Holding SCI : Le Montage Fiscal Idéal ? (Voici comment faire)

Toujours à l’affût d’une stratégie fiscale gagnante, de plus en plus d’investisseurs immobiliers se tournent vers le montage d’une holding avec une ou plusieurs Sociétés Civiles Immobilières (SCI), pour gérer au mieux leur patrimoine. 

Une holding peut être intimidante pour les nouveaux propriétaires et pour une bonne raison : la holding est la base juridique sur laquelle toutes vos activités seront construites.

Mais en réalité ce n’est pas aussi intimidant que cela peut paraître. 

Toutefois, les investisseurs devraient faire preuve de concentration, de discernement et de recul avant la prise d’une décision aussi lourde pour savoir si vraiment leur situation les met en mesure de profiter pleinement des nombreux avantages qu’une holding  peut offrir. 

En préalable du montage d’une holding, il convient de prendre compte :

  • Les conséquences fiscales ; 
  • Les taux de participation dans chaque entité ;
  • Et les coûts de gestion. 

Nous avons décidé de regrouper un maximum d’infos sur les différents montages d’holding afin que vous trouviez votre stratégie gagnante (et ce ne sera pas forcément via la holding !). 

Une fois que vous aurez une idée un peu plus précise de votre montage, il est préconisé de franchir le pas avec l’aide d’un spécialise qui prendra en compte votre situation réelle : avocat fiscaliste, expert-comptable pour le montage de votre holding et pour qu’elle convienne au mieux à vos attentes. 

Nous pouvons vous transmettre des coordonnées au besoin. Dites le nous dans les commentaires ci-dessous.

Les formes juridiques d’une Holding

Par définition, une holding est une société mère qui possède des actions ou titres au sein de plusieurs autres entreprises appelées filles ou filiales

La société mère (la holding) est ainsi appelée à gérer des participations

Aucune contrainte n’est liée à la forme juridique de chaque entité, la holding pourra ainsi être :

  • une Société Civile ou SC : la forme la plus simple pour le côté fonctionnel et la plus souple quant à sa création (vous avez une grande liberté pour la rédaction des statuts) par contre en application de la loi sur la sauvegarde des entreprises (Loi n° 2005- 848 du 26 Juillet 2005 )  les SC ne peuvent pas exercer des activités commerciales même annexes (d’où le fait que les SC sont pour la plupart des SCI)
  • une Société à Responsabilité Limitée ou SARL : elle est plus encadrée car elle est régie par le code du commerce  et l’Intuitu personae est très large ; (voici un article complet sur SARL et la location meublée)
  • ou une Société par Actions simplifiées ou SAS : c’est également une forme commerciale de la Holding, elle a été calquée dans la conception des Sociétés par Actions (SA) mais elle a l’avantage d’être moins lourde. 

Le choix de la forme juridique de votre holding sera crucial dans la suite de votre activité, mais pour les investisseurs dans l’immobilier (souvent jugé sans risque) le montage d’un Holding en SC est souvent la forme la plus plébiscitée. 

Société Civile Société Commerciale 
Objet social Uniquement civil Peut-être civil ou commercial 
Responsabilité des actionnaires Illimitée À la hauteur de la participation 
Capital social Aucun minimum Aucun minimum 

Une holding SCI est une société civile.

Et les filiales, quant à elles peuvent prendre n’importe quelle forme juridique.

Holding  SCI, qu’est-ce que cela implique ? 

Créer une holding SCI est la stratégie que certains investisseurs en immobilier ont trouvée pour maximiser leur rentabilité, d’un point de vue fiscal.

Ce montage holding + SCI offre des avantages :

  • fiscaux ;
  • financiers ;
  • opérationnels ; 
  • et juridique.

Les avantages fiscaux 

Nous avons vu les différents régimes fiscaux de la holding (ici) :

  • le régime mère-fille : la holding et les filiales doivent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) avec un taux de 15% si le bénéfice annuel de la filiale est inférieur à 38.120 € ;
  • et le régime de l’Intégration fiscale qui permet de centraliser les impôts de chaque filiale de manière à déduire les déficits. 

Ce sont les deux régimes d’une holding SCI. 

Les avantages financiers 

C’est un des critères fondamentaux dans la décision de monter une holding. Dans une holding SCI vous cherchez à réinvestir mais sans appauvrir votre patrimoine en cours.

