Taux d’endettement, comment le calculer et le contourner ?

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Avant de vouloir devenir un investisseur à haute rentabilité, il est important que vous évaluiez votre capacité d’emprunt. Elle est évaluée sur la base d’un taux d’endettement maximal de 33%.

Le taux d’endettement donne une vision nette et objective de la situation économique d’une personne. Il donne la possibilité d’étudier à la loupe les revenir d’une personne et leur utilisation pour développer son patrimoine immobilier.

Mais comment définir le taux d’endettement et est-il possible de contourner le taux maximum ? Comment avoir un bon dossier auprès d’une banque pour repousser les barrières ?

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C’est ce que nous allons voir ici!

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C’est quoi le taux d’endettement?

Le taux d’endettement représente la partie de votre revenu qui est destinée au remboursement des prêts. Que ce soit un crédit à la consommation classique ou un (des !) crédit immobilier.

Quand on fait référence au taux d’endettement, la majorité des investisseurs ont en tête la règle des 33% de taux d’endettement à ne surtout pas dépasser pour décrocher un prêt de la banque.

Concrètement qu’est-ce que c’est ? ça sort du chapeau ces 33% ?

Ce pourcentage veut tout simplement dire que pour avoir un financement de la banque pour votre investissement locatif, votre salaire (et plus généralement bien sûr, l’ensemble de vos revenus) doit être 3 fois supérieur à la mensualité de votre emprunt une fois les loyers perçus et un abattement de 40% appliqué. D’où l’intérêt de concevoir vos investissements locatifs pour aboutir à un cash flow positif à chaque opération.

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Le taux d’endettement est un indicateur à absolument maîtriser pour parvenir à développer un patrimoine immobilier conséquent… voire un empire !

Toutefois, il faut préciser qu’il n’y a pas vraiment de règle juridique quant au seuil à ne pas dépasser.

Ce sont les banques qui prennent attache à cette règle. Pourquoi ? Car si le taux d’endettement excède 33% ou que la capacité d’emprunt est en dessous de 66%, l’emprunteur sera considéré comme trop endetté et présentera un risque de banqueroute personnelle.

Ce seuil est conçu comme un garde-fou contre vous-même. C’est par exemple pour cela que nous n’avons pas vécu la crise des subprimes avec autant de violence qu’aux Etats Unis.

L’analyse du risque de non remboursement lié au taux d’endettement

L’examen par la banque de ce risque de non-remboursement ne repose pas seulement sur le taux d’endettement, mais aussi et surtout, sur une étude du profil de l’emprunteur. Ce système de notation est plus communément appelé le « scoring » qui se base sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ».

Supposons un ménage avec des revenus aisés, avec un reste à vivre conséquent, alors la banque pourra admettre le prêt même si le taux d’endettement est à plus de 35%.

Il en va de même si le dossier présenté tient vraiment la route et donne la certitude que les loyers obtenus seront à la hauteur. D’où l’intérêt de recourir au simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif en courte durée.

A contrario, des ménages avec des revenus modestes et surtout non réguliers ne peuvent pas obtenir ce prêt surtout avec plus de 30% de taux d’endettement. Il est donc vivement recommandé de faire une simulation du taux d’endettement avant de faire toutes les démarches auprès d’un courtier ou de la banque.

C’est aussi pour cela que l’adage veut que « l’on ne prête qu’aux riches »!

Toutefois, il y a deux critères à prendre en compte, qui vous permette de dépasser ou détourner (légalement et éthiquement) ce plafond:

  • Les personnes fonctionnaires et plus généralement œuvrant dans la fonction publique ne sont pas soumises à ce dépassement, car le métier est considéré comme étant sûr.
  • La limite peut être dépassée si le reste à vivre permet de couvrir largement toutes les dépenses du ménage.
  • Si les emprunts sont tous de bons emprunts, qui génèrent des loyers ou des retours sur investissement. A ce titre, considérez un crédit à la consommation comme toxique pour votre capacité d’emprunt.

Pour en savoir plus sur l’appel à un courtier pour faire une simulation de prêt, ce simulateur gratuit pour vous aider.

Comment se calcule le taux d’endettement?

La formule du taux d’endettement est assez simple :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) * 100 / (revenus nets).

On précisera que la charge d’emprunt est égale à l’ensemble des mensualités des prêts existants et futurs ;

Les revenus nets, quant à eux, sont perçus comme les revenus sûrs de chaque emprunteur. En principe, les abattements appliqués aux revenus et aux charges peuvent varier d’un établissement à un autre, c’est pourquoi le taux d’endettement n’est pas le même.

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Votre taux d’endettement maximum ne pourra être dépassé. Une stratégie classique consiste à revendre quelques biens pour avoir un apport et maîtriser ce taux en votre faveur sans vous bloquer dans la progression de la constitution de votre patrimoine immobilier

Quels sont les revenus fixes pris en considération dans le taux d’endettement?

Les revenus fixes sont ceux qui sont toujours pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Ils sont connus et intégrés par les banques.

Ils comprennent entre autres :

  • les salaires nets avec les primes contractuelles ou la prime du 13ème mois
  • les revenus professionnels non-salariés comme ceux des agriculteurs, des artisans, des commerçants et des professions libérales
  • les loyers lorsqu’il est évident qu’ils contribuent fortement aux revenus du foyer fiscal
  • les pensions alimentaires et les autres pensions annexes comme celles relatives à la retraite ou à une situation d’handicap.

Quels sont les revenus spécifiques intégrés dans le calcul du taux d’endettement ?

En fonction des banques, il y a des revenus spécifiques qui sont pris en compte avec plus ou moins de bonheur.

