Holding SCI : Le Montage Fiscal Idéal ? (Voici comment faire)

Toujours à l’affût d’une stratégie fiscale gagnante, de plus en plus d’investisseurs immobiliers se tournent vers le montage d’une holding avec une ou plusieurs Sociétés Civiles Immobilières (SCI), pour gérer au mieux leur patrimoine. 

Une holding peut être intimidante pour les nouveaux propriétaires et pour une bonne raison : la holding est la base juridique sur laquelle toutes vos activités seront construites.

Mais en réalité ce n’est pas aussi intimidant que cela peut paraître. 

Toutefois, les investisseurs devraient faire preuve de concentration, de discernement et de recul avant la prise d’une décision aussi lourde pour savoir si vraiment leur situation les met en mesure de profiter pleinement des nombreux avantages qu’une holding  peut offrir. 

En préalable du montage d’une holding, il convient de prendre compte :

  • Les conséquences fiscales ; 
  • Les taux de participation dans chaque entité ;
  • Et les coûts de gestion. 

Nous avons décidé de regrouper un maximum d’infos sur les différents montages d’holding afin que vous trouviez votre stratégie gagnante (et ce ne sera pas forcément via la holding !). 

Une fois que vous aurez une idée un peu plus précise de votre montage, il est préconisé de franchir le pas avec l’aide d’un spécialise qui prendra en compte votre situation réelle : avocat fiscaliste, expert-comptable pour le montage de votre holding et pour qu’elle convienne au mieux à vos attentes. 

Nous pouvons vous transmettre des coordonnées au besoin. Dites le nous dans les commentaires ci-dessous.

Les formes juridiques d’une Holding

Par définition, une holding est une société mère qui possède des actions ou titres au sein de plusieurs autres entreprises appelées filles ou filiales

La société mère (la holding) est ainsi appelée à gérer des participations

Aucune contrainte n’est liée à la forme juridique de chaque entité, la holding pourra ainsi être :

  • une Société Civile ou SC : la forme la plus simple pour le côté fonctionnel et la plus souple quant à sa création (vous avez une grande liberté pour la rédaction des statuts) par contre en application de la loi sur la sauvegarde des entreprises (Loi n° 2005- 848 du 26 Juillet 2005 )  les SC ne peuvent pas exercer des activités commerciales même annexes (d’où le fait que les SC sont pour la plupart des SCI)
  • une Société à Responsabilité Limitée ou SARL : elle est plus encadrée car elle est régie par le code du commerce  et l’Intuitu personae est très large ; (voici un article complet sur SARL et la location meublée)
  • ou une Société par Actions simplifiées ou SAS : c’est également une forme commerciale de la Holding, elle a été calquée dans la conception des Sociétés par Actions (SA) mais elle a l’avantage d’être moins lourde. 

Le choix de la forme juridique de votre holding sera crucial dans la suite de votre activité, mais pour les investisseurs dans l’immobilier (souvent jugé sans risque) le montage d’un Holding en SC est souvent la forme la plus plébiscitée. 

Société Civile Société Commerciale 
Objet social Uniquement civil Peut-être civil ou commercial 
Responsabilité des actionnaires Illimitée À la hauteur de la participation 
Capital social Aucun minimum Aucun minimum 

Une holding SCI est une société civile.

Et les filiales, quant à elles peuvent prendre n’importe quelle forme juridique.

Holding  SCI, qu’est-ce que cela implique ? 

Créer une holding SCI est la stratégie que certains investisseurs en immobilier ont trouvée pour maximiser leur rentabilité, d’un point de vue fiscal.

Ce montage holding + SCI offre des avantages :

  • fiscaux ;
  • financiers ;
  • opérationnels ; 
  • et juridique.

Les avantages fiscaux 

Nous avons vu les différents régimes fiscaux de la holding (ici) :

  • le régime mère-fille : la holding et les filiales doivent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) avec un taux de 15% si le bénéfice annuel de la filiale est inférieur à 38.120 € ;
  • et le régime de l’Intégration fiscale qui permet de centraliser les impôts de chaque filiale de manière à déduire les déficits. 

Ce sont les deux régimes d’une holding SCI. 

Les avantages financiers 

C’est un des critères fondamentaux dans la décision de monter une holding. Dans une holding SCI vous cherchez à réinvestir mais sans appauvrir votre patrimoine en cours.

En effet grâce à ce qu’on appelle l’effet de levier d’une Holding : 

  • racheter une société par le biais d’une holding ;
  • et rembourser les dettes (emprunts bancaires,…) grâce aux dividendes de la société acquise.

