Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Une agence est-elle indispensable à toute transaction immobilière ? Si oui, quel est le rôle concret et la plus-value d’une agence immobilière ? Quant aux frais des agences immobilières sont-ils justifiés ? Sur quelle base sont-ils calculés ?

Vous en avez marre des agences immobiliers ? Vous êtes agacé par des tarifs qui vous semblent prohibitifs ? Vous essayez de toujours passer en direct pour les contourner ?

Peut être avez vous raison, peut être pas… En effet, avoir recours à une agence immobilière lors de la mise en location ou en vente d’un logement entraîne des frais et des honoraires que les propriétaires de biens immobiliers n’accueillent pas, ou rarement à bras ouverts 🙂

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Voici quelques informations essentielles à connaitre pour éviter d’éventuels abus en matière de commission d’agents immobiliers si vous louez, ou voulez vendre un bien immobilier ou achetez une maison ou un appartement

Quel est le rôle d’une agence immobilière ?

Nous avions publié un article qui vantait l’intérêt de recourir aux services d’un agent immobilier : Devez-vous passer par un agent immobilier ?

Cet avis doit-il être nuancé, et dans quelles proportions ?

L’agence immobilière agit comme un intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur ou autrement dit entre un bailleur et un locataire. 

Grâce à son réseau, l’agence immobilière est censée faciliter la vente ou la location d’un bien immobilier en mettant en relation de manière fluide les différentes parties

Généralement, cette dernière prend à sa charge la promotion du bien en mettant en place une action promotionnelle : publicité, gestion d’annonces sur des sites internet professionnels comme SeLoger ou Bien d’Ici, mise en vitrine…etc. Sans oublier, bien évidemment, la gestion des visites, qui vous permet d’automatiser le processus (et dieu sait que ce n’est pas la partie la plus agréable).  

Un bailleur ou un vendeur délègue donc l’ensemble de l’opération de vente ou de location à l’agence immobilière, qui est aussi chargée de rédiger le bail et le compromis de vente, en lien avec un notaire.

Comment vous pouvez vous en douter, cette prestation n’est pas gratuite !

En échange de ces services, l’agence immobilière est payée en frais d’agence ou commissions. Des frais qui vont être calculés selon le prix de vente ou de la surface louée.

Retenez bien qu’un agent immobilier est un commercial avant d’être un simple intermédiaire.

Ce que vous devez savoir également est que le rôle de l’agent immobilier varie en fonction de la nature de la transaction : vente ou location. (et en aucun cas la recherche d’un prêt immobilier, comme on peut le voir régulièrement)

Voici également quelques références réglementaires qui encadrent le travail d’un agent immobilier, sur le portail de la DGCCRF.

A quoi sert l’agence immobilière dans le cadre d’une vente ?

La première chose à savoir lorsqu’il s’agit d’une vente est que le montant des frais d’agence n’est régi par aucune loi ; il est librement fixé par les agences et peut donc être négocié.

Toutefois, il existe certaines règles.

Généralement, le montant est adapté et varie avec le prix de vente du bien. De ce fait, plus celui-ci sera élevé plus les frais auront tendance à diminuer (en pourcentage seulement), et inversement.

Notez que les frais d’agence sont actuellement estimés entre 5 et 10 % du prix de vente.

À moins d’une clause spéciale, les frais sont à la charge du vendeur. 

Il faut savoir que cette commission ne doit être payée qu’une fois l’acte authentique signé chez le notaire. Tant que la vente n’est pas garantie, l’agence n’est pas dans le droit de réclamer sa commission.

Rappel : Quant à l’acquéreur, même s’il n’a pas à se soucier de ces frais lors d’une vente (étant donné qu’ils sont inclus dans le prix de vente), il faut tout de même rappeler que cela fait augmenter les frais de notaire, eux-mêmes calculés sur le prix de vente, et qui sont à sa charge.

À ce propos, découvrez nos 10 conseils pour réduire les frais de notaire.

A quoi sert une agence immobilière dans le cadre d’une location ?

Conformément à la loi Alur de 2014, les règles régissant les frais de location ont évolué à la faveur du locataire. 

