Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, vous savez à quel point la gestion fiscale peut devenir complexe et coûteuse.

Mais saviez-vous qu’une holding SCI pourrait être le montage fiscal idéal pour optimiser vos revenus locatifs tout en protégeant votre patrimoine familial ?

La holding SCI peut être une structure fiscalement avantageuse, surtout pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet d’optimiser les impôts sur les revenus locatifs et de faciliter les successions.

Avantages	Inconvénients
– Optimisation fiscale – Gestion patrimoniale simplifiée – Protection des actifs – Transmission facilitée du patrimoine – Flexibilité dans la gestion des sociétés	– Coûts de création et de gestion plus élevés – Formalités administratives plus complexes – Responsabilité solidaire des associés – Règles spécifiques à respecter – Contraintes liées à la gouvernance

Holding  SCI, qu’est-ce que cela implique ? 

Créer une holding SCI est la stratégie que certains investisseurs en immobilier ont trouvée pour maximiser leur rentabilité, d’un point de vue fiscal.

Ce montage holding + SCI offre des avantages :

• fiscaux ;
• financiers ;
• opérationnels ; 
• et juridique.

Holding SCI : les avantages de ce montage fiscal

La création d’une holding SCI présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux pour les propriétaires immobiliers. 

Créer une holding SCI est une solution intéressante pour les propriétaires immobiliers qui souhaitent protéger leur patrimoine, optimiser leur fiscalité et faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier.

Découvrez aussi : Location Courte Durée : Réglementation, fiscalité (guide complet à jour)

Les avantages fiscaux 

Nous avons vu les différents régimes fiscaux de la holding (ici) :

• le régime mère-fille : la holding et les filiales doivent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) avec un taux de 15% si le bénéfice annuel de la filiale est inférieur à 38.120 € ;
• et le régime de l’Intégration fiscale qui permet de centraliser les impôts de chaque filiale de manière à déduire les déficits. 

Ce sont les deux régimes d’une holding SCI. 

Les avantages financiers 

C’est un des critères fondamentaux dans la décision de monter une holding. Dans une holding SCI vous cherchez à réinvestir mais sans appauvrir votre patrimoine en cours.

La holding, un montage pour protéger votre patrimoine

Certains types de société, notamment dans les sociétés civiles, la responsabilité des associés est sans limites pour les dettes de la société ; en d’autres termes ils sont personnellement responsables des dettes de la société. 

Leurs patrimoines personnels peuvent être saisis pour honorer les dettes en cas de déficit.

Dans le cas d’une holding, chaque associé est également responsable mais sa responsabilité est limitée au montant de son apport dans la holding.

Quand viendra le moment de passer le flambeau à la génération future, le montage d’une holding peut s’avérer très intéressant.

L’article 787 B et C du Code Général des Impôts a mi en place le pacte Dutreuil, qui active un abattement de 75% sur la valeur de la société transmise.

Kathie D., chef d’entreprise

« J’utilise une holding SCI pour regrouper ses différentes sociétés et bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Grâce à ce montage, il peut développer ses activités tout en optimisant sa gestion financière.« 

Rester maitre de ses investissements 

Si vous avez en tête que mettre en place une holding SCI signifierait « partager le gâteau avec quelqu’un d’autre», détrompez-vous. 

En effet, même si vous faites appel à d’autres actionnaires pour « financer » vos investissements, sachez que vous pouvez garder le contrôle de votre holding en restant actionnaire majoritaire.

Pour être plus exact, il vous faudra avoir plus des 50% des titres pour garder le contrôle de votre holding sauf mention spéciale dans le statut. 

Dans ce montage résumé dans l’infographie ci-dessous :

dans la holding 1 vous avez 51% des parts et votre associé (ou vos associés) détiennent 49% , il va sans dire que vous restez majoritaire donc avez la main sur la gestion de votre holding. 

Si vous souhaitez maintenant acquérir une nouvelle société en utilisant les bénéfices de vos filiales et allez investir via votre holding (sans apport en nom propre donc et sans passer par la banque), vous allez pouvoir faire entrer une troisième entité investisseur.

Faites cependant attention à faire toujours garder à votre holding (Holding 1) la majorité des parts de la nouvelle société finale ainsi constituée.

