Acheter, rénover et revendre des biens immobiliers pour son compte pour réaliser des plus-values est le métier d’un marchand de bien.

Souvent les gens confondent marchand de biens et agent immobilier, mais cela n’a rien a voir.

Le métier de marchand de biens nécessite la connaissance des formes juridiques de l’immobilier afin de choisir le meilleur statut pour exploiter et surtout optimiser la fiscalité de son activité .


Un marchand de bien est un commerçant qui achète, rénove, et revend des biens immobiliers pour réaliser des plus-values, sans nécessiter de diplôme spécifique. La structure juridique recommandée pour exercer cette activité est la SASU, offrant une meilleure protection du patrimoine personnel par rapport aux statuts d’auto-entrepreneur ou de SCI, qui sont à éviter.


Détails
DéfinitionUn marchand de biens achète et revend divers biens immobiliers
dans le but de réaliser des plus-values.
Formation requiseAucune formation spécifique n’est requise
Des connaissances en droit et en finances soient conseillées.
Structure juridique recommandéeLa SASU est souvent préférée pour une société de marchand de biens
RisquesRisques liés à la fluctuation du marché immobilier et aux investissements financiers,
Nécessite une compréhension approfondie de la fiscalité, de l’urbanisme et de la construction.
Avantages fiscauxApplication de la TVA uniquement sur le bénéfice réalisé
et des frais de notaire réduits.
Conseils pour se lancerIl est recommandé d’acheter en nom propre pour éviter les frais de création de société,
et la négociation est essentielle pour obtenir des prix avantageux.

Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

marchand de bien
Un marchand de bien est une personne qui achète et revend des biens immobiliers.

Le marchand de biens est un commerçant qui achète, rénove et revend à son compte des biens immobiliers tels que :

Contrairement a un agent immobilier, s’adresser à un marchand de biens est s’adresser directement au propriétaire.

Cette activité commerciale a pour but de réaliser des plus values sur les biens immobiliers.

Il n’y a pas de formation particulière à suivre pour devenir marchand de biens.

Avoir des notions de droit est conseillé au vu des enjeux financiers

Comme je viens de le dire, c’est une activité commerciale, du coup vaut mieux ne pas l’exercer dans le cadre d’une SCI société civile immobilière ou en micro-entrepreneur.

Pour ceux qui souhaitent créer leur société de marchand de biens, la forme juridique idéale est la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle).

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Pourquoi ce métier attire de plus en plus ?

L’attrait de cette activité réside dans le fait qu’elle ne nécessite aucun diplôme obligatoire ni qualification professionnelle ; c’est l’une des seules professions de l’immobilier qui ne sont pas réglementées et ne requièrent pas de carte professionnelle.

Cette carrière est ouverte à tous et offre la possibilité de gagner, parfois, des sommes 
considérables, si vous disposez d’une épargne à investir et si vous maîtrisez parfaitement les failles du marché de l’immobilier.

Il arrive souvent que le marchand de biens identifie un logement nécessitant de grandes rénovations, un bien en vente depuis longtemps ou un propriétaire pressé de vendre, prêt à négocier.

Dans la plupart des cas, il restaure ou enrichit le bien afin d’accroître sa valeur et de trouver des acheteurs disposés à le racheter à un prix plus élevé.

Ce métier a la possibilité de réaliser ces travaux seul ou en collaboration avec des architectes ou des maîtres d’œuvre qu’il connaît.

Il est donc crucial d’avoir des expériences et un réseau solide afin de réaliser les économies les plus importantes.

Pour illustrer les réalités de ce métier, voici le témoignage de Mani G, un passionné d’immobilier:

« Chaque achat est une aventure unique, pleine de défis et d’apprentissages. Lors de ma première acquisition, j’ai ressenti une immense satisfaction en voyant le bien rénové et prêt à être revendu à un prix bien supérieur. Cette expérience m’a conforté dans l’idée que devenir marchand de biens peut être extrêmement gratifiant »

Donc comment se lancer et comment ça marche ?

marchand de biens
La SASU est idéal pour une société de marchand de bien.

Voici les règles fiscales qui correspondent à ce métier :

Exclure le statut auto-entrepreneur 

En effet le patrimoine personnel et celui de l’entreprise sont confondus d’où cela peut nuire à la protection de vos biens personnels

C’est à dire qu’en cas d’incapacité à rembourser, votre créancier peut alors saisir vos biens.

Mais encore, vous êtes obligé de rester dans des seuils de chiffre d’affaires fixes, l’auto-entrepreneur ne peut pas gagner plus de 170 000 € par an. 

 La SCI (société civile immobilière) est également à éviter 

L’activité de marchand de bien représente une activité commerciale. Or une SCI a l’interdiction d’avoir une telle activité. 

C’est-à-dire qu’une SCI ne peut pas avoir une activité qui consiste à acheter et revendre des biens dans le but de réaliser un bénéfice. 

En outre, si vous achetez un immeuble pour le construire et le revendre, vous devez créer une SCCV (Société civile immobilière de construction vente).

Cette démarche doit être effectuée pour chacune des opérations de ce type que vous souhaitez réaliser.

Société commerciale : Parfaite pour les marchands

Elle permet de sécuriser votre patrimoine personnel. 

