Copropriété et Airbnb : Interdiction possible ? (tableau synthétique 2020)

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Une Copropriété peut elle Interdire une location Airbnb ? Quelles risques juridiques réels ? Découvrez ce que vous devez savoir, expliqué simplement, que vous soyez hôte Airbnb ou copropriétaire.

Les relations entre copropriétaires et les propriétaires d’une location saisonnière sont parfois tendues.

D’un côté, la location courte durée peut induire des nuisances supplémentaires, comme des fiestas, le bruit des bagages… d’un autre côté l’investisseur locatif a droit de booster sa rentabilité et de louer à qui il veut.

Alors, oui, une copropriété peut interdire location de courte durée de type Airbnb, mais ce n’est pas simple.

Il faut que le règlement de copropriété interdise explicitement les locations Airbnb, à travers :

  • Une clause d’habitation bourgeoise exclusive
  • ou l’interdiction de toute activité libérale

Si une clause d’habitation bourgeoise figure au règlement de copropriété avant l’installation de la location Aibnb, c’est la copropriété qui gagne. S’il faut changer le règlement de copropriété, il faut l’unanimité et l’interdiction ne peut pas être prononcée.

Découvrez maintenant les détails de la loi, de la jurisprudence, et des raisonnements sous-jacents, expliqués simplement, pour trouver la meilleure stratégie possible pour arriver à vos fins :

  • soit interdire la location courte durée si vous êtes copropriété
  • soit faire blocage si vous êtes propriétaire de location saisonnière
  • et ce que vous devez absolument vérifier avant de faire un investissement locatif dans une copropriété

Voici un tableau récapitulatif afin que vous puissiez avoir une vue d’ensemble des repères juridiques et de leur portée réelle :

Terme juridiqueConséquences théoriques Conséquences réelles
Trouble anormal du voisinagePossible interdiction d’un AirbnbDifficile à prouver
Clause interdiction des garnisPas en lien avec la location AirbnbIllégal
Clause d’habitation bourgeoisePermet la location AirbnbMal comprise…
Clause d’habitation bourgeoise exclusiveInterdit la location AirbnbBase juridique solide
Evolution du règlement de copropriété Possible interdiction d’un Airbnb Impossible à appliquer
Etat descriptif de copropriété “usage d’habitation” Interdit la location Airbnb Base juridique solide

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Avez vous déjà rencontré des difficultés avec la copropriété pour votre location courte durée ?

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La location Airbnb en copropriété et ses limites

Des opposants nombreux à cause des “nuisances”

Ceux qui se sont faits une spécialité de la lutte anti Airbnb trouvent un joyeux moyen d’expression dans les copropriétés, où il n’est pas rare de trouver un copropriétaire prompt à dénoncer son voisin qu’il loue sur Airbnb.

Pour eux, tous moyens sont bons pour lutter contre ce symbole du capitalisme (même si il s’agit pour les plus modestes d’arrondir leurs fins de mois), car Airbnb est censé réduire le nombre de logements disponibles sur le marché locatif, augmenter le prix de l’immobilier, et générer des nuisances absolument insupportables pour les copropriétaires

Ils mettent en avant la notion de troubles anomaux du voisinage et une interprétation à leur avantage de textes réglementaires, et de formulations existantes dans certains règlements de copropriété.

Et ils s’appuient sur une base juridique concrète.

Le trouble anormal du voisinage (comment le prouver ?)

La notion de trouble anormal du voisinage et la base juridique la plus facile à utiliser pour un syndic de copropriété pour interdire l’activité de location saisonnière en l’absence de mention spécifique dans le règlement de copropriété.

Toutefois, la démonstration d’un trouble anormal est extrêmement compliquée, puisqu’elle nécessite de.

  • constater par huissier la présence d’une annonce pour la location d’un appartement précis sur des périodes de locations définies
  • constater par huissier également lesdits troubles, qui par nature sont de courte durée (et se produisent logiquement à des heures indues)
  • faire une mise en demeure puis intenter une action en justice avec une issue incertaine

La loi du 10 juillet 1965, article 9 (et son interprétation pour Airbnb)

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le droit pour chaque propriétaire d’user comme bon lui semble de ses parties privatives se heurte à l’obligation de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination d’un immeuble.

Cela nous rappelle les dispositions de la Constitution Française de 1789

La liberté des avances arrête là où commence celle des autres…

Chaque propriétaire jouit librement des parties privatives qu’il possède mais sans impacter l’usage des parties privatives des autres copropriétaires.

