10 conseils pour éviter l’IFI

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Vous commencez à avoir un patrimoine immobilier loué en meublé conséquent ?

Vous vous projetez dans l’avenir, avec l’acquisition de nouveaux biens immobiliers supplémentaires loués en meublé ?

Vous cherchez à comprendre comment optimiser, ou éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI ?

L’objectif de cet article est de vous expliquer les mécanismes qui lient l’impôt sur la fortune immobilière et la location meublée, que ce soit à l’année ou en courte durée.

En effet, en fonction de votre situation, en particulier si vous détenez vos bien immobiliers en nom propre, ou via une société, l’impact sur l’impôt sur la fortune immobilière est important.

IFI location meublee immobilier saisonnier

Quand serez vous redevable de l’IFI?
Est-il possible de l’éviter?

Mais, commençons par le commencement : êtes vous ou serez vous redevable ou non de cet impôt?

#1 – Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière? IFI

Bien entendu, si vous possédez des biens immobiliers, ils constituent un élément de votre patrimoine immobilier, et à ce titre, vous êtes susceptible d’être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Quand est-ce que cela se produit pour un propriétaire ?

#2 – Lorsque la valeur de votre patrimoine net dépasse 1 300 000 €

Mais attention, comme en France tout est toujours compliqué, il y a une subtilité, et pas des moindres !

Vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine dépasse les 1 300 000 €, mais l’impôt est applicable dès 800 000 € 😊

Allez comprendre…

Certains des propriétaires qui lisent le blog eldorado immobilier auront l’impression que cette somme est plutôt faible, d’autres considéreront qu’elle est absolument considérable…

Pour ces derniers, n’oubliez jamais ce proverbe créole qui dit qu’il ne faut pas se moquer des riches car on ne sait jamais ce qui pourra vous arriver dans le futur…

 

IFI hausse immobilier

Personne ne connaît l’avenir des prix de l’immobilier
Je vous conseille toujours d’envisager le pire, mais le meilleur peut aussi se produire!
Préparez vous en amont aux deux pour être parfaitement serein et profiter pleinement des vos investissements

Repensez à l’envolée des prix immobiliers il y a quelques années, et au fait que la France est le pays qui compte le plus de millionnaires dans l’union européenne… grâce justement à cette hausse des prix de l’immobilier

Peut-être que cela vous arrivera un jour… donc lisez bien cet article jusqu’au bout car un propriétaire averti en vaut deux !

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Maintenant que vous savez si vous êtes concerné ou non par l’impôt sur la fortune immobilière, sachez que les règles qui s’appliquent pour l’IFI sont très différentes en fonction de votre statut :

  • statut de loueur en meublé professionnel, qui détient ses biens immobiliers en nom propre,
  • ou statut de propriétaire qui passe par une société pour gérer et acquérir ses biens loués en meublé

#3 – Si vous possédez les biens en nom propre

Dans ce cas, le statut pour lequel vous avez opté est important.

#4 – Le cas du statut LMNP et son lien avec l’IFI

Si vous avez choisi le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, vous êtes considéré comme un particulier, et donc le seuil expliqué ci-dessus s’applique pleinement.

#5 – IFI et statut LMP

Dans le cas où vous avez choisi un statut professionnel via le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP, les biens immobiliers que vous louez en meublé peuvent être considérés comme des biens professionnels, et à ce titre exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

Mais ne faut pas rêver !

Tout n’est pas aussi simple

D’abord, vous devez remplir certaines conditions particulières pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel

Vous les trouverez dans l’article ci-dessous, précédemment publié sur eldorado immobilier :

23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

 

effet seuil IFI location meublee

Les effets de seuils sont vraiment pervers pour l’imposition, et amènent à trouver des astuces pour ne pas les franchir…
Comme vous pouvez le voir ci-dessous

Ensuite, vous devez impérativement savoir que vos biens immobiliers ne sont pas considérés comme professionnels tant qu’ils génèrent des revenus déficitaires.

Or, la création d’un déficit foncier est le principal intérêt de la location meublée, puisque il vous permet de ne pas être imposable sur vos loyers.

Du coup, comme vous le voyez, le statut LMP ne permet que rarement échapper à l’administration fiscale du point de vue de l’impôt sur la fortune immobilière… dommage !

Pour en savoir plus sur les différences entre le statut LMNP est le statut LMP, consultez cet article passionnant :

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

Bon, je ne vais pas vous laisser quand même aussi tristes, puisque vous pouvez quand même voir un intérêt au statut LMNP par rapport à l’impôt sur la fortune immobilière,

dans la mesure où, pour le calcul de l’impôt, le montant de l’emprunt qui subsiste est pris en compte pour calculer la valeur de votre bien immobilier.

Ce calcul peut vous permettre de rester en dessous du seuil fatidique des 1 300 000 €.

#6 – IFI et location meublée via une société

#7 Faut il créer une société pour gérer vos locations meublées ?

