23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

Vous avez entendu parler du statut de loueur meublé non professionnel, ou LMNP, mais vous ne savez pas vraiment si c’est intéressant pour vous?

Vous cherchez à défiscaliser?

Vous vous demandez si vous pouvez louer votre bien immobilier en tant que loueur en meublé non professionnel ?

Vous voulez investir et vous hésitez entre location nue est location meublée ?

Vous êtes perdu dans les démarches administratives pour accéder au statut LMNP?

Vous ne savez pas à quel régime fiscal vous serez soumis avec le statut LMNP?

Vous voulez de la souplesse avec vos locataires?

 

 

 

La réponse à toutes vos questions sur le statut de loueur en meublé professionnel LMNP Click To Tweet

 

 

 

Vous êtes nombreux à nous interroger sur la pertinence du statut LMNP

nous avons listé les questions qui sont le plus souvent posées sur le fait d’être loueur en meublé non professionnel, et nous vous donnons bien entendu les réponses !

 

 

Pour un accès plus rapide aux questions, vous pouvez consulter le sommaire.

Cliquez sur les liens pour accéder directement à la rubrique qui vous intéresse pour répondre à vos questions sur le statut de loueur meublé non professionnel

 

 

 

Sommaire - Accès rapide

Introduction au statut de loueur en meublé non professionnel LMNP

 

 

loueur meublé non professionel

Investir dans l’immobilier est le rêve de nombreuses personnes, encore faut-il investir de manière pertinente, et le dispositif de loueur en meublé non professionnel est justement parfaitement adapté

 

 

 

Le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, a été créé en 1949.

Plus précisément, depuis la loi n°49–458 du 2 avril 1949

Il s’agit donc d’une des plus anciennes possibilités d’optimisation fiscale possible.

Contrairement à ce que vous pourrez voir par ailleurs, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), n’est pas une niche fiscale

C’est simplement la possibilité d’utiliser les principes de l’entreprise appliqués à l’investissement immobilier.

 

Vous pouvez ainsi :

  • déduire vos charges,
  • ainsi que pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier

Pour aller plus loin dans l’investissement immobilier, vous pouvez consulter les articles suivants :

35 experts immobiliers vous révèlent leurs secrets pour investir

le guide complet pour investir dans la location saisonnière

 

 

 

 

#1 Qui peut être loueur meublé non professionnel LMNP?

 

 

LMNP proprietaire investir

Investir dans l’immobilier en tant que loueur meublé non professionnel n’est pas l’apanage des grands patrons ou des personnes très riches : tout le monde peut profiter de ce dispositif de défiscalisation très intéressant

 

 

 

Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français.

Il faut garder en tête qu’il s’agit d’un investissement de long terme, qui n’est pas du tout destiné à réaliser des plus-values.

Car la raison d’être de ce statut de loueur meublé non professionnel, est de pouvoir se constituer un patrimoine en vue de préparer une retraite, ou une succession.

La valorisation de votre bien immobilier se fera au fur et à mesure de l’écoulement des années.

 

 

 

#2 LMNP : quels sont les biens immobiliers concernés ?

Vous pouvez investir dans le neuf ou dans l’ancien

 

Il y a deux types de biens immobiliers que vous pouvez acquérir via le statut de loueur meublé non professionnel LMNP

les biens que vous pouvez acquérir dans l’ancien, et ceux que vous pouvez acquérir dans le neuf.

 

Pour en savoir plus :

faut-il investir dans l’immobilier des centres anciens, go or no go?

 

Concernant le neuf, ce n’est pas un investissement conseillé pour une rentabilité maximale.

Pour un logement neuf, il est possible d’acquérir via le statut  LMNP, un bien en résidence étudiante, en résidence de tourisme…

Dans certains cas, il est possible de ne pas payer la TVA sur votre achat neuf, mais au global, il reste a priori toujours plus intéressant d’investir dans l’ancien

 

Pour avoir plus de précisions sur notre analyse de l’investissement dans le neuf, vous pouvez consulter cet article :

Vous avez défiscalisé ? Nous allons vous plumer…

 

 

Le dispositif LMNP peut s'appliquer à la fois dans l'immobilier ancien et neuf Click To Tweet

 

 

L’utilisation du bien n’a pas d’importance en LMNP

 

Le loueur meublé non professionnel a un large panel de possibilités pour louer son bien immobilier :

  • en résidence principale du locataire
  • à titre temporaire : comme par exemple pour un travailleur saisonnier dans l’industrie, ou dans l’agriculture
  • ou en saisonnier, ce qui nous intéresse principalement ici, comme gîtes, hôtels, chambres d’hôtes, ou meublés  de tourisme

Ne perdez pas également de vue que vous pouvez louer une partie de votre résidence principale en location meublée non professionnelle, et dans ce cas, vous pouvez échapper complètement à l’imposition de vos loyers si vous n’excédez pas un plafond qui dépend de votre région

 

pour plus de détails, vous pouvez consulter cet article très intéressant :

le guide complet sur la fiscalité magique la location meublée

 

 

 

 

 

#3 Quelles sont les critères et conditions pour louer en LMNP?

