Envie de transformer une indivision en SCI sans prise de tête côté fiscalité ? Et si vous profitiez enfin des avantages successoraux tant convoités ?

Pour transformer une indivision en SCI, tous les propriétaires doivent être d’accord. Vous devez ensuite créer les statuts de la SCI, l’enregistrer au Registre du Commerce (RCS), puis transférer officiellement le bien immobilier chez un notaire pour simplifier la gestion et profiter d’avantages fiscaux.

Qu’est-ce que l’Indivision en Immobilier ?

En 2023, le nombre de créations de SCI a augmenté de 15% par rapport à l’année précédente, témoignant de l’intérêt croissant pour cette structure juridique​

L’indivision est la situation dans laquelle se trouve au moins 2 personnes physiques lorsqu’elles possèdent en commun un ou plusieurs biens mobilier ou immobilier.

L’indivision est souvent privilégiée à d’autres solutions lors d’un achat d’un bien immobilier parce que :

• l’indivision est rapide : sa création se fait à la signature du contrat de vente sur lequel les noms et les apports de chaque indivisaire doivent apparaitre ; 
• Ce n’est pas cher : aucun frais ou taxe à prévoir sinon les droits d’enregistrement  ;
• Et il y a très peu de formalités à accomplir dans sa gestion

Ces avantages coulent de source, car dans l’indivision il est question de personnes physiques donc les indivisaires agissent en tant que telles, le Code Civil régira alors l’indivision. 

Comment gérer un bien en indivision ?

Chaque indivisaire devient propriétaire lors de l’acte d’achat ou de transmission à hauteur de sa contribution financière.

Le principe de l’indivision est que, contrairement à la copropriété, dans l’indivision tous les indivisaires sont propriétaires de la totalité du bien, la part de chacun ne peut pas être matériellement distinguée (on ne pourra pas ainsi dire que la partie gauche appartient à A et la gauche à B). 

Les décisions courantes dans la gestion d’un bien en indivision doivent être prises à la majorité des 2/3, tandis que les plus importantes sont prises à l’unanimité. 

Une convention d’indivision peut être mise en place pour « cadrer » la gestion du bien en indivision tout en préservant l’intérêt de chacun, il faut juste noter que cette convention est valable pour 5 ans et peut être renouvelée.

La rédaction de cette convention d’indivision est vivement conseillée. 

Risques et Inconvénients de l’Indivision

1. Dans l’indivision chaque membre ne peut rien faire sans l’accord des autres et c’est souvent là que le bas blesse car un indivisaire peut bloquer toute la gestion. 

Heureusement il y a un principe en droit qui dit « Nul n’est censé rester dans l’indivision » qui permet à chacun de s’en sortir quel que soit le motif soit :

• Il y a un accord amiable et les biens sont repartis entre chaque membre ;
• on ne trouve pas d’accord, auquel cas l’affaire est transmise au tribunal de grande instance qui ordonne la vente aux enchères des biens. Le prix de cette vente sera ensuite reparti entre chacun des membres au prorata de sa quote-part. 

2. L’indivision est précaire. En effet, un indivisaire peut quitter à tout moment « l’association » en mettant en vente sa quote-part. Bien entendu les autres parties sont priorisées dans l’acquisition de la part mise en vente et applique son droit de préemption. 

Ces inconvénients font de l’indivision un mode de gestion « non cadrée » et les blocages peuvent résulter de futilités telles qu’un désaccord entre indivisaires et ces situations peuvent obliger les parties à vendre le bien. 

Marc D., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et propriétaire à Lyon, partage : « Indivision était gérable jusqu’à ce que des désaccords surgissent. Passer à une SCI a simplifié la gestion et nous a aidés à éviter des litiges coûteux. »

Avantages d’acheter un Bien en Indivision : Simplicité et Flexibilité

Il y a 5 avantages de préférer l’achat en indivision

• Une démarche de création simple : on achète en nom propre 
• La gestion : pas de bilan où il faudra engager un expert-comptable 
• La cession : 
• La fiscalité 
• Et la transmission

Selon une étude, les propriétaires ayant transformé leur indivision en SCI ont pu réduire leur impôt sur le revenu de 20% en moyenne grâce à l’optimisation fiscale permise par la SCI​

Qu’est-ce que la Société Civile immobilière (SCI) ?

