Devez vous louer ou acheter votre résidence principale? Voici ce que vous devez impérativement savoir afin de faire le meilleur choix pour votre patrimoine.

Le débat fait rage autour d’avis bien tranchés !

Les arguments étaient clairs :

L’achat d’une résidence principale représente souvent un coût considérable qui pourrait compromettre vos objectifs d’indépendance financière en raison de l’endettement qu’il nécessite. Cet investissement, généralement non rentable en termes de revenus, pourrait également ne pas générer de plus-value significative à la revente. De plus, chaque propriétaire est exposé aux risques d’une éventuelle crise immobilière.

Vu par le prisme de l’investisseur immobilier, ces arguments sont perçus comme parole d’évangile.

Et pourtant, depuis votre tendre enfance, on vous martèle le contraire.

Ainsi, la première question que se posent la plupart des gens lorsqu’ils entrent dans la vie active est d’acheter ou non sa résidence principale.

Comparaison des Stratégies d’Acquisition vs. Location d’une Résidence Principale

Critères	Acquisition	Location
Financement Initial	Coûts initiaux élevés	Coûts initiaux limités
Mensualités	Mensualités potentiellement plus élevées	Mensualités potentiellement plus basses
Flexibilité	Moins flexible, engagement à long terme nécessaire pour amortir les frais initiaux et éventuellement réaliser une plus-value.	Plus flexible, possibilité de déménager sans les contraintes liées à la vente d’un bien immobilier.
Coûts d’Entretien	Responsabilité du propriétaire pour tous les coûts d’entretien et réparations majeures.	Les coûts d’entretien majeur et les réparations sont à la charge du propriétaire.
Potentiel de Plus-Value	Possibilité de réaliser une plus-value.	Aucun potentiel de plus-value, car il n’y a pas d’acquisition de patrimoine.
Impact sur l’Endettement	Augmente l’endettement, réduisant la capacité future d’emprunt pour d’autres investissements.	Ne compte généralement pas comme endettement, permettant une plus grande flexibilité pour d’autres emprunts.
Avantages Fiscaux	Potentiel exonération de plus-value à la revente si c’est la résidence principale.	Aucun avantage fiscal direct lié à la possession, mais absence de responsabilité fiscale sur la propriété (taxe foncière).
Coût Total à Long Terme	Potentiellement plus élevé, mais avec l’avantage de l’accumulation d’un capital.	Potentiellement moins élevé à court terme, mais sans accumulation de capital.
Stabilité	Fournit une stabilité de logement tant que le propriétaire peut gérer les coûts.	Moins de stabilité, soumis aux conditions du marché locatif et aux décisions du propriétaire.
Investissement Initial vs Rendu	Investissement initial élevé avec un rendu potentiellement élevé en termes de valeur patrimoniale.	Faible investissement initial sans rendu patrimonial.

Résidence principale : est-ce vraiment un passif ?

En réalité, lorsque j’exerçais la profession de courtier en prêt immobilier, 95% des jeunes prospects que je rencontrais venaient me voir afin de calculer leur capacité d’emprunt dans le but d’acheter leur résidence principale.

Mais pourquoi nous pousse-t-on à investir en tout premier lieu dans notre lieu d’habitation ? Je pense qu’il s’agit du résultat de notre éducation. Nos parents nous poussent dans cette direction mais est-ce pour autant une sage décision ?

La plupart des investisseurs immobiliers quant à eux expliquent qu’il ne faut surtout pas acheter sa résidence principale pour plusieurs raisons.

En effet, ils qualifient cet investissement de « passif » selon la formule de Robert T. Kiyosaki, un célèbre écrivain, précurseur dans le thème de l’indépendance financière.

Est-ce pour autant un véritable passif dans votre patrimoine ?

En réalité, ce point de vue résulte de la lecture du best seller « Père riche, père pauvre » de Robert T. Kiyosaki qui recommande d’investir dans la pierre afin de louer plutôt que d’y loger.

