Taux d’endettement, comment le calculer et le contourner ?

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Vous avez des projets d’investissement locatif ? Vous franchissez le pas pour devenir propriétaire de votre résidence principale ?

Vous devez donc avoir un peu peur du taux d’endettement, notamment du fameux seuil des 33% à ne pas dépasser.

Il y a une certaine souplesse des banques, mais surtout, il vous faut faire le bon calcul pour prévoir le bon projet et les arbitrages qui vont avec.

Avant de vouloir devenir un investisseur à haute rentabilité, il est important que vous évaluiez votre capacité d’emprunt. Elle est évaluée sur la base d’un taux d’endettement maximal de 33%.

Le taux d’endettement donne une vision nette et objective de la situation économique d’une personne. Il donne la possibilité d’étudier à la loupe les revenir d’une personne et leur utilisation pour développer son patrimoine immobilier.

Mais comment définir le taux d’endettement et est-il possible de contourner le taux maximum ? Comment avoir un bon dossier auprès d’une banque pour repousser les barrières ?

Dans cet article, vous allez comprendre :

  1. comment calculer votre taux d’endettement facilement, 
  2. le taux d’endettement maximum et comment le contourner (légalement)
  3. comment anticiper votre taux d’endettement pour un investissement locatif

Les principaux leviers pour améliorer votre taux d’endettement et vous affranchir du seuil des 33% sont :

  • l’allongement de la durée d’un prêt immobilier
  • la renégociation du taux ou des mensualités du crédit
  • le regroupement des crédits
  • le lissage des crédits

Voici un bref résumé des questions que vous pouvez vous poser, lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails dont vous avez besoin :


Quelle est la formule de calcul du taux d’endettement ? La formule du taux d’endettement est la suivante : total des dettes divisé par le total des actifs. Le taux d’endettement indique le pourcentage du montant total de l’actif (tel qu’il figure au bilan) qui est dû aux créanciers.

Taux d’endettement = Dette Totale / Total des Actifs


Comment calculer le taux d’endettement ? Pour calculer votre taux d’endettement, vous additionnez tous vos paiements mensuels de dettes et vous les divisez par votre revenu mensuel brut. Votre revenu mensuel brut est généralement la somme d’argent que vous avez gagnée avant que vos impôts et autres déductions ne soient retirés.


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C’est quoi le taux d’endettement?

Le taux d’endettement représente la partie de votre revenu qui est destinée au remboursement des prêts. Que ce soit un crédit à la consommation classique ou un (des !) crédit immobilier.

Plus globalement, le taux d’endettement est un ratio financier qui mesure l’importance de l’effet de levier d’une entreprise. Le taux d’endettement est défini comme le rapport entre le total des dettes et le total des actifs, exprimé en décimales ou en pourcentage.

Quand on fait référence au taux d’endettement, la majorité des investisseurs ont en tête la règle des 33% de taux d’endettement à ne surtout pas dépasser pour décrocher un prêt de la banque.

Concrètement qu’est-ce que c’est ? ça sort du chapeau ces 33% ?

Ce pourcentage veut tout simplement dire que pour avoir un financement de la banque pour votre investissement locatif, votre salaire (et plus généralement bien sûr, l’ensemble de vos revenus) doit être 3 fois supérieur à la mensualité de votre emprunt une fois les loyers perçus et un abattement de 40% appliqué. D’où l’intérêt de concevoir vos investissements locatifs pour aboutir à un cash flow positif à chaque opération.

taux-endettement
Le taux d’endettement est un indicateur à absolument maîtriser pour parvenir à développer un patrimoine immobilier conséquent… voire un empire !

Toutefois, il faut préciser qu’il n’y a pas vraiment de règle juridique quant au seuil à ne pas dépasser.

Ce sont les banques qui prennent attache à cette règle. Pourquoi ? Car si le taux d’endettement excède 33% ou que la capacité d’emprunt est en dessous de 66%, l’emprunteur sera considéré comme trop endetté et présentera un risque de banqueroute personnelle.

Ce seuil est conçu comme un garde-fou contre vous-même. C’est par exemple pour cela que nous n’avons pas vécu la crise des subprimes avec autant de violence qu’aux Etats Unis.

Quelles méthodes pour baisser mon taux d’endettement?

On précisera qu’une fois le taux d’endettement de 33% en vue, la capacité de financement est moins conséquente, ce qui peut entraîner des refus de la part de certains établissements bancaires pour vos nouveaux projets.

C’est une des raisons pour lesquelles lorsque vous choisissez une banque, cela doit se faire bien sûr en premier lieu sur la base des chiffres bruts, mais aussi en prenant en compte la capacité à créer une relation de confiance, pour pouvoir discuter à la marge de votre taux d’endettement pour vos futurs investissements locatifs.