Pour les préalables et les indécis, je vous renvoie vers l’article « best lecteur » du blog eldorado immobilier :

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

#8 – Comment fonctionne l’IFI ? (via une société)

Une fois votre vision clarifiée, si votre activité de propriétaire loueur en meublé relève du régime fiscal des sociétés de personnes, comme via une société type SARL de famille, c’est la valeur des parts sociales que vous détenez qui vont déclencher l’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière, et non la valeur globale des biens que vous donnez en location.

Pour être plus clair et plus concret, disons que si vous passez par une société, les biens immobiliers que vous louez en meublé par ce biais ne sont pas détenus par vous en tant que personne physique, mais par la société qui est une personne morale, et dont l’objet social est la location meublée.

Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens que vous louez en meublé, mais à la condition expresse que votre activité principale soit exercée au sein de la société. Cf article 975 II du code général des impôts.

Une précision est également apportée par l’article 885 au du code général des impôts, qui dispose :

« sont également considérés comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu visé aux articles 8 et 8 ter et lorsque le redevable exerce dans sa société son activité professionnelle principale »

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière, le propriétaire doit donc pouvoir prouver de manière explicite que son activité de loueur en meublé est bien son activité professionnelle principale.

Découvrez ici : Le CIIC crédit d’impôt Corse est-il un eldorado immobilier pour investir dans la location saisonnière ?

#9 – Attention aux risques juridiques (et flous)

Cela pose la question de la validité juridique de montages fiscaux que l’on voit fleurir un peu de partout et qui sont conseillés par des personnes qui n’ont peut-être pas creusé suffisamment l’aspect juridique de leur montage…

En effet, si vous imaginez que le simple fait de déléguer la gestion de vos biens immobiliers à une conciergerie existante ou que vous avez créé, vous permet d’être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière, il est bien possible que ce soit en fait pas le cas…

jurisprudence location meublee

Avancez avec précaution et avec des conseils éclairés car la jurisprudence n’est pas fixe…

En effet, si le juge considère que vous n’avez qu’à donner les clés de vos appartements à une société tierce et que vous ne vous occupez pas de l’activité de location en direct, il risque de considérer que cela ne constitue pas votre activité professionnelle principale. Et hopla, bing, l’IFI vous est servi…

Par ailleurs, certaines questions juridiques restent ouvertes :

  • la qualification professionnelle est-elle uniquement réservée aux gérants de la société ?
  • C’est ce qu’avait indiqué une réponse ministérielle datant du 25 juillet 2000, mais qui n’a pas été confirmé par la suite dans la jurisprudence
  • où s’arrêtent les prestations que vous devez fournir pour justifier que vous exercez une activité professionnelle réelle au sein de la société ?
  • Et pour votre conjoint ?
  • Est-ce que ses part peuvent être considéré comme des parts professionnelles ?

Un certain flou juridique persiste à ce niveau…

Astuces pour payer moins d’IFI

  1. Faire des donations à ses enfants
  2. se lancer dans l’immobilier meublé professionnel LMP,
  3. investir dans des bois et forêts

Comment diminuer la valeur de vos biens immobiliers IFI ?

Vos biens immobiliers ont la valeur qu’un acheteur vous offrira si vous les mettez en vente.

Aux yeux du fisc et de l’administration fiscale en générale, il est donc nécessaire de fixer le prix de vos biens immobiliers en tenant compte de l’état du marché, de la qualité du bien et de son emplacement.

Par contre, il existe des décotes réglementaires et légales qui permettent de diminuer la valeur vénale de vos biens soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. 

Une résidence principale a droit à un abattement de 30% mais la décote prévue pour les biens loués est calculée par vous-même. 

Une décote allant jusqu’à 20% est acceptée pour les logements occupés par un locataire qui en fait sa résidence principale, donc qui compte y rester longtemps. 

Par contre, il n’y a pas de de décote pour les biens bénéficiant d’un dispositif défiscalisé, comme le Pinel ou le Censi-Bouvard. Le fisc estime en effet que la contrainte de durée minimum de location fait partie du système.

Réduire son IFI avec une SCI 

Constituer une société civile immobilière (SCI) est aussi un moyen pour réduire la facture IFI. 

Il faut pour cela passer par un notaire, donc payer des frais (autour de 2. 000  euros), mais le résultat en vaut la peine. 

Chacun des «associés»­ de la SCI déclare au fisc la valeur des parts sociales correspondant à la fraction de capital qu’il détient dans la société. Or ces parts bénéficient à d’une décote dite «d’illiquidité» car l’administration fiscale considère qu’il est notoirement plus difficile de ceder des parts de SCI qui de vendre un bien immobilier classique.

Grâce à la quasi absence de marché pour la revente, les membres de la SCI peuvent ainsi appliquer un abattement sur la valeur à déclarer d’au moins 10%. 

Cet abattement peut même atteindre 15 à 20% pour les membres minoritaires, par exemple les enfants, dont l’influence sur la gestion de la SCI est souvent très réduite.

A noter que si la résidence principale de l’investisseur est également logée dans la SCI, elle ne pourra plus bénéficier de l’abattement habituel de 30%.

Nue-propriété : Seul l’usufruitier est redevable de l’IFI

Les biens achetés en nue-propriété ne sont pas soumis à cet impôt si l’usufruit est cédé à une autre personne. 