L’argument principal ici est que le fait d’investir à crédit dans sa résidence principale va augmenter votre taux d’endettement et donc réduire votre future capacité d’emprunt.

De plus cet investissement ne va pas générer de revenus donc ne vous apportera rien dans l’immédiat (si ce n’est la création petit à petit d’un patrimoine immobilier qui vous appartiendra en pleine propriété dans quelques années).

Enfin, le dernier argument concerne le confort de vie. Très simplement, entretenir sa résidence principale a un coût non négligeable. Toutefois si vous êtes locataire c’est le propriétaire qui doit supporter le coût des grosses réparations et non l’inverse.

L’argumentaire va parfois plus loin en indiquant qu’acheter une résidence principale ne vous permettra peut être pas, suivant votre situation, de vivre dans le plus grand confort possible.

Par exemple, entre un crédit de 600€ par mois ou un loyer de 600€ par mois, le loyer peut être plus intéressant car la location dans la plupart des villes est moins chère au m² que l’acquisition.

Prenons une ville comme Bordeaux, voici une estimation rapide du prix moyen au mètre carré :

Vous êtes jeune diplômé, beau, célibataire et vous disposez d’une motivation énorme pour débuter dans la vie professionnelle.

Le problème ? Vous n’avez pas beaucoup d’argent. Vous partez donc sur un studio de 20m² pour commencer.

Faisons le comparatif entre achat et location.

Concernant l’achat de votre résidence principale

Voici un plan de financement :

85 740€ de prix d’achat

+ 7 000€ de frais d’agence

+ 7 734€ de frais de notaire

+ 1 124€ de frais de garantie crédit logement

Soit 101 598€ de prêt à demander.

Je n’ai volontairement pas mis de frais de dossier ou de travaux pour ne pas complexifier le calcul.

Comme il s’agit d’un achat pour une Résidence Principale, vous pourrez plus facilement obtenir un crédit sur 25 ans.

Concernant la location de votre résidence principale

Difficile de comparer les annonces entre elles car le prix va varier suivant les quartiers et surtout l’état du bien.

Néanmoins nous pouvons trouver des appartements sympa, par exemple :

Nous obtenons donc environ 450€/mois pour l’acquisition et 366€/mois pour la location.

Ainsi, la location semble être plus intéressante dans Bordeaux qui est une grande agglomération que d’acheter directement. Sachant que certains frais vont s’ajouter à cela comme les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.

Chacun son avis sur la question, je pense qu’acheter sa résidence principale n’est pas forcément un passif. C’est plutôt la manière de mener cet investissement qui va déterminer si oui ou non cela constitue un passif.

Anne B., une jeune professionnelle, partage son expérience sur l’achat de sa première résidence principale:

« Lorsque j’ai acheté ma résidence principale à 28 ans, j’étais pleine d’enthousiasme et de nervosité. C’était un petit appartement à Paris, et même si l’endettement me faisait peur, je savais que je construisais quelque chose de concret pour mon avenir. La sécurité de posséder mon propre espace, sans avoir à me soucier d’un loyer qui pourrait augmenter, m’a apporté une paix d’esprit inestimable.« 

Résidence principale : la transformer en actif

Vous voulez savoir comment se passait mes rendez-vous avec mes jeunes prospects en quête d’achat ?

Après étude de la situation financière, familiale et patrimoniale je déterminais une enveloppe maximale à ne pas dépasser pour être exactement à la limite de la limite niveau endettement.

Puis les semaines passaient et je voyais revenir ces mêmes personnes avec un compromis signé pour une acquisition un peu plus chère (voir parfois beaucoup) que l’enveloppe donnée initialement.

Je devais donc faire passer un dossier au-delà des 33% d’endettement demandé par la banque, mission pas forcément impossible, mais lorsque les clients revenaient ensuite pour effectuer un investissement locatif nous ne pouvions plus rien faire car l’endettement était déjà trop important et ce même en tenant compte des futurs revenus locatifs.

