SCI ou Indivision ? (et comment passer de l’une à l’autre)

Si vous êtes plusieurs à vouloir vous « associer » dans l’achat d’un bien immobilier, deux solutions principales s’offrent à vous dans le droit français : l’indivision et la Société Civile Immobilière ou SCI. 

L’une comme l’autre contient des avantages et des inconvénients et la solution miracle n’existe pas.

Alors pour vous aider à choisir, nous avons choisi d’aborder dans cet article tous les aspects des deux formes juridiques afin que puissiez prendre votre décision en ayant toutes les cartes en main.

Quelle différence entre SCI et Indivision ? Être en indivision est provisoire et précaire car chaque indivisaire du bien immobilier peut quitter l’indivision à tout moment.

La SCI est forme juridique de société où chacun possède des parts avec une situation claire et encadrée.

Quelle différence de fiscalité entre SCI et Indivision ? Dans le cas d’une SCI, il peut être fait le choix d’être imposé à l’impôt sur les sociétés (IS). Sinon peut aussi si être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), comme l’indivision.

Comment passer de l’indivision à la SCI ? Chaque indivisaire peut apporter ses parts d’indivision à une SCI, sans avoir à obtenir l’accord des autres indivisaires. Si tout le bien indivis est apporté à une SCI, l’unanimité des indivisaires propriétaires est nécessaire.

IndivisionSCI
CréationSimple, peu couteuxDifficile et couteux
GestionNon cadrée : 2/3 pour les décisions courantes et à l’unanimité pour les « grandes » décisions.Cadrée par le statut rédigé à la création :
SortieA tout moment, et à n’importe quel motif et sans aucun accordNécessite un accord entre les associés
TransmissionPaiement des impôtsCadrée dans les statuts

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Qu’est-ce que l’indivision ?

Quelle est la différence entre SCI et Indivision ? (et comment passer d’une indivision à une SCI)
L’indivision est un mécanisme juridique permettant d’exercer à plusieurs le droit de propriété en attente d’un partage

L’indivision est la situation dans laquelle se trouve au moins 2 personnes physiques lorsqu’elles possèdent en commun un ou plusieurs biens mobilier ou immobilier.

Vous pouvez être en situation d’indivision :

  • Suite à l’achat d’un bien en commun ;
  • Suite à un héritage ;
  • Suite à un divorce lorsqu’on a été marié sous le régime de la communauté des biens et que le partage n’a pas été effectué;

L’indivision est souvent privilégiée à d’autres solutions lors d’un achat d’un bien immobilier parce que :

  • l’indivision est rapide : sa création se fait à la signature du contrat de vente sur lequel les noms et les apports de chaque indivisaire doivent apparaitre ; 
  • Ce n’est pas cher : aucun frais ou taxe à prévoir sinon les droits d’enregistrement  ;
  • Et il y a très peu de formalités à accomplir dans sa gestion 

Ces avantages coulent de source, car dans l’indivision il est question de personnes physiques donc les indivisaires agissent en tant que telles, le Code Civil régira alors l’indivision

Comment gérer un bien en indivision ?

Chaque indivisaire devient propriétaire lors de l’acte d’achat ou de transmission à hauteur de sa contribution financière.

Le principe de l’indivision est que, contrairement à la copropriété, dans l’indivision tous les indivisaires sont propriétaires de la totalité du bien, la part de chacun ne peut pas être matériellement distinguée (on ne pourra pas ainsi dire que la partie gauche appartient à A et la gauche à B). 

Les décisions courantes dans la gestion d’un bien en indivision doivent être prises à la majorité des 2/3, tandis que les plus importantes sont prises à l’unanimité. 

Une convention d’indivision peut être mise en place pour « cadrer » la gestion du bien en indivision tout en préservant l’intérêt de chacun, il faut juste noter que cette convention est valable pour 5 ans et peut être renouvelée.

La rédaction de cette convention d’indivision est vivement conseillée. 

