Holding SCI : Le Montage Fiscal Idéal ? (Voici comment faire)

Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, vous savez à quel point la gestion fiscale peut être un casse-tête.

Mais saviez-vous qu’il existe un montage fiscal idéal pour optimiser votre situation ?

Dans cet article, nous allons vous expliquer comment créer une holding SCI, le montage fiscal parfait pour les propriétaires immobiliers.

La holding SCI peut être une structure fiscalement avantageuse, surtout pour gérer et transmettre du patrimoine immobilier. Elle permet d’optimiser les impôts sur les revenus locatifs et de faciliter les successions.

Avantages	Inconvénients
– Optimisation fiscale – Gestion patrimoniale simplifiée – Protection des actifs – Transmission facilitée du patrimoine – Flexibilité dans la gestion des sociétés	– Coûts de création et de gestion plus élevés – Formalités administratives plus complexes – Responsabilité solidaire des associés – Règles spécifiques à respecter – Contraintes liées à la gouvernance

Les formes juridiques d’une Holding

Par définition, une holding est une société mère qui possède des actions ou titres au sein de plusieurs autres entreprises appelées filles ou filiales. 

La société mère (la holding) est ainsi appelée à gérer des participations. 

Aucune contrainte n’est liée à la forme juridique de chaque entité, la holding pourra ainsi être :

• une Société Civile ou SC : la forme la plus simple pour le côté fonctionnel et la plus souple quant à sa création (vous avez une grande liberté pour la rédaction des statuts) par contre en application de la loi sur la sauvegarde des entreprises (Loi n° 2005- 848 du 26 Juillet 2005 )  les SC ne peuvent pas exercer des activités commerciales même annexes (d’où le fait que les SC sont pour la plupart des SCI)
• une Société à Responsabilité Limitée ou SARL : elle est plus encadrée car elle est régie par le code du commerce  et l’Intuitu personae est très large ; (voici un article complet sur SARL et la location meublée)

• ou une Société par Actions simplifiées ou SAS : c’est également une forme commerciale de la Holding, elle a été calquée dans la conception des Sociétés par Actions (SA) mais elle a l’avantage d’être moins lourde. 

Le choix de la forme juridique de votre holding sera crucial dans la suite de votre activité, mais pour les investisseurs dans l’immobilier (souvent jugé sans risque) le montage d’un Holding en SC est souvent la forme la plus plébiscitée. 

	Société Civile	Société Commerciale
Objet social	Uniquement civil	Peut-être civil ou commercial
Responsabilité des actionnaires	Illimitée	À la hauteur de la participation
Capital social	Aucun minimum	Aucun minimum

Une holding SCI est une société civile.

Et les filiales, quant à elles peuvent prendre n’importe quelle forme juridique.

“J’ai créé une holding SCI pour gérer ses biens immobiliers et bénéficier d’une meilleure protection juridique. Elle apprécie la flexibilité et la simplicité de ce montage, qui lui permet de structurer efficacement son patrimoine. ”

Isabelle G., investisseuse immobilière

Holding  SCI, qu’est-ce que cela implique ? 

Créer une holding SCI est la stratégie que certains investisseurs en immobilier ont trouvée pour maximiser leur rentabilité, d’un point de vue fiscal.

Ce montage holding + SCI offre des avantages :

• fiscaux ;
• financiers ;
• opérationnels ; 
• et juridique.

Pourquoi créer une holding SCI

La création d’une holding SCI présente plusieurs avantages fiscaux et patrimoniaux pour les propriétaires immobiliers. 

Tout d’abord, elle permet de protéger le patrimoine immobilier des associés en le dissociant de leur patrimoine personnel. 

Ensuite, la holding SCI permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux grâce à l’application de l’impôt sur les sociétés, avec une possibilité d’optimisation de la fiscalité en fonction de la structure choisie. 

Par ailleurs, la holding SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en permettant de transmettre les parts sociales aux héritiers, tout en évitant le coût et la complexité d’une succession en indivision. 

Enfin, la holding SCI offre une plus grande souplesse de gestion et de développement pour les projets immobiliers des associés. 

En résumé, créer une holding SCI est une solution intéressante pour les propriétaires immobiliers qui souhaitent protéger leur patrimoine, optimiser leur fiscalité et faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier.