Cette loi donne lieu à deux types de clauses dans les règlements de copropriété :

  • la location de garnis ou commerce de garnis
  • la clause d’habitation bourgeoise exclusive

L’interdiction de l’exploitation de garnis (et sa valeur juridique)

Si vous n’avez jamais entendu parler du terme juridique de locations de meublés garnis, ce n’est pas très étonnant…

La location d’une chambre garnie remonte au temps d’avant la seconde guerre mondiale, où la prostitution était légale, et où il était possible de louer une location meublée pour que les prostituées exercent leur activité.

Ainsi, certains anciens règlements de copropriété disposent d’une clause d’interdiction de location de garnis.

Mais :

  • d’une part, il n’est pas possible d’assimiler juridiquement une location meublée avec une location garnie,
  • et d’autre part, ce terme a été supprimé avec la promulgation de la loi SRU du 13 décembre 2000, dans son article 49.

Une telle clause n’est donc pas de valeur juridique aujourd’hui et ne fait pas référence à un meublé touristique.

La Clause d’Habitation Bourgeoise Exclusive (et ses conséquences)

C’est quoi la différence avec la clause d’habitation bourgeoise ?

Une clause d’habitation bourgeoise dans un règlement de copropriété permet à tout propriétaire d’utiliser comme bon lui semble de son logement pour exercer une activité commerciale.

Cela permet donc une activité de location saisonnière de type Airbnb.

En opposition :

La clause d’habitation bourgeoise EXCLUSIVE, quand à elle, INTERDIT toute activité commerciale et par conséquent la location saisonnière

Toutefois, pour que cette clause d’habitation bourgeoise exclusive soit valable, elle doit préciser très clairement sur quoi porte l’exclusion.

À défaut de quoi, elle sera automatiquement requalifiée par un juge en clause d’habitation bourgeoise simple.

Comment cette clause permet à une copropriété d’interdire la location Airbnb ?

La mise en avant de cette clause d’habitation bourgeoise pour interdire une activité Airbnb, joue sur le fait que la location saisonnière, et la location meublée en général d’ailleurs, fait partie des activités dont les revenus à déclarer en BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Toutefois, la location de meublé tourisitique est une activité civile et le Droit Français ne mélange pas les deux.

Diantre, il pourrait donc y avoir une interprétation sur la nature juridique précise location saisonnière…

Dans le monde juridique, les flous sont tranchés par la jurisprudence. Il font donc se pencher sur les anciens jugements pour voir ce que cela a donné.

Jurisprudence à usage d’une Copropriété anti Airbnb

Plusieurs jugements vont dans le même sens au fil du temps.

Nous devons donc considérer que si cela continue en ce sens, il faudra considérer que la jurisprudence est constante, ce qui veut dire que s’il y avait un procès sur les mêmes bases demain, la conclusion serait la même.

Voici quelques exemples :

Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016

C’est probablement le premier arrêt qui considère que la location meublée saisonnière de type Airbnb est une activité commerciale

Cour de cassation de Paris du 11 mai 2017

Cette fois-ci, une activité de type vers Airbnb, est considéré comme une activité d’hôtellerie, et autorise une copropriété à interdire la location saisonnière au titre de la clause habitation bourgeoise exclusive (ce que l’on appelle des copropriétés d’habitation bourgeoise).

Jugement du 11 mai 2000 ( Civ. 3e 11.05.2000, no 98-18249 )

Cette jurisprudence a autorisé un copropriétaire à engager une procédure auprès de la copropriété pour un trouble anormal de voisinage au titre du nom respect de la clause d’habitation bourgeoise exclusive.

Le trouble anormal du voisinage est considéré comme une notion objective (la parenthèse qui doit donc être prouvée), mais qui peut être constatée indépendamment de toute faute de la part du propriétaire de l’appartement en question.

Décision de la Cour de cassation de Paris en juillet 2017

Cette fois, c’est l’état descriptif de division qui est au centre de toutes les attentions.

Annexé règlement de copropriété, l’état descriptif de division donne une destination à chacun des lots. Si le lot est appelé appartement, il n’est donc pas à destination commerciale, et son usage en tant que location saisonnière de type Airbnb peut être contestée à ce titre.

Cet état descriptif de division est considéré comme contraignant, et d’une valeur supérieure au règlement de copropriété en tant que telle.

Cela revient à dire que si le règlement de copropriété autorise l’usage de l’immeuble pour les activité du bureau, d’une activité libérale, et de commerce, mais que l’état descriptif dit l’inverse pour un appartement dans les étages, c’est ce dernier document qui l’emporte juridiquement.

