Un investissement immobilier nécessite d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, particulièrement en ce qui concerne la fiscalité et la gestion de la société.
On distingue généralement 2 choix pour les porteurs de projets immobiliers :
- Créer une société civile : dans le cadre de l’acquisition et de la gestion de biens immobiliers, la forme la plus adaptée est la Société civile immobilière (SCI).
- Créer une société commerciale : sur le plan commercial, il existe plusieurs types de sociétés commerciales, dont la plus grande facilité de création et de gestion est la société par actions simplifiée (SAS).
Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez : rédiger les statuts, indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant par exemple) publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale.
Différences entre SCI et SAS
Voici un tableau qui montre la différence entre la CSI et la SAS
| Nombre d’associés | Responsabilité des associés | Nature de l’ activité | Obligations de gestion | |
| SCI | De 2 partenaires au moins | Illimitée | à caractère civil, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée) | Pas d’ obligation spécifique |
| SAS | À partir de 1 partenaire | Limité au montant des apports au capital social | De nature commerciale | Détention des comptes commerciaux Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas Dépôt des comptes à la fin de l’exercice financier |
Quand faut-il choisir d’investir dans l’immobilier par le biais d’une SCI ?
La SCI c’est à dire la Société civile immobilière est une forme de société civile très répandue en France, elle est souvent choisie par des parents qui souhaitent créer une SCI à caractère familial pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun.
La SCI est soumise, par exception, aux dispositions générales du Code civil, et en particulier aux articles 1845 et suivants.
Les caractéristiques principales de la SCI
La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui présente les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, telle que la société à responsabilité limitée (SARL), mais dont la souplesse est plus limitée :
Les associés :
Au minimum, la SCI peut être constituée par 2 associés qui sont responsables indéfiniment des dettes sociales au prorata de leur participation au capital de la société.
A la différence de la SARL ou de la SAS, une SCI unipersonnelle ne peut être constituée pour investir seule dans l’immobilier.
Capital social :
Il est possible de créer une SCI avec un capital de 1€ seulement en l’absence d’un montant minimum de capital social.
Objet social de la SCI :
Sur le plan civil, cette société doit avoir un objet social, que la législation définit négativement.
Il est en effet prévu par l’article 1845 du code civil :
” Toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère en raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet, ont un caractère civil “
Donc la SCI est civile dans la mesure où elle n’exerce pas d’activité commerciale.
Gérant :
Un gérant de la SCI doit être impérativement désigné par les associés.
Celui-ci peut être soit l’un des associés, soit une tierce personne.
Il est chargé de toutes les décisions prises au nom et pour le compte de la SCI, dans la mesure où elles restent dans le cadre de ses prérogatives.
La SCI et la fiscalité
En raison de son objet civil, un impôt sur le revenu (IR) s’applique par défaut à la SCI : ainsi, au cours de l’exercice, la société réalise des bénéfices qui sont distribués aux associés au prorata de leur participation, et qui sont déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus.
Ce sont les bénéfices qui sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
On voit directement alors la transparence de la SCI.
Cependant, en exerçant une activité commerciale, telle que la location de logements meublés, la SCI est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS), tout comme les sociétés commerciales, et donc la SAS.
Quand choisir alors la SCI :
La structure sociétaire est adaptée à toutes les activités immobilières, sachant que chaque mode d’imposition a ses avantages :
Impôt sur le revenu (IR) :
Les associés peuvent réduire le montant de leur impôt sur le revenu en faisant reporter un éventuel déficit de la société sur plusieurs années par la déclaration des bénéfices de la SCI avec leurs propres revenus
L’impôt sur les sociétés (IS) :
La société est autorisé à amortir les biens qu’elle possède par ce type de régime fiscal et ainsi augmenter la plus-value réalisée en cas de vente d’un immeuble par la SCI.
Quant aux associés, ils bénéficient également d’un amortissement pour la durée de détention de leurs parts s’ils les cèdent après un certain délai.
La SCI et la gestion
Par rapport à la SAS, la SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifiées :
Un dépôt des comptes à la fin de l’exercice n’est pas obligatoire.
