Lorsqu’il s’agit de vendre une maison ou un appartement, la question de la surface minimale est souvent source d’interrogations.

Imaginons Laurent, propriétaire d’un petit studio à Paris, qui souhaite le mettre en vente. Il découvre rapidement que la taille de son bien peut avoir des implications légales et financières importantes.

Cet article explore les critères de surface minimale nécessaires pour vendre un logement, tout en vous guidant à travers les réglementations et les meilleures pratiques pour assurer une vente réussie.

Vous pouvez vendre un bien de petite surface sans respecter de minimum, à condition de ne pas le qualifier de « logement habitable ». Toutefois, ce type de bien ne se vendra pas au même prix qu’une surface habitable, et son prix au m² sera calculé différemment.

Exigences et Considérations pour la Vente d’un Appartement ou d’Une maison

	Détails
Surface minimale pour vendre	Pas de surface minimale requise pour la vente
Vente d’un bien de petite surface	Possible sans respect de surface minimale si non qualifié de « logement habitable »
Utilisation d’une petite surface	Box, espace de stockage, parking
Surface habitable selon loi Carrez	Doit respecter les critères de décence (surface, hauteur sous plafond, volume)
Exigences minimales	Surface ≥ 9 m², hauteur sous plafond ≥ 2,20 m, volume ≥ 20 m³
Calcul de la surface habitable	Exclut certaines pièces et espaces (garages, caves, parkings, etc.)
Vente en copropriété	Division en lots permis, chaque lot ≥ 14 m² et volume ≥ 33 m³, accompagnés d’un DPE
Location de logements de petite surface	Logements < 9 m² non louables, exceptions dans certaines villes
Inexactitudes de surface	Si écart > 5 %, acheteur peut demander réduction du prix ou dommages et intérêts
Performance énergétique (DPE)	Impact sur loyers, bâtiments classés F ou G soumis à restrictions, obligation de mise aux normes

Quelle est la surface minimum pour vendre un appartement ?

En théorie, vous pouvez vendre votre logement quelle que soit sa surface.

Si vous possédez un bien de petite surface, vous pouvez le vendre sans tenir compte du surface minimale, à condition de ne pas le qualifier de « logement habitable ».

Cela permet de vendre une très petite surface que l’acquéreur pourra utiliser comme box, espace de stockage, parking, etc.

Cependant, il est important de noter qu’un tel bien ne se vendra pas au même prix qu’une surface habitable, et son prix au m² ne pourra pas être calculé selon les mêmes règles qu’un bien vendu comme logement.

Vente d’un logement habitable : les valeurs minimales à considérer

Pour être considéré comme habitable, un bien doit respecter les critères de décence imposés par la loi Carrez.

Parmi ces critères figurent des exigences minimales en termes de surface, de hauteur sous plafond et de volume.

Un logement décent et habitable doit ainsi avoir une surface d’au moins 9 m², une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres et un volume total d’au moins 20 m³.

Il est crucial de distinguer la surface habitable de la surface au sol, car le calcul diffère.

Pour déterminer la surface habitable, certaines pièces et espaces doivent être exclus du calcul, tels que les garages, caves, parkings, remises, escaliers, murs, cloisons, embrasures des portes et fenêtres, vérandas, combles non aménagés, balcons, terrasses, et les espaces occupés par des gaines, entre autres.

Enfin, si vous souhaitez vendre un bien en copropriété, la loi permet de le diviser en deux lots plus petits, à condition que chaque nouveau lot présente une surface supérieure à 14 m² et un volume supérieur à 33 m³.

De plus, s’ils sont vendus comme logements habitables, ils doivent être accompagnés d’un DPE (diagnostic de performance énergétique).

Selon le décret du 30 janvier 2002, les logements de moins de 9m2 ne peuvent pas être loués (ceux qui diminueront un peu la chance de vendre votre logement s’il est inférieur à 9m2 de surface habitable).

Donc l’acheteur peut disposer du logement à titre personnel mais ne peut pas le louer.

Y a t il des exceptions ?

Certaines villes autorisent des exceptions à ces règles.

A Paris par exemple, vous pouvez louer un espace plus petit mais avant de le faire, renseignez-vous auprès de la mairie pour obtenir les détails exacts afin de ne pas avoir de conséquences indésirables.

Si vous avez une petite chambre, trouvez ici comment l’aménager pourqu’elle paraisse plus grande.

Quels sont les conséquences si le calcul de la surface est incorrect ?

Des propriétaires ignorent qu’il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour calculer la surface habitable selon la loi Carrez.

En théorie, n’importe qui peut effectuer ces mesures à l’aide d’outils appropriés.

Cependant, une erreur de calcul peut avoir des conséquences financières importantes.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de recourir à un diagnostiqueur certifié.

Légalement, une certaine marge d’erreur est tolérée sans sanction : si l’écart entre la surface annoncée lors de la vente et la surface réelle est inférieur à 5 %, l’acquéreur ne pourra pas se retourner contre vous.

En revanche, si cet écart dépasse 5 %, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix si la vente n’a pas encore été conclue.

Si la vente a déjà eu lieu, il peut saisir le juge dans l’année suivant la signature de l’acte authentique de vente et obtenir des dommages et intérêts pour compenser cet écart.

Critère énergétique pour louer un logement

Les augmentations de loyer ont été interdites dans les bâtiments mal isolés de 28 villes de France dans le cadre de la campagne gouvernementale visant à ce que toutes les maisons soient bien isolées d’ici 2028.

