action Cœur de Ville peuvent mobiliser ces financements en complément de leurs fonds propres.

Concrètement, chacune des villes moyennes éligibles au programme action cœur de ville doit s’organiser pour la présentation d’un projet sous forme de plan d’actions qui doivent à la fois viser :

  • le développement économique et commercial via une revitalisation commerciale (les acteurs économiques publics et privés ont un rôle de moteur dans la vitalité d’un centre ancien)
  • le développement durable
  • améliorer les conditions de vie des habitants

Les travaux sont visés par le programme action Cœur de Ville, mais aussi, et peut être surtout l’ingénierie et les études qui vont avec. 

L’objectif du Ministre de la Cohésion du Territoire, est d’enclencher une dynamique dans les villes bénéficiaires du plan Action Cœur de Ville via des projets innovants qui auront valeur d’exemple et seront moteur de développement sur le long terme.

(sources : mentions légales et lettre d’information de l’espace presse du plan nation action cœur de ville)

Comment procéder à une requalification des centres anciens ?

Lors d’une requalification d’un centre ancien, il est primordial de choisir le bon dispositif. 

Comme nous l’avons évoqué plus haut, un centre ancien comporte des spécificités, certaines positives, d’autres négatives. 

De ce fait, avant toute requalification, les collectivités doivent tout d’abord les analyser afin de mieux comprendre pourquoi le centre ancien est arrivée à ce stade de désintérêt.

On pourrait considérer cela comme un état des lieux. 

Vous pouvez savoir précisément combien un investissement ancien va vous rapporter avec le simulateur d’étude de marché, cliquez ici

Pour cet état des lieux d’un hypercentre, il faudra notamment analyser :

  • La population : leur âge, leur catégorie sociale, leurs revenus
  • La situation économique du centre : dynamisme, les activités qui fonctionnent ou qui ont disparu, etc.
  • La richesse patrimoniale : architecture, monuments, places typiques
  • L’État des habitats et logements (insalubrité, périls, non conformités au RSD ou règlement sanitaire départemental)
  • L’aménagement territorial global
  • Le potentiel touristique
  • Zones commerciales, équipements publics et équipements culturels (cinéma, théâtre, etc…)

Le choix des outils de requalification se définira par la connaissance de tous ces facteurs combinés.


Quels sont les outils à mettre en place ?

Pour la requalification d’un centre ancien, 4 outils sont essentiels dans la restructuration. Il s’agit de plusieurs dispositifs qui permettent :

  • de faire face, en premier lieu, à l’état d’urgence dont est victime le centre-ville (notamment l’insalubrité) 
  • de financer la restauration des habitats
  • de résoudre les enjeux fonciers
  • de réaménager le centre

Les outils d’urgence pour gérer un centre ancien

En termes d’outils juridiques à activer en urgence, les collectivités peuvent s’appuyer sur quelques procédures réglementaires pour remédier à la situation. 

On peut notamment citer :

La procédure de péril

Cette procédure codifiée au Code de la Construction et de l’Habitat permet au maire d’une ville d’obliger le propriétaire d’un immeuble à réaliser des travaux dans celui-ci lorsqu’il constate que l’immeuble en question présente un danger (risque d’effondrement  imminent ou très prochainement de l’immeuble, d’un de ses murs ou de sa façade, d’inondation en cas d’intempéries, etc.). 

requalifier un centre ancien
Il est nécessaire de dynamiser la transformation urbaine pour requalifier un centre ancien

À savoir que cette mesure ne signifie en aucun cas que l’immeuble doit être remis à neuf, elle implique la réparation des parties jugées dangereuses.

En attendant que le problème structurel soit traité, les locataires doivent être relogés aux frais du propriétaire et un arrêté municipal est placardé sur la façade de l’immeuble concerné.

 Les arrêtés d’insalubrité remédiable

Ils permettent de lancer des actions toujours contre un propriétaire afin que celui-ci effectue des réparations et mises aux normes dans ses logements. De façon à ce qu’ils ne portent plus atteinte à la santé de ses locataires. 

En général, un arrêté d’insalubrité est basé sur le RSD, ou Règlement Sanitaire Départemental local.

La RHI ou la Résorption de l’Habitat Insalubre 

Cette procédure permet d’interdire l’habitation dans un immeuble ou un appartement jugé insalubre. 

