Investir en France pour un Etranger ? (expat, non résident)

Alors que de nombreux pays rendent très difficile un achat immobilier sur leur sol par un ressortissant étranger, de nombreux Américains, Australiens et autres résidents non européens possèdent une propriété en France, il n’y a donc aucune raison cela soit bien compliqué à faire.

Voici toutes les informations dont un étranger à besoin pour acheter un bien immobilier en France.

Pour un non résident de l’UE, il y a n peu plus d’obstacles à franchir que pour les ressortissants européens ou français pour investir dans l’immobilier, cela reste complètement possible.

Un investisseur étranger peut il acheter un bien immobilier en France ? Il n’y a aucune restriction pour les investisseurs étrangers qui achètent une maison en France, même pour les non-résidents de l’Union Européenne. Les investisseurs n’ont besoin que d’un compte bancaire français et d’une pièce d’identité en cours de validité. La principale surprise pour un étranger est de devoir payer des frais de notaire.

Un étranger peut-il investir dans l’immobilier en France ?

Un étranger peut il aussi bien acheter une résidence principale, qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif ?

Les étrangers ont complètement le droit d’investir dans l’immobilier en France. 

Pour les étrangers résidents, ils peuvent bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme le dispositif LMNP ou le dispositif Pinel.

L’achat d’une résidence principale permet d’être exonéré de l’impôt sur les plus-values en cas de revente de cette résidence.

S’il achète un bien immobilier en France, il faut qu’il paye des frais de notaire et des frais d’agence (s’il a fait appel à un professionnel de l’immobilier).

Les étapes pour acheter une propriété en tant qu’étranger h3

Les étapes à suivre pour acheter un bien en tant qu’étranger sont : 

  • Choisir la région où vous voulez investir 
  • Comparez les prix des biens similaires dans la région et définir votre budget
  • Se renseigner sur le financement de votre achat : vous pouvez calculer votre prêt immobilier pour estimer vos mensualités de crédit.
  • Faire une offre sur le bien trouvé. 
  • Signer un compromis de vente
  • Obtenir un prêt immobilier
  • Et signer l’acte de vente et le contrat de vente. 

Acheter un bien immobilier pour un non-résident de l’UE

Un Etranger Peut il Achter un Bien Immobilier en France ? (quelles conditions et protections)
Un agent immobilier spécialisé pourra renseigner le non-résident sur le marché immobilier

La procédure d’achat d’un bien immobilier en France est la même pour les ressortissants de pays tiers que pour ceux de l’UE, et identique à celui pour les ressortissants français, et complètement dissocié de la durée du visa ou de l’autorisation de séjour sur le sol français du ressortant étranger.

Ce qui représente finalement l’obstacle le plus important pour un étranger qui veut acheter un bien immobilier est de comprendre le processus d’achat, car il diffère probablement de celui de son pays d’origine.

En France, cela paraît incontournable par exemple, de faire appel à un notaire pour acheter ou vendre un bien immobilier. Ce n’est pas le cas partout dans le monde, loin de là. Aux Etats-Unis, par exemple, tout cela est libre et un acheteur peut aussi recourir aux services d’un avocat.

Un étranger doit donc soit avoir de bons contacts en France ou alors se tisser un réseau avec des agents immobiliers qui ont l’habitude de ce « choc des cultures »

Un bon agent vaut son pesant d’or, fera le maximum pour aider.

Il existe de nombreux agents immobiliers anglophones, mais les acheteurs qui ne parlent ni le français ni l’anglais devront tenir compte de la traduction, tant orale qu’écrite, en particulier pour les contrats juridiques.

Règles de succession pour les non-résidents de l’UE

Un aspect important à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier en France par un investisseur étranger est le droit de succession.

Conformément au règlement européen sur les successions entré en vigueur en 2015, les règles de succession en vigueur en France s’appliquent, ou alors celles du pays d’origine peuvent s’appliquer, selon la situation.

Ainsi, les règles du droit successoral non français peuvent s’appliquer aux biens français, dans l’éventualité où le propriétaire décéderait.

Bien que ce règlement aura été en partie destiné à simplifier l’administration des successions internationales, il peut entraîner certaines difficultés.

Les notaires en France devront toujours s’occuper de la partie française de la succession, mais ils pourraient être obligés d’imposer les règles de succession d’une autre juridiction, quelle qu’elle soit.