C’est précisément ce point crucial qui transforme votre investissement d’actif à passif.

Je vais vous proposer une stratégie intéressante à mettre en place si vous débutez dans l’immobilier et que vous n’avez pas forcément d’épargne à injecter dans le projet.

Vous savez certainement que le banquier préfère prêter à un client souhaitant acheter sa résidence principale plutôt qu’à un client souhaitant mettre en place un investissement locatif. Pour lui le risque est moins élevé (c’est un autre débat).

Il aura donc tendance à vous aider de manière plus poussée dans votre recherche de financement et pourra même vous prêter sans apport. Ainsi, même avec une situation où vous n’avez pas un énorme patrimoine financier vous pouvez investir de manière intelligente dans l’immobilier.

La stratégie à mettre en œuvre ici sera de:

choisir un bien immobilier très défraichi afin de le rénover complètement.

Acheter une « ruine » vous coûtera beaucoup moins cher qu’un bien immobilier totalement refait à neuf. Il faudra de votre côté apporter le maximum de valeur afin de le rendre le plus agréable possible.

Une fois les travaux finis, vous n’aurez plus qu’à vendre votre résidence principale après y avoir habité quelques mois. Vous dégagerez une plus value fort intéressante.

De plus, fiscalement vous ne serez pas imposé car la loi française exonère la valutirée de la vente de la résidence principale.

Suivant votre expérience et la manière dont vous avez mené les travaux, votre plus-value sera plus ou moins importante.

Cela vous permettra d’avoir un pécule financier de côté pour vos prochains investissements et surtout de dégager une certaine rentabilité d’un investissement qui est toutefois qualifié de « passif » par bon nombre d’investisseurs.

Manon D., ancien courtier en prêt immobilier, explique comment ses jeunes clients ont souvent vu leur rêve d’achat se transformer en réalité:

« En tant que courtier, j’ai souvent vu de jeunes couples entrer dans mon bureau avec des rêves d’achat immobilier. Les voir réaliser ces rêves, malgré les obstacles financiers, a toujours été gratifiant. Je me souviens d’un couple, qui avaient économisé chaque centime pendant des années. Lorsqu’ils ont enfin signé pour leur maison, l’émotion dans leurs yeux m’a rappelé pourquoi ce métier est si spécial. »

Résidence principale : est-ce que louer celle-ci est la meilleure option ?

Certains investisseurs expliquent que le fait de louer sa résidence principale est beaucoup plus intéressant, en tant qu’investisseur, car le loyer que vous versez ne rentre pas dans votre calcul d’endettement car il ne s’agit pas d’un crédit.

C’est absolument faux !

Qu’il s’agisse ou non d’un crédit, c’est une charge récurrente que vous payez chaque mois, le banquier va donc logiquement en tenir compte dans son calcul d’endettement.

Cet argument, qui est par conséquent faux, ne doit pas vous empêcher d’investir dans votre résidence principale si vous souhaitez réaliser un achat-revente comme nous l’avons vu plus haut.

Acheter sa résidence principale uniquement dans l’optique de se dire que vous payez tous les mois pour quelque chose qui vous appartient et non à fonds perdus comme pour le paiement d’un loyer ne doit pas non plus être votre leitmotiv.

En effet acheter un bien immobilier entraîne certains frais :

• les frais de notaire
• les frais de garantie
• et enfin les frais de dossier

qui représentent au total une moyenne de 10% du prix d’acquisition.

Si vous revendez rapidement sans avoir amorti et sans avoir apporté de valeur à celui-ci, par exemple en ayant acheté un bien déjà refait à neuf sans espoir de plus-value si ce n’est avec le temps, alors dans ce cas vous risquez effectivement de faire une mauvaise affaire et de perdre de l’argent.

Si vous disposez d’argent et que vous pouvez payer cash votre résidence principale sans crédit alors n’hésitez pas à le faire.

