Résidence Principale OU résidence Secondaire : Quelles différences ?

Une résidence principale est déterminée par l’endroit où quelqu’un vit la majorité du temps (soit plus de 120 jours par an).

Une maison où vous passez les week-ends et les vacances est considérée comme une résidence secondaire. Un bien locatif est également classé comme résidence secondaire.

Connaître la différence entre une résidence principale et une résidence secondaire est vital pour de nombreuses raisons.

C’est pour cela que nous allons vous aidez à faire la différence entre ces types de biens immobiliers dans cet article.


À des fins fiscales, une « résidence secondaire » est toute propriété (maison ou appartement) qui n’est pas la résidence principale (le logement dont lequel on vit 6 mois / an) . Cela signifie qu’on ne peut avoir qu’une seule résidence principale même si on a plusieurs logements.


Définition d’une résidence principale

résidence principale ou résidence secondaire
Une résidence principale est un logement auquel vous y vivez la majeure partie de l’année et que vous pouvez le prouver.

Une résidence principale est le logement principal qu’une personne habite.

Peu importe qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, tant qu’il s’agit du lieu où un individu, un couple ou une famille vit la plupart du temps, il s’agit d’une résidence principale.

Il est important de savoir le type de bien d’une propriété car ils n’ont pas la même fiscalité.

Par rapport à la résidence secondaire, la résidence principale bénéficie un peu plus d’avantages fiscaux, par contre une résidence secondaire aura beaucoup moins de restrictions pour une location courte durée.

Quels sont les avantages fiscaux d’une résidence principale ?

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis 2020, un abattement de 30 % sur la résidence principale.

En d’autres termes, la maison ou l’appartement n’est évalué dans la déclaration IFI qu’à 70% du prix qu’il vaudrait s’il était proposé à la vente sur le marché.

Taxe d’habitation 

La taxe d’habitation sur une résidence principale sera exonéré pour tous les foyers d’ici 2023.

Imposition sur la plus-value :

Les résidences principales sont exonérées de tout impôt au titre des plus-values. 

Taxe foncière :

A condition de ne pas dépasser un seuil de revenus, les personnes :

– sont exonérés de la taxe foncière sur leur résidence principale.

Quand un logement est qualifié résidence principale ?

Jusqu’à maintenant, il n’y a pas encore de durée minimale pour définir un logement résidence principale.

Pour qu’un logement est considéré résidence principale, il faut justifier qu’il est réellement et suffisamment habité.

En cas de doute, la personne est obligée de prouver par tout moyen que la résidence principale était bien effective au moment de la vente.

Qu’est-ce qu’une  résidence secondaire  ?

résidence principale ou résidence secondaire
Une résidence secondaire est une résidence que vous comptez occuper une partie de l’année en plus d’une résidence principale

Une résidence secondaire est un logement utilisé notamment comme logement de vacances pour ses propriétaires, uniquement pour de courtes périodes de temps dans l’année (week-ends, vacances, …).

Comme pour les résidences principales, les propriétaires des résidences secondaires doivent payer des frais d’acquisition ou frais de notaire de 8% en moyenne au moment de l’achat.

Pour la taxe foncière, elle est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le montant du loyer annuel que le propriétaire d’une maison neuve pourrait percevoir en cas de location. Il s’agit de la valeur de base pour le calcul de la taxe foncière.

Néanmoins, il existe certains cas où le propriétaire peut demander à bénéficier d’un abattement ou d’une exonération de la taxe foncière sur sa résidence secondaire, par exemple s’il est âgé de plus de 75 ans et perçoit des bas revenus.

Toutefois, il est possible, dans certains cas, que le propriétaire demande à bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur sa résidence secondaire.

Par exemple, pour les personnes âgées de plus de 75 ans avec de faibles revenus.

Pour la taxe d’habitation, elle s’applique toujours pour les résidences secondaires. Et même encore, certaines communes appliquent une augmentation de cette taxe.

Et enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui est calculée sur la valeur locative du bien que tous locations secondaires doivent payer.

Et il faut bien noter que :

Même si les propriétaires ne se rendent pas souvent dans la résidence secondaire, il ne faut pas oublier les charges courantes telles que l’eau, l’électricité, l’accès à Internet, etc …

Résidence secondaire en résidence principale, est-ce possible ?

résidence principale ou résidence secondaire
Tout comme son nom l’indique, une résidence secondaire est une maison où vous prévoyez de vivre occasionnellement.

Oui ! On peut transformer une résidence secondaire en résidence principale.

Pour cela, la première condition est d’y vivre plus de 6 mois par an et de pouvoir le justifier.

Attention à ne pas essayer de faire de fausses déclarations concernant votre lieu de résidence réel afin d’échapper aux taxes sur votre plus-value au moment de la revente.

Les autorités fiscales sont très vigilantes et disposent de nombreux moyens pour vérifier si vous vivez réellement dans le logement.

Transformer sa résidence secondaire en principale pour un avantage fiscal

La plusvalue immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de l’immobilier.

Comme mentionnée ci-dessus, quels que soient les montants, la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.

La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposée à un taux de 36,2 % :

  • 19% pour l’impôt sur le revenu
  • et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Une surtaxe peut aussi être appliquée pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Si le bien est détenu au moins 22 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Si le logement est détenu pendant au moins 22 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Et si pendant au moins 30 ans, vous ne paierez plus également aucun prélèvement social.

Si la personne habite six mois de l’année dans le résidence principale et six mois dans le résidence secondaire, c’est la résidence principale qui sera exonérée de la taxe d’habitation.

Questions souvents par les lecteurs

Est-il possible d’avoir 2 résidences principales ?

Non ! C’est pour cela qu’il faut bien choisir votre résidence principale si vous avez plusieurs biens.

Comment qualifier votre résidence principale ?

Un logement est qualifié comme résidence principale lorsque la personne y habite pendant la plupart de leur temps.

Quand la résidence secondaire devient principale ?

Vous devez vivre dans la maison pendant la majeure partie de l’année. Le logement doit être situé à une distance raisonnable de votre lieu de travail. Vous devez commencer à vivre dans la maison dans les 60 jours suivant la fermeture.

Quel est le délai d’occupation pour qualifier un bien comme résidence principale ?

Un logement est considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins 6 mois par an.

Quelle est la différence entre domicile et résidence ?

La résidence est le lieu où l’on habite alors que le domicile est sa propre habitation ; la maison ou la structure dans laquelle on vit; surtout la maison dans laquelle on habite avec sa famille ; la résidence habituelle de sa famille; aussi, son lieu de naissance.

Quand une maison est considérée comme secondaire ?

Une résidence secondaire est un endroit où une personne vit à temps partiel ou moins que la majorité de l’année. Un individu peut avoir plus d’une résidence secondaire.


J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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