En effet grâce à ce qu’on appelle l’effet de levier d’une Holding : 

  • racheter une société par le biais d’une holding ;
  • et rembourser les dettes (emprunts bancaires,…) grâce aux dividendes de la société acquise.

Rester maitre de ses investissements 

Si vous avez en tête que mettre en place une holding SCI signifierait « partager le gâteau avec quelqu’un d’autre», détrompez-vous. 

En effet, même si vous faites appel à d’autres actionnaires pour « financer » vos investissements, sachez que vous pouvez garder le contrôle de votre holding en restant actionnaire majoritaire.

Pour être plus exact, il vous faudra avoir plus des 50% des titres pour garder le contrôle de votre holding sauf mention spéciale dans le statut. 

Dans ce montage résumé dans l’infographie ci-dessous :

dans la holding 1 vous avez 51% des parts et votre associé (ou vos associés) détient (nnent) 49% , il va sans dire que vous restez majoritaire donc avez la main sur la gestion de votre holding. 

Si vous souhaitez maintenant acquérir une nouvelle société en utilisant les bénéfices de vos filiales et allez investir via votre holding (sans apport en nom propre donc et sans passer par la banque), vous allez pouvoir faire entrer une troisième entité investisseur.

Faites cependant attention à faire toujours garder à votre holding (Holding 1) la majorité des parts de la nouvelle société finale ainsi constituée.

Vos parts dans chaque entité se composent donc ainsi : 

  • Holding 1 : 51 % 
  • Société cible : 51% (part holding 1) x 51 % (votre premier investissement) : 26,01 % 

Même si vous ne détenez que 26,01% de la société cible, vous garder son contrôle, via la holding SCI.

La holding, un outil pour protéger votre patrimoine

Certains types de société, notamment dans les sociétés civiles, la responsabilité des associés est sans limites pour les dettes de la société ; en d’autres termes ils sont personnellement responsables des dettes de la société. 

Leurs patrimoines personnels peuvent être saisis pour honorer les dettes en cas de déficit.

Dans le cas d’une holding, chaque associé est également responsable mais sa responsabilité est limitée au montant de son apport dans la holding.

Quand viendra le moment de passer le flambeau à la génération future, le montage d’une holding peut s’avérer très intéressant.

L’article 787 B et C du Code Général des Impôts a mi en place le pacte Dutreuil, qui active un abattement de 75% sur la valeur de la société transmise.

Comment se crée une holding SCI ? 

Comme nous l’avons dit, créer une holding SCI sous-entend déjà que :

  • Vous êtes propriétaires de plusieurs immeubles
  • Vous êtes au moins 2 personnes à vous associer ;
  • Qu’il n’y ait aucune activité commerciale dans le groupe mais seulement des activités civiles. 

Deux exceptions notoires :

  • Seul, il est possible de créer une SASU qui fera office de holding. 
  • Et il ne faut pas oublier que toute la puissance de la holding vient du fait de lier son activité professionnelle (donc souvent commerciale) avec des SCI personnelles.

Les démarches administratives et légales restent les mêmes que pour toute création d’une société civile :

La rédaction des statuts

Elle reste très souple pour pouvoir permettre aux associés de gérer librement la société. 

Doivent, cependant, être obligatoirement mentionnées les informations suivantes :

  • Raison sociale ;
  • La liste des associés ;
  • Les apports de chaque associé qui va constituer le capital social (aucun capital social minimum n’est exigé)
  • L’objet social : il faudra penser en amont si vous optez pour une holding passive ou une holding active;
  • Le siège social ;
  • Et les informations relatives à la gestion : gérant, modalité du conseil d’administration,…
  • Le statut ne doit pas pris à la légère, il sera l’ossature de votre investissement.

La publicité légale et l’immatriculation

  • Une publication officielle, ou légale, doit permettre d’entériner la création de la holding via une publication dans un journal habilité, appelé Journal d’Annonces Légales (ou JAL)
  • sachez aussi que maintenant il vous est possible de les publier via des sites web spécialisés tel que Journal Spécial des Sociétés ou JSS.
  • La transmission des dossiers de création au greffe du tribunal compétent ou au Centre de Formalités des Entreprises de votre département en utilisant le formulaire cerfa M0.
  • Et immatriculer votre holding 

Un jonglage financier intéressant : Le Régime fiscal des dividendes

Un taux d’imposition oh combien intéressant, en créant une holding vous pouvez « jouer » avec la trésorerie quand vous avez une holding.

