Devenir marchand de biens : un métier lucratif qui allie achat, rénovation et revente de biens immobiliers pour maximiser les plus-values.

Contrairement à l’agent immobilier, qui agit en tant qu’intermédiaire, le marchand de biens est propriétaire des biens qu’il achète et revend.

Ce métier exige une maîtrise des différentes formes juridiques de l’immobilier pour choisir le statut le plus avantageux, notamment en matière de fiscalité.

Un marchand de bien est un commerçant qui achète, rénove, et revend des biens immobiliers pour réaliser des plus-values, sans nécessiter de diplôme spécifique. La structure juridique recommandée pour exercer cette activité est la SASU, offrant une meilleure protection du patrimoine personnel par rapport aux statuts d’auto-entrepreneur ou de SCI, qui sont à éviter.

Résumé essentiel du métier de marchand de biens:

Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

Le marchand de biens est un commerçant qui achète, rénove et revend à son compte des biens immobiliers tels que :

• des maisons
• des appartements
• des terrains
• des fonds de commerce
• parts ou actions de sociétés immobilières
• et des immeubles.

Contrairement a un agent immobilier, s’adresser à un marchand de biens est s’adresser directement au propriétaire.

Cette activité commerciale a pour but de réaliser des plus values sur les biens immobiliers.

Il n’y a pas de formation particulière à suivre pour devenir marchand de biens.

Avoir des notions de droit est conseillé au vu des enjeux financiers

Comme je viens de le dire, c’est une activité commerciale, du coup vaut mieux ne pas l’exercer dans le cadre d’une SCI société civile immobilière ou en micro-entrepreneur.

Pour ceux qui souhaitent créer leur société de marchand de biens, la forme juridique idéale est la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle).

Pour comprendre les réalités du métier de marchand de biens, voici l’expérience de Jean-Marc P., qui partage son parcours :

« J’ai commencé dans ce métier avec une petite maison que j’ai rénovée et revendue en réalisant une plus-value. Ce premier succès m’a donné confiance pour m’attaquer à des projets plus ambitieux. Aujourd’hui, je suis fier de dire que je vis confortablement grâce à cette activité. »

– Jean-Marc P.

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Pourquoi ce métier attire de plus en plus ?

L’attrait de cette activité réside dans le fait qu’elle ne nécessite aucun diplôme obligatoire ni qualification professionnelle ; c’est l’une des seules professions de l’immobilier qui ne sont pas réglementées et ne requièrent pas de carte professionnelle.

Cette carrière est ouverte à tous et offre la possibilité de gagner, parfois, des sommes 
considérables, si vous disposez d’une épargne à investir et si vous maîtrisez parfaitement les failles du marché de l’immobilier.

Il arrive souvent que le marchand de biens identifie un logement nécessitant de grandes rénovations, un bien en vente depuis longtemps ou un propriétaire pressé de vendre, prêt à négocier.

Dans la plupart des cas, il restaure ou enrichit le bien afin d’accroître sa valeur et de trouver des acheteurs disposés à le racheter à un prix plus élevé.

Ce métier a la possibilité de réaliser ces travaux seul ou en collaboration avec des architectes ou des maîtres d’œuvre qu’il connaît.

Il est donc crucial d’avoir des expériences et un réseau solide afin de réaliser les économies les plus importantes.

Le salaire moyen d’un marchand de biens en France est de 52 385 € brut par an, bien que ce chiffre varie considérablement selon l’expérience et le volume d’affaires​

Pour illustrer les réalités de ce métier, voici le témoignage de Mani G, un passionné d’immobilier:

« Chaque achat est une aventure unique, pleine de défis et d’apprentissages. Lors de ma première acquisition, j’ai ressenti une immense satisfaction en voyant le bien rénové et prêt à être revendu à un prix bien supérieur. Cette expérience m’a conforté dans l’idée que devenir marchand de biens peut être extrêmement gratifiant »

Donc comment se lancer et comment ça marche ?

Voici les règles fiscales qui correspondent à ce métier :

Exclure le statut auto-entrepreneur 

En effet le patrimoine personnel et celui de l’entreprise sont confondus d’où cela peut nuire à la protection de vos biens personnels. 

C’est à dire qu’en cas d’incapacité à rembourser, votre créancier peut alors saisir vos biens.

Mais encore, vous êtes obligé de rester dans des seuils de chiffre d’affaires fixes, l’auto-entrepreneur ne peut pas gagner plus de 170 000 € par an. 

 La SCI (société civile immobilière) est également à éviter 

L’activité de marchand de bien représente une activité commerciale. Or une SCI a l’interdiction d’avoir une telle activité. 

C’est-à-dire qu’une SCI ne peut pas avoir une activité qui consiste à acheter et revendre des biens dans le but de réaliser un bénéfice. 

En outre, si vous achetez un immeuble pour le construire et le revendre, vous devez créer une SCCV (Société civile immobilière de construction vente).