Pour détenir un bien à plusieurs, la SCI est un moyen juridique qui s’offre aux français.

Une SCI permet à des personnes physiques, qu’on appelle « associés » d’être propriétaire et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers par le biais d’une société. 

La SCI est plus conseillé pour les investisseurs, car :

• la SCI est souple : les règles de gestion sont fixées à l’avance par les associés dans la rédaction d’un statut. 
• et sécurisante : la SCI est créée pour une durée de 99 ans. 

Il n’est pas obligatoire que les associés investissent dans les mêmes proportions.

En revanche ce qui est obligatoire c’est la rédaction des statuts, véritable contrat, qui va organiser le fonctionnement de la société. 

Fonctionnement Quotidien d’une SCI

Si la SCI est souple et sécurisante c’est grâce au fameux statut que les associés peuvent librement rédiger. 

Véritable colonne vertébrale de votre investissement, la rédaction du statut ne doit pas être négligée.

Les Inconvénients d’une SCI

1. La constitution d’une SCI est la première étape à laquelle les futurs associés se heurtent. En effet, les procédures administratives et juridiques sont contraignantes et couteuses : 

• la rédaction du statut;
• la publication d’annonce légale ; 
• le dépôt et enregistrement au registre du commerce et des sociétés ;
• l’inscription au régime des bénéficiaires effectif 

2. Si la création d’une SCI est déjà couteuse, sa gestion n’en est pas moins. En effet, s’agissant de société, vous serez obligé à la fin de chaque année faire appel à un expert-comptable afin d’établir le bilan de l’exercice. 

Pourquoi transformer une indivision en SCI ?

Avantages Juridiques d’une SCI par Rapport à l’Indivision

Transformer une indivision en Société Civile Immobilière (SCI) permet d’éviter les nombreux inconvénients juridiques liés à l’indivision.

L’indivision est une situation précaire où chaque indivisaire possède une part du bien, mais où les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité ou à une majorité renforcée.

Cette configuration peut mener à des blocages si les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord, surtout en cas de désaccords familiaux ou de divergences d’intérêts.

En revanche, la SCI offre une structure juridique plus stable et organisée.

Les décisions y sont prises en assemblée générale selon les modalités prévues par les statuts, ce qui permet d’éviter les blocages fréquents en indivision.

De plus, la gestion de la SCI est confiée à un gérant, désigné par les associés, qui peut agir pour le compte de la société sans avoir à obtenir systématiquement l’accord des autres associés pour chaque décision courante.

Cela simplifie grandement la gestion du bien immobilier.

Relations entre Co-indivisaires : un Facteur Décisif

SCI : un cadre rassurant en cas de mésentente

Transformer une indivision en SCI apporte un cadre juridique rassurant, particulièrement utile en cas de mésentente ou de désaccords récurrents entre les co-indivisaires.

La gestion patrimoniale d’une indivision peut rapidement devenir conflictuelle, notamment dans les situations d’indivision familiale ou entre héritiers.

La SCI offre une structure claire avec des statuts précis, fixant les modalités de gestion, de sortie des associés et la transmission patrimoniale.

Cas typique d’héritiers ou d’investisseurs aux visions divergentes

Il est courant que des héritiers ou investisseurs aient des objectifs différents quant à la gestion d’un patrimoine immobilier commun, surtout lorsqu’il s’agit d’une propriété destinée à la location saisonnière, comme un bien Airbnb.

Dans une indivision, ces divergences peuvent provoquer des blocages majeurs, voire paralyser complètement la gestion locative.

Transformer cette indivision conflictuelle en SCI permet alors d’établir clairement les droits et obligations de chaque associé et facilite grandement la prise de décisions.

La SCI comme solution pour éviter conflits et blocages

La SCI agit comme un véritable outil préventif contre les conflits et blocages fréquemment observés dans les situations d’indivision.

Grâce aux assemblées générales, aux règles définies dans les statuts et à la nomination d’un gérant, les décisions se prennent de façon fluide et transparente.