Pour commencer, ce dernier n’est pas concerné par la rémunération de l’agent immobilier ; la commission est à la seule charge du propriétaire. C’est clair et net.

Le locataire, désormais, ne partage plus que quelques frais avec le propriétaire, qui se résument comme suit :

• la visite du bien,
• la rédaction du bail,
• la constitution du dossier
• l’état des lieux d’entrée et de sortie

Les honoraires des agences immobilières sont-ils justifiés ?

Les frais d’agence immobilière représentent une dépense considérable lors de toute vente assistée par un professionnel.

Calculée généralement au pourcentage, mais aussi parfois sur la base d’un forfait fixe, et ce, depuis peu, la commission d’agence peut varier du simple au triple !

Fixée dans le mandat de vente, elle peut représenter une source importante d’économie pour les vendeurs. C’est pourquoi vous devez absolument bien sélectionner votre agence immobilière en effectuant quelques comparaisons tarifaires. 

Car les frais s’ajoutent aux frais (prêt immobilier, frais de notaire, charges de copropriété, diagnostic immobilier, etc…) et cela grêve au final de manière majeure la rentabilité d’un investissement locatif.

Les commissions sont donc un élément majeur pour bien choisir son agence immobilière… ou passer en direct pour ne pas payer la commission.

Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?

Contrairement aux honoraires des notaires, les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi.

Ils sont fixés librement par les professionnels de l’immobilier. Cela dit, les tarifs des agences immobilières font l’objet d’une obligation de transparence et doivent être affichés de façon lisible, en pourcentage, dans les locaux de l’agence.

Leur valeur doit être exprimée en TTC.

Les frais affichés en agence sont une valeur de base, qui laisse la porte ouverte à la négociation entre le vendeur et l’agent. Ceci dit, certaines agences imposent un prix fixe et ne laissent pas place au marchandage.

Comment calculer les frais d’agence au pourcentage ?

Vous êtes nombreux à vous demander comment sont calculés les frais d’agence au pourcentage. Voici un aperçu d’un cas typique : 

Comme l’indique le nom de l’opération, un pourcentage est appliqué sur le prix de vente. En général, il est compris entre 4 % et 8 %.

Par exemple, pour une agence pratiquant des frais de 5 %, un bien vendu 100 000 € par le propriétaire génèrera une commission de 5 000 €. Le prix annoncé en vitrine sera de 105 000€ FAI (frais d’agence inclus).

Le pourcentage pratiqué par une agence est généralement flexible. Il est d’usage que les agences immobilières appliquent un barème dégressif si le prix de vente est élevé.

Par exemple, pour un bien de plus de 500 000 €, on appliquera un pourcentage de commission nettement plus faible que pour un bien de 100 000 €.

Malgré ces ajustements, les frais d’agence représentent des sommes considérables, pouvant atteindre des dizaines de milliers d’euros.

Combien touche l’agent immobilier ? Notez qu’une petite partie de la commission est réservée à la prime de l’agent ; elle est généralement comprise entre 10 % et 30 % des frais d’agence.

 Le reste est conservé par l’enseigne, qui les justifie par ses frais structurels, sa communication, la rémunération en fixe de son personnel…etc.

Comment déterminer les frais d’agence au forfait ?

C’est encore une pratique peu répandue, mais qui fait l’effet d’une petite révolution dans le secteur de la vente immobilière.

En effet, les agences peuvent désormais appliquer des frais sous la forme d’un forfait fixe, donc pas de pourcentage. Ces agences proposent une commission unique qu’ils appliquent à tous les biens, à partir d’un tarif connu en amont.

Tout comme les frais d’agence au pourcentage, le forfait fixe est uniquement payable en cas de signature de l’acte de vente authentique chez le notaire.

L’avantage des forfaits fixes ? Ils permettent aux propriétaires de réaliser des économies considérables par rapport aux commissions calculées en pourcentage. Par conséquent, les gains peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies.

Comment sont répartis les frais d’agence pour la vente d’un bien immobilier ?