Découvrez aussi : Location Courte Durée : Réglementation, fiscalité (guide complet à jour)

Les avantages fiscaux 

Nous avons vu les différents régimes fiscaux de la holding (ici) :

• le régime mère-fille : la holding et les filiales doivent être soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) avec un taux de 15% si le bénéfice annuel de la filiale est inférieur à 38.120 € ;
• et le régime de l’Intégration fiscale qui permet de centraliser les impôts de chaque filiale de manière à déduire les déficits. 

Ce sont les deux régimes d’une holding SCI. 

Les avantages financiers 

C’est un des critères fondamentaux dans la décision de monter une holding. Dans une holding SCI vous cherchez à réinvestir mais sans appauvrir votre patrimoine en cours.

Rester maitre de ses investissements 

Si vous avez en tête que mettre en place une holding SCI signifierait « partager le gâteau avec quelqu’un d’autre», détrompez-vous. 

En effet, même si vous faites appel à d’autres actionnaires pour « financer » vos investissements, sachez que vous pouvez garder le contrôle de votre holding en restant actionnaire majoritaire.

Pour être plus exact, il vous faudra avoir plus des 50% des titres pour garder le contrôle de votre holding sauf mention spéciale dans le statut. 

Dans ce montage résumé dans l’infographie ci-dessous :

dans la holding 1 vous avez 51% des parts et votre associé (ou vos associés) détient (nnent) 49% , il va sans dire que vous restez majoritaire donc avez la main sur la gestion de votre holding. 

Si vous souhaitez maintenant acquérir une nouvelle société en utilisant les bénéfices de vos filiales et allez investir via votre holding (sans apport en nom propre donc et sans passer par la banque), vous allez pouvoir faire entrer une troisième entité investisseur.

Faites cependant attention à faire toujours garder à votre holding (Holding 1) la majorité des parts de la nouvelle société finale ainsi constituée.

Vos parts dans chaque entité se composent donc ainsi : 

• Holding 1 : 51 % 
• Société cible : 51% (part holding 1) x 51 % (votre premier investissement) : 26,01 % 

Même si vous ne détenez que 26,01% de la société cible, vous garder son contrôle, via la holding SCI.

Comment créer une holding SCI : guide pratique étape par étape

Pour créer une holding SCI, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes. 

Tout d’abord, il est important de constituer une SCI qui servira de structure mère. 

Ensuite, il faut créer une ou plusieurs filiales, qui peuvent être des SCI ou des SARL. Ces filiales seront détenues à 100% par la SCI mère.

Il est également important de bien définir les objectifs de la holding SCI, notamment en termes de gestion patrimoniale et de fiscalité. 

Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un avocat spécialisé pour vous aider à établir un plan de gestion patrimoniale adapté à votre situation.

Ensuite, il est temps de rédiger les statuts de la holding SCI et de ses filiales. 

Il est important de prévoir des clauses spécifiques pour la gestion de la holding, telles que la nomination d’un gérant et la définition de la répartition des dividendes entre la SCI mère et ses filiales.

Enfin, il est nécessaire d’enregistrer la holding SCI et ses filiales auprès du greffe du tribunal de commerce, et de déposer une demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Créer une holding SCI peut sembler complexe, mais en suivant ces étapes et en faisant appel à des professionnels qualifiés, les propriétaires peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux.

La holding, un outil pour protéger votre patrimoine

Certains types de société, notamment dans les sociétés civiles, la responsabilité des associés est sans limites pour les dettes de la société ; en d’autres termes ils sont personnellement responsables des dettes de la société. 

Leurs patrimoines personnels peuvent être saisis pour honorer les dettes en cas de déficit.

Dans le cas d’une holding, chaque associé est également responsable mais sa responsabilité est limitée au montant de son apport dans la holding.

Quand viendra le moment de passer le flambeau à la génération future, le montage d’une holding peut s’avérer très intéressant.

L’article 787 B et C du Code Général des Impôts a mi en place le pacte Dutreuil, qui active un abattement de 75% sur la valeur de la société transmise.

“J’utilise une holding SCI pour regrouper ses différentes sociétés et bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Grâce à ce montage, il peut développer ses activités tout en optimisant sa gestion financière.”

Pierre D., chef d’entreprise

Comment se crée une holding SCI ? 

Deux exceptions notoires :

• Seul, il est possible de créer une SASU qui fera office de holding. 
• Et il ne faut pas oublier que toute la puissance de la holding vient du fait de lier son activité professionnelle (donc souvent commerciale) avec des SCI personnelles.