Toutefois, il y a des possibilités pour diminuer ce taux d’endettement.

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Le taux d’endettement est une durée relative à plusieurs variables. En faisant évoluer ces variables vous repoussez le moment fatidique où le seuil est atteint

Le fait d’allonger la durée du prêt

Le contracteur peut demander auprès de la banque, un allongement de la durée du remboursement du crédit. Cela permettra de réduire les mensualités, de diminuer les charges mensuelles, d’augmenter la valeur du crédit et surtout de faire baisser le taux d’endettement.

La négociation des taux d’intérêt

Si vous voulez faire baisser le taux d’endettement, vous devez bien négocier les taux d’intérêt et les mensualités de remboursement.

Le regroupement de crédit quant à lui évite le surendettement.

J’espère que vous n’aurez jamais à en arriver là ! Le rachat de crédit permet de regrouper tous vos crédits en un seul.

De ce fait, vous aurez la possibilité d’alléger toutes les mensualités avec un taux global plus avantageux plutôt que d’avoir plusieurs taux pénalisants qui se superposent.

Le lissage de crédits

Afin de protéger le contracteur contre toute situation d’endettement, les banques usent du crédit lissé.

Concrètement, si votre plan de financement combine plusieurs types de prêts pour le même projet, cela peut être très avantageux.

Dépendamment de vos finances, vous avez la possibilité de lisser les crédits entre eux pour optimiser la valeur des mensualités et la durée de ces prêts.

Les échéances mensuelles seront plus constantes avec un taux d’endettement similaire tout au long de la période de financement.

Voici quelques données intéressantes sur le prêt immobilier sans apport et qui pourraient vous aider !

L’analyse du risque de non remboursement lié au taux d’endettement

L’examen par la banque de ce risque de non-remboursement ne repose pas seulement sur le taux d’endettement, mais aussi et surtout, sur une étude du profil de l’emprunteur. Ce système de notation est plus communément appelé le « scoring » qui se base sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ».

Supposons un ménage avec des revenus aisés, avec un reste à vivre conséquent, alors la banque pourra admettre le prêt même si le taux d’endettement est à plus de 35%.

Il en va de même si le dossier présenté tient vraiment la route et donne la certitude que les loyers obtenus seront à la hauteur. D’où l’intérêt de recourir au simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif en courte durée.

A contrario, des ménages avec des revenus modestes et surtout non réguliers ne peuvent pas obtenir ce prêt surtout avec plus de 30% de taux d’endettement. Il est donc vivement recommandé de faire une simulation du taux d’endettement avant de faire toutes les démarches auprès d’un courtier ou de la banque.

C’est aussi pour cela que l’adage veut que « l’on ne prête qu’aux riches »!

Toutefois, il y a deux critères à prendre en compte, qui vous permette de dépasser ou détourner (légalement et éthiquement) ce plafond:

  • Les personnes fonctionnaires et plus généralement œuvrant dans la fonction publique ne sont pas soumises à ce dépassement, car le métier est considéré comme étant sûr.
  • La limite peut être dépassée si le reste à vivre permet de couvrir largement toutes les dépenses du ménage.
  • Si les emprunts sont tous de bons emprunts, qui génèrent des loyers ou des retours sur investissement. A ce titre, considérez un crédit à la consommation comme toxique pour votre capacité d’emprunt.

Pour en savoir plus sur l’appel à un courtier pour faire une simulation de prêt, ce simulateur gratuit pour vous aider.

Comment se calcule le taux d’endettement?

La formule du taux d’endettement est assez simple :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) * 100 / (revenus nets).

On précisera que la charge d’emprunt est égale à l’ensemble des mensualités des prêts existants et futurs ;

Les revenus nets, quant à eux, sont perçus comme les revenus sûrs de chaque emprunteur. En principe, les abattements appliqués aux revenus et aux charges peuvent varier d’un établissement à un autre, c’est pourquoi le taux d’endettement n’est pas le même.

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Votre taux d’endettement maximum ne pourra être dépassé. Une stratégie classique consiste à revendre quelques biens pour avoir un apport et maîtriser ce taux en votre faveur sans vous bloquer dans la progression de la constitution de votre patrimoine immobilier

 Quels revenus fixer pour calculer le taux d’endettement?

Les revenus fixes sont ceux qui sont toujours pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Ils sont connus et intégrés par les banques.