La fiscalité d’un bien immobilier en indivision est assez particulière. Si le bien génère des revenus (ce qui nous intéresse ici)  chaque indivisaire est imposable personnellement suivant sa contribution : 

  • L’impôt sur le revenu ;
  • La taxe foncière ; 
  • Et l’impôt sur la fortune le cas échéant

Les inconvénients de l’indivision

  1. Dans l’indivision chaque membre ne peut rien faire sans l’accord des autres et c’est souvent là que le bas blesse car un indivisaire peut bloquer toute la gestion. 

Heureusement il y a un principe en droit qui dit « Nul n’est censé rester dans l’indivision » qui permet à chacun de s’en sortir quel que soit le motif soit :

  • Il y a un accord amiable et les biens sont repartis entre chaque membre ;
  • on ne trouve pas d’accord, auquel cas l’affaire est transmise au tribunal de grande instance qui ordonne la vente aux enchères des biens. Le prix de cette vente sera ensuite reparti entre chacun des membres au prorata de sa quote-part. 
  1. L’indivision est précaire. En effet, un indivisaire peut quitter à tout moment « l’association » en mettant en vente sa quote-part. Bien entendu les autres parties sont priorisées dans l’acquisition de la part mise en vente et applique son droit de préemption. 

Ces inconvénients font de l’indivision un mode de gestion « non cadrée » et les blocages peuvent résulter de futilités telles qu’un désaccord entre indivisaires et ces situations peuvent obliger les parties à vendre le bien. 

Les avantages d’acheter en indivision plutôt qu’en SCI

Il y a 5 avantages de préférer l’achat en indivision

  • Une démarche de création simple : on achète en nom propre 
  • La gestion : pas de bilan où il faudra engager un expert-comptable 
  • La cession : 
  • La fiscalité 
  • Et la transmission

La Société Civile immobilière (SCI) 

Quelle est la différence entre SCI et Indivision ? (et comment passer d’une indivision à une SCI)
Une Société Civile Immobilière -ou SCI- est un groupement de personnes qui s’unissent afin d’acheter un bien immobilier dans le but d’en tirer profit

Pour détenir un bien à plusieurs, la SCI est un moyen juridique qui s’offre aux français.

Une SCI permet à des personnes physiques, qu’on appelle « associés » d’être propriétaire et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers par le biais d’une société. 

Pour une SCI, il faut donc prendre en compte que :

  • Le bien appartient à la société (personne morale) et non aux associés (personne physique) ; 
  • Les associés détiennent une part dans la SCI et ne sont pas considérés comme propriétaires des biens ;
  • La gestion de la SCI est confiée à un gérant. 

La SCI est plus conseillé pour les investisseurs, car :

  • la SCI est souple : les règles de gestion sont fixées à l’avance par les associés dans la rédaction d’un statut. 
  • et sécurisante : la SCI est créée pour une durée de 99 ans. 

Il n’est pas obligatoire que les associés investissent dans les mêmes proportions.

En revanche ce qui est obligatoire c’est la rédaction des statuts, véritable contrat, qui va organiser le fonctionnement de la société. 

La SCI au quotidien 

Si la SCI est souple et sécurisante c’est grâce au fameux statut que les associés peuvent librement rédiger. 

Véritable colonne vertébrale de votre investissement, la rédaction du statut ne doit pas être négligée.

Mis à part les informations obligatoires sa rédaction est libre, vous êtes donc en mesure de détailler dans le statut toutes les circonstances possibles dans la gestion de votre société : 

  • dispositions à prendre pour les partages des bénéfices ;
  • celles à prendre en cas de cession de part d’un associé ou de transmission des parts aux héritiers ; 
  • jusqu’à la dissolution même de la société. 