Dans certains cas, les collectivités peuvent même enclencher la démolition du bâtiment. Toutefois, la loi Vivien oblige les collectivités et les propriétaires à reloger les occupants de l’immeuble qui sont victimes de cette mesure.

Le dispositif THIRORI 


Il permet de réhabiliter les bâtiments et les immeubles très insalubres et dégradés.

Les outils d’urbanisme de programmation pour restaurer un centre ancien

Ici, on pourra évoquer 3 mesures qui pourront aider à la restauration des habitations et à redonner des couleurs à un centre ancien.

OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat)

Cette mesure offre la possibilité aux propriétaires de demander des aides auprès de l’ANAH (Agence National de l’Habitat) pour réaliser des travaux de rénovation de leur propriété. 

À savoir que seuls des immeubles concentrés dans des zones bien établies bénéficient de cette subvention. 

Et elles sont soumises à plafonds de ressources…

PNRQAD (Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés)

C’est l’outil qui permet d’engager les actions nécessaires pour la requalification de façon plus globale de quartiers dégradés.  

La mesure ambitionne de réintroduire les logements vacants sur le marché de l’immobilier tout en assurant une mixité sociale.

PST (Programmes Sociaux Thématiques) 

Cette disposition permet aux propriétaires et bailleurs du secteur privé d’obtenir de l’ANAH et de leur ville une prime. 

En échange ils mettent en location leur logement au prix d’un loyer conventionné pour une durée de 9 ans.

Les outils de résolution des enjeux fonciers (immeubles abandonnés, vacants et sans maitre)

Si un maire constate la présence de bâtiments et de terrains mal ou pas du tout entretenus, il peut assigner le lieu comme étant en état d’abandon manifeste. 

Cette mesure permet de solliciter d’office leurs propriétaires pour entretenir leurs biens afin qu’ils ne soient plus déclarés en état d’abandon.

En ce qui concerne les biens vacants sans maitre (sans qu’un propriétaire ait pu être identifié), la ville peut passer à leur acquisition et procéder à l’entretien, car comme il est mentionné dans l’article L539 du Code civil

Dans la majorité des cas, les biens en question sont la propriété d’un défunt qui n’a pas d’héritiers ou qui a connu un abandon de succession.

Les outils de réaménagement urbain d’un centre ancien

Pour le réaménagement du centre ancien, on peut encore s’appuyer sur 3 dispositifs.

Le PRI (Périmètre de Restauration Immobilière) 

La mesure permet d’exécuter des opérations de restauration et ainsi de remettre en état des habitats qui risquent d’être abandonnés par ses occupants en raison de leur structure dégradée.

Il peut s’agir de plusieurs immeubles situés dans une même zone ou encore d’un seul bâtiment (toutefois délimité autour d’un lieu bien précis).

Les PIG (Programmes d’intérêt général) 

Tout comme le PRI, ces programmes permettent d’apporter des améliorations aux immeubles précaires :

  • facilité d’accès pour les personnes en situation de handicap, 
  • programme de lutte contre l’insalubrité, 
  • lutte contre les problèmes de nuisances sonores. 

Ils s’appuient toutefois sur le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) et le Programme Local de l’Habitat (PLH). 

Enfin les actions sont conduites à la suite de l’approbation du préfet département et ont une durée de 3 ans maximum. 

La ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) 

Cette mesure ne permet pas de réhabiliter des immeubles déjà construits mais plutôt de transformer et/ou créer de nouveaux logements. 

Il peut s’agir de logements appartenant au secteur privé tout comme des logements publics.

En termes de défiscalisation, les centre anciens peuvent regorger d’opportunités ces indications peuvent vous aider !

Réduisez vos impôts en investissant et en défiscalisant dans l’ancien avec Action Cœur de Ville

Il n’est pas nouveau que l’investissement locatif fonctionne à plein dans les villes moyennes et qu’il est quasi toujours plus rentable d’investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf.

Les prix de l’immobilier sont plus abordables, et la demande est souvent forte.

Des dispositifs de défiscalisation immobilières et de réductions d’impôts existent déjà, et chaque loi de finance ou presque en ajoute de nouveaux. 

