Marchand de biens : Quel statut idéal ? (et optimisation fiscale)

Acheter, rénover et revendre des biens immobiliers pour son compte pour réaliser des plus-values est le métier d’un marchand de bien.

Souvent les gens confondent marchand de biens et agent immobilier, mais cela n’a rien a voir.

Le métier de marchand de biens nécessite la connaissance des formes juridiques de l’immobilier afin de choisir le meilleur statut pour exploiter et surtout optimiser la fiscalité de son activité .

Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

marchand de bien
Un marchand de bien est une personne qui achète et revend des biens immobiliers.

Le marchand de biens est un commerçant qui achète, rénove et revend à son compte des biens immobiliers tels que :

Contrairement a un agent immobilier, s’adresser à un marchand de biens est s’adresser directement au propriétaire.

Cette activité commerciale a pour but de réaliser des plus values sur les biens immobiliers.

Il n’y a pas de formation particulière à suivre pour devenir marchand de biens.

Avoir des notions de droit est conseillé au vu des enjeux financiers

Comme je viens de le dire, c’est une activité commerciale, du coup vaut mieux ne pas l’exercer dans le cadre d’une SCI société civile immobilière ou en micro-entrepreneur.

Pour ceux qui souhaitent créer leur société de marchand de biens, la forme juridique idéale est la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle).

Donc comment se lancer et comment ça marche ?

marchand de biens
La SASU est idéal pour une société de marchand de bien.

Voici les règles fiscales qui correspondent à ce métier :

Exclure le statut auto-entrepreneur 

En effet le patrimoine personnel et celui de l’entreprise sont confondus d’où cela peut nuire à la protection de vos biens personnels

C’est à dire qu’en cas d’incapacité à rembourser, votre créancier peut alors saisir vos biens.

Mais encore, vous êtes obligé de rester dans des seuils de chiffre d’affaires fixes, l’auto-entrepreneur ne peut pas gagner plus de 170 000 € par an. 

 La SCI (société civile immobilière) est également à éviter 

L’activité de marchand de bien représente une activité commerciale. Or une SCI a l’interdiction d’avoir une telle activité. 

C’est-à-dire qu’une SCI ne peut pas avoir une activité qui consiste à acheter et revendre des biens dans le but de réaliser un bénéfice. 

En outre, si vous achetez un immeuble pour le construire et le revendre, vous devez créer une SCCV (Société civile immobilière de construction vente).

Cette démarche doit être effectuée pour chacune des opérations de ce type que vous souhaitez réaliser.

La société commerciale est idéale pour exercer votre activité de marchand 

Elle permet de sécuriser votre patrimoine personnel. 

Si vous êtes plusieurs à créer la société de marchand immobilier : Ayez recours à la SAS ou la SARL.

Si vous êtes seul, privilégiez la SASU.

La SAS ou la SARL sont des statuts pour ceux qui veulent créer ensemble une société de marchand de biens. Mais dans la plupart des cas, ils choisissent la SASU.

Pourquoi ? Quels avantages représentent ce statut ?

  • Votre patrimoine personnel est bien protégé.
  • Vous créez ici aussi une société sans vous associer et avec un capital limité, en gardant la faculté ultérieure de vous associer (transformation facilitée en SAS).
  • vous avez le statut de salarié, ce qui signifie que vous êtes affilié au régime général de la sécurité sociale (hors assurance chômage)
  • La société est automatiquement soumise à l’IS et votre rémunération à l’impôt sur le revenu.

Quels sont les avantages fiscaux du métier de marchand de biens ? 

marchand de bien
Devenir marchand de biens ne nécessite pas de formation particulière.

Un marchand de biens n’est soumis à aucun régime spécifique. 

Son régime fiscal dépend de la structure d’exploitation qu’il a choisi (SAS …) 

Le marchand de biens se verra accorder des avantages fiscaux : 

  • Concernant la TVA elle s’applique uniquement sur le bénéfice réalisé. Le bénéfice est la différence entre le prix d’achat et le prix de revente 

Petits conseils avant de se lancer

Réalisez un achat en nom propre, ou au nom de votre société

Pour une première acquisition, il est conseillé d’acheter le bien en nom propre. 

Vois pourrez alors vous lancer sans payer de frais de création de société

Si cette première transaction génère une plus-value, vous pourrez vous lancer en toute sérénité dans création d’une structure. 

Questions souvent posées par les lecteurs

Comment obtenir le statut de marchand de bien ?

Le meilleur statut pour devenir un marchand de bien est la SASU si vous investissez seul dans votre projet.

Quels sont les avantages d’un marchand de biens ?

Dans le cadre d’une activité de marchand de bien, un marchand de bien bénéficie des avantages fiscaux tels que la TVA qui s’applique seulement sur le bénéficie réalisé, une réduction de frais de notaire, et pas de charges sociales sur les salaires si l’entreprise n’a pas de salariés.

Quel capital pour être marchand de bien ?

Il n’y a pas de minimum nécessaire concernant le capital de départ, même avec 10€ vous pouvez commencer à exercer votre activité.

Quand est on considéré comme marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens désigne la personne physique ou morale qui réalise deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.

Quelle différence entre marchand de biens et agence immobilière ?

Un marchand de bien est propriétaire du bien qu’il achète et revend. Tandis que un agent immobilier est l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur du bien immobilier.

Qui peut être marchand de biens ?

Tout le monde peut devenir marchand de biens. Mais bien sûr pour réussir dans le métier il faut avoir des notions de droits et de l’expérience dans le domaine de l’immobilier.


J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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