Comment louer légalement sur Airbnb ? Ce que vous devez savoir (illustré)

Avec le nombre de touristes de plus en plus important et le coût de plus en plus conséquent d’une chambre d’hôtel, Airbnb a vu le jour en 2008, afin d’aider les touristes à trouver une offre qui leur correspond et adaptée à leur budget. 

comment louer sur Airbnb

Mais il y a beaucoup de buzz autour de Airbnb et de fake news sur la réglementation.


Qu’en est-il réellement ?

Pensez vous connaître toute la réglementation pour louer en Airbnb ?

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C’est ce que je vais vous expliquer en détails dans cet article où nous allons voir tous les aspects de la réglementation pour une location saisonnière :

  • résidence principale
  • résidence secondaire
  • sous location
  • chambre chez l’habitant…

Vous êtes libre de compléter votre lecture sur Eldorado Immobilier avec :

le Guide Complet de la Réglementation de la Location Saisonnière

Que dit la loi sur le principe de la location courte durée type Airbnb?

Selon la loi française, tout propriétaire légalement a le droit de louer son bien en courte durée sur Airbnb. 

L’appartement ou la maison que vous louez sur Airbnb ou autre plateforme comme Abritel, Booking ou Tripadvisor entre dans la rubrique de la location courte durée, qui est aussi synonyme de:

  • Location saisonnière
  • Location de vacances
  • Location entre particuliers

Il y a par contre une différence avec le meublé de tourisme, cliquez ici pour en savoir plus

Dans ce cas, il s’agit d’une appellation officielle octroyée par Atout France et valable quelle que soit l’activité :

  • Gîte
  • Chambre d’hôtes
  • Chambre chez l’habitant
  • Appartement
  • Maison
  • Patate…

L’essentiel pour définir une location courte durée est de louer à une clientèle de passage uniquement. La durée maximum est de 3 mois, soit 90 jours.

Mais ce droit pour tous à louer son bien immobilier en courte durée est encadré en fonction des situations.

Toutefois, les règles pour louer louer légalement sur Airbnb font l’objet de dispositions réglementaires plus ou moins récentes à prendre en compte.

Celles-ci varient en fonction :

  • de la situation géographique de votre bien
  • de vos sources de revenus personnelle 
  • de la destination du bien (résidence principale, secondaire, investissement locatif ou sous location)

Entrons maintenant dans la détail des différentes situations.

Comment louer légalement votre résidence principale sur Airbnb ?

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Notion fondamentale pour les services fiscaux, une résidence principale est un bien dans lequel le propriétaire et sa famille vivent pendant au moins 8 mois par an. 

La loi Elan de 2018 dispose que la location d’une résidence principale ne peut excéder les quatre mois dans l’année ou 120 jours an. 

Comment louer legalement votre résidence principale sur Airbnb ?

Pour voir le détail de la loi Elan sur le site Légifrance, cliquez ici.

Quelle obligation réglementaire pour louer une résidence principale en courte durée ?

Dans le cadre de la location de sa résidence principale, le propriétaire n’est pas obligé de faire une déclaration à la mairie. 

Mais dans les villes de plus de 200 000 habitants en zone tendue, un numéro d’identification sera nécessaire comme à Montpellier, Marseille, Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Lille, Nantes, Strasbourg, Rennes ou encore Toulouse. 

Il n’y a pas de règles à suivre pour les villes de moins de 200 000 habitants. 

Il sera possible dans ce cas de louer librement sa résidence principale sans dépasser les 120 jours.

Nous vous conseillons toutefois vivement de faire tout de même une déclaration en mairie afin :

  • d’anticiper toute évolution réglementaire
  • de ne laisser aucune interprétation possible des textes pour votre situation

De toutes façons, il s’agit d’une déclaration, qui ne peut donc pas être refusée.