Rester maitre de ses investissements 

Si vous avez en tête que mettre en place une holding SCI signifierait « partager le gâteau avec quelqu’un d’autre», détrompez-vous. 

En effet, même si vous faites appel à d’autres actionnaires pour « financer » vos investissements, sachez que vous pouvez garder le contrôle de votre holding en restant actionnaire majoritaire.

Pour être plus exact, il vous faudra avoir plus des 50% des titres pour garder le contrôle de votre holding sauf mention spéciale dans le statut. 

Dans ce montage résumé dans l’infographie ci-dessous :

dans la holding 1 vous avez 51% des parts et votre associé (ou vos associés) détient (nnent) 49% , il va sans dire que vous restez majoritaire donc avez la main sur la gestion de votre holding. 

Si vous souhaitez maintenant acquérir une nouvelle société en utilisant les bénéfices de vos filiales et allez investir via votre holding (sans apport en nom propre donc et sans passer par la banque), vous allez pouvoir faire entrer une troisième entité investisseur.

Faites cependant attention à faire toujours garder à votre holding (Holding 1) la majorité des parts de la nouvelle société finale ainsi constituée.

Vos parts dans chaque entité se composent donc ainsi : 

  • Holding 1 : 51 % 
  • Société cible : 51% (part holding 1) x 51 % (votre premier investissement) : 26,01 % 

Même si vous ne détenez que 26,01% de la société cible, vous garder son contrôle, via la holding SCI.

Comment se crée une holding SCI ? 

Comme nous l’avons dit, créer une holding SCI sous-entend déjà que :

  • Vous êtes propriétaires de plusieurs immeubles
  • Vous êtes au moins 2 personnes à vous associer ;
  • Qu’il n’y ait aucune activité commerciale dans le groupe mais seulement des activités civiles. 

Les démarches administratives et légales restent les mêmes que pour toute création d’une société civile :

La rédaction des statuts

Elle reste très souple pour pouvoir permettre aux associés de gérer librement la société. 

Doivent, cependant, être obligatoirement mentionnées les informations suivantes :

  • Raison sociale ;
  • La liste des associés ;
  • Les apports de chaque associé qui va constituer le capital social (aucun capital social minimum n’est exigé)
  • L’objet social : il faudra penser en amont si vous optez pour une holding passive ou une holding active;
  • Le siège social ;
  • Et les informations relatives à la gestion : gérant, modalité du conseil d’administration,…
  • Le statut ne doit pas pris à la légère, il sera l’ossature de votre investissement.

La publicité légale et l’immatriculation

  • Une publication officielle, ou légale, doit permettre d’entériner la création de la holding via une publication dans un journal habilité, appelé Journal d’Annonces Légales (ou JAL)
  • sachez aussi que maintenant il vous est possible de les publier via des sites web spécialisés tel que Journal Spécial des Sociétés ou JSS.
  • La transmission des dossiers de création au greffe du tribunal compétent ou au Centre de Formalités des Entreprises de votre département en utilisant le formulaire cerfa M0.
  • Et immatriculer votre holding 

Holding et SCI : quel bilan ?

Une holding SCI est une stratégie avec beaucoup d’avantages, attention cependant de ne pas tomber dans des abus de droit et surtout avant de vous lancer, soyez honnêtes avec vous même pour savoir si vous avez l’ambition de créer un empire ou gérer simplement quelques biens immobiliers.

Cette simplement question vous évitera probablement de nombreux coûts annexes pas forcément si utiles…



Qu’en pensez vous ?

Avez vous ou envisagez vous de créer votre Holding ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

✅Quel type de société pour une holding ?

Pour la création d’une holding, différentes formes juridiques peuvent être adoptées. Toutefois, trois statuts juridiques sont couramment utilisés pour mettre en place ce type de structure, à savoir la SAS, la SARL et la société civile, présentant chacune leurs spécificités.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Quand créer une holding ?

Généralement, la création d’une holding intervient dans l’une des situations suivantes : dans le cadre d’un rachat d’entreprise, dans le cadre de la création d’une ou de plusieurs filiales, dans un souci d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment gérer une holding ?

Le dirigeant d’une holding a la possibilité de prendre le contrôle des différentes filiales du groupe avec un apport en capital limité au niveau de la société mère.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 commentaires

  1. Merci pour cet article. Effectivement, la société Holding semble être une solution très intéressante. Après quelques recherches, je vois que cela implique que la société mère touche un revenu de dividendes uniques sans TVA. Ce n’est donc pas applicable pour tous les achats. Comment résoudre ce problème de TVA ?

    • Bonjour Thomas,
      La holding est essentiellement utilisée comme un moyen de faire transiter l’argent entre différentes sociétés
      Bien à vous

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.