Cette particularité est à la base d’un montage fiscal bien connu des riches propriétaires : l’usufruit locatif social (ULS).
Il est aussi utilisé par les bailleurs institutionnels qui veulent développer leur parc immobilier. 

Au départ, vous achetez la nue-propriété d’un bien (auprès de sociétés spécialisées comme PERL, IPLUS ou Cogedim), dont l’usufruit est acheté par un bailleur social du type HLM, qui va en assurer l’exploitation (perception des loyers, paiement des charges…).

Pendant 15 à 20 ans, la durée du démembrement, le bien va sortir de votre patrimoine, et c’est l’usufruitier qui va le déclarer au fisc. 

Mais comme c’est une société, elle n’est pas soumise à l’IFI. 

Vous récupérerez ensuite le bien en pleine propriété, sans frais ni fiscalité, et vous pourrez en faire ce que vous voulez. 

Soit l’occuper, le louer ou encore le revendre. 

Sachez que l’intérêt de cette opération est quadruple : 

  1. Il vous permet d’abord d’acheter votre bien à moindre coût puisque, en délaissant l’usufruit, 
  2. vous bénéficiez d’une décote d’environ 50% (correspondant aux loyers non perçus).
  3. Ensuite, vous êtes libéré de tout souci de gestion. Entretien, travaux, impayés de loyers, etc .. C’est le bailleur social qui s’en occupe. 
  4. Enfin, votre logement vous sera rendu en bon état, comme le prévoient les clauses figurant dans ce type de contrat.

LMP Meublé professionnel : sortir de l’assiette imposable

Être loueur en meublé professionnel permet aussi d’éviter l’IFI.

Vous devez d’abord remplir deux conditions : 

  1. encaisser plus de 23.000  euros de loyers de meublés par an, et r
  2. etirer de cette activité plus de 50% de vos revenus. 

Dans ce cas là les biens ne seront plus taxables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. 

Les recettes retenues pour calculer ce seuil de 50% correspondent aux loyers bruts, avant déduction des charges. 

Si vous exercez un véritable métier, dont la rémunération est généralement supérieure au seuil des 23.000  euros et risque ainsi de représenter plus de 50% de vos revenus, les conditions requises pour une location en meublé professionnel (LMP) sont difficiles à satisfaire.

Si vous êtes retraité, les pensions ne sont pas considérées comme des revenus professionnels, et vous pouvez consacrer la plus grande partie de votre temps à la gestion des biens loués.

Mais vous devez quand même être à la tête d’un patrimoine locatif significatif. En partant d’un taux de rendement brut de 6%, il doit atteindre 385.000 euros pour générer les 23.000  euros annuels requis. 

Autant dire qu’il ne suffit pas d’être propriétaire d’un studio pour se lancer dans l’aventure.

Terres, forêts, vignes : IFI réduit au quart

Les bois et forêts, quel que soit le prix payé pour l’acquisition de ces actifs, peuvent en bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75%, à condition d’exploiter la coupe des arbres de manière «raisonnée et durable» pendant au moins trente ans. 

Vous aurez aussi la même exonération si vous achetez des parts de groupement foncier forestier (GFF), autrement dit d’une société civile à vocation forestière d’une valeur de 50.000 euros en moyenne. 

S’agissant de terres à destination agricole ou viticole, détenues en direct ou via un groupement foncier agricole (GFA) ou viticole (GFV), dont les parts sont accessibles à moins de 20.000 euros, vous bénéficiez d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 101. 897 euros et de 50% au-delà. 

Et vous, êtes vous imposable à l’IFI?

Comment le gérez vous?

Avez vous un montage à conseiller?

Votre avis est précieux
Expliquez nous votre cas concret, cela nous intéresse d’échanger ! 

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

5 réponses

  1. Stéphane CHAPOTIN dit :

    Bonjour, je recherche DESESPEREMENT le texte fiscal qui justifie votre affirmation : « vos biens immobiliers ne sont pas considérés comme professionnels tant qu’ils génèrent des revenus déficitaires ». Pouvez-vous m’éclairer ? Par avance je vous en remercie grandement. Cordialement

  2. Marief dit :

    bonjour
    dommage que vous fassiez des confusions dans le texte, du coup,ça rend moins crédible vos explications
    Ex : dans vos explications du LMP et de l’IFI :
    « Du coup, comme vous le voyez, le statut LMNP (?? ERREUR NON ??) ne permet que rarement échapper à l’administration fiscale du point de vue de l’impôt sur la fortune immobilière… dommage !

    Pour en savoir plus sur les différences entre le statut LMNP est le statut LMNP (????°), consultez cet article passionnant :

    • Pierre dit :

      Bonjour
      Oui bien sûr ce sont des coquilles dues à la correction automatique
      c’est difficile de toutes les voir quand on se relit
      Je vous remercie de me l’avoir signalé
      Bien à vous

  3. Macott dit :

    Bon post. J’aime bien souvent votre site internet et vous lire.

    Merci pour ces moments de partage. J’aime beaucoup
    votre article, et votre site aussi.

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