Vendre de l’Immobilier à des Etrangers (taxes etc…)

Ah, la France : du bon fromage, un excellent vin et, malheureusement, un système fiscal très compliqué.

Si vous voulez faire partie des chanceux qui possèdent un bien immobilier en France, si vous êtes français et que vous envisagez de vendre un bien à des étrangers, cet article vous sera indispensable pour répondre à leurs questions et faciliter grandement la vente en vous mettant à leur place et en leur apportant une aide unique dont ils vous seront reconnaissants.

Que doit faire un étranger avant d’acheter un bien immobilier en France ?

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Avant tout investissement immobilier en France, un ressortissant étranger doit s’adresser à un professionnel pour connaître les conditions de l’investissement en question

Acheter un bien immobilier en France en tant que non-résident ou étranger est un processus long et fastidieux, et les taxes françaises qui l’accompagnent pour les expatriés ne sont pas différentes.

Il faut au moins trois mois pour passer en revue toutes les formalités administratives, même une fois que vous avez trouvé le bien idéal.

Prévoyez des frais de notaire importants à payer, autour de 8%.

Parce qu’il faut tellement de temps pour devenir propriétaire en France et que les frais sont si élevés, les informations ci-dessous s’appliquent à tous les propriétaires de biens en France qui ont conservé le bien pendant au moins un an.

C’est ce qui fait la différence entre traiter le bien comme une plus-value ou non sur une déclaration fiscale américaine, il est donc important de le noter.

Comment est le marché immobilier en France ?

Alors que l’économie française a été durement touchée par la récente crise du coronavirus, comme le reste du monde, ce ne sont pas toutes de mauvaises nouvelles, notamment en ce qui concerne le marché immobilier.

Après une pause causée par Covid-19, les ventes immobilières en France ont commencé à se redresser.

Certains experts prévoient une augmentation de 3,5 % des prix des logements et une croissance continue des ventes de biens immobiliers, car le pays et son économie commencent à se remettre de la pandémie.

Est-il facile d’acheter un bien immobilier en France en tant qu’étranger?

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Il n’y a actuellement aucune restriction pour les étrangers qui achètent un bien immobilier en France, cependant, vous pouvez trouver le processus un peu plus difficile en tant que non-résident.

Cela signifie beaucoup de paperasse et de diligence raisonnable.

Si vous travaillez avec un agent immobilier, le processus est susceptible d’être relativement simple.

Mais vous devrez toujours vous assurer de lire les taxes que vous devrez payer et les visas nécessaires pour pouvoir vivre dans votre nouvelle maison française une fois que vous l’aurez achetée.

Puis-je acheter un bien immobilier en France et obtenir la résidence ?

Contrairement à certains autres pays, la France n’a pas de « Visa d’or » ou d’autres programmes d’investissement pour l’achat de biens immobiliers.

Cela signifie que bien qu’il n’y ait pas de restrictions pour les étrangers qui achètent un bien, vous devrez suivre le même processus que tout autre citoyen non-européen pour obtenir un visa pour vivre en France – puis demander la résidence permanente si vous êtes éligible 

Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en France ?

Le coût de l’immobilier en France varie considérablement en fonction du type de propriété et de son emplacement.

Le tableau suivant peut vous donner une idée de ce que peuvent être les coûts dans certaines zones, afin que vous puissiez déterminer les meilleurs endroits pour acheter une maison ou un appartement en France en fonction de votre budget.

Mais vous devez également être prêt à faire de nombreuses recherches supplémentaires sur les prix dans la région que vous avez choisie.

EmplacementPrix ​​de l’appartement au m² –
en centre-ville
Prix ​​appartement au m² –
hors centre ville
Paris13852 €10335 €
Nice6325 €4725 €
Antibes5125 €4000 €
Lyon5100 €3057 €
Toulouse4688 €3043 €
Nantes4288 €2622 €
Montpellier3660 €2575 €
Lille3220 €2540 €
Marseille3200 €2530 €

Comment trouver un bien immobilier en France ?

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Travailler avec un agent immobilier n’est pas nécessaire.

Agences et agents immobiliers

Il est assez courant de faire appel à un agent immobilier pour trouver un bien immobilier en France, notamment dans les régions les plus reculées ou si vous ne maîtrisez pas bien la langue.

Bien que le coût puisse sembler prohibitif, dans les provinces où les maisons sont plus dispersées et difficiles à trouver, travailler avec un agent est le seul véritable moyen de vous assurer de voir tous les biens disponibles.

Vous pourriez également être susceptible d’obtenir un prix équitable, car il y a toujours le risque que les vendeurs français gonflent les prix pour les acheteurs étrangers.

Cela étant dit, il n’est pas rare que les agences françaises prennent jusqu’à 8% du coût total en honoraires (si non payés par le vendeur).

Donc, si vous avez un budget limité pour essayer de dégoter une maison ou un appartement, le faire vous-même peut être la meilleure solution.

Quelles sont les obligations fiscales américaines au moment de l’achat ?

Beaucoup d’américains achètent en France donc petit focus sur leur situation. Il n’ont presque rien à faire.

L’IRS ne se soucie pas de votre investissement à moins que vous ne le fassiez par le biais d’une structure d’entité en France, ce qui devrait être discuté avec un expert-comptable pour comprendre les exigences de déclaration américaines impliquées.