Les démarches administratives et légales restent les mêmes que pour toute création d’une société civile :

La rédaction des statuts

Elle reste très souple pour pouvoir permettre aux associés de gérer librement la société. 

Doivent, cependant, être obligatoirement mentionnées les informations suivantes :

• Raison sociale ;
• La liste des associés ;
• Les apports de chaque associé qui va constituer le capital social (aucun capital social minimum n’est exigé)
• L’objet social : il faudra penser en amont si vous optez pour une holding passive ou une holding active;
• Le siège social ;
• Et les informations relatives à la gestion : gérant, modalité du conseil d’administration,…

• Le statut ne doit pas pris à la légère, il sera l’ossature de votre investissement.

La publicité légale et l’immatriculation

• Une publication officielle, ou légale, doit permettre d’entériner la création de la holding via une publication dans un journal habilité, appelé Journal d’Annonces Légales (ou JAL)
• sachez aussi que maintenant il vous est possible de les publier via des sites web spécialisés tel que Journal Spécial des Sociétés ou JSS.

• La transmission des dossiers de création au greffe du tribunal compétent ou au Centre de Formalités des Entreprises de votre département en utilisant le formulaire cerfa M0.

• Et immatriculer votre holding 

“J’accompagne mes clients dans la mise en place de montages fiscaux optimisés, notamment la création de holdings SCI. Ce type de structure offre de nombreux avantages en termes de gestion patrimoniale, de protection des actifs et d’optimisation fiscale. C’est un outil puissant pour les entrepreneurs et les familles souhaitant structurer leur patrimoine “.

Claire L., avocate spécialisée en droit des sociétés.

Un jonglage financier intéressant : Le Régime fiscal des dividendes

Un taux d’imposition oh combien intéressant, en créant une holding vous pouvez « jouer » avec la trésorerie quand vous avez une holding.

L’article 109 du Code Général des impôts définit comme étant des revenus distribués (dividendes) :

« tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ; toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou actionnaire et non prélevées sur les bénéfices. »

Ainsi, « remonter les dividendes » et les réinvestir dans une autre société (holding), même appartenant à la même personne (morale ou physique) est donc une distribution de dividende.

Dans une société commerciale simple (sans  holding mise en place), la distribution des dividendes est douloureuse car elle fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou ce qu’on appelle communément Flat Tax de 30%.

Dans une holding par contre, vous pouvez remonter les dividendes pour les réinvestir dans une société fille sans passer par la case impôt.

A la place vous allez devoir payer ce qu’on appelle un frottement fiscal de 5%.

	Société en Holding	Société sans Holding
IS de la société fille	15%	15%
Flat taxe	Néant	30%
Taux de frottement	5%	Néant

Notez toutefois  que pour cette opération « d’emprunt » entre les filiales il est vivement recommandé d’établir une convention de trésorerie entre les filiales.

Holding et SCI : quel bilan ?

Une holding SCI est une stratégie avec beaucoup d’avantages, attention cependant de ne pas tomber dans des abus de droit et surtout avant de vous lancer, soyez honnêtes avec vous même pour savoir si vous avez l’ambition de créer un empire ou gérer simplement quelques biens immobiliers.

Cette simplement question vous évitera probablement de nombreux coûts annexes pas forcément si utiles…

Les inconvénients d’une holding immobilière

Comme nous venons de le voir, créer une holding s’avère très alléchant d’un point de vue fiscal, juridique et financier ;

Mais quand c’est trop beau pour être vrai… et bien, c’est que c’est vraiment trop beau pour être vrai !

Voilà, voilà, la holding en immobilier ou non, n’est pas dépourvue de quelques désagréments notamment financiers et du stress.

Des frais supplémentaires dans une holding

Toutes les filiales doivent exister :

• Sur le plan juridique et administratif cela implique des frais pour la création de chaque société ;
• Sur le plan financier, chaque société devra en fin d’année présenter son bilan et autres documents comptables, même en optant pour une holding avec un régime d’intégration fiscale. Ce qui sous-entend le recours à des services d’expert-comptable ou des commissaires au compte.

Une gestion complexe

Etre à la tête d’un montage Holding peut s’avérer très compliqué.

En effet, il n’est pas donné à tout le monde de jongler entre les opérations réalisées entre la société mère et les autres filiales surtout quand il s’agit de holding animatrice.

Les organisations et gestions de chaque société ne doivent pas être prises à la légère au risque d’un redressement  par l’administration fiscale.