En outre, en cas de divergences persistantes, la SCI prévoit des mécanismes précis de sortie d’associé, évitant ainsi la paralysie totale du projet immobilier.

Transformer une indivision en SCI s’avère donc particulièrement judicieux pour garantir une gestion locative simplifiée et durable, particulièrement dans le cadre d’un projet Airbnb ou de location saisonnière.

Avantages Fiscaux d’une SCI

Sur le plan fiscal, la transformation d’une indivision en SCI peut s’avérer avantageuse.

L’indivision, par nature, ne permet pas d’optimiser la fiscalité liée aux revenus fonciers ou aux transmissions.

En revanche, la SCI offre plusieurs leviers d’optimisation fiscale.

Premièrement, une SCI peut choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt qu’à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui peut être intéressant si les associés ont de hauts revenus personnels.

Sous le régime de l’IS, les bénéfices réinvestis ne sont pas taxés au même taux que les revenus fonciers dans le cadre de l’IR, permettant une capitalisation plus rapide.

Deuxièmement, la SCI permet d’organiser plus finement la transmission du patrimoine immobilier, notamment en profitant du régime des donations-partages, ce qui peut réduire de manière significative les droits de succession.

Les propriétaires ayant transformé leur indivision en SCI ont pu réduire leur impôt sur le revenu de 20% en moyenne grâce à l’optimisation fiscale permise par la SCI.

Sophie L., lectrice assidue de Eldorado Immobilier et investisseuse à Paris, raconte : « La SCI a offert une optimisation fiscale essentielle pour notre investissement immobilier, en particulier pour la transmission à nos enfants. »

Avantages patrimoniaux d’une SCI

Transformer une indivision en SCI permet également de mieux protéger et organiser le patrimoine immobilier.

En indivision, chaque indivisaire est exposé aux risques liés aux dettes des autres indivisaires.

En cas de difficulté financière de l’un des co-indivisaires, les créanciers peuvent saisir sa part de l’indivision, ce qui peut mettre en péril l’ensemble du bien.

Dans une SCI, le patrimoine immobilier est détenu par la société, et non directement par les associés.

Cela signifie que les créanciers d’un associé ne peuvent saisir que ses parts sociales, et non le bien immobilier lui-même, offrant une meilleure protection du patrimoine commun.

De plus, la SCI permet d’organiser la détention du bien sur le long terme, en facilitant les transmissions entre générations tout en maintenant l’unité du patrimoine, ce qui est souvent recherché dans un cadre familial.

La SCI permet aussi de gérer plus efficacement les relations entre les différents ayants droit, en évitant les conflits souvent liés à l’indivision.

Jean-Pierre M., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et hôte Airbnb, raconte : « Nous avons décidé de transformer notre indivision en SCI pour simplifier la gestion de notre patrimoine familial. Grâce à la SCI, nous avons pu formaliser les règles de gestion et éviter les conflits. La transmission des parts à nos enfants s’est également faite plus facilement, avec des avantages fiscaux non négligeables. »

Indivision ou SCI : Choisir selon la Durée de Détention

Pourquoi privilégier l’indivision pour une détention courte ?

Lorsque votre objectif est de détenir un bien immobilier à court terme, notamment pour un investissement immobilier ponctuel ou une revente rapide, privilégier l’indivision s’avère particulièrement pertinent.

En effet, la simplicité des démarches pour transformer une indivision en SCI contraste fortement avec les formalités légères de l’indivision elle-même.

Cette dernière offre une flexibilité avantageuse dans des contextes précis :

Vous pouvez céder votre quote-part sans l’accord préalable des autres indivisaires, simplifiant considérablement une éventuelle sortie rapide.

De plus, les frais transformer indivision en SCI sont inexistants dans une simple détention indivise, contrairement au coût notaire transformer indivision en SCI, souvent élevé lors d’une mutation immobilière vers une société civile immobilière.

Enfin, les délais pour transformer une indivision en SCI, longs et administrativement complexes, renforcent l’intérêt d’une indivision pour les opérations à durée limitée.

Pourquoi préférer la SCI pour une gestion sur le long terme ?