A noter : nous parlons par facilité de villes de plus de 200 000 habitants, mais le terme d’agglomération ou de métropole est celui à retenir. Ainsi, si vous êtes dans une petite ville, qui elle-même est dans une métropole, c’est la réglementation de la métropole qui s’applique pour la location saisonnière.

Les textes réglementaires de référence pour louer légalement sen Airbnb sa résidence principale sont les articles L324 et D324 du code du tourisme.

Le site du service public permet de connaître la position de votre commune par rapport à la location saisonnière de votre résidence principale, il vous suffit d’indiquer le code postal de votre domicile ici.

Le site pour le service public

Pour les propriétaires qui louent une ou plusieurs pièces de la résidence principale, sachez qu’il n’est pas obligatoire de faire une déclaration si les revenus ne font pas plus de 760 euros par an (actualisé chaque année).

De plus, vous ne serez soumis à aucun impôt.

Comment louer légalement une résidence secondaire ou un investissement locatif sur Airbnb ?

Louer une résidence secondaire ou un investissement locatif sur Airbnb est autorisé par la loi et n’est pas soumis à la restriction de durée des 120 jours. L’activité est toutefois encadrée.

Une résidence secondaire est un logement où le propriétaire réside moins de 8 mois par an, par opposition à sa résidence principale.

Dans les zones tendues, et collectivités de plus de 200 000 habitants, une vigilance supplémentaire est à avoir pour louer légalement sur Airbnb.


En effet, il est possible que soient mis en places deux types de dispositions réglementaires locales :

  • un numéro d’enregistrement à apposer sur chacune des annonces en ligne sur Airbnb ou ailleurs. Ce numéro d’enregistrement est délivré légalement après obtention d’une autorisation en Mairie
  • un changement de destination (changement d’usage) avec nécessité ou non d’une compensation

Concernant le changement d’usage, le texte réglementaire est l’article L631 du code de la construction et de l’habitation que vous pouvez retrouver ici.

Pour en savoir plus sur ces notions, vous êtes libre de consulter ces articles de référence sur Eldorado Immobilier :

Comment sous louer légalement une chambre chez l’habitant sur Airbnb ?

Pour sous louer sur Airbnb, l’accord écrit du propriétaire est absolument indispensable. Le montant total des loyers perçus avec la sous location en saisonnier ne doit pas excéder le montant du loyer à l’année.

La jurisprudence à ce sujet abouti à des condamnations à de lourdes amendes et au reversement des loyers perçus sur Airbnb au propriétaire de l’appartement.


La sous location pour faire de la location saisonnière doit donc impérativement être un projet réfléchi de concert entre le locataire et le propriétaire.

Voici un exemple de jurisprudence, cliquez ici.

La jurisprudence des locations Airbnb (source Dila)

Combien de personnes au maximum dans une location Airbnb ?

Il n’y a pas de limite de nombre de personnes pouvant séjourner dans une location Airbnb, cependant le meublé de tourisme devient un ERP à partir de 15 personnes hébergées.

Un ERP est un établissement recevant du public.

Il sera classé en 5ème catégorie avec une réglementation spécifique au niveau de la sécurité.
En fait, votre meublé de tourisme loué sur Airbnb est alors considéré comme un hôtel avec la loi qui va avec au niveau de :

  • L’accessibilité des personnes à mobilité réduite
  • La sécurité incendie

Cela change beaucoup de choses et les conséquences financières peuvent être lourdes. Il en va de même pour la responsabilité du propriétaire bailleur.
C’est pour cela que la plupart des grandes gîtes fixent un maximum de 15 couchages dans leur établissement.

Notez que dans tous les cas, il est fortement conseillé que chaque location Airbnb soit pourvue d’un détecteur de fumée et d’un détecteur de monoxyde de carbone.

C’est pour la sécurité des locataires et pour votre assurance. Ne jouez pas avec cela !

Un guide pratique des détecteurs de fumée est disponible ici.

Quels équipements obligatoires pour une location airbnb louée légalement ?

Les équipements obligatoires d’une location meublée louée en saisonnier sont listés précisément dans le décret de 2015 issu de la loi ALUR.