Il est donc classique d’externaliser la prestation, avec les coûts qui vont avec également…

Les questions souvent posées par les lecteurs :

Pourquoi mettre une SCI dans une holding ?

La création d’une holding SCI permet de limiter son actionnariat, soit l’investissement personnel et financier que l’on met dans l’affaire, tout en restant maître de son patrimoine. Elle permet de regrouper plus d’investisseurs tout en gardant le contrôle de son capital. 

Comment est imposée une holding ?

Le régime d’imposition de la holding varie selon le statut de holding que vous avez choisi. Il peut s’agir de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR) : Impôt sur les sociétés (IS) : SARL, SAS, SASU, SA, etc. Impôt sur le revenu (IR) : SCI, EURL, SCS, SNC, etc

Comment sortir l’argent d’une holding ?

Cette fois, c’est le régime des sociétés mère-fille qui s’applique : la fiscalité est réduite à 1,66%. Faire remonter les dividendes à une société holding à qui les titres de l’entreprise auront été apportés.

Quelles sont les formalités à accomplir pour créer une holding?

1. Rédaction des statuts;
2. Domiciliation de sa holding;
3. Dépôt des fonds et évaluation des apports au capital social;
4. Publication d’une annonce légale de création de société;
5. Immatriculation de la société.

Comment créer une holding SCI ?

La création d’une entreprise classique est la manière simple pour la création d’une SCI en ligne. Selon les statuts, une holding doit exercer en qualité de société animatrice et se référer au code Naf 64.20Z : Activités des sociétés holding.

Comment rattacher une société à une holding ?

Créer un groupe d’au moins deux sociétés, dans lequel la « mère» (holding) détient tout ou partie des titres d’une autre société, appelée « fille » ou filiale. Sur le plan fiscal, ce montage juridique offre au moins 3 avantages.

Quel est l’intérêt d’une holding ?

L’avantage de la holding est évidemment l’optimisation fiscale. Il y a également d’autres avantages, juridique par exemple, la holding permettant de diluer l’actionnariat tout en gardant la maîtrise du groupe, ou encore la mutualisation des services en cas de holding active.

Quel capital pour une holding ?

A la création d’une holding, il n’y a pas de montant minimum.

De fait, les textes n’imposent plus de montant minimal, hors société anonyme (SA) et sociétés en commandite par action, toujours soumises à un seuil de 37 000 euros.

Quelle est la fiscalité sur les dividendes ?

Les dividendes versés aux dirigeants et aux associés font l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % composé de : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.

Comment opter pour le régime Mère-fille ?

Au sein de la société fille? la société mère doit détenir au moins 5 % de participation, les titres doivent être nominatifs, le nom de la holding doit être inscrit sur le registre des mouvements de titres de la filiale. Pour bénéficier du dispositif,  la société mère doit conserver ces titres plus de 2 ans.

Pourquoi créer une holding familiale ?

Grâce à un montage de type LBO, la holding familiale permet d’acquérir des parts d’une société cible. Ainsi, la holding s’endettera afin de faire l’acquisition d’une société et les intérêts d’emprunt viendront en déduction des résultats de l’acquéreur.

Quelle activité pour une holding ?

Une holding est une société ayant pour activité principale la détention de participations au sein d’une ou plusieurs sociétés. La création d’une société permet notamment à un entrepreneur d’organiser ses activités sous forme d’un groupe de sociétés.

Comment nommer une holding ?

Pour trouver le nom de votre société, plusieurs critères doivent être pris en compte. Il est mieux de faire court (quatre syllabes au maximum) et de choisir un nom facilement prononçable et mémorisable. Évitez les répétitions de “h” et de “t”, ainsi que les sonorités compliquées.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu’en pensez vous ?

Avez vous ou envisagez vous de créer votre Holding ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

Quel type de société pour une holding ?

• Pour la création d’une holding, différentes formes juridiques peuvent être adoptées. Toutefois, trois statuts juridiques sont couramment utilisés pour mettre en place ce type de structure, à savoir la SAS, la SARL et la société civile, présentant chacune leurs spécificités.

Quand créer une holding ?

• Généralement, la création d’une holding intervient dans l’une des situations suivantes : dans le cadre d’un rachat d’entreprise, dans le cadre de la création d’une ou de plusieurs filiales, dans un souci d’optimisation fiscale et/ou patrimoniale.

Comment gérer une holding ?

• Le dirigeant d’une holding a la possibilité de prendre le contrôle des différentes filiales du groupe avec un apport en capital limité au niveau de la société mère.