Généralement, la commission d’agence est répartie comme suit et fixe les honoraires d’un agent immobilier :

• 30% de la commission HT pour l’agent immobilier qui a fait entrer le mandat de vente dans l’agence ;
• 30% de la commission HT pour l’agent immobilier qui a vendu le bien immobilier ;
• 40% de la commission HT pour l’agence.

Si l’agent immobilier qui a vendu est celui qui a pris le mandat alors il touche 60% de la commission.

Il ne faut pas oublier que les charges et impôts représentent 55% du total de la commission et que 20% de TVA reviennent à l’État, ce qui crée la valeur hors taxe de la commission de vente de l’agence.

En réalité les intervenants toucheront donc en net :

• Commission nette pour l’agent immobilier qui a fait entrer le mandat de vente dans l’agence : 14% ;
• Commission nette pour l’agent immobilier qui a vendu le bien immobilier : 14% ;
• Commission nette de l’agence : 18%.

Une analyse comparative des honoraires des agences immobilières

Exemple : les frais des agences immobilières à Paris

Commençons notre étude comparative par un exemple concret, celui des frais des agences immobilières à Paris.

De 3 à 8% du prix de vente, les honoraires d’agences immobilières à Paris varient énormément d’une agence à l’autre.

Sur plus de 250 agences immobilières, le tarif moyen prélevé sur la vente d’un appartement parisien valorisé à 450.000 € s’élèverait à 24.390 € soit (5,4%).

Ce chiffre cache donc des disparités importantes : le prix minimum constaté est de 13.500 €, soit 3% du prix de vente, et le prix maximum grimpe à 36.000 € (8% du prix de vente).

Comment expliquer cette différence ? L’emplacement de l’agence immobilière est l’un des facteurs principaux à tenir en compte.

En effet, l’arrondissement le moins cher en matière de frais d’agences immobilières est le 12^e. Ici seraient donc constatés les tarifs les plus bas, avec un coût moyen de 21 900 €.

Quant au plus cher, le 3^e arrondissement décrocherait la première place du podium avec un coût moyen de 27 200 €.

Notez que les écarts peuvent être considérables au sein du même arrondissement. Ainsi, dans le 4e arrondissement, les écarts de tarif peuvent atteindre les 22.500 €, soit 5% du prix du bien.

Cela a été bien montré notamment par une étude de l’UFC Que Choisir, ici.

Trouvez ici : Pourquoi vous devez acheter votre résidence principale

La liste de quelques agences immobilières et leurs tarifs

Voici le comparatif des honoraires perçus par différentes agences immobilières suivant deux exemples de prix de vente pour vous donner un spectre un peu large :

1. Bien immobilier mis en vente à 250 000 €
2. L’agence immobilière Immo Nouveau : 7500 € ; 
3. L’agence immobilière IC Immobilier : 11 250 € ;
4. L’agence immobilière Guy Hoquet : 12 500 € ;
5. L’agence immobilière ASF : 11 250 € ;
6. L’agence immobilière LAFORÊT : 15 000 €.

• Bien immobilier mis en vente à 350 000 €
• L’agence immobilière Immo Nouveau : 10 500 € ; 
• L’agence immobilière IC Immobilier : 15 750 € ;
• L’agence immobilière Guy Hoquet : 15 750 € ;
• L’agence immobilière ASF : 15 750 € ;
• L’agence immobilière LAFORÊT : 21 000 €.

Pour vous aider à aller plus loin qu’un simple comparatif d’agences immobilières : 35 experts vous livrent leur secret pour investir rentable

Conclusion : soyez très vigilants sur les tarifs pratiqués !

Comme vous avez pu le constater, les commissions perçues par les agences immobilières peuvent atteindre des sommes colossales et surtout varient d’une agence et d’une région à une autre.

Et vous, passez-vous par les agences immobilières ou traitez vous toujours en direct pour éviter les commissions ?

Avez-vous déjà négocié une commission immobilière ? Dans quelles proportions ?

En bonus : Doublez vos revenus locatifs avec la méthode TSUNAMI

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous pour faire part de votre expérience immobilière.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !