Vente aux enchères immobilières : avantages, inconvénients (et frais)

Les ventes aux enchères sont perçues comme un eldorado immobilier. Découvrez ce que vous devez savoir sur leurs avantages, frais et inconvénients réels.

Il faut savoir que pour un propriétaire, les ventes immobilières aux enchères sont toujours une option, via un notaire. Du côté de l’investisseur immobilier, les prochaines ventes aux enchères sont souvent des mines d’or de rentabilité locative sous exploitées.

Vous avez envie de faire l’affaire du siècle en investissant dans un immeuble de rapport ou une maison à un montant très inférieur aux prix de l’immobilier habituels ?

Vous vous imaginez déjà heureux propriétaire d’un ancien château d’eau bradé, que vous allez reconvertir en une location saisonnière atypique ?

La vente aux enchères vous paraît le moyen idéal de développer votre patrimoine pour devenir rentier ?

Avantages d’une vente aux enchèresInconvénients de la vente
aux enchères
Prix attractifsPas de condition suspensive
Biens atypiques à la portée de tousDélai de 10 jours pour une nouvelle offre après la vente
Pas de garantie des vices cachés

Les frais liés aux ventes aux enchères de biens immobiliers :

  • dépôt de consignation (5% de la mise à prix)
  • droits d’enregistrement
  • honoraires du notaire (5% HT)
  • Adjudication (2% HT)

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Avez-vous déjà participé à des enchères pour un bien immobilier ?

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Mais pour ne pas vous tromper, il faut à tout prix connaître les particularités de la vente aux enchères, sinon les résultats des adjudications pourraient ne pas être conformes à vos attentes !

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière ?

La vente aux enchères immobilière est une technique de vente qui met directement en contact un vendeur et plusieurs acheteurs, qui enchérissent à partir d’un prix de base fixé à l’avance.

Classiquement, il s’agit de ventes immobilières et judiciaires après décision des tribunaux de grande instance pour permettre le remboursement des créanciers du propriétaire initial.

Tout propriétaire (particulier, association ou société) a la possibilité de céder son bien, ou au contraire acheter aux enchères lors des ventes immobilières notariales.

Même les collectivités publiques ont aussi recours à ce procédé en vendant des biens atypiques comme des écoles, des phares et même des gares.

Le marché immobilier des enchères, que ce soit pour une maison d’habitation ou des locaux industriels et commerciaux est très encadré.


Pour connaître le calendrier des ventes judiciaires aux enchères, il suffit :

  • de consulter régulièrement les Journaux d’Annonces Légales, ou JAL,
  • ou de consulter les annonces sur le site web de la chambres des notaires, ici.

Tout le monde a déjà entendu parler d’une bonne affaire immobilière faite lors d’une vente aux enchères. Qu’en est il réellement ?

D’une manière générale, on retrouvera de multiples types de biens immobiliers lors de ventes aux enchères :

  • de la maison de luxe aux terrains constructibles,
  • en passant par les châteaux plus ou moins en ruines,
  • les appartements
  • ou encore les hangars et autres garages.

Ces ventes aux enchères sont le plus souvent organisées par des notaires.

Généralement, la vente destinée à un achat aux enchères est demandée expressément, sous contrainte, aux propriétaire dans le cadre d’une vente judiciaire, résultant souvent d’une saisie ou d’une liquidation judiciaire.

Il est même possible de tomber sur ventes aux enchères immobilières de domaines entiers.

Les biens qui y sont présentés sont souvent la propriété de l’État ou encore de riches propriétaires qui n’ont pas d’héritiers. Ils peuvent parfois s’accompagner de matériels professionnels (si local commercial) et/ou d’un emplacement de parking qui sont souvent sources de cash flow supplémentaire à la revente ou à la location.

Dans tous les cas, vous verrez toujours une publicité dans la presse – journal d’annonces légales – ou sur internet en particulier sur le site dédié des notaires appelé immo-interactif ou ses applications mobiles.

Soyez attentif, mettez des alertes en place, et soyez vigilants sur les conditions de ventes… ça y est vous êtes paré pour participer à une vente aux enchères !

Comment faire pour vendre un bien immobilier aux enchères ?

Que vous soyez vendeur ou futur acheteur, il faut que vous compreniez les arcanes d’une vente aux enchères pour vous mettre à la place de tous les acteurs et en tirer le meilleur parti.

Il s’agit d’une expertise immobilière spécifique.

Commençons par nous mettre à la place d’un vendeur de bien immobilier aux enchères.

Comment établir un prix de vente pour mettre votre appartement aux enchères ?

Pour qu’il y ait une vente aux enchères immobilière, il faut passer par un notaire.

Le processus comprend de multiples étapes.