Vos parts dans chaque entité se composent donc ainsi : 

• Holding 1 : 51 % 
• Société cible : 51% (part holding 1) x 51 % (votre premier investissement) : 26,01 % 

Même si vous ne détenez que 26,01% de la société cible, vous garder son contrôle, via la holding SCI.

Comment créer une holding SCI : guide pratique étape par étape

Deux exceptions notoires :

• Seul, il est possible de créer une SASU qui fera office de holding. 
• Et il ne faut pas oublier que toute la puissance de la holding vient du fait de lier son activité professionnelle (donc souvent commerciale) avec des SCI personnelles.

Les démarches administratives et légales restent les mêmes que pour toute création d’une société civile :

La rédaction des statuts

Elle reste très souple pour pouvoir permettre aux associés de gérer librement la société. 

Doivent, cependant, être obligatoirement mentionnées les informations suivantes :

• Raison sociale ;
• La liste des associés ;
• Les apports de chaque associé qui va constituer le capital social (aucun capital social minimum n’est exigé)
• L’objet social : il faudra penser en amont si vous optez pour une holding passive ou une holding active;
• Le siège social ;
• Et les informations relatives à la gestion : gérant, modalité du conseil d’administration,…

• Le statut ne doit pas pris à la légère, il sera l’ossature de votre investissement.

Pinel B., avocate spécialisée en droit immobilier, illustre les bénéfices d’une holding SCI pour les familles.

« Je recommande souvent la création d’une holding SCI à mes clients, notamment les familles, car cela permet une meilleure gestion des biens immobiliers, réduit les coûts de succession et assure une protection juridique efficace. »
Pinel B., avocate spécialisée en droit des sociétés

La publicité légale et l’immatriculation

• Une publication officielle, ou légale, doit permettre d’entériner la création de la holding via une publication dans un journal habilité, appelé Journal d’Annonces Légales (ou JAL)
• sachez aussi que maintenant il vous est possible de les publier via des sites web spécialisés tel que Journal Spécial des Sociétés ou JSS.

• La transmission des dossiers de création au greffe du tribunal compétent ou au Centre de Formalités des Entreprises de votre département en utilisant le formulaire cerfa M0.

• Et immatriculer votre holding 

« J’accompagne mes clients dans la mise en place de montages fiscaux optimisés, notamment la création de holdings SCI. Ce type de structure offre de nombreux avantages en termes de gestion patrimoniale, de protection des actifs et d’optimisation fiscale. C’est un outil puissant pour les entrepreneurs et les familles souhaitant structurer leur patrimoine « .

Claire L., avocate spécialisée en droit des sociétés.

Un jonglage financier intéressant : Le Régime fiscal des dividendes

Un taux d’imposition oh combien intéressant, en créant une holding vous pouvez « jouer » avec la trésorerie quand vous avez une holding.

L’article 109 du Code Général des impôts définit comme étant des revenus distribués (dividendes) :

« tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ; toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou actionnaire et non prélevées sur les bénéfices. »

Ainsi, « remonter les dividendes » et les réinvestir dans une autre société (holding), même appartenant à la même personne (morale ou physique) est donc une distribution de dividende.

Dans une société commerciale simple (sans  holding mise en place), la distribution des dividendes est douloureuse car elle fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou ce qu’on appelle communément Flat Tax de 30%.

Dans une holding par contre, vous pouvez remonter les dividendes pour les réinvestir dans une société fille sans passer par la case impôt.

A la place vous allez devoir payer ce qu’on appelle un frottement fiscal de 5%.

	Société en Holding	Société sans Holding
IS de la société fille	15%	15%
Flat taxe	Néant	30%
Taux de frottement	5%	Néant

Notez toutefois  que pour cette opération « d’emprunt » entre les filiales il est vivement recommandé d’établir une convention de trésorerie entre les filiales.

Les inconvénients d’une holding immobilière

Comme nous venons de le voir, créer une holding s’avère très alléchant d’un point de vue fiscal, juridique et financier ;

Mais quand c’est trop beau pour être vrai… et bien, c’est que c’est vraiment trop beau pour être vrai !

Voilà, voilà, la holding en immobilier ou non, n’est pas dépourvue de quelques désagréments notamment financiers et du stress.

Hélène P., investisseuse, partage son expérience sur les défis rencontrés avec une holding SCI, notamment les coûts et la complexité administrative.