Les obligations légales pour une location Airbnb réglementaire

Comment déclarer une location Airbnb en Mairie ?

Le cerfa n°14004*04 vous permet de déclarer en mairie votre meublé de tourisme mis en location sur Airbnb.

formulaire pour déclarer une location Airbnb en Mairie ?


Vous pouvez le télécharger sur le site du service public.

Le texte réglementaire de référence est le code du tourisme article L 324.

Comment déclarer légalement aux impôts le début d’activité d’une location Airbnb avec le formulaire P0i?

La déclaration de début d’activité une location Airbnb se fait via le formulaire P0i et entraîne automatiquement la création d’un numéro SIREN du répertoire des entreprises de l’Insee, via le greffe du Tribunal de Commerce.

Le formulaire est téléchargeable ici

Formulaire Poi

Et le paiement de la taxe de séjour pour votre location Airbnb ?

La taxe de séjour est librement fixée par chaque office de tourisme et une taxe de séjour additionnelle de 10% peut être mise en place par le département.

Concernant le tarif de la taxe de séjour, il existe toutefois un minimum de 0.20 cts pour les meublés classés et 1% du montant de la réservation pour les non classés. Il y a également un maximum de 4€ pour les palaces et 5% du tarif de la nuitée pour les locations Airbnb non classées.

Tous les tarifs de taxes de séjour, commune par commune sont accessibles via ce lien.

Il vous suffit d’entrer votre code postal pour connaître à quelle sauce votre taxe de séjour sera assaisonnée…

formulaire site- taxe-de séjour

Tout cela est réglementé dans le Code Général des Collectivités Territoriales, article L2333

Pour en savoir plus, ces ressources sur Eldorado Immobilier sont incontournables :

Taxe de séjour : ce que vous devez impérativement connaître

Est-ce que votre copropriété admet la location Airbnb d’un appartement ?

Avant toute mise en location ou investissement locatif, vous devez vérifier dans le règlement de copropriété si la location meublée de tourisme type Airbnb est permis.

Concrètement, vous devez vérifier qu’elle n’est pas interdite et qu’il n’y a pas de clause d’habitation bourgeoise dans le règlement.

En effet une clause d’habitation exclusivement bourgeoise signifie qu’un appartement de la copropriété peut servir de siège social, par contre, aucune activité professionnelle ne peut s’y exercer.

Et la location Airbnb peut être considérée comme une activité professionnelle étant donné que :

  • les revenus sont déclarés en BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, et 
  • qu’un numéro de SIRET est attaché à votre activité de loueur en meublé, que ce soit via le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel ou via le statut LMP de loueur en meublé professionnel.

Pour aller plus loin : LMNP vs LMP : quel est le régime qui vous fera payer le moins d’impôts ?

Dans les grandes villes et à Paris : comment ça se passe ?

Selon l’article 51 de la loi pour une République numérique (ici), les communes de plus de 200 000 habitants peuvent mettre en place une procédure d’enregistrement ou de déclaration pour les personnes ayant un ou plusieurs logements de vacances sur le territoire de ladite commune. 

Le numéro d’enregistrement pour chaque location Airbnb devra être indiqué sur l’annonce mise en ligne. Nous prenons ici l’exemple de Paris, la capitale française, qui est extrêmement anti Airbnb.

 À compter du 1er décembre 2017, les propriétaires de meublé touristique doivent obligatoirement être enregistrés et avoir un numéro d’enregistrement pour savoir si la durée légale de 120 jours par an est respectée. 

Cette mesure est de mise dans les quartiers centraux de Paris (75001, 75002, 75003, 75004) et ne concerne en aucun cas les chambres privées.

Aussi, si vous voulez louer un logement secondaire, vous devez demander une autorisation à la mairie pour changer le logement en local commercial, avec une compensation à la clef.

Cette autorisation ne sera validée que si les règles de compensation sont respectées. 