Pour vendre un bien immobilier aux enchères, la première chose à faire est de fixer la mise à prix du bien immobilier qui va être vendu.

Généralement, un bien immobilier vendu aux enchères est mis à prix entre moins 75 à 80% de sa valeur initiale.

Dans tous les cas, cette première étape n’est pas forcément obligatoire, car le vendeur n’est pas obligé d’afficher un prix.

Mais dans ce cas il fixera tout de même un prix de réserve, qui est le prix en dessous duquel il n’accepte pas de descendre. Si le bien immobilier est adjugé en dessous de ce prix de réserve, la vente ne se fait pas.

Comment et quand créer le cahier des charges du bien immobilier ?

Le notaire sera ensuite chargé de mettre en place un cahier des charges, ou encore un descriptif précis du bien immobilier vendu aux enchères, et de ses caractéristiques.

Celui-ci va indiquer toutes les informations utiles pour appréhender le bien immobilier en question avant de l’inscrire au calendrier des ventes publiques.

C’est également le notaire qui sera chargé de faire la publicité sur les divers supports réglementaires, y compris les journaux d’annonces légales.

Toute personne qui prend connaissance de l’annonce peut participer à la vente aux enchères. Les visites se passent avant le jour de la vente afin que les futurs acheteurs puissent avoir une première opinion sur bien en question et notamment pouvoir évaluer correctement le rendement locatif qui va en résulter.

La dernière visite doit se faire au minimum 10 jours avant la vente et généralement, il s’agit de visites groupées à des jours et heures précis et non négociables.


Faire des visites groupées peut être stressant. Pourtant, un investisseur immobilier qui a de l’expérience va adorer ce type de pratique. Il se mettra en retrait et observera les réactions et commentaires des autres visiteurs pour ne jamais passer à côté soit d’un atout, soit d’un défaut de chaque appartement ou maison mis aux enchères.

Comment s’organise la vente aux enchères ?

Le notaire a plusieurs rôles.

D’abord, c’est le notaire qui sera chargé d’organiser la vente aux enchères.

Généralement, les ventes aux enchères immobilières se déroulent dans une mairie, dans un hôtel ou encore dans un local appartenant au département.

Le notaire aura pour fonction d’être le commissaire-priseur de la vente. Il faut noter si cela est encore nécessaire de clarifier ce point, que le bien immobilier sera propriété du plus offrant.

On rappellera aussi que pour une vente aux enchères l’acheteur qui doit prendre en charge les frais de notaire.

Mis à part cela, le vendeur devra s’acquitter de la TVA immobilière si le bien vendu y est soumis.

Toutefois, il ne paiera aucun frais de notaire si la maison, le terrain ou l’appartement est vendu au prix de réserve.

Si vous voulez acheter aux enchères pour ensuite louer en meublé courte durée, bénéficiez de ces ressources gratuites :

Quels sont les frais liés à une vente aux enchères ?

La vente aux enchères donne lieu à plusieurs frais qu’il faudra payer pour profiter de son bien immobilier acquis à vil prix :

  • Les droits d’enregistrement dus sur une opération immobilière sont à payer par l’acquéreur.
  • Les honoraires du notaire, qui agit en tant qu’intermédiaire sont évalués par un barème national. Il est fixé à est 5% HT pour les sommes inférieures à 45 735 euros et 2.5 % HT en cas de dépassement de ce seuil, plus une TVA de 20%.

Pour aller plus loin, voici les différents honoraires et les commissions des agences immobilières.

  • Les frais de 2% du montant HT de l’adjudication et qui sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur afin qu’aucune des deux parties ne soit lésée. Toutefois, on notera que le cahier des charges peut modifier cette somme et mettre en place une répartition assez différente. Comme nous l’avons mentionné, s’il y a mise en vente avec un prix de réserve, c’est le vendeur qui devra payer les frais d’expertise, les frais de pub ou encore les visites.
  • un dépôt de consignation, qui doit être remis au notaire chargé de la vente, avant de pouvoir se porter acquéreur. C’est un préalable d’achat immobilier aux enchères. Le montant de la consignation est de 5% de la valeur de la mise à prix du bien.

Que se passe-t-il après une vente aux enchères ?

Après la vente aux enchères d’un bien immobilier, l’ensemble de tous les acquéreurs dispose de 10 jours pour surenchérir et proposer un meilleur prix de vente.

C’est là que se situe le gros hic d’une vente aux enchères à mon sens.

S’il y a surenchère, il faut à tout prix qu’elle soit 10% supérieure au prix d’adjudication au moins ; et cela entraîne une nouvelle vente aux enchères avec une mise à prix équivalente à la surenchère.

La personne qui achète le bien immobilier résultant d’une vente aux enchères n’a pas de droit de rétractation comme c’est le cas avec un bien immobilier classique.