Ils comprennent entre autres :

  • les salaires nets avec les primes contractuelles ou la prime du 13ème mois
  • les revenus professionnels non-salariés comme ceux des agriculteurs, des artisans, des commerçants et des professions libérales
  • les loyers lorsqu’il est évident qu’ils contribuent fortement aux revenus du foyer fiscal
  • les pensions alimentaires et les autres pensions annexes comme celles relatives à la retraite ou à une situation d’handicap.

Quels revenus spécifiques pour calculer le taux d’endettement?

En fonction des banques, il y a des revenus spécifiques qui sont pris en compte avec plus ou moins de bonheur.

Mais quels sont-ils ? On retrouve ici :

  • Les commissions qui sont par exemple perçues par les commerciaux. Généralement, elles sont prises en compte selon l’ancienneté du contracteur de prêt dans la fonction. Certaines banques et organismes prêteurs appliquent une moyenne sur les 3 derniers mois, d’autres sur une année. D’autres ne les prennent pas en compte dans les revenus.
  • Les allocations logement pourront réduire le taux d’endettement et peuvent être inversement, déduites du loyer perçu par un investisseur. Il y a un faible impact sur le taux d’endettement. Il y a aussi les allocations familiales qui sont perçues comme des revenus insaisissables, destinées aux enfants. La plupart des banques ne les intègrent pas aux revenus fixes. Par contre, elles peuvent être comptabilisées par les banques dans le cas où elles sont perçues pendant toute la durée du prêt.
  • Les revenus fonciers ou loyers : il faut préciser que ces revenus font l’objet d’un coefficient de minoration en compensation des absences de loyers et des frais et taxes qui s’y appliquent. En général, la montant retenu est de 60% pour la location saisonnière

Les revenus non réguliers qui ne sont pas du tout inclus dans le calcul sont les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles, qui logiquement, ne sont perçues qu’une seule fois.

Trouvez ici : 10 conseils pour éviter l’IFI impôt sur la fortune immobilière en location meublée (ou payer l’IFI quand même!)

Que sont la capacité de remboursement et la capacité d’emprunt ?

Dans le cas où vous inversez la formule du taux d’endettement, vous obtiendrez la capacité de remboursement.

Il faudra appliquer un taux maximal de 33%. Autrement dit, la capacité de remboursement est la mensualité maximale possible théorique que vous allez pouvoir rembourser via un crédit.

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L‘endettement peut être un piège financier mortel qui mène directement à la faillite. N’es ce pas Casino ? Soyez prudents, et même plus que prudents

Voici la formule de la capacité de remboursement :

Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 33%) – (charge d’emprunt actuelle).

En ce qui concerne la capacité d’emprunt, elle correspond à la valeur totale qu’il vous est possible d’emprunter.

Il est possible de l’évaluer dépendamment de la capacité de remboursement mensuel du contractant, d’une donnée de remboursement précise et des taux d’intérêt pratiqués.

Pour avoir le budget à allouer à l’achat d’un bien vous devez ensuite ajouter la valeur de l’apport-personnel et les frais annexes.

Voici quelques conseils pour financer à 100% votre investissement immobilier locatif

Quid du taux d’endettement avec un prêt à taux zéro PTZ?

Tout n’est pas aussi simple et bien sûr il y a quelques cas particuliers.

Pour évaluer le taux d’endettement, il y a d’autres éléments à prendre en compte. Il doit mettre en exergue la totalité des prêts de l’emprunteur liés au projet, avec la durée et le taux.

Quand votre projet peut profiter d’un prêt à taux zéro, le montant de ce PTZ va varier en fonction de la localisation du bien et de certains critères précis.

En plus de cela, les conditions de remboursement de ce type de prêt sont fonction des revenus des personnes.

Exemples de taux d’endettement

Examinons quelques exemples tirés de différents secteurs d’activité pour mettre en contexte le taux d’endettement.

Starbucks (SBUX) a inscrit 0 € de dette à court terme et de portion à court terme de la dette à long terme dans son bilan pour l’exercice terminé le 1er octobre 2017, et 3,93 milliards d’euros de dette à long terme. L’actif total de l’entreprise s’élevait à 14,37 milliards d’euros . Cela nous donne un taux d’endettement de 3,93 milliards de dollars ÷ 14,37 milliards d’euros= 0,2734, soit 27,34 %.

Pour évaluer si ce chiffre est élevé, il faut prendre en compte les dépenses d’investissement liées à l’ouverture d’un Starbucks : la location d’un espace commercial, sa rénovation pour l’adapter à un certain agencement et l’achat d’équipements spécialisés coûteux, dont la plupart sont peu utilisés.