Jurisprudence à usage d’un hôte Airbnb qui s’oppose à sa copropriété

C’est ce qui est vraiment bien avec jurisprudence, c’est qu’il y en a tellement, que l’on peut se battre à coups de décisions juridiques !

Autant que tout le monde puisse battre à armes égales.

Voici donc maintenant ce que vous pouvez opposer à votre copropriété si elle souhaite interdire la location Airbnb dans votre immeuble.

Cour de Cassation du 8 juin 2011 (arrêt n°10-15891)

La cour de cassation avait été saisie pour une demande de copropriété pour interdire la location de courte durée, sur la base du règlement de copropriété.

La copropriété a été déboutée et la clause d’habitation bourgeoise exclusive a été réputée comme non écrite, en partant du fait que des activités libérales avaient déjà été autorisées à exercer dans la même copropriété

La jurisprudence “Anti Airbnb” ne concerne guère que Paris

En effet, les principales décisions cités plus haut s’appuient sur la réglementation à Paris.

Elles pourrait également être valable dans les grandes villes de France où la location saisonnière fait l’objet de restrictions, mais que cela donnerait-il dans un secteur où la réglementation vis à vis de la location saisonnière est « de droit commun » ?

Voici un exemple.

Arrêt du 13 décembre 2017 de la Cour d’Appel de Pau

Le jugement a débouté la copropriété, en mettant avant la location saisonnière pouvait difficilement ne pas être tolérée dans une zone touristique.

Des décisions en attente de la Cour de Justice de l’Union Européenne

Airbnb a contesté certaines décisions prises en France (notamment par la ville de Paris) auprès de la juridiction européenne.

Toutes les décisions n’ont pas encore été rendues, il serait donc inopportun de tirer des conclusions hâtives, mais le droit européen semble pencher en faveur de Airbnb, comme relaté dans cet article par exemple.

Le règlement de copropriété peut-il évoluer pour interdire la location courte durée ?

Pour pouvoir modifier le règlement de copropriété, il faut convoquer une assemblée générale ou AG et obtenir un vote positif à l’unanimité de tous les copropriétaires.

C’est bien évidemment impossible à réaliser, étant donné que le copropriétaire qui loue sur Airbnb va s’y opposer, logiquement.

Et pourtant, combien de syndicat de copropriétaires et de conseil syndical de copropriété en rêvent…

Certains copropriétaires se mordent les doigts après avoir constaté que le règlement de leur copropriété n’interdît pas explicitement la location de type Airbnb.

Du coup, ils se disent que ce n’est pas bien compliqué, qu’il suffit de faire évoluer le règlement de copropriété pour ajouter une clause du règlement de copro interdisant la location saisonnière.

Classiquement, ils se disent que cela va être du gâteau, car ils vont parvenir à convaincre la majorité des copropriétaires de s’opposer à la location touristique de courte durée, et donc de voter son interdiction lors de la prochaine assemblée générale de copropriété.

Malheureusement pour eux, ce n’est pas si simple.

Ce qu’un hôte Airbnb doit impérativement vérifier avant d’investir en Copropriété

Vérifier le règlement de copropriété (et son état descriptif)

Avant de réaliser un investissement locatif à destination de tourisme dans une copropriété, en tant que copropriétaire avisé, vous devez vous assurer des points suivants :

  • que le règlement de copropriété n’interdit pas explicitement la location saisonnière
  • que le règlement de copropriété ne dispose pas d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive
  • que l’état descriptif de la copropriété ne vise pas le lot que vous visez comme un appartement à usage exclusif

Si ces clauses ne sont pas présentes, alors les dispositions du règlement de copropriété ne pourront pas évoluer pour devenir anti-Airbnb.

Les logements auront une destination mixte professionnel-habitation (appartement d’usage mixte).

Etre élu au Conseil Syndical (et s’y impliquer)

Le conseil syndical prend les décisions, et prépare les assemblées générales de copropriété, qui sont bien souvent des chambres d’enregistrement.

Il est donc particulièrement pertinent que vous intégriez cet organe décisionnaire afin que vous puissiez faire valoir votre point de vue.

Très honnêtement, le nombre de situations où un locataire peut poser problème sont très réduites. Et il vaut mieux avoir un locataire qui pose souci pendant 5 jours plutôt que d’en avoir un à l’année que l’on met 2 ans à expulser…

Respecter la réglementation dans votre ville…

C’est une évidence, mais encore plus dans une copropriété où chacun a tendance à dénoncer son voisin.