En revanche, créer une SCI à partir d’une indivision se révèle particulièrement adapté pour une stratégie immobilière durable et sécurisée, orientée vers la stabilité à long terme et une transmission patrimoniale optimisée.

En effet, la SCI procure une structuration juridique solide qui élimine les risques inhérents à une indivision conflictuelle.

En cas d’indivision entre héritiers, transformer en SCI permet de simplifier la gestion patrimoniale tout en assurant une transmission claire et fluide du patrimoine immobilier aux générations suivantes.

La fiscalité transformation indivision en SCI offre également des leviers d’optimisation intéressants, tels que l’option pour l’impôt sur les sociétés ou la mise en œuvre d’une donation indivision transformer en SCI, avantageuse sur le plan successoral.

Cas concret : projet Airbnb avec objectif d’investissement durable

Illustrons concrètement avec un cas très courant : celui d’une indivision Airbnb passer en SCI.

L’essor de la location saisonnière pousse de nombreux investisseurs immobiliers à transformer propriété indivise en SCI afin de profiter d’une gestion locative simplifiée, grâce aux statuts sur mesure rédigés lors de la création.

La SCI pour location saisonnière issue d’une indivision présente de multiples avantages :

• Gestion patrimoniale indivision SCI Airbnb : la nomination d’un gérant facilite la gestion quotidienne et permet d’éviter les blocages décisionnels fréquents dans une indivision Airbnb.
• Avantages fiscaux SCI après indivision : une SCI indivision optimisation fiscale location courte durée est possible, notamment grâce à l’amortissement fiscal si l’option à l’impôt sur les sociétés (IS) est retenue.
• Transformer indivision en SCI pour conciergerie Airbnb : les services annexes d’une conciergerie se développent facilement grâce à une gestion claire, définie statutairement, offrant ainsi une meilleure attractivité pour les locations haut de gamme.
• Indivision Airbnb SCI transmission patrimoniale : les parts sociales d’une SCI se transmettent aisément aux héritiers, ce qui sécurise la continuité du projet Airbnb familial.

En somme, pour un investissement Airbnb durable, la solution juridique optimale est souvent de transformer indivision familiale en SCI, afin de maximiser la rentabilité, sécuriser juridiquement la gestion locative, et assurer une transmission fluide du patrimoine aux générations futures.

Conseils de Pro Pour Passer de l’Indivision à la SCI

Que faut-il faire ?

Il est tout à fait possible de passer de l’indivision à la SCI.

Pour ce faire les indivisaires doivent passer par la case création de société et s’acquitter de toutes les formalités y afférentes.

• La première est d’intégrer le bien immobilier dès la création de la SCI dans ses statuts, rédigés par un notaire.  
• La seconde est de les rédiger sous seing privé, mais les frais seront tout de même à prévoir en cas d’apport d’un bien immobilier puisque l’acte d’apport devra de toute façon être rédigé devant notaire.

Pour constituer le capital social, les apports se feront donc en nature. seront donc le ou les biens indivis et chaque associé se verra recevoir sa part sociale en fonction de sa proportion dans le bien. 

Le Rôle Clé du Notaire dans la Transformation

La transformation d’une indivision en SCI implique nécessairement l’intervention d’un notaire, acteur central dans ce processus complexe.

Voici précisément en quoi son rôle est essentiel :

Rédaction et authentification des statuts

Le notaire est responsable de la rédaction et de l’authentification des statuts de la SCI.

Ce document crucial, véritable colonne vertébrale juridique de la société, encadre clairement la gestion du patrimoine immobilier issu de l’indivision.

Il fixe notamment les modalités de gestion courante, les conditions de sortie d’un associé, la transmission patrimoniale, ainsi que les règles spécifiques si l’objectif est une gestion locative simplifiée sur Airbnb.

Faire authentifier ces statuts par un notaire garantit leur conformité juridique, essentielle en cas de conflit futur.

Mutation du bien immobilier (acte notarié obligatoire)

Transformer une indivision familiale en SCI nécessite obligatoirement un acte notarié pour la mutation du bien immobilier.

L’intervention du notaire permet ainsi d’assurer officiellement le transfert de la propriété indivise vers la SCI.