L’article 109 du Code Général des impôts définit comme étant des revenus distribués (dividendes) :

« tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ; toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou actionnaire et non prélevées sur les bénéfices. »

Ainsi, « remonter les dividendes » et les réinvestir dans une autre société (holding), même appartenant à la même personne (morale ou physique) est donc une distribution de dividende.

Dans une société commerciale simple (sans  holding mise en place), la distribution des dividendes est douloureuse car elle fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou ce qu’on appelle communément Flat Tax de 30%.

Dans une holding par contre, vous pouvez remonter les dividendes pour les réinvestir dans une société fille sans passer par la case impôt.

A la place vous allez devoir payer ce qu’on appelle un frottement fiscal de 5%.

 Société en HoldingSociété sans Holding
IS de la société fille15%15%
Flat taxeNéant30%
Taux de frottement5%Néant

Notez toutefois  que pour cette opération « d’emprunt » entre les filiales il est vivement recommandé d’établir une convention de trésorerie entre les filiales.

Holding et SCI : quel bilan ?

Une holding SCI est une stratégie avec beaucoup d’avantages, attention cependant de ne pas tomber dans des abus de droit et surtout avant de vous lancer, soyez honnêtes avec vous même pour savoir si vous avez l’ambition de créer un empire ou gérer simplement quelques biens immobiliers.

Cette simplement question vous évitera probablement de nombreux coûts annexes pas forcément si utiles…

Les inconvénients d’une holding immobilière

Comme nous venons de le voir, créer une holding s’avère très alléchant d’un point de vue fiscal, juridique et financier ;

Mais quand c’est trop beau pour être vrai… et bien, c’est que c’est vraiment trop beau pour être vrai !

Voilà, voilà, la holding en immobilier ou non, n’est pas dépourvue de quelques désagréments notamment financiers et du stress.

Des frais supplémentaires dans une holding

Toutes les filiales doivent exister :

  • Sur le plan juridique et administratif cela implique des frais pour la création de chaque société ;
  • Sur le plan financier, chaque société devra en fin d’année présenter son bilan et autres documents comptables, même en optant pour une holding avec un régime d’intégration fiscale. Ce qui sous-entend le recours à des services d’expert-comptable ou des commissaires au compte.

Une gestion complexe

Etre à la tête d’un montage Holding peut s’avérer très compliqué.

En effet, il n’est pas donné à tout le monde de jongler entre les opérations réalisées entre la société mère et les autres filiales surtout quand il s’agit de holding animatrice.

Les organisations et gestions de chaque société ne doivent pas être prises à la légère au risque d’un redressement  par l’administration fiscale.

Il est donc classique d’externaliser la prestation, avec les coûts qui vont avec également…



Les questions souvent posées par les lecteurs :

Pourquoi mettre une SCI dans une holding ?

La création d’une holding SCI permet de limiter son actionnariat, soit l’investissement personnel et financier que l’on met dans l’affaire, tout en restant maître de son patrimoine. Elle permet de regrouper plus d’investisseurs tout en gardant le contrôle de son capital. 

Comment est imposée une holding ?

Le régime d’imposition de la holding varie selon le statut de holding que vous avez choisi. Il peut s’agir de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR) : Impôt sur les sociétés (IS) : SARL, SAS, SASU, SA, etc. Impôt sur le revenu (IR) : SCI, EURL, SCS, SNC, etc

Comment sortir l’argent d’une holding ?

Cette fois, c’est le régime des sociétés mère-fille qui s’applique : la fiscalité est réduite à 1,66%. Faire remonter les dividendes à une société holding à qui les titres de l’entreprise auront été apportés.

Quelles sont les formalités à accomplir pour créer une holding?

  1. Rédaction des statuts;
  2. Domiciliation de sa holding;
  3. Dépôt des fonds et évaluation des apports au capital social;
  4. Publication d’une annonce légale de création de société;
  5. Immatriculation de la société.

Comment créer une holding SCI ?

La création d’une entreprise classique est la manière simple pour la création d’une SCI en ligne. Selon les statuts, une holding doit exercer en qualité de société animatrice et se référer au code Naf 64.20Z : Activités des sociétés holding.

Comment rattacher une société à une holding ?

Créer un groupe d’au moins deux sociétés, dans lequel la « mère» (holding) détient tout ou partie des titres d’une autre société, appelée « fille » ou filiale. Sur le plan fiscal, ce montage juridique offre au moins 3 avantages.