Mais quels sont-ils ? On retrouve ici :

  • Les commissions qui sont par exemple perçues par les commerciaux. Généralement, elles sont prises en compte selon l’ancienneté du contracteur de prêt dans la fonction. Certaines banques et organismes prêteurs appliquent une moyenne sur les 3 derniers mois, d’autres sur une année. D’autres ne les prennent pas en compte dans les revenus.
  • Les allocations logement pourront réduire le taux d’endettement et peuvent être inversement, déduites du loyer perçu par un investisseur. Il y a un faible impact sur le taux d’endettement. Il y a aussi les allocations familiales qui sont perçues comme des revenus insaisissables, destinées aux enfants. La plupart des banques ne les intègrent pas aux revenus fixes. Par contre, elles peuvent être comptabilisées par les banques dans le cas où elles sont perçues pendant toute la durée du prêt.
  • Les revenus fonciers ou loyers : il faut préciser que ces revenus font l’objet d’un coefficient de minoration en compensation des absences de loyers et des frais et taxes qui s’y appliquent. En général, la montant retenu est de 60% pour la location saisonnière

Les revenus non réguliers qui ne sont pas du tout inclus dans le calcul sont les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles, qui logiquement, ne sont perçues qu’une seule fois.

Que sont la capacité de remboursement et la capacité d’emprunt ?

Dans le cas où vous inversez la formule du taux d’endettement, vous obtiendrez la capacité de remboursement.

Il faudra appliquer un taux maximal de 33%. Autrement dit, la capacité de remboursement est la mensualité maximale possible théorique que vous allez pouvoir rembourser via un crédit.

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L‘endettement peut être un piège financier mortel qui mène directement à la faillite. N’es ce pas Casino ? Soyez prudents, et même plus que prudents

Voici la formule de la capacité de remboursement :

Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 33%) – (charge d’emprunt actuelle).

En ce qui concerne la capacité d’emprunt, elle correspond à la valeur totale qu’il vous est possible d’emprunter.

Il est possible de l’évaluer dépendamment de la capacité de remboursement mensuel du contractant, d’une donnée de remboursement précise et des taux d’intérêt pratiqués.

Pour avoir le budget à allouer à l’achat d’un bien vous devez ensuite ajouter la valeur de l’apport-personnel et les frais annexes.

Voici quelques conseils pour financer à 100% votre investissement immobilier locatif

Quid du taux d’endettement avec un prêt à taux zéro PTZ?

Tout n’est pas aussi simple et bien sûr il y a quelques cas particuliers.

Pour évaluer le taux d’endettement, il y a d’autres éléments à prendre en compte. Il doit mettre en exergue la totalité des prêts de l’emprunteur liés au projet, avec la durée et le taux.

Quand votre projet peut profiter d’un prêt à taux zéro, le montant de ce PTZ va varier en fonction de la localisation du bien et de certains critères précis.

En plus de cela, les conditions de remboursement de ce type de prêt sont fonction des revenus des personnes.

Quelles méthodes pour baisser mon taux d’endettement ?

On précisera qu’une fois le taux d’endettement de 33% en vue, la capacité de financement est moins conséquente, ce qui peut entraîner des refus de la part de certains établissements bancaires pour vos nouveaux projets.

C’est une des raisons pour lesquelles lorsque vous choisissez une banque, cela doit se faire bien sûr en premier lieu sur la base des chiffres bruts, mais aussi en prenant en compte la capacité à créer une relation de confiance, pour pouvoir discuter à la marge de votre taux d’endettement pour vos futurs investissements locatifs.

Toutefois, il y a des possibilités pour diminuer ce taux d’endettement.

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Le taux d’endettement est une durée relative à plusieurs variables. En faisant évoluer ces variables vous repoussez le moment fatidique où le seuil est atteint

Le fait d’allonger la durée du prêt

Le contracteur peut demander auprès de la banque, un allongement de la durée du remboursement du crédit. Cela permettra de réduire les mensualités, de diminuer les charges mensuelles, d’augmenter la valeur du crédit et surtout de faire baisser le taux d’endettement.

La négociation des taux d’intérêt

Si vous voulez faire baisser le taux d’endettement, vous devez bien négocier les taux d’intérêt et les mensualités de remboursement.

Le regroupement de crédit quant à lui évite le surendettement.

J’espère que vous n’aurez jamais à en arriver là ! Le rachat de crédit permet de regrouper tous vos crédits en un seul.

De ce fait, vous aurez la possibilité d’alléger toutes les mensualités avec un taux global plus avantageux plutôt que d’avoir plusieurs taux pénalisants qui se superposent.

Le lissage de crédits

Afin de protéger le contracteur contre toute situation d’endettement, les banques usent du crédit lissé.

Concrètement, si votre plan de financement combine plusieurs types de prêts pour le même projet, cela peut être très avantageux.

Dépendamment de vos finances, vous avez la possibilité de lisser les crédits entre eux pour optimiser la valeur des mensualités et la durée de ces prêts.

Les échéances mensuelles seront plus constantes avec un taux d’endettement similaire tout au long de la période de financement.

Voici quelques données intéressantes sur le prêt immobilier sans apport et qui pourraient vous aider !

Conclusion sur le taux d’endettement

N’oubliez pas non plus que les chiffres ne doivent pas être seuls à décider, mais que le relation de confiance qui peut s’établir avec votre conseiller bancaire est aussi essentielle pour mener à bien de multiples projets et vous aider à passer au niveau supérieur du propriétaire bailleur.

Quel est votre retour d’expérience ?

Avez-vous déjà été bloqué par votre taux d’endettement ?

Avez-vous des astuces qui vous ont permis d’emprunter ?

Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous

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Pierre

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