Un investisseur immobilier étranger devrait donc toujours s’adjoindre les services d’un cabinet d’avocat spécialisé dans le droit et la fiscalité en immobilier international pour être conseillé sur la meilleure façon de structurer l’achat d’un bien immobilier en France et de discuter de la forme de testament qui pourrait convenir, le cas échéant, mais il est également important d’obtenir des conseils au niveau local dans le pays d’origine de l’acheteur.

En effet, même si un acheteur non européen reste résident en dehors de la France, son décès peut entraîner l’obligation de payer des droits de succession en France, généralement en fonction de la valeur de la succession en France.

Les droits de succession français sont personnels à chaque bénéficiaire.

Des exonérations peuvent s’appliquer, et les taux d’imposition et le niveau des exonérations varieront en fonction de la proximité du lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire.

Il est important d’établir s’il existe des obligations fiscales conséquentes dans le pays d’origine de l’acheteur, et si un allégement fiscal peut être réclamé sur l’impôt déjà payé en France.

Un autre point à prendre en considération est l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, lorsque la valeur nette de la succession française est supérieure au seuil minimum (1,3 million d’euros au moment où ces lignes sont écrites).

La composition de la succession française peut aussi dépendre de la situation personnelle de la personne qui a investit.

Si le propriétaire vit dans une juridiction, un pays, où l’impôt sur la fortune est applicable, il est possible que l’impôt français sur la fortune soit déduit de l’impôt dû dans le pays d’origine, bien qu’un conseil via un avocat local soit nécessaire dans ce cas.

Il peut très bien y avoir des règles fiscales à respecter tant en France que dans la juridiction d’origine, qui se cumulent.

Taux de change

Un Etranger Peut il Achter un Bien Immobilier en France ? (quelles conditions et protections)
Un spécialiste des devises peut aider à gérer ce risque de change, et protéger contre toute chute des cours

Lorsque un investisseur étranger achète un bien immobilier ou effectue des paiements importants dans un pays qui utilise une monnaie différente de la sienne, se poser les bonnes questions au préalable peut faire économiser des sommes considérables.

Un investisseur étranger doit réfléchir à l’impact potentiel du taux de change sur son achat d’un bien immobilier, et considérer comment les événements dans son propre pays, et en Europe, affecteront ce taux.

Avec un délai de vente moyen de deux à trois mois, les taux de change peuvent, et c’est souvent le cas, évoluer de plus de 10 %, ce qui signifie qu’un investisseur étranger peut payer son bien immobilier beaucoup plus cher que ce qu’il avait prévu dans votre budget initial.

En outre, sa banque peut facturer des commissions ou offrir des taux de change médiocres, ce qui signifie que la note s’alourdit encore, pour pas grand chose.

Certaines banques permettent cependant de bloquer le taux de change lorsque l’investisseur étranger fait une offre, de sorte qu’il sait exactement combien il devra débourser le jour de la signature définitive.

Obtenir un crédit immobilier en tant que non-résident de l’UE

Si l’investisseur immobilier non résident de l’Union Européenne a besoin d’un prêt pour financer l’achat d’un bien immobilier, il est certainement intéressant d’envisager de recourir à un crédit immobilier français et de profiter des faibles taux d’intérêt actuellement proposés, très avantageux par rapport à de nombreux autres pays.

Cela vaut pour les acheteurs de pays de l’UE comme ceux de pays tiers.

C’est un bon moyen d’atténuer le risque de change, et il est même possible d’avoir des stratégies qui jouent avec taux de change pour ne rembourser que lorsqu’ils évoluent en la faveur de l’investisseur.

En outre, de nombreux acheteurs étrangers ne peuvent pas se faire obtenir un crédit immobilier en dehors d’une banque française pour acheter un bien immobilier dans l’hexagone.

La procédure de demande de crédit immobilier est la même quel que soit le pays d’origine.

Contrairement à la croyance populaire, le fait d’être un ressortissant d’un pays non membre de l’UE n’empêche pas de pouvoir emprunter en France.

Toutefois, le nombre de banques pouvant prêter à des ressortissants non européens est peu élevé, cela peut signifier que la gamme de produits est plus restreinte.

Le prêt maximum auprès d’un ressortissant étranger est souvent d’un montant de 80 % de la valeur du bien immobilier, et non pas jusqu’à 110% comme un ressortissant français peut l’obtenir.

Mais certaines banques cherchent à se concentrer davantage sur les prêts aux clients qui ne sont pas originaires de l’UE.