Quel est l’intérêt d’une holding ?

L’avantage de la holding est évidemment l’optimisation fiscale. Il y a également d’autres avantages, juridique par exemple, la holding permettant de diluer l’actionnariat tout en gardant la maîtrise du groupe, ou encore la mutualisation des services en cas de holding active.

Quel capital pour une holding ?

A la création d’une holding, il n’y a pas de montant minimum.

De fait, les textes n’imposent plus de montant minimal, hors société anonyme (SA) et sociétés en commandite par action, toujours soumises à un seuil de 37 000 euros.

Quelle est la fiscalité sur les dividendes ?

Les dividendes versés aux dirigeants et aux associés font l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % composé de : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Comment opter pour le régime Mère-fille ?

Au sein de la société fille? la société mère doit détenir au moins 5 % de participation, les titres doivent être nominatifs, le nom de la holding doit être inscrit sur le registre des mouvements de titres de la filiale. Pour bénéficier du dispositif,  la société mère doit conserver ces titres plus de 2 ans.

Pourquoi créer une holding familiale ?

Grâce à un montage de type LBO, la holding familiale permet d’acquérir des parts d’une société cible. Ainsi, la holding s’endettera afin de faire l’acquisition d’une société et les intérêts d’emprunt viendront en déduction des résultats de l’acquéreur.

Quelle activité pour une holding ?

Une holding est une société ayant pour activité principale la détention de participations au sein d’une ou plusieurs sociétés. La création d’une société permet notamment à un entrepreneur d’organiser ses activités sous forme d’un groupe de sociétés.

Comment nommer une holding ?

Pour trouver le nom de votre société, plusieurs critères doivent être pris en compte. Il est mieux de faire court (quatre syllabes au maximum) et de choisir un nom facilement prononçable et mémorisable. Évitez les répétitions de “h” et de “t”, ainsi que les sonorités compliquées.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu’en pensez vous ?

Avez vous ou envisagez vous de créer votre Holding ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

✅Quel type de société pour une holding ?

Pour la création d’une holding, différentes formes juridiques peuvent être adoptées. Toutefois, trois statuts juridiques sont couramment utilisés pour mettre en place ce type de structure, à savoir la SAS, la SARL et la société civile, présentant chacune leurs spécificités.

✅Quand créer une holding ?

Généralement, la création d’une holding intervient dans l’une des situations suivantes : dans le cadre d’un rachat d’entreprise, dans le cadre de la création d’une ou de plusieurs filiales, dans un souci d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale.

✅Comment gérer une holding ?

Le dirigeant d’une holding a la possibilité de prendre le contrôle des différentes filiales du groupe avec un apport en capital limité au niveau de la société mère.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

34 réponses

  1. Céline T dit :

    Bonjour et merci pour cet article très intéressant. Je suis en train d’acheter un bien immobilier (location nue et meublée) et je voudrais par la même occasion créer une Holding pour croitre et notamment venir y placer les parts de la SCI que mon père va me donner. Par contre je suis divorcée et j’aimerai constituer ma Holding seule. Que me conseilleriez vous EURL ou SASU quelle est la différence? Et comme tous si vous avez les coordonnées d’un bon expert comptable dans la région de Lille je suis preneuse. Merci!

  2. CUSSAC dit :

    Pierre,
    En complément de mon message précédent :
    Je pense que la holding a 2 gros inconvénients pour la gestion d’immobilier :
    – non adaptée si l’on veut en faire une machine à revenu (il faudra passer d’abord par L’IS sur le bénéfice puis 30 % sur les dividendes)
    – c’est une bombe à retardement lors de la vente d’un bien immobilier (plus value professionnelle)

    En revanche, c’est un excellent outil pour se constituer du patrimoine sans apport et sans fiscalité mais sans revenus quand on a 30 ans

    La SARL de famille est à mon sens la championne en terme de montage afin d’optimiser la fiscalité, les charges sociales, les PV et même l’IFI (sous certaines conditions)

  3. CUSSAC dit :

    Bonjour Pierre,

    Merci pour cet article clair et complet.
    J’ai lu que le pacte Dutreil qui permet de bénéficier de 75 % des droits de succession avait été remis en cause par Bercy pour les sociétés dont l’activité est la gestion de biens immobiliers que ce soit en SCI ou en SARL de famille
    Avez-vous cette information ?
    Bien cdt