La plupart des blogueurs vous indiqueront de vous endetter au maximum car les taux sont peu chères mais de mon côté j’estime qu’il est assez difficile de trouver des placements sécurisés et rentables sur le long terme. Autant donc placer son argent dans du concret à savoir de l’immobilier !

Par ailleurs reprenons l’exemple vu plus haut. Nous avons déterminé que dans la plupart des cas, acheter un studio à Bordeaux était moins intéressant que de le louer.

Mais est-ce le cas partout ?

Regardons du côté d’une plus petite ville, par exemple Issoudun. Voici le prix moyen au mètre carré :

Faisons à nouveau un comparatif entre acquisition et location.

Réflexions sur l’acquisition d’une résidence principale

Voici le plan de financement :

16 960€ de prix d’achat

+ 2 500€ de frais d’agence

+ 2 752€ de frais de notaire

+ 415€ de frais de garantie crédit logement

Soit 21 251€ de prêt à demander. Je n’ai volontairement pas mis de frais de dossier ou de travaux pour ne pas complexifier le calcul.

Comme tout à l’heure, nous partons dans un emprunt d’une durée de 25 ans ce qui nous donne 96€ par mois seulement.

Aspects à considérer lors de la location d’une résidence principale

Le delta entre location et acquisition est très important n’est-ce pas ?

Alors oui j’ai fait exprès de prendre un bel appartement en location pour cette comparaison. Peu importe.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il n’y a aucune situation commune à chacun.

Suivant votre région, votre ville ou votre quartier, il sera parfois plus intéressant pour vous d’acheter ou de louer. Ce calcul sera à faire en amont et il faudra bien réfléchir avant de passer  à l’action.

Le fond du problème n’est pas de savoir si le montant du loyer à payer est équivalent ou non à une hypothétique mensualité de crédit dans le cadre d’un achat. Ce n’est pas non plus de se dire qu’en moyenne, acheter un bien vous coûte plus d’argent au niveau de l’entretien ou du paiement des taxes.

La réalité est différente, voici les questions à se poser :

• Est-ce qu’il y a moyen de réaliser une plus-value dans l’acquisition que vous êtes entrain de réaliser ?
• Est-ce que vous n’allez pas trop haut en endettement ? Si vous atteignez déjà les 33% de charges par rapport à vos revenus ce sera beaucoup plus difficile de pouvoir emprunter à nouveau pour du locatif ;
• Est-ce que vous allez rester dans ce lieu au moins quelques années pour rentabiliser les frais hors acquisition (ex : frais de notaire, frais de garantie, etc.) ?

C’est en répondant à ces questions que vous saurez si acheter votre résidence principale est une bonne stratégie ou non.

Vous n’avez pas d’argent ? Ce ne sera plus le cas avec cette stratégie

Il est possible d’utiliser une stratégie très intéressante pour vous dégager des liquidités sans fiscalité.

Faites des visites et trouvez un bien à rénover. Comme nous l’avons vu plus haut, faites de gros travaux et apporter un maximum de valeur à ce bien immobilier pour en dégager une plus-value importante à la revente.

Ce premier achat sera dans l’idée de le louer, n’habitez surtout pas dedans. Appliquez ce que nous avons vu ci-dessus. Puis, après quelques mois, revendez ce bien immobilier.

Je vous vois venir …

« Si je vends un bien loué avec une plus value, je dois payer des impôts dessus non ? »

Et bien pas forcément. En effet, si vous vendez pour la première fois un bien immobilier et que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, alors vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value.

Il faut pour cela :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années ;
• Il faut utiliser le prix de cession dans un délai de maximum deux ans à compter de la vente pour acheter ou construire un bien qui deviendra votre résidence principale ;

Et là vous me voyez venir ?

Vous allez refaire exactement la même chose, le fait de dégager une première plus-value vous permettra même d’acheter un bien plus important.

Après rénovation vous revendrez le bien dans l’année qui suivra juste pour éviter d’être requalifier en tant que marchand de bien.

Conséquence ?