Cette étape génère des frais spécifiques, correspondant aux coûts notariés obligatoires pour transformer l’indivision en SCI, habituellement compris entre 7 et 8 % de la valeur vénale du bien.

Vérification des droits de préemption urbains (purge du droit de préemption)

Lors de la création d’une SCI à partir d’une indivision, le notaire s’assure que le bien concerné n’est pas soumis à un droit de préemption urbain exercé par les collectivités locales.

Cette procédure, appelée purge du droit de préemption, est incontournable pour sécuriser juridiquement la transformation, en particulier dans le cadre d’une gestion patrimoniale de type Airbnb ou location saisonnière.

Calcul et déclaration éventuelle de la plus-value immobilière

Enfin, le notaire calcule précisément la plus-value immobilière potentiellement générée par l’apport du bien à la SCI.

Cette plus-value éventuelle devra être déclarée aux services fiscaux.

Ce rôle est crucial pour maîtriser pleinement la fiscalité lors de la transformation d’une indivision en SCI, d’autant plus lorsque l’objectif est d’optimiser fiscalement une SCI dédiée à la location courte durée ou à une conciergerie Airbnb.

Le notaire accompagne ainsi les indivisaires dans les démarches fiscales nécessaires, assurant une transition sereine et avantageuse sur le plan financier.

Henri P., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et propriétaire en région parisienne, partage : « Nous avons décidé de transformer notre indivision en SCI pour simplifier la gestion de notre patrimoine familial. Grâce à la SCI, nous avons pu formaliser les règles de gestion et éviter les conflits. La transmission des parts à nos enfants s’est également faite plus facilement, avec des avantages fiscaux non négligeables. »

Transformer une Indivision en SCI : Quels sont les Limites et Inconvénients?

Quels Sont les Coûts Obligatoires pour Transformer une Indivision en SCI ?

La transformation d’une indivision en SCI génère plusieurs frais incontournables :

• La comptabilité annuelle d’une SCI : Un expert-comptable est nécessaire pour établir les comptes, coût moyen entre 1 000 € et 2 000 €/an.
• Les frais notariés à prévoir : Obligatoires pour l’apport du bien immobilier en SCI, ils s’élèvent à 7-8% de la valeur du bien.
• Le coût de la publication légale : La création impose une annonce dans un Journal d’Annonces Légales (JAL), coûtant environ 200 à 300 €.

Quelles Sont les Contraintes Administratives d’une SCI ?

Créer une SCI à partir d’une indivision implique des obligations précises :

• Rédiger des statuts détaillés :Les statuts définissent la gestion et la transmission du bien. Une erreur peut compliquer la fiscalité et la gouvernance.
• L’obligation de tenir des assemblées générales : L’article 1856 du Code civil impose une assemblée annuelle pour valider la gestion.
• Le dépôt annuel de comptes : Le dépôt annuel de comptes au greffe est obligatoire, contrairement à la gestion souple d’une indivision.

Comment sortir d’une SCI et pourquoi est-ce plus complexe qu’en indivision ?

Sortir d’une SCI est généralement plus contraignant qu’en indivision.

En indivision, chaque indivisaire peut vendre librement sa quote-part sans l’accord des autres.

En revanche, dans une SCI, la cession des parts sociales est encadrée par l’article 1861 du Code civil, qui impose l’obtention de l’agrément des autres associés avant toute vente.

Cette exigence vise à protéger l’équilibre entre associés, mais alourdit les démarches. De plus, la cession peut générer une imposition sur la plus-value immobilière, contrairement à une indivision où la sortie est plus directe.

Enfin, la SCI oblige à respecter un formalisme juridique précis, notamment via la tenue d’assemblées générales obligatoires selon l’article 1856 du Code civil, compliquant davantage la sortie rapide et individuelle.

Conclusion

Comme dans tout investissement, il n’y a pas de stratégie magique dans l’investissement immobilier.

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en toute simplicité et à court terme, l’indivision est votre solution.

Par contre si investir dans le long terme est votre objectif, optez pour la SCI elle est bien plus stable. 

Pour allez plus loin, LMNP LMP Les avantages fiscaux d’une adhésion à un centre de gestion Agrée

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