À Paris, un mètre carré de logement changé en meublé de tourisme doit être compensé par le changement de 2 mètres carrés de commerce d’habitation. 

Vous en saurez beaucoup plus avec ces articles spécifiquement dédiés à la location saisonnière à Paris :

Guide complet pour louer en courte durée à Paris

Vous avez envie de tester l’indice de votre annonce ? Alors ce simulateur va vous aider à mieux optimiser vos annonces.

Les démarches facultatives mais utiles pour une location Airbnb conforme à la loi 

Le classement en meublé de tourisme de votre appartement ou maison

Le classement en meublé de tourisme est réalisé par un organisme certifié et habilité par Atout France. Il est valable pendant 5 ans et ouvre droit à un abattement fiscal de 71% ainsi qu’à une minoration de la taxe de séjour.

Le meublé de tourisme sur Légifrance

Atout France est l’organisme d’Etat qui gère le tourisme en France.

Il habilite des organismes certificateurs qui sont à même de labelliser officiellement un gîte pour le classer en meublé de tourisme.

La liste officielle des organismes de contrôle des meublés de tourisme est disponible ici, el les normes pour répondre aux critères sont consultables ici.

classement meuble tourisme

Le classement se décline sous forme d’étoiles, de 1 à 5 étoiles.
Dès l’obtention de la première étoile, il est possible de sortir du système de la taxe de séjour au pourcentage du tarif de la nuitée et de bénéficier de l’abattement de 71% sur les impôts des loyers.

formulaire de demande de classement


A  noter que rien n’empêche de faire classer votre résidence principale en meublé de tourisme, du moment que les critères d’attribution des étoiles sont remplis.

L’affichage et la signalisation d’une location Airbnb

L’affichage du classement d’un meublé de tourisme et la signalisation d’une location saisonnière type Airbnb est possible mais pas obligatoire, en application de l’article D324-6 du code du tourisme.

Par contre, si vous décidez de l’afficher, des modèles réglementaires sont imposés par l’organisme d’Etat Atout France. Vous pouvez les consulter ici.

exemple panneau meublé de tourisme

Quels sont les impôts pour une location Airbnb ?

Quelles cotisations sociales pour une location meublée ?

Dès que vous passez le seuil des 23 000 € de loyers avec votre location meublée louée sur Airbnb, vous êtes soumis aux cotisations sociales des indépendants,  le SSI (ex RSI).

La déclaration est annuelle, et il est possible de s’affilier au régime général de sécurité sociale si vos loyers ne dépassent pas 82 800 €.

Les cotisations-sociales-airbnb

Ces dispositions sont détaillées dans le code général de la sécurité sociale articles L 613-1 et L 311-3, ainsi que dans le code des impôts, article 293.


Certains prétendent que de confier votre location Airbnb à une conciergerie vous exonère de charges sociales car c’est cette société qui en sera redevable du fait qu’elle perçoit les loyers.

Découvrez tout ce que vous devez savoir à ce sujet dans cet article, vous serez fixé, cliquez ici.

La déclaration aux impôts de votre meublé de tourisme sur Airbnb

La déclaration aux impôts de votre location Airbnb se fait auprès du SIE, Service des impôts des Entreprises, via le formulaire P0i.

le formulaire P0i

Ensuite, la déclaration de vos loyers se fait via l’impôt sur le revenu, dans la rubrique BIC des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Location Airbnb et CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises est due pour tout meublé de tourisme et location Airbnb. La CFE vient remplacer la taxe d’habitation des particuliers.

Toutefois, si vous louez votre résidence principale, en entier ou via une chambre, vous êtes exonéré de CFE au titre de l’article 1459 du code général des impôts. Attention, votre commune peut délibérer pour supprimer cette exonération.


L’exonération de CFE est également applicable pour un gîte rural.

Pour en savoir plus :

Taxe habitation

Taxe foncière

Quelles sont les sanctions si votre location Airbnb ne respecte pas la loi ?