Les résultats des ventes peuvent faire très mal aussi, si vous avez succombé à l’euphorie du moment en proposant un prix d’acquisition déraisonnable.

L’acheteur doit régler le prix de vente dans un délai de 45 jours tout au plus.

Et la remise des clés aura lieu quand la totalité sera payée.

À défaut de paiement, le bien immobilier sera une nouvelle fois remis aux enchères, mais aux frais de l’acquéreur qui a omis de payer.

Voici les différentes astuces pour acquérir un prêt immobilier rapidement et avoir ainsi un patrimoine digne de ce nom !

Quels sont les gros avantages d’une vente aux enchères immobilière ?

Les ventes aux enchères publiques immobilières sont très tendance. En effet, elles ont de multiples avantages qui font qu’elles sont très prisées des propriétaires et des investisseurs.


les ventes aux enchères, c’est un peu les soldes de l’immobilier, mais toute l’année 😉

Vente aux enchères : des prix très attractifs

Tout d’abord, il y a le prix de vente des biens qui sont très attractifs. C’est une évidence.

Si on fait face à des enchères judiciaires, le prix de vente d’un bien est, la plupart du temps, situé dans les 1/3 de sa valeur normale. Si vous voulez acheter une maison ou un appartement donc, ces ventes sont un bon plan !

Dans le cas des ventes aux enchères notariales, les prix sont aux alentours de 70% du prix du bien s’il était vendu dans des conditions normales.

Et si jamais les enchères venaient à monter, elles ne dépasseront presque jamais les 90% de la valeur normale du bien !

Vous ferez (presque) à coup sûr de bonnes affaires.

Des biens atypiques à la portée de tous

Un autre atout de ces ventes aux enchères est indéniablement, la multiplicité des biens que vous allez découvrir.

Tous les types de biens immobiliers peuvent faire l’objet de vente aux enchères. Vous pouvez acquérir des maisons, des appartements des villas, mais aussi des parkings, des caves, des locaux, des terrains, des champs, ou encore un immeuble en entier.

Tous ces biens peuvent se situer n’importe où en France.

Certains acheteurs privilégient un état quasi parfait tandis que d’autres exigent une rénovation complète. C’est d’ailleurs bien souvent le cas dans le mesure où il s’agit de biens immobiliers qui ont souvent été laissés à l’abandon pendant des années.

Quels sont les gros inconvénients des ventes aux enchères ?

Les ventes aux enchères dans le secteur de l’immobilier sont encadrées par des professionnels dans le domaine. Elles sont donc très sûres, d’un point de vue juridique.

Mais comme toute chose, il y a certains risques que vous devez évaluer quant à ce type de transaction.

Tout d’abord, lorsque vous remportez une enchère, il faut que vous payiez immédiatement le bien en question, même si le prêt auquel vous avez souscrit à la banque n’est pas encore accordé.

Cela peut faire réfléchir, non ?

Risque 1 : Ne pas être propriétaire du bien dans l’immédiat

Aussi, il faut savoir qu’il n’y a pas de condition suspensive pour ce type de vente.

Vous devez vous garantir d’avoir une somme prête à être employée le jour de la vente pour la conclure dans la foulée.

Mais qui dit emporter une vente, ne veut pas forcément dire que vous allez devenir propriétaire du bien immobilier en question. Ce qui est désavantageux c’est que les autres acheteurs peuvent faire une surenchère de 10% au moins sur votre prix initial dans un délai de 10 jours. Il faut donc patienter pendant ce laps de temps 

Risque 2 : Pas de garantie de vices cachés

Un autre désavantage de la vente aux enchères immobilière, c’est que l’acheteur ne dispose pas de la garantie des vices cachés. Y compris si le nombre de m² situé dans le logement n’est pas exactement celui annoncé dans les appels d’offres des ventes notariales.

Il n’a donc pas le droit de se retourner contre le vendeur s’il constate un défaut de la maison ou de l’appartement tant convoité et acquis avec de l’adrénaline.

Il faut donc bien vérifier lors des visites et souvent ne pas hésiter de se faire accompagner par un expert immobilier.

Conclusion sur les ventes aux enchères dans l’immobilier

Les ventes aux enchères vous permettront de récupérer de belles pépites pour faire grossir votre patrimoine et devenir riche.

Toutefois, pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il est vivement recommandé de consulter les conditions de vente avant le jour J et de ne pas vous laisser emporter par l’adrénaline et l’euphorie du moment pour cadrer les prix.

Qu’en pensez vous ?

Préférez-vous miser sur les ventes enchères ou les annonces classiques pour dénicher un bien ?

Vous êtes libre de raconter votre expérience ou vos projets dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec vous :

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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