Taux d’endettement : Comment le Calculer
Pour obtenir un crédit immobilier, il est préférable qu’il n’excède pas 33 % des revenus

L’entreprise doit également embaucher et former des employés dans un secteur où le taux de rotation du personnel est exceptionnellement élevé, respecter les réglementations en matière de sécurité alimentaire, etc. pour plus de 27 000 établissements dans 75 pays (en 2017).

Peut-être que 27 % n’est pas si mal après tout, et en effet la moyenne du secteur était d’environ 66 % en 2017.

Le résultat est que Starbucks peut facilement emprunter de l’argent ; les créanciers ont confiance dans la solidité de sa situation financière et peuvent s’attendre à ce qu’elle les rembourse intégralement.

Qu’en est-il d’une entreprise technologique ? Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, Facebook (FB) a déclaré que sa dette à court terme et sa partie à court terme de la dette à long terme s’élevaient à 280 millions d’euros ; sa dette à long terme était de 5,77 milliards d’euros ; son actif total était de 64,96 milliards d’euros.

Le taux d’endettement de Facebook peut être calculé comme suit : (280 millions d’euros + 5,7 milliards d’euros) ÷ 64,96 milliards d’euros = 0,092, soit 9,2 %. Facebook n’emprunte pas sur le marché des obligations d’entreprise.

Il lui est assez facile de lever des capitaux par le biais d’actions.

Enfin, examinons une société de matériaux de base, le mineur Arch Coal (ARCH), basé à St Louis. Pour l’exercice clos le 31 décembre 2016, la société a affiché des portions à court terme et à court terme de la dette à long terme de 11 millions d’euros, une dette à long terme de 351,84 millions d’euros et un actif total de 2,14 milliards de d’euros.

L’exploitation du charbon étant extrêmement capitalistique, le secteur pardonne l’effet de levier : le taux d’endettement moyen était de 61 % en 20168. Même dans cette cohorte, le taux d’endettement d’Arch Coal de (11 millions d’euros+ 351,84 millions d’euros) ÷ 2,14 milliards d’euros = 16,95 % est bien inférieur à la moyenne.

Trouvez ici : 5 techniques pour emprunter sur 25 ans : investissement locatif (guide complet)

Taux d’endettement et le rapport dette à long terme/actif

Taux d’endettement : Comment le Calculer
Le taux d’endettement correspond au rapport entre la dette contractée et la valeur

Alors que le taux d’endettement total par rapport à l’actif total comprend toutes les dettes, le taux d’endettement à long terme par rapport à l’actif ne prend en compte que les dettes à long terme.

Le taux d’endettement (dette totale par rapport à l’actif) tient compte à la fois des dettes à long terme, comme

  1. les hypothèques
  2. et les titres,
  3. et des dettes à court terme,

comme :

  • les loyers,
  • les services publics
  • et les prêts échéant dans moins de 12 mois.

Les deux taux, cependant, englobent tous les actifs d’une entreprise, y compris les actifs corporels tels que l’équipement et les stocks et les actifs incorporels tels que les comptes clients.

Comme le taux d’endettement total comprend une plus grande partie du passif de l’entreprise, il est presque toujours plus élevé que le taux d’endettement à long terme.

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Conclusion sur le taux d’endettement

N’oubliez pas non plus que les chiffres ne doivent pas être seuls à décider, mais que le relation de confiance qui peut s’établir avec votre conseiller bancaire est aussi essentielle pour mener à bien de multiples projets et vous aider à passer au niveau supérieur du propriétaire bailleur.

Quel est votre retour d’expérience ?

Avez-vous déjà été bloqué par votre taux d’endettement ?

Avez-vous des astuces qui vous ont permis d’emprunter ?

Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous

Trouvez ici : Comment Savoir Si Une Personne est Riche ? (et débusquer les faux…)

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Vaut-il mieux faire une demande de prêt en ligne ou en personne?

De manière générale, le processus de demande de prêt immobilier par le biais de prêteurs en ligne est un peu «abasourdi» par rapport au fait de se rendre dans une grande institution financière ou de rencontrer en tête-à-tête un courtier en hypothèques . … Avec un prêteur en ligne , il n’est pas nécessaire de tenir des réunions en personne qui prennent du temps , ce qui peut faire gagner du temps.
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Pourquoi ne devriez-vous pas faire appel à un courtier ?

Travailler avec un courtier en hypothèques peut vous faire économiser du temps et des frais. Les inconvénients à considérer incluent que les intérêts d’ un courtier peuvent ne pas être alignés sur les vôtres, que vous n’obtiendrez peut-être pas la meilleure offre et qu’ils ne garantissent pas les estimations. Prenez le temps de contacter directement les prêteurs pour savoir de première main quels prêts hypothécaires peuvent être disponibles pour vous .
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Cela vaut-il la peine de louer sur Airbnb ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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