Vous allez encaisser une nouvelle plus-value cette fois encore sans imposition.

Cela vous permettra de vous consacrer à la création de votre empire immobilier avec un joli pécule de côté.

Les avantages de cette stratégie sont multiples :

• Vous avez une épargne de précaution suite à cela ;
• Le banquier verra que vous avez une certaine somme d’argent qui pourra soit être placée soit utilisée comme apport ;
• Et enfin vous pourrez vous positionner sur des biens qui peuvent dépasser vos moyens en apportant une partie en apport.

Quand est-il judicieux d’acheter sa résidence principale ?

Il est communément admis qu’acheter tôt sa résidence principale est avantageux.

Théoriquement, cela permet de se libérer plus rapidement de ses obligations financières en remboursant son emprunt dès le plus jeune âge.

Néanmoins, l’achat d’une résidence principale ne garantit pas toujours une success story pour plusieurs raisons significatives :

• La valeur de la propriété peut diminuer en raison de l’usure ou des fluctuations du marché immobilier.
• Les frais d’acquisition, qui s’élèvent à environ 8% du prix de vente pour un bien ancien, impliquent que la propriété doit s’apprécier d’au moins 8% pour réaliser une plus-value. Bien que cela puisse être réalisable dans des marchés immobiliers dynamiques comme Paris, dans d’autres villes ou régions où le marché est stagnant ou en baisse, cela devient plus risqué.

Cependant, même si vous revendez à perte, avoir détenu la propriété pendant un certain temps peut vous avoir permis d’économiser sur les loyers hypothétiques tout en amortissant une partie du prêt.

Pour cette raison, il est recommandé d’envisager l’achat d’une résidence principale avec un plan à long terme d’au moins cinq ans, période durant laquelle vous devriez pouvoir envisager une stabilité professionnelle et familiale.

Ainsi, l’achat d’une résidence principale devient pertinent lorsque vous êtes prêt à vous engager durablement dans un lieu.

Si vous prévoyez de voyager autour du monde, d’enchaîner les emplois temporaires ou de vivre sans attaches, il serait peut-être préférable d’attendre avant de vous lancer dans un tel projet immobilier.

Conclusion : achat ou location de votre résidence principale?

Acheter sa résidence principale n’est selon moi pas un passif à condition de ne pas faire n’importe quoi et penser déjà à « l’après ».

Opter pour une stratégie d’achat-revente peut être un bon point d’entrée afin de commencer dans l’immobilier et cela vous permettra d’apprendre à gérer la mise en place des travaux.

Il faut également retenir que le loyer payé au même titre qu’un crédit rentre dans le calcul de l’endettement.

Bref, sur le long terme acheter sa résidence principale est intéressant en raison de l’augmentation statistique du prix moyen de l’immobilier en plus de l’apport de valeur effectué dans le bien immobilier, toutefois sur le court terme il faudra s’assurer de faire une bonne affaire et des travaux permettant de compenser lors de la revente les frais liés à l’acquisition du bien immobilier.

Je tiens à nouveau à remercier chaleureusement Pierre de m’avoir laissé exprimer mon point de vue sur ce sujet épineux !

Le mot de Pierre : Merci Quentin d’avoir passé beaucoup de temps à transmettre tes connaissances aux lecteurs de Eldorado Immobilier via cet article !

Ce qui m’intéresse particulièrement dans la démarche qu’il propose est l’aspect « visionnaire » de votre parcours d’investisseurs

Visionnaire dans le sens « se projeter », « voir loin »

La constitution d’un patrimoine ne se fait pas en quelques mois, encore moins en quelques semaines comme le prétendent certains vendeurs de rêve

Mais avec des connaissances, des formations solides et une vision de moyen terme, il est possible de devenir rentier en seulement quelques années

C’est tout le mal que je vous souhaite 😉

Si cet article vous a fait réfléchir sur votre stratégie d’enrichissement globale, c’est déjà un énorme pas en avant

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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