    Gérard

  4. Jean-Claude dit :

    Bonjour, merci beaucoup pour la qualité de vos articles, que je lis systématiquement. Voilà, ma question ne concerna pas la SCI, j’ai un appartement T3 que je loue en meublé de tourisme et déclaré en micro BIC. Je voudrai savoir s’il y’a un inconvénient à le classer afin d’obtenir un abattement de 70% , quelque chose que je peux ignorer … ça me parait trop beau de passer de 50% d’abattement à 70 % ! Aussi, y a-t-il une période précise pour classer son logement avant la déclaration d’impôt (3 mois, 6 mois …). Par avance, merci de votre réponse

    • Pierre dit :

      Merci beaucoup Jean-Claude pour votre intérêt et votre retour !
      Vous avez tout intérêt à classer votre appartement à la fois pour l’abattement de 71% (vous gagnez encore 1% !), mais aussi pour minorer votre taxe de séjour.
      Sachez que vous pouvez faire encore mieux en déclarant un réel, et en amortissant votre bien
      A très vite

  5. David dit :

    Bonjour. Merci beaucoup pour votre site et vos articles. J’adore !!! J’ai deux appartements en nom propre que je loue. Je veux en acheter un autre et je m’étais dit que je le ferai via une sci. Mais un avocat ami me l’a déconseillé en me disant quil valait mieux que je fasse du LMNP. Je ne sais plus quoi faire….

  6. Jack London dit :

    La SCI holding étant à l’IS si elle déduit les emprunts faits pour acquerir de l »immobilier elle est propriétaire de l’immeuble et donc soumis à la plus value professionnelle lors de la revente ?

  7. BEETSCHEN dit :

    Bonjour,
    Connaissez-vous un expert comptable pouvant m’aider à créer une holding avec SCI à l’IS dans la région d’Evreux (27000) Eure.
    Merci par avance. Cordialement.
    BEETSCHEN Franck

  8. Jallageas dit :

    Félicitation pour l article

    Pourriez vous me communiquer l adresse ou le numéro de tel d une personne pouvant m aiguiller pour le montage d une holding avec sci a l is
    Merci de votre retour

  9. David LY dit :

    Bel article, je réfléchi beaucoup à la question, pour optimiser fiscalement les dividendes de ma sasu.
    Je suis preneur si vous avez un comptable ou avocat fiscaliste qui pourrait me conseiller sur le montage à mettre en place.
    Merci.

  10. Clément Blondeel dit :

    Bonjour,
    Impressionnant. Je cherche ces infos depuis quelque temps dans tous les livres de gestion du patrimoine, sur tous les sites « officiels » des investisseurs institutionnels … et rien. Pas un mot sur une possibilité de créer une holding alors que je l’ai vu en cours il y a très longtemps. Et la y a tout.

    Merci pour cet article très clair !
    J’avoue que je suis comme tout le monde, preneur si vous avez un expert comptable a me conseiller !

    Bonne journée et encore merci

  11. Rach dit :

    Bonjour
    Merci pour cet article
    Pourriez vous me communiquer les coordonnées d’un expert comptable spécialisé dans ce type de montage ?

    Merci par avance

  12. nm dit :

    Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article très complet. Pourriez vous svp également me transmettre les coordonnées d’un expert comptable spécialiste dans ce type de montage?
    Merci beaucoup

  13. Briaud dit :

    Bonjour Pierre.
    Bravo et merci pour votre article.
    Pouvez vous m’envoyer le contact d’un bon expert.
    Merci
    Peggy

  14. Pascal Dias dit :

    Bonjour,
    bravo pour cet article !
    Avez-vous les coordonnées d’un expert comptable chevronné dans ce type de montage ?
    Avec mes remerciements.
    Pascal

  15. Philippe dit :

    Une holding peut-elle intégrer des sociétés de statuts différents ( Sarl et sci ) ?
    Si une holding rachète des parts d’une sci en difficulté, peut-elle emprunter pour refinancer l’emprunt ?

  16. Thomas dit :

    Merci pour cet article. Effectivement, la société Holding semble être une solution très intéressante. Après quelques recherches, je vois que cela implique que la société mère touche un revenu de dividendes uniques sans TVA. Ce n’est donc pas applicable pour tous les achats. Comment résoudre ce problème de TVA ?

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