Mais le programme national action cœur de ville permet de bénéficier d’atouts supplémentaires dans les villes moyennes lauréates, avec souvent :

  • une bienveillance des villes envers un investissement locatif dans l’ancien (ou un  investissement commercial), car ils redynamisent le cadre de vie des habitants
  • des aides financières supplémentaires, votées par les villes, comme par exemple le doublement des subventions façades, la subvention de travaux de création d’un ascenseur dans un immeuble ancien ou la prise en charge d’une partie des travaux de rénovation énergétique.

Ainsi, investir judicieusement dans une ville faisant l’objet d’une labellisation Action Cœur de Ville peut vous permettre à la fois :

  • de réaliser un placement immobilier 
  • de bénéficier d’un avantage fiscal et / ou de subventions
  • d’alléger votre fiscalité immobilière 

Alors, concrètement, quel est dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien le plus adapté à votre situation et à votre stratégie ?

Exemple d'affiche de communication pour un projet dans le cadre du programme Action Cœur de Ville
Exemple d’affiche de communication pour un projet dans le cadre du programme Action Cœur de Ville

Vous allez avoir la vision des dispositifs fiscaux à votre disposition qui peuvent être intelligemment utilisés pour un investissement locatif en centre ancien et vous allez pouvoir faire votre marché…

Défiscaliser ne doit jamais être un objectif principal pour une opération d’investissement immobilier, et même l’acquisition d’un bien immobilier en général, mais l’imposition sur les résidences secondaires et les biens mis en locations est parfois quasi confiscatoire si tant est que vous êtes dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes de l’impôt sur le revenu, et en prenant en compte les prélèvements sociaux.

C’est donc un élément essentiel à prendre en compte pour préserver votre rentabilité et votre cash-flow. En effet, il n’est pas rare que 60% des loyers perçus s’évanouissent en imposition, c’est peut-être un peu beaucoup… (et si mettez votre bien en gestion locatif, je ne suis pas sûr que le jeu en vaille la chandelle en rendement net)

(A noter que la plupart de ces dispositifs sont expliqués pour une détention en nom propre du bien immobilier locatif, mais que des aménagements peuvent permettre de les appliquer à d’autres véhicules juridiques type sociétés civiles immobilières, les SCI imposées à l’IR, pour Impôt sur le Revenu.)

La location meublée dans l’ancien

En quelques lignes, la location meublée au régime réel simplifié, via ses deux statuts :

  • LMNP : loueur en meublé non professionnel, et
  • LMP : loueur en meublé professionnel

permet de réduire ou effacer vos revenus fonciers et donc vos impôts sur vos loyers grâce en particulier au dispositif des amortissements.

A noter également que le statut de loueur en meublé professionnel permet de rendre vos déficits fonciers ainsi créés déductibles du revenu global du foyer fiscal auquel vous êtes rattaché.

Le déficit foncier

Si vous envisagez l’acquisition d’un immeuble ancien avec beaucoup de travaux, par exemple de structure, de toiture pour de la rénovation énergétique, ces travaux vont créer un déficit dans votre opération immobilière.

Ce déficit est reportable et lui aussi est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal.
Une fois que vous avez fini de défiscaliser via le dispositif du déficit foncier, vous pouvez basculer sur le statut de loueur en meublé et vous êtes reparti pour un tour.

Une grande partie du blog Eldorado Immobilier est dédiée à la location meublée, vous pouvez y trouver les infos dont vous avez besoin, cf cet article sur comment trouver la réponse à n’importe quelle question sur la location meublée et également dans les derniers articles publiés.

Pour aller plus loin sur la fiscalité de la location meublée, vous êtes libre de consulter ces guides immobiliers qui lui sont dédiés.

Le dispositif Loi Malraux

Le dispositif Malraux monuments historiques, du nom du ministre bien connu peut-être particulièrement efficace dans les centre-ville anciens disposant d’un classement supplémentaire au label Cœur de Ville.

Il s’agit du SPR, pour Site Patrimonial Remarquable. Ce classement issu de la loi monuments historiques est demandé par les communes ou intercommunalités et délivré par l’Etat (sur la base de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France).