Les témoignages de propriétaires de locations Airbnb qui se sont fait épingler sont légion.

Eldorado Immobilier a publié un des plus poignants, que vous pouvez retrouver en cliquant ici

Les sanctions dépassent toutes les 10 000 € et ont été renforcées dans le cadre de la loi ELAN.

Que dit la loi pour une location Airbnb insalubre ?

Des sanctions sont prévues si l’appartement ou la maison loués en courte durée présentent un manque flagrant d’entretien, n’est pas conforme au Règlement Sanitaire Départemental, et donc est insalubre.

Elles sont prévues aux articles R 324 du code du tourisme, le texte complet est ici.

amende airbnb
Vous seriez surpris de voir l’état de délabrement de certains appartements (bon ici c’est la prison d’alcatraz ;))

Quelles sanctions si la règle du changement d’usage n’est pas respectée par le propriétaire ?

Une sanction civile est prévue en cas de changement d’usage non autorisé d’une location Airbnb et une sanction pénale est encourue sur le propriétaire dissimule le bien immobilier qu’il a mis en location courte durée.

La loi qui s’applique est codifiée dans le code de la construction et de l’habitat, article L651 alinéas 2 et 3 que vous retrouverez ici.

amende airbnb

Est-il possible de louer sur Airbnb un logement acheté en PTZ ou autre prêt conventionné

Il n’est pas possible de faire une location Airbnb pendant les 6 années qui suivent l’obtention d’un PTZ pour un logement.

Il existe des exceptions, mais uniquement pour une location à l’année. Dans tous les cas un appartement ou une maison acquis avec un PTZ, un PAS, ou autre prêt conventionné, ne peut pas être loué en courte durée sur Airbnb ou toute autre plateforme de réservation en ligne entre particuliers.

Ces dispositions sont réglementées via l’article D31 du code de la construction et de l’habitat.

Comment dénoncer une location Airbnb illégale ?

La Direction Départementale chargée de la protection des populations DDPP met à disposition un formulaire de dénonciation déclarer un meublé de tourisme loué sans autorisation.

Il est accessible très facilement ici

Faut il faire appel à une conciergerie pour être louer légalement sur Airbnb ?

Faire appel à une conciergerie permettra d’avoir des personnes professionnelles à votre disposition pour s’occuper de votre bien. 

Vous leur remettez les clés et elle s’occupe de mettre en valeur votre bien pour attirer un maximum de locataires.

Beaucoup d’hôtes font appel à un service de conciergerie s’il y a un manque de temps pour gérer eux-mêmes leur logement. En plus, c’est un gain de temps considérable. 

Les avantages ? 

Grâce à une conciergerie, tous les points importants sur votre location de vacances seront réglés.

Vous serez plus organisé et la gestion de votre bien, de A à Z, se fera par le biais de professionnels dans le secteur.

Vous pouvez donc aussi déléguer la partie réglementation de votre meublé de tourisme.

Les inconvénients ?

Une conciergerie facture forcément ses prestations et loue également moins cher que le prix du marché moyen : donc une forte baisse de rentabilité.

Il est souvent également difficile de prendre la main pour louer en direct.

Et les conciergeries dégageant souvent de faibles marges, les prestations peuvent être bâclées et cela se ressent dans les commentaires.

Les avantages des services de conciergerie ? Vous les verrez plus en détail à travers ces lignes.

Conclusion et une question pour vous

Comme des millions de Français donc, vous utilisez peut-être souvent le site Airbnb pour louer une chambre ou mettre votre logement en location. 

S’il est un peu complexe de s’y retrouver face à toutes les réglementations, nous espérons que cet article vous a aidé. 

Qu’en pensez vous ?

Dites-nous dans les commentaires si oui ou non vous y voyez plus clair.
Si c’est le cas, mettez « oui » dans les commentaires

Si ce n’est pas le cas, mettez « non » dans les commentaires, et je serai là pour vous aider





































Pierre

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