 

LMNP conditions

Il y a plusieurs conditions à remplir pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. C’est plutôt facile, mais il faut être rigoureux dans les démarches

 

 

 

Il existe en fait deux statuts pour la location meublée : le loueur en meublé non professionnel LMNP, et le loueur en meublé professionnel LMP

Globalement, la location meublée non professionnelle sera plus intéressante, le statut LMP ayant été réformé et ayant perdu la majorité de ses attraits

 

Le statut LMNP est globalement plus intéressant que le LMP Click To Tweet

 

 

Pour être loueur en meublé non professionnel, vous devez impérativement respecter les conditions énumérées ci-dessous :

 

  • votre hébergement doit être meublé de telle façon que le locataire n’aie qu’à poser ses valises en arrivant pour profiter immédiatement de son nouvel environnement
  • vous devez vous acquitter de taxes, prélèvements, et impôts spécifiques : j’ai nommé la CFE, la taxe de séjour si vous louez en saisonnier, et éventuellement le RSI si vous dépassez le plafond de 23 000 € de revenus saisonniers tout en étant pas affilié au régime général de sécurité sociale
  • vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € et 50 % de vos revenus globaux, sous peine de devoir être requalifiés en LMP
  • ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou RCS, en tant que loueur meublé professionnel

 

 

 

#4  A quel régime fiscal suis je soumis en tant que loueur en meublé non professionnel?

 

BIC LMNP LMP

Le statut de loueur en meublé non professionnel est quelque peu démodé et obsolète.
Vous serez imposé dans les bénéfices industriels et commerciaux, comme si vous déteniez un commerce, alors que vous ne louez que des logements

 

 

 

 

Le statut de loueur meublé non professionnel est ancien, et hybride.

Il est difficile d’appréhender sa logique au premier abord.

Étant donné que vous êtes inscrit auprès du greffe du tribunal de commerce, vos revenus perçus en loyers doivent être déclarés comme des BIC, bénéfices industriels et commerciaux.

 

 

Le statut LMNP ne nécessite pas d'être inscrit au RCS, mais vous devez déclarer vos loyers en BIC (vous avez compris :)?) Click To Tweet

 

 

À partir de la, vous avez plusieurs possibilités pour déclarer vos loyers :

  • soit via le dispositif micro BIC, avec un abattement de 50 % qui paraît  avantageux au premier regard, mais qui finalement ne l’est pas pour grand monde
  • ou alors déclarer au régime réel, qui vous permettra d’amortir et de déduire vos charges, ce qui va gommer à vos loyers
  • ou encore bénéficier des abattements spécifiques à la location saisonnière

 

Par contre, attention, si vous optez pour un abattement forfaitaire, cela représente la totalité de vos charges. Vous ne pourrez déduire aucune dépense supplémentaire

 

pour aller plus loin, vous pouvez consulter:

le guide complet sur la réglementation de la location meublée,

et le guide complet sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel

 

 

 

 

#5 Dois-je tenir une compatibilité avec le statut LMNP?

 

LMNP comptable

Le recours à un comptable est fortement conseillé lorsque vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel.
Trouver un bon comptable qui s’y connaît en meublé est une gageure, mais c’est possible !

 

 

 

Le statut de loueur en meublé non professionnel est vraiment ambigu.

Vous êtes  assimilé un entrepreneur, un gestionnaire d’une petite entreprise, et de toute façon au-delà d’un revenu de 32 900 € annuels, vous devez opter pour le régime de déclaration au réel.

Dès lors, vous devez tenir une comptabilité, une comptabilité simple certes, mais comptabilité tout de même.

Ainsi, dès lors que vous devez tenir une comptabilité pour vos recettes, nous vous encourageons fortement à faire de même pour vos dépenses et vos amortissement.

C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable qui s’y connaît en location meublée (ce qui est vraiment très rare), pour pouvoir optimiser au maximum votre déclaration.

 

Avec le statut LMNP au réel, le recours à un expert comptable est fortement conseillé Click To Tweet

 

Si vous avez des difficultés, nous pouvons orienter vers des experts-comptables dont nous connaissons les compétences

 

 

#6 Que puis-je déduire de mes loyers en LMNP?

 

déduction fiscale LMNP

Beaucoup de frais sont déductibles lorsque vous optez pour la déclaration au réel en loueur meublé non professionnel

 

 

 

Si vous optez pour le régime réel de loueur en meublé non professionnel, le gros avantage à tenir une comptabilité, est de pouvoir déduire de vos recettes tout un tas de dépenses :

 

  • les honoraires de l’agence immobilière qui vous a vendu le bien
  • les frais de notaire, ou frais d’acquisition
  • les intérêts de votre