On compare souvent deux dispositifs : Pinel / Malraux, le Malraux étant le Pinel de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Le dispositif de défiscalisation Malraux est également largement utilisé pour faire du démembrement de propriété et ainsi limiter les impacts de l’IFI, impôt sur la fortune immobilière.

Le dispositif de défiscalisation De Normandie

Avec la loi deNormandie, une petite révolution s’est produite, et vous pouvez défiscaliser dans les logements anciens dans les mêmes conditions que dans le neuf avec la loi Pinel… mais sans les inconvénients du dispositif Pinel.

Ainsi, alors que le Pinel vous contraint d’acheter en VEFA (sur plan) au sein de programmes immobiliers, ce qui aboutit à vous faire croire que vous faites un placement défiscalisant alors qu’en fait vous ne bénéficiez pas d’une réduction d’impôt vu que vous payez le bien plus cher que le prix du marché…

Avec le dispositif De Normandie vous avez la même réduction d’impôt si vous avez un projet de rénovation d’une ruine ou en tous cas d’un immeuble ou appartement dégradé ancien. Ensuite, la mise en location pendant une durée de 9/12 ans vous permet de bénéficier de l’avantage fiscal.

Le dispositif Cosse ancien

La loi Cosse, du nom d’une ancienne ministre du logement est à destination sociale mais propose des chiffres qui font rêver les propriétaires qui louent en nu : 85% d’abattement sur les loyers perçus ! (une nouvelle niche fiscale créée en 2017)

Bien entendu, à ce tarif-là, le dispositif Cosse ancien est associé à des conditions plutôt drastiques.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut :

  • Louer en nu
  • Respecter des plafonds de loyers (bas)
  • Respecter des plafonds de ressources des locataires (bas)
  • Respecter des critères de performance énergétique (hauts)

Obtenir plus facilement votre prêt immobilier pour votre investissement locatif dans l’ancien ?

L’obtention d’un crédit immobilier peut être un frein majeur pour votre projet d’acquisition d’un appartement ou d’une maison.

Nul secret, pour obtenir un prêt, la base est qu’il faut convaincre la banque avec un dossier bien ficelé et une étude de marché qui tient la route.

Le fait d’investir dans l’immobilier ancien dans une ville moyenne avec le label Cœur de Ville peut venir renforcer votre dossier du fait que vous pouvez bénéficier d’une subvention supplémentaire ou d’une défiscalisation ciblée.

Décrocher un prêt immobilier plus facilement avec l'argument coeur de ville ?
Décrocher un prêt immobilier plus facilement avec l’argument coeur de ville ?

En outre, la ville peut également être séduite par votre projet et vous faire un courrier d’appui après de votre banque.

Ce sera toujours plus convaincant que l’attestation classique de l’agence immobilière qui a assuré la transaction et qui certifie que vous allez pouvoir louer à un super loyer, ce qui arrange bien les calculs de taux d’endettement…


Voire qui sait, la ville peut même se porter caution pour votre projet ! Cela s’est déjà vu pour des projets commerciaux, comme par exemple la réhabilitation d’une ancienne succursale de la Banque de France en Halles Alimentaires en entrée d’un centre-ville piétonnier.

Toutefois, tout cela nécessitera des explications pédagogiques de votre part car défiscaliser dans l’immobilier ancien n’est pas dans la logique classique d’un banquier.

Des impôts locaux plus faibles en secteur cœur de ville ?

C’est un peu bien trop souvent négligé par les propriétaires qui se lancent dans des investissements locatifs dans l’ancien : la fiscalité locale.
Et c’est un avantage concurrentiel fort pour choisir un cœur de ville dans la mesure où :

  • La taxe foncière y est moins élevée qu’ailleurs (du fait du calcul de la taxe foncière qui est basé sur des valeurs locatives qui n’ont pas été mises à jour dans pour les immeubles anciens)
  • Des dégrèvements et exonérations de CFE, Cotisation Foncière des Entreprises, sont souvent observées
  • La taxe d’habitation : ça, ça reste pareil 😉

Attention à ces points de vigilance

La loi de finance change chaque année les dispositifs de défiscalisation

Une épée de Damocles plane à chaque fin d’année au-dessus de la tête de ceux qui ont choisir d’investir dans l’immobilier via les programmes de défiscalisation.