- Pas de désignation obligatoire d’un commissaire aux comptes : seules les SCPI c’est à dire les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et les sociétés commerciales comme les SAS doivent désigner un commissaire aux comptes, responsable de la vérification de la conformité des comptes de la société, en cas d’atteinte de certains seuils de chiffre d’affaires, d’effectif et de bilan.
- La simplification des obligations comptables : Sur le plan fiscal, les SCI imposées à l’impôt sur le revenu ne sont pas tenues de tenir une comptabilité. Cependant, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle est soumise aux règles comptables des sociétés commerciales.
- Pas de désignation obligatoire d’un commissaire aux apports en cas d’apports en nature.
Quand investir dans l’immobilier en SAS ?
Pour investir dans l’immobilier, la SAS est une alternative intéressante à la SCI, mais sa création n’est pas forcément motivée par les mêmes raisons.
Il faut savoir en effet que le fonctionnement de la SAS est adapté à l’exercice d’une activité commerciale.
Les caractéristiques principales de la SAS
Par rapport à d’autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA), la SAS est une société commerciale dont le régime est beaucoup plus souple :
Associés :
On ne peut imposer dans le code de commerce aucun nombre minimum ou maximum d’associés dans une SAS, avec la possibilité pour un seul associé de créer une société par actions simplifiée à associé unique (SASU).
Capital social :
La constitution du capital social de la SAS n’est soumise à aucun montant minimum, qui peut donc être aussi bas que 1 €.
Rédaction des statuts :
Une grande liberté est laissée par la loi dans la rédaction des statuts de la SAS, celle-ci peut donc être faite sur mesure et refléter l’orientation que les associés souhaitent voir prendre à la société.
Ainsi, ils peuvent organiser selon leurs souhaits les modalités de cession des actions ou de sortie de la SAS.
Les actions :
On divise le capital de la SAS en actions attribuées à chaque associé au prorata de sa participation.
Une répartition différente des droits associés à chaque action peut être prévue par les statuts de la société en incluant une clause en ce sens dans les statuts : il est par exemple possible d’émettre pour certains associés des actions de préférence qui disposent alors d’une voix double, ou d’un droit prioritaire à la perception des dividendes.
La direction :
Un président de la SAS doit être nommé, mais le Code de commerce n’impose pas la constitution d’autres organes de direction.
Les associés sont libres de décider s’ils souhaitent nommer un ou plusieurs directeurs généraux, et de mettre en place un conseil de surveillance ou un conseil d’administration.
La SAS et la fiscalité
La SAS est, comme toute société commerciale, soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), à un seul taux de 25% en 2022.
Toutefois, elle peut bénéficier du taux réduit de 15% sur la fraction des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies
- Avoir un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros
- Le capital social est intégralement libéré
- Le capital social est détenu à 75% par des personnes physiques
La SAS a la possibilité, pendant les 5 premières années de son existence, d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et son imposition se fait selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR.
Toutefois, cette option n’est valable que pour 5 ans.
Gestion de la SAS
Les obligations de la SAS sont celles qui incombent à toutes les sociétés commerciales :
- A la fin de chaque exercice, dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce .
- La nomination obligatoire d’un commissaire aux comptes lorsque 2 des 3 conditions suivantes sont réunies : un bilan total d’au moins 4 millions d’euros, au moins 8 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes, au moins 50 salariés.
- La comptabilité commerciale obligatoire
- La désignation d’un commissaire aux comptes est obligatoire en cas d’apports en nature au capital lorsqu’une des conditions suivantes est remplie : la valeur d’un des biens apportés au capital est supérieure à 30 000 €, la valeur de l’ensemble des apports en nature représente plus de la moitié du capital social.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Bonjour, merci pour cet article très parlant et de qualité. Qu’en est-il de la SARL de famille pour l’investissement immobilier, est-ce plus intéressant que ces sociétés ?
Il y a des partisans et des détracteurs 🙂
Tout dépend de votre situation personnelle précise