« J’avais initialement créé une holding SCI pour simplifier la gestion de mes biens immobiliers, mais j’ai rapidement découvert que les coûts de création et de gestion étaient plus élevés que prévu. Entre les frais de notaire, les publications légales, et l’expertise comptable nécessaire, les dépenses se sont accumulées. De plus, la complexité administrative est un réel défi pour quelqu’un qui n’a pas de solide expérience juridique. »
Hélène P., investisseuse immobilière

Des frais supplémentaires dans une holding

Toutes les filiales doivent exister :

• Sur le plan juridique et administratif cela implique des frais pour la création de chaque société ;
• Sur le plan financier, chaque société devra en fin d’année présenter son bilan et autres documents comptables, même en optant pour une holding avec un régime d’intégration fiscale. Ce qui sous-entend le recours à des services d’expert-comptable ou des commissaires au compte.

Une gestion complexe

Etre à la tête d’un montage Holding peut s’avérer très compliqué.

En effet, il n’est pas donné à tout le monde de jongler entre les opérations réalisées entre la société mère et les autres filiales surtout quand il s’agit de holding animatrice.

Les organisations et gestions de chaque société ne doivent pas être prises à la légère au risque d’un redressement  par l’administration fiscale.

Il est donc classique d’externaliser la prestation, avec les coûts qui vont avec également…

« J’ai créé une holding SCI pour gérer ses biens immobiliers et bénéficier d’une meilleure protection juridique. Elle apprécie la flexibilité et la simplicité de ce montage, qui lui permet de structurer efficacement son patrimoine.  »

Isabelle G., investisseuse immobilière

Conclusion :

La création d’une holding SCI est une solution puissante pour optimiser la gestion et la fiscalité de votre patrimoine immobilier.

Bien qu’elle présente des coûts et des exigences administratives, ses nombreux avantages en font un choix judicieux pour protéger vos actifs, préparer leur transmission, et maximiser vos revenus locatifs à long terme.

Avant de vous lancer, une évaluation approfondie avec un expert est recommandée.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Les questions souvent posées par les lecteurs :

Qu'est-ce qu'une holding SCI ?

• Une holding SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet de regrouper plusieurs biens immobiliers sous une même entité pour optimiser la gestion fiscale et patrimoniale.

Pourquoi créer une holding SCI ?

• Créer une holding SCI permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs, de faciliter la transmission du patrimoine, et de protéger les actifs personnels des associés.

Quels sont les avantages fiscaux d'une holding SCI ?

• Les principaux avantages fiscaux incluent l’application de l’impôt sur les sociétés (IS) à taux réduit et la possibilité de centraliser les impôts grâce au régime de l’intégration fiscale.

Comment créer une holding SCI ?

Pour créer une holding SCI, vous devez rédiger des statuts, immatriculer la société auprès du greffe du tribunal de commerce, et choisir une forme juridique adaptée (SCI, SARL, SAS).

Quels types de sociétés peuvent être intégrés dans une holding SCI ?

Une holding SCI peut regrouper différents types de sociétés, notamment des SCI, SARL, SAS, en fonction des objectifs de gestion et des stratégies patrimoniales.

Est-ce que la holding SCI est adaptée pour tous les types d'investisseurs immobiliers ?

La holding SCI est particulièrement adaptée pour les investisseurs souhaitant optimiser la gestion de plusieurs biens immobiliers et minimiser les risques fiscaux et légaux.

Quelles sont les responsabilités des associés dans une holding SCI ?

Les associés d’une holding SCI ont une responsabilité limitée au montant de leur apport, contrairement aux sociétés civiles classiques où la responsabilité est illimitée.

Quelles sont les étapes administratives pour créer une holding SCI ?

Les étapes incluent la rédaction des statuts, la domiciliation de la holding, la publication d’une annonce légale, et l’immatriculation au registre du commerce.

Quels sont les inconvénients d'une holding SCI ?

Les inconvénients incluent des coûts de création et de gestion plus élevés, une complexité administrative accrue, et des contraintes légales à respecter.

Peut-on transformer une SCI en holding SCI ?

Oui, il est possible de transformer une SCI en holding SCI en modifiant les statuts de la société et en respectant les formalités administratives requises.