Les inconvénients de la SCI :

  1. La constitution d’une SCI est la première étape à laquelle les futurs associés se heurtent. En effet, les procédures administratives et juridiques sont contraignantes et couteuses : 
  • la rédaction du statut;
  • la publication d’annonce légale ; 
  • le dépôt et enregistrement au registre du commerce et des sociétés ;
  • l’inscription au régime des bénéficiaires effectif 
  1. Si la création d’une SCI est déjà couteuse, sa gestion n’en est pas moins. En effet, s’agissant de société, vous serez obligé à la fin de chaque année faire appel à un expert-comptable afin d’établir le bilan de l’exercice N
IndivisionSCI
CréationSimple, peu couteuxDifficile et couteux
GestionNon cadrée : 2/3 pour les décisions courantes et à l’unanimité pour les « grandes » décisions.Cadrée par le statut rédigé à la création :
SortieA tout moment, et à n’importe quel motif et sans aucun accordNécessite un accord entre les associés
TransmissionPaiement des impôtsCadrée dans les statuts

Comment passer de l’indivision à la SCI ?

Il est tout à fait possible de passer de l’indivision à la SCI. Pour ce faire les indivisaires doivent passer par la case création de société et s’acquitter de toutes les formalités y afférentes. La première est d’intégrer le bien immobilier dès la création de la SCI dans ses statuts, rédigés par un notaire.  

La seconde est de les rédiger sous seing privé, mais les frais seront tout de même à prévoir en cas d’apport d’un bien immobilier puisque l’acte d’apport devra de toute façon être rédigé devant notaire.

Pour constituer le capital social, les apports se feront donc en nature. seront donc le ou les biens indivis et chaque associé se verra recevoir sa part sociale en fonction de sa proportion dans le bien. 

 Il faut tout de même prévoir plusieurs frais sur la transformation d’une indivision en SCI, notamment :

  • Les frais de création de la SCI ; 
  • Les frais de notaire pour la mutation du bien, puisque, faut-il le rappeler, dorénavant le bien appartiendrait à la société et un acte notarié est obligatoire ; 
  • Et le cas échéant une imposition à la plus-value éventuelle si la valeur d’apport est supérieure à celle de l’acquisition. 

Conclusion :

Comme dans tout investissement, il n’y a pas de stratégie magique dans l’investissement immobilier.

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en toute simplicité et à court terme, l’indivision est votre solution.

Par contre si investir dans le long terme est votre objectif, optez pour la SCI elle est bien plus stable. 

Pour allez plus loin, LMNP LMP Les avantages fiscaux d’une adhésion à un centre de gestion Agrée

Et doublez vos revenus locatifs grâce à la méthode Tsunami proprosée par Eldorado Immobilier.



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Une SCI permet elle de louer en meublé ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont à manier aevc précaution.
Pour une SCI à l’IR, c’est une simple tolérance de 10%. Toutefois, il est possible de louer en meublé avec une SCI à IS, avant des avantages et des inconvénients que vous pouvez découvrir dans cet article…

Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

Pas d’assujettissement à l’IFI, un abattement sur les cotisations sociales, une exonération partielle de la plus value, l’imputation des déficits sur les revenus globaux. Le tableau dans l’article détaille ces éléments de manière simple et compréhensible.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Quelles charges déductibles en location meublée LMP ?

Pour le LMP, il est soumis au régime réel d’imposition et les charges suivantes peuvent être déduites du chiffre d’affaire (les loyers) :
– frais de création (frais de notaire, d’agence immobilière…)
– frais d’exploitation (entretien et réparations),
impôts locaux,
– frais financiers (intérêts d’emprunt) et d’assurances,
– amortissement du mobilier, des travaux et des murs (hors foncier) 
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 réponses

  1. Pat dit :

    Pour ceux qui souhaitent profiter du régime fiscal LMNP, il faut noter que l’indivision représente une très bonne solution. Les revenus étant considérés comme BIC, il ne sera pas possible de le déclarer au sein d’une SCI à l’ir (seulement IS, avec les inconvénients sur la récente éventuelle par rapport au LMNP).
    Cela constitue pour moi un avantage inéluctable côté indivision.

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