Vous n’avez pas besoin de déclarer votre investissement immobilier français sur votre déclaration de revenus américaine sur le formulaire 8938 ou le FBAR (Foreign Bank Account Report) .

Si vous investissez dans un bien locatif, vous devrez alors déclarer les revenus à l’IRS.

Si la maison ou l’appartement n’est pas louée, tout ce que vous avez à faire est de tenir de bons registres de l’achat et des dépenses engagées dans le cadre de l’achat au moment de la vente du bien.

Quelles sont les obligations fiscales pendant la possession du bien ?

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Il n’y a actuellement aucune restriction pour les étrangers qui achètent une propriété en France

Presque aucune – en supposant que le bien soit détenu personnellement et non loué.

La clé au cours de cette période est de garder une bonne trace des coûts de toutes les améliorations apportées.

Mais gardez également à l’esprit les situations suivantes, afin que vos bases soient couvertes.

Vendre un bien en France

Tout comme le processus d’achat d’un bien immobilier, la vente d’un bien immobilier en France en tant que non-résident ou étranger est un processus long et fastidieux, et il faut au moins trois mois (dans de nombreux pays une vente immobilière de fait en quelques jours voire quelques heures). pour parcourir toutes les formalités administratives.

Taxes françaises pour les non-résidents et les étrangers

Un notaire français vous aidera à comprendre les exonérations applicables, à calculer la taxe due et à effectuer le paiement.

Vous pouvez également être tenu de déclarer les plus-values ​​sur votre déclaration de revenus française.

Le notaire vous fournira les documents pour compléter votre déclaration française.

Résidence principale

Les plus-values ​​de cession de votre résidence principale en France ne sont pas imposables, ce qui constitue une différence significative par rapport à la fiscalité américaine des résidences principales.

*Veuillez noter que les critères pour qu’un bien soit votre résidence principale en France sont différents de ceux d’autres pays.

Vous devriez demander conseil à un notaire français pour confirmer que votre résidence est éligible.

Résidence secondaire

Les plus-values ​​sur les résidences secondaires sont généralement imposables en France.

Vos plus-values ​​correspondent au prix de vente moins de vos coûts de base et des frais de vente.

Le taux d’imposition des plus-values ​​est de 19 % pour tous, et il existe également des « prélèvements sociaux » qui sont dus au taux de 17,2 % pour les résidents fiscaux français et de 15,5 % pour les non-résidents.

La France autorise également certaines réductions d’impôt forfaitaires supplémentaires en fonction de la durée de possession du bien.

Ces réductions d’impôt sont calculées par le notaire français et ne sont pas simples.

Cependant, si vous possédez un bien immobilier depuis plus de 22 ans, la vente est exonérée de l’impôt sur les plus-values, et si vous possédez un bien immobilier depuis plus de 30 ans, la vente est exonérée de « prélèvements sociaux ».

Il s’agit d’une différence significative par rapport à l’imposition américaine des résidences principales.

Quelles sont les réductions de l’impôt foncier forfaitaire français ?

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La France autorise certaines réductions d’impôt forfaitaires supplémentaires en fonction de la durée de possession du bien. 

  • Ceux-ci entrent en vigueur après 5 ans de détention
  • et éliminent l’impôt sur les plus-values ​​après 22 ans de détention
  • et les « prélèvements sociaux » après 30 ans.

Exemple pour un non-résident :

Vous achetez un appartement à Bordeaux qui n’est pas votre résidence principale en 1985 et le vendez en 2020.

Vous disposez d’une plus-value de 200 000 €.

Ayant détenu le bien pendant 35 ans, vous ne devez aucun impôt en France.

Cependant, les États-Unis continueront d’imposer le gain en capital. Avec des gains en capital à ce montant, l’impôt sur le revenu net de placement sera dû, donc votre taux d’imposition des gains en capital est de 18,8 % (15 % plus 3,8 % NIIT), donc votre impôt américain sur la vente de l’appartement est de 37 600 €.

Un exemple plus complexe pour un résident français :

Vous êtes résident français. Vous achetez un appartement à Lyon qui n’est pas votre résidence principale en 2001, et vous le vendez en 2020.

Vous avez une plus-value de 200 000 €.

Ayant détenu le bien pendant 19 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en France. Cependant, les États-Unis continueront d’imposer le gain en capital. Votre impôt français sans la réduction d’impôt serait de 72 400 € (200 000 x 19 % + 200 000 x 17,2 %)).

La réduction d’impôt sur les gains en capital à 19 ans de détention est de 84 %, soit 31 920 € (200 000 x 19 % x 84 %) et votre réduction « prélèvements sociaux » est de 23,1 %, soit 7 946 € (200 000 x 17,2 % x 23,1 %).

Ainsi, votre impôt français réel dû est de 32 534 € (72 400-31 920-7 946). Votre taux d’imposition américain sur les gains en capital est de 18,8 % (15 % plus 3,8 % NIIT), donc votre impôt américain sur la vente de l’appartement est de 37 600 €.

Vous bénéficiez d’un Crédit d’Impôt Etranger pour les impôts français payés, mais il existe un décalage entre l’impôt américain dû et l’impôt français payé. Vous avez un impôt américain dû de 5 066 € (37 600-32 534) même si vous avez payé des impôts en France. Ceci n’est pas considéré comme une double imposition.

Encore une fois, ce n’est qu’un exemple. La réduction d’impôt sur les plus-values ​​n’a pas été calculée par un notaire français et peut être différente dans la réalité.



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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