Si vous êtes plusieurs à créer la société de marchand immobilier : Ayez recours à la SAS ou la SARL.

Si vous êtes seul, privilégiez la SASU pour votre statut de marchand de biens.

La SAS ou la SARL sont des statuts pour ceux qui veulent créer ensemble une société de marchand de biens. Mais dans la plupart des cas, ils choisissent la SASU.

Pourquoi ? Quels avantages représentent ce statut ?

  • Votre patrimoine personnel est bien protégé.
  • Vous créez ici aussi une société sans vous associer et avec un capital limité, en gardant la faculté ultérieure de vous associer (transformation facilitée en SAS).
  • vous avez le statut de salarié, ce qui signifie que vous êtes affilié au régime général de la sécurité sociale (hors assurance chômage)
  • La société est automatiquement soumise à l’IS et votre rémunération à l’impôt sur le revenu.

Voici le témoignage d’Antoine D., qui a opté pour la SASU.

« Personnellement, j’ai choisi la SASU pour ses nombreux avantages. En tant que salarié de ma propre société, j’ai accès à une couverture sociale complète, ce qui est un énorme plus. La flexibilité offerte par ce statut m’a permis de me concentrer sur mes projets immobiliers sans m’inquiéter des implications fiscales complexes.« 

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Quels sont les avantages fiscaux du métier de marchand de biens ? 

marchand de bien
Devenir marchand de biens ne nécessite pas de formation particulière.

Un marchand de biens n’est soumis à aucun régime spécifique. 

Son régime fiscal dépend de la structure d’exploitation qu’il a choisi (SAS …) 

Le marchand de biens se verra accorder des avantages fiscaux : 

  • Concernant la TVA elle s’applique uniquement sur le bénéfice réalisé. Le bénéfice est la différence entre le prix d’achat et le prix de revente 

Est-ce que le métier de marchand de biens présente des risques ?

métier marchand de bien
Le métier de marchand de biens comporte des risques, notamment liés à la fluctuation du marché immobilier et aux investissements financiers.

Pour réussir dans ce métier, une compréhension approfondie de la fiscalité, de l’urbanisme et de la construction est essentielle.

C’est précisément ce qui pose problème pour de nombreux débutants.

Beaucoup sous-estiment les défis, pensant que les profits sont garantis et que le travail du marchand de biens est facile.

Cette perception erronée conduit à ignorer les risques et à minimiser les obstacles. Les nouveaux arrivants sont souvent attirés par la perspective de gains rapides, mais sont confrontés à la réalité décevante, d’autant plus que les investissements requis sont souvent considérables.

Il est crucial pour les aspirants marchands de biens d’évaluer les risques potentiels, d’être prêts à mener des investigations sur le terrain, et de se former pour confronter leurs ambitions à la réalité.

La capacité de négociation est une compétence primordiale pour un marchand de biens.

Il doit pouvoir convaincre les banques de lui accorder un prêt, tout en cherchant à obtenir des prix avantageux auprès des vendeurs pour rentabiliser ses opérations.

Ceux qui opèrent sans structure professionnelle doivent souvent traiter avec des banquiers qui manquent de connaissances spécifiques dans le domaine immobilier, ce qui rend l’obtention de prêts plus difficile.

Dans un contexte où l’économie française traverse une récession sans précédent et où les prix immobiliers risquent de baisser dans les années à venir selon certains économistes, la prudence est de mise pour les acteurs du marché immobilier.

Parallèlement, le fait que des établissements d’enseignement supérieur proposent désormais des programmes de formation spécifiques pour devenir marchand de biens témoigne du fait que ce métier conserve sa pertinence et son attrait pour les nouvelles générations.

Petits conseils avant de se lancer

Réalisez un achat en nom propre, ou au nom de votre société

Pour une première acquisition, il est conseillé d’acheter le bien en nom propre. 

Vois pourrez alors vous lancer sans payer de frais de création de société

Si cette première transaction génère une plus-value, vous pourrez vous lancer en toute sérénité dans création d’une structure. 



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Questions souvent posées par les lecteurs

Comment obtenir le statut de marchand de bien ?

Le meilleur statut pour devenir un marchand de bien est la SASU si vous investissez seul dans votre projet.

Quels sont les avantages d’un marchand de biens ?

Dans le cadre d’une activité de marchand de bien, un marchand de bien bénéficie des avantages fiscaux tels que la TVA qui s’applique seulement sur le bénéficie réalisé, une réduction de frais de notaire, et pas de charges sociales sur les salaires si l’entreprise n’a pas de salariés.

Quel capital pour être marchand de bien ?

Il n’y a pas de minimum nécessaire concernant le capital de départ, même avec 10€ vous pouvez commencer à exercer votre activité.

Quand est on considéré comme marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens désigne la personne physique ou morale qui réalise deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.

Marchand de biens vs Agence immobilière : Les différences ?

Un marchand de bien est propriétaire du bien qu’il achète et revend. Tandis que un agent immobilier est l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur du bien immobilier.

Qui peut être marchand de biens ?

Tout le monde peut devenir marchand de biens. Mais bien sûr pour réussir dans le métier il faut avoir des notions de droits et de l’expérience dans le domaine de l’immobilier.


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