Cette démarche doit être effectuée pour chacune des opérations de ce type que vous souhaitez réaliser.

Société commerciale : Parfaite pour les marchands

Elle permet de sécuriser votre patrimoine personnel. 

La SAS ou la SARL sont des statuts pour ceux qui veulent créer ensemble une société de marchand de biens. Mais dans la plupart des cas, ils choisissent la SASU.

70% des marchands de biens en France déclarent que la constitution d’un réseau solide est l’un des principaux facteurs de réussite dans ce métier​

Pourquoi ? Quels avantages représentent ce statut ?

• Votre patrimoine personnel est bien protégé.
• Vous créez ici aussi une société sans vous associer et avec un capital limité, en gardant la faculté ultérieure de vous associer (transformation facilitée en SAS).
• vous avez le statut de salarié, ce qui signifie que vous êtes affilié au régime général de la sécurité sociale (hors assurance chômage)
• La société est automatiquement soumise à l’IS et votre rémunération à l’impôt sur le revenu.

Les frais de notaire réduits pour les marchands de biens peuvent économiser jusqu’à 5% sur les transactions immobilières par rapport aux achats traditionnels​

Voici le témoignage d’Antoine D., qui a opté pour la SASU.

« Personnellement, j’ai choisi la SASU pour ses nombreux avantages. En tant que salarié de ma propre société, j’ai accès à une couverture sociale complète, ce qui est un énorme plus. La flexibilité offerte par ce statut m’a permis de me concentrer sur mes projets immobiliers sans m’inquiéter des implications fiscales complexes.« 

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Quels sont les avantages fiscaux du métier de marchand de biens ? 

Un marchand de biens n’est soumis à aucun régime spécifique. 

Son régime fiscal dépend de la structure d’exploitation qu’il a choisi (SAS …) 

Le marchand de biens se verra accorder des avantages fiscaux : 

• Concernant la TVA elle s’applique uniquement sur le bénéfice réalisé. Le bénéfice est la différence entre le prix d’achat et le prix de revente 

• Les frais de notaire sont de plus considérablement réduits. 

Kelly L. témoigne des défis auxquels elle a fait face en tant que nouvelle marchande de biens :

« Lors de ma première acquisition, j’ai sous-estimé le temps et le coût des rénovations. Cette expérience m’a appris à mieux préparer mes projets, en incluant des marges de sécurité dans mes calculs. C’est une leçon qui m’a coûté cher, mais elle a été cruciale pour mes succès futurs. »

– Kelly L.

Est-ce que le métier de marchand de biens présente des risques ?

Pour réussir dans ce métier, une compréhension approfondie de la fiscalité, de l’urbanisme et de la construction est essentielle.

C’est précisément ce qui pose problème pour de nombreux débutants.

Beaucoup sous-estiment les défis, pensant que les profits sont garantis et que le travail du marchand de biens est facile.

Cette perception erronée conduit à ignorer les risques et à minimiser les obstacles.

Les nouveaux arrivants sont souvent attirés par la perspective de gains rapides, mais sont confrontés à la réalité décevante, d’autant plus que les investissements requis sont souvent considérables.

Il est crucial pour les aspirants marchands de biens d’évaluer les risques potentiels, d’être prêts à mener des investigations sur le terrain, et de se former pour confronter leurs ambitions à la réalité.

La capacité de négociation est une compétence primordiale pour un marchand de biens.

Il doit pouvoir convaincre les banques de lui accorder un prêt, tout en cherchant à obtenir des prix avantageux auprès des vendeurs pour rentabiliser ses opérations.

Ceux qui opèrent sans structure professionnelle doivent souvent traiter avec des banquiers qui manquent de connaissances spécifiques dans le domaine immobilier, ce qui rend l’obtention de prêts plus difficile.

Dans un contexte où l’économie française traverse une récession sans précédent et où les prix immobiliers risquent de baisser dans les années à venir selon certains économistes, la prudence est de mise pour les acteurs du marché immobilier.

Parallèlement, le fait que des établissements d’enseignement supérieur proposent désormais des programmes de formation spécifiques pour devenir marchand de biens témoigne du fait que ce métier conserve sa pertinence et son attrait pour les nouvelles générations.

Martine V. partage son expérience sur la flexibilité offerte par le métier :

« Ce que j’aime le plus dans ce métier, c’est la flexibilité. Je peux organiser mon temps comme je le souhaite, ce qui me permet de concilier vie professionnelle et vie personnelle. C’est un véritable luxe que peu de métiers offrent. »

– Martine V.

Petits conseils avant de se lancer

Réalisez un achat en nom propre, ou au nom de votre société. 

Pour une première acquisition, il est conseillé d’acheter le bien en nom propre. 

Vois pourrez alors vous lancer sans payer de frais de création de société. 

Si cette première transaction génère une plus-value, vous pourrez vous lancer en toute sérénité dans création d’une structure. 

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