Respectez donc les obligations de déclaration que vous trouverez notamment dans cet article.

… et la tranquillité des autres copropriétaires

Il n’est bien sûr pas question de faire fi d’éventuels problèmes générés par vos locataires.

Votre succès doit se construire à condition de ne porter aucune atteinte au respect de vos voisins.
Les associer est d’ailleurs une excellente idée :

  • si vous avez un voisin artisan ou bricoleur, embauchez le régulièrement pour des réparations
  • faites le tour pour donner votre numéro et vous alerter en cas de problème : ils seront compréhensifs et surveilleront les locataires pour vous!

Demander le changement d’affectation du lot

Dans certaines villes, un changement d’usage est imposé pour faire de la location de meublé de courte durée, pour passer d’un usage d’habitat à un usage commercial. Et donc de changer l’affectation du lot pour créer un local commercial.
Une demande est à effectuer au service urbanisme dont dépend l’immeuble.

Cela permet d’éviter tout risque juridique justifié par la destination du local que vous louez.

Questions les plus posées et points clés

Comment interdire Airbnb dans une Copropriété ?

Via l’évolution d’un règlement de copropriété pour lutter contre les nuisances, la location courte durée peut être interdite au titre d’une clause Bourgeoise ou de la loi du 10 Juillet 1965.
Tous les détails dans cet article.

Quelle majorité pour modifier le Règlement de Copropriété ?

La majorité absolue est requise pour changer le règlement de copropriété.
Découvrez dans cet article toutes les implications pour une location courte durée de type Airbnb en conflit avec la copropriété.

Comment louer plus de 120 jours sur Airbnb ?

La durée de location limitée à 120 jours par an ne concerne que les résidences principales.
Un investissement locatif ou des résidences secondaires ne sont pas tenus de respecter ce plafond.
Dans cet article, vous verrez également les impacts qu’une copropriété peut avoir.

Que faut-il vérifier avant d’acheter en copropriété ?

Si vous comptez louer en courte durée, vous devez vérifier que les activités libérales ne sont pas interdites, et qu’il n’y a pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement de copropriété… sous peine de désillusions.
Vous trouverez tous les détails qui vous seront utiles dans cet article

Qu’en pensez vous ?
Avez vous déjà abandonné un projet à cause d’une copropriété?
Vous êtes une copropriété et vous n’en pouvez plus des locations Airbnb ?
Vous êtes libre d’échanger dans les commentaires ci-dessous

Bonus Gratuit : Les 101 villes les plus rentables pour investir dans la location saisonnière – vous allez être surpris !

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 commentaires

  1. bonjour,
    Bravo pour cet article très intéressant.
    La direction de l’urbanisme peut elle refuser un changement d’usage si le règlement de copropriété indique que l’immeuble ne pourra être occupé que bourgeoisement à usage d’habitation et si cependant la location type airbnb est autorisé par vote lors une assemblée générale ?
    Très cordialement

    • Bonjour Pierre 🙂

      La direction de l’urbanisme n’a pas connaissance du règlement de copropriété
      les deux entités, réglementations et démarches sont séparées

      A très vite

  2. Bonjour Monsieur,

    Merci pour cet article très clair, bien construit et bien référencé, il tranche avec le le flou qui règne sur la question sur internet. Grâce à cet article, avoir un sujet compliqué entre les mains où les cas de figures sont multiples et la jurisprudence pas toujours applicable à chacun d’entre eux ne nous empêche plus d’avoir une vision claire de la situation. Merci!

    Une question toutefois : dans le cas ou la section “usage des parties privatives” du règlement de copropriété établit que “l’immeuble est destiné à usage d’habitation. Seules les professions libérales et les activités liées au service pourront le cas échéant être exercées”, que peut-on conclure? La notion de service recouvre-t-elle éventuellement la location meublée touristique?

    Merci,

    Cordialement,

    • Bonjour Antoine,

      Merci pour votre message qui me fait bien plaisir !

      oui la location saisonnière rendre dans ce cadre, pas de soucis

      A très vite

  3. Bonjour et merci pour votre article qui m’aide à y voir plus clair. Est ce que je peux vous contacter pour vous demander des compléments d’informations ?
    En vous remerciant
    Élise

  4. Bonjour
    Merci pour article de fond.
    il n’est cependant pas très clair sur la forme de majorité à obtenir pour changer le réglement de copropriété dans ce cas . unanimité ou double majorité ?

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