L’interdiction est liée au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), et concerne les bâtiments classés F ou G.

• Pour être classé G dans les cotations DPE, un bâtiment consomme plus de 450kWh/m2 par an,
• tandis que F doit consommer plus de 331kWh/m2 par an.

Certains experts ont déclaré que la mesure était principalement symbolique, car les loyers dans les grandes villes sont déjà soumis à des restrictions strictes et ne peuvent pas être augmentés lorsque les propriétaires changent de locataires, au-delà des limites fixées chaque trimestre.

Ils ont affirmé que les seuls bâtiments touchés, avec des cotes énergétiques F ou G, étaient ceux qui n’étaient pratiquement pas isolés.

Un autre décret publié par le gouvernement mi-janvier a interdit la location de tous les bâtiments classés G à partir de 2023.

Les locataires existants seront autorisés à rester mais s’ils partent, le propriétaire ne pourra pas le louer avant d’améliorer la note DPE.

La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, a déclaré que les locataires dont les bâtiments qui ont été mis aux normes économiseraient jusqu’à 1 000 euros par an en factures de chauffage.

Mais pour les locations locations Meublées, il y a plusieurs obligations. Nous avons d’ailleurs un article à ce sujet : Normes Électriques Pour Votre Location Meublée (vos obligations) que nous vous invitons à lire.

Elle a promis que les notes du DPE seraient incluses dans les annonces des agents immobiliers pour les propriétés à louer, et peut-être aussi dans les annonces mises en ligne par les propriétaires sur des sites tels que Le Bon Coin.

Les inspecteurs qui réalisent les DPE sont regroupés au sein d’une fédération professionnelle, la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier, créée en 2004 après la mise en place des premières cotes énergétiques pour les ventes de maisons.

Le porte-parole des inspecteurs, Stéphane Prouzeau, directeur d’un réseau de 156 cabinets, a déclaré que la grande variété :

• de styles de bâtiments,
• de matériaux,
• de systèmes de chauffage
• et d’eau,
• ainsi que l’âge des bâtiments

à travers la France rendaient très difficile toute généralisation sur les travaux nécessaires pour passer d’une note F ou G à une note E ou supérieure.

« Passer d’une note G à une note A signifiera très probablement démolir le bâtiment et repartir de zéro avec les meilleurs matériaux et compétences disponibles actuellement »,

a-t-il déclaré.

« Habituellement, cependant, pour passer d’une cote F à une cote E ou D, il faut mettre de l’isolant, d’abord dans l’espace du toit, puis à l’intérieur des murs extérieurs.

Ce n’est pas très cher – monter des rails puis fixer des plaques de plâtre avec de la laine de verre coûte environ quelques centaines d’euros, mais ce qui coûte cher, c’est de le lisser et de le peindre ensuite.»

« Changer le système de chauffage est également important – là où les gens ont de vieilles chaudières, vieilles de 40 ans, et les remplacent par de nouvelles, ils économisent généralement 40 % de leur consommation d’énergie, ce qui est beaucoup. De même, certains nouveaux systèmes d’eau chaude consomment beaucoup moins d’énergie que les anciens. »

« Changer les fenêtres du simple vitrage au double vitrage était généralement le cinquième ou le sixième sur la liste, même si c’était l’un des changements que les gens appréciaient le plus ».

«Les gens ressentent le froid des fenêtres à simple vitrage en hiver, même si ce n’est qu’une petite partie de l’image totale », a-t-il déclaré. «C’est pourquoi avoir des fenêtres à double vitrage semble faire plus de différence qu’il ne le fait réellement ».

«Le contrôle des loyers et d’autres mesures, bien que restrictives, étaient nécessaires si la France veut atteindre ses objectifs d’utilisation de moins d’énergie et de réduction des émissions de CO2»,

a déclaré M. Prouzeau.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions souvent posées par les lecteurs

Quelle surface prendre en compte pour la vente d’un appartement ?

En général, il n’y a pas de conditions de surface pour vendre un appartement ou une maison. Sauf que si l’acheteur est dans le but de le louer, la surface minimale doit mesurer au moins 9m2.

Quelle différence entre surface habitable et surface de plancher ?

A la différence de la surface habitable, la surface de plancher prend en compte tous les espaces clos et couverts du logement dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Est-ce que le garage est compris dans la surface habitable ?

Non ! Un garage n’est pas compris dans la surface habitable.

Comment calculer le nombre de m2 d’une maison ?

Si vous souhaitez déterminer la superficie de votre maison en mètres carrés, faire vos calculs pièce par pièce vous facilitera grandement la tâche. Mesurez la largeur, suivie de la longueur, puis multipliez-les .

Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison?

La Loi Carrez ne s’applique que pour les logements vendus en copropriété, ce qui ne compte pas les maisons individuelles.

Quels sont les classes d’énergie de la DPE ?

• Zone A :  ≤ 50 kwhEP/m2/an
• Zone B : 51 à 90 kwhEP/m2/an
• Zone C : 91 à 150 kwhEP/m2/an
• Zone D : 151 à 230 kwhEP/m2/an
• Zone E : 231 à 331 kwhEP/m2/an
• Zone F : 331 à 450 kwhEP/m2/an
• Zone G : > 450 kwhEP/m2/an

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