Il existe toutefois des limites quant aux nationalités que les banques françaises peuvent et ne peuvent pas financer ; un courtier sera utile pour confirmer ou non si le ressortissant de tel ou tel pays est éligible.

Différences entre un étranger résident en France et un étranger non-résident

Un Etranger Peut il Investir dans Immobilier en France

Achat d’un bien immobilier par un étranger résidant en France

Il existe 5 types de cartes de séjour qui permettent à un étranger de séjourner en France, à savoir :

Le visa long séjour valant titre de séjour : Cette carte permet à un étranger d’entrer sur le territoire français régulièrement. Pour que ce dernier puisse séjourner en France, le visa de long séjour doit être validé dans les 3 mois suivant l’arrivée en France.

La carte de séjour temporaire (valable 1 an, renouvelable si les conditions qui ont permis sa délivrance sont toujours remplies : Cette carte peut autoriser la personne à travailler en France.

La carte de séjour pluriannuelle : Créée grâce à la loi du 7 mars 2016, la carte de séjour pluriannuelle permet aux étrangers qui souhaitent séjourner en France pour une durée déterminée de bénéficier d’un droit au séjour pendant plusieurs années.

La carte de résident (valable 10 ans) : Il existe 3 types de carte de résident, et ce sont les cartes qui stabilisent le plus le séjour d’un étranger en France. 

La carte de séjour retraité (valable 10 ans) : Délivrée aux étrangers qui ont travaillé en France avec une carte de résident et qui résident maintenant à l’étranger tout en percevant une pension versée par l’État français.

Achat d’un bien immobilier par un non résident en France

L’acquisition d’un bien immobilier en France par un non-résident entraînera d’importants transferts de fonds, des transferts qui sont soumis au contrôle des banques et établissements de crédit français dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Notez bien que dans le cadre immobilier, c’est la loi où se trouve le bien qui est appliquée, donc si un étranger achète un bien en France, c’est donc la loi française qui s’appliquera.

De plus, en cas de décès de l’acquéreur, le bien n’est pas soumis au droit français. 

Depuis le 17 août 2015, ce n’est plus la loi de localisation du bien qui s’applique en matière de succession, mais uniquement celle du pays de résidence de l’acquéreur. 

C’est donc l’acquéreur qui désignera les personnes qui hériteront ainsi que le montant des droits de succession à payer.

Le régime fiscal applicable

Le régime fiscal applicable à un bien acheté en France doit également être expliqué à l’acquéreur étranger : 

  • le coût, 
  • les différentes taxes, 
  • taxes foncières, 
  • taux d’imposition 
  • et redevances. 

Et aussi les taxes qui devront être payées selon que le bien sera utilisé comme résidence principale ou comme investissement à des fins locatives.

Les choix faits au moment de l’achat dépendent souvent de la taxe qui s’appliquera lorsque le bien sera détenu ou revendu.

Là aussi, il existe des régimes très différents, allant de l’exemption à la taxation élevée.

Trouvez ici : Le guide complet pour investir dans la location saisonnière -Eldorado Immo



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

5 réponses

  1. Guenot dit :

    Bonjour. Un ami du Bénin, non-résidents en France, souhaiterait investir pour un pied à terre en Bourgogne en France. C’est un commerçant/homme d’affaires Je serai son intermédiaire dans la région pour les visites et démarches, lui meme n’ayant pas le temps. Il y sera sur le terrain que pour 2 semaines. Je voudrais savoir si c’est possible pour lui .
    Cordialement

  2. nadine dit :

    bonjour,
    pour un investisseur non résident ( hors EU) qui desire investir dans l immobilier neuf en france , quel est le TVA a payer? y a t il un moyen pour être exonérer? ou trouver les info pour comprendre la fiscalité apronfondi pour ce cas ?

    merci

  3. stassart dit :

    Bonjour , je suis belge et je suis sur le point de vendre ma maison en belgique pour acheter une maison en france ( le compromis est déjà signé par les deux parties) – le notaire français que j’avais choisi vient de se rétracter et me laisse tomber , trouvant que le dossier est trop compliqué . Je me suis engagée pour l’obtention d’un crédit pont pour l’achat de la maison , la banque belge veut verser les fonds chez un notaire belge que j’ai du choisir assez rapidement – ma question: puisque maintenant mon notaire français décide de se retirer est ce que ma notaire belge peut prendre directement contcat avec le notaire du vendeur??? – Merci de m’informer

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