Ceux-ci peuvent être remis en cause à chaque loi de finance.
En général ils sont prolongés mais ce n’est pas toujours le cas, comme pour le dispositif de défiscalisation Pinel qui a cessé de s’appliquer brutalement dans de très nombreuses communes, bloquant de fait de nombreux projets.

Pensez donc à faire un point chaque 1er janvier pour vous assurer que vos projets d’investissement immobilier locatif n’ont pas du plomb dans l’aile…

Ne pas tomber dans le piège de la facilité et toujours peser le pour et le contre de chaque projet d'investissement locatif
Ne pas tomber dans le piège de la facilité et toujours peser le pour et le contre de chaque projet d’investissement locatif

Le plafonnement des niches fiscales

L’avantage fiscale lié aux niches fiscales est plafonné à 10 000 € par an.

Pour certain cela paraît énorme, pour d’autres c’est dérisoire…

C’est pour cela aussi que la fiscalité de la location meublée et celle du déficit foncier est avantageuse, dans le sens où elle permet de s’affranchir de ce plafonnement des niches fiscales (la location meublée n’est pas une niche fiscale)

Il en va de même pour régime fiscal du déficit foncier, qui n’est pas une niche fiscale non plus.

Les ressources des locataires dans l’ancien

L’investissement immobilier n’est pas du théorique, c’est du pratique.
Vous devez être conscient qu’il serait difficile d’attirer des locataires haut de gamme, des CSP+ dans un centre ancien.

Les ressources des locataires qui vont préférer louer votre appartement sont probablement plus limitées que ceux qui louent dans le neuf.
Prenez cela en compte et ne faites pas l’économie des assurances locatives, ou passez par le  dispositif VISALE qui est une caution portée par l’Etat.

Questions sur les plus souvent posées sur cœur de ville et l’investissement dans l’ancien

Voici une réponse courte à des questions fréquemment posées ou rencontrées sur les forums.
Cela fait aussi une synthèse pour la plupart des aspects de cet article 😉

Comment marche la défiscalisation immobilière ?

Il s’agit d’investir dans l’immobilier pour louer et récupérer une partie de son investissement via un mécanisme de niche fiscale mis en place par l’Etat. 
Le plus souvent via une réduction des impôts ou de la base imposable sur les loyers perçus d’un investissement locatif.
Cela ne doit pas occulter les premiers critères de sélection d’un bien immobilier : son emplacement et la qualité du bâti.

Quelle loi pour défiscaliser ?

Les lois pour défiscaliser les plus utilisées sont la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin pour les outre mer, et les statuts de la location meublée : LMNP pour loueur en meublé non professionnel et LMP loueur en meublé professionnel.
Les lois pour défiscaliser les plus utilisées sont la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin pour les outre mer, et les statuts de la location meublée : LMNP pour loueur en meublé non professionnel et LMP loueur en meublé professionnel.

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?

La location meublée est le meilleur moyen de ne pas être imposé avec un investissement locatif. Le mécanisme des amortissements permet de gommer les bénéfices.
Mais pour chaque situation, un dispositif spécifique peut être utilisé pour réduire ses impôts, par exemple :
– La loi Pinel si immobilier neuf
– La loi Malraux pour les immeubles patrimoniaux
– Le Cosse ancien pour des logements sociaux privés
– Le LMNP peut investir dans des résidences étudiantes ou des EHPAD

Comment faire de la défiscalisation ?

En premier lieu, le choix du bien immobilier est primordial. Ensuite, il faut choisir le dispositif de défiscalisation le plus adapté à votre situation en examinant en premier la location meublée qui convient dans la majorité des situations immobilières.

En conclusion sur le dispositif cœur de ville et l’investissement locatif dans l’ancien

Dans certaines villes, cela a eu un impact extrême et a conduit la déconnexion totale de ces zones anciennes de toutes activités. Ils ont petit à petit perdu de leur attractivité, laissés en abandon par sa population.

Pour redynamiser ces zones qui ont été une fois le poumon d’une ville, l’État et les collectivités ont commencé à introduire des réglementations qui permettent la requalification des centres anciens. 

Car même abandonnés, il ne faut pas oublier qu’ils font partie du patrimoine d’une ville et devraient à cet effet continuer à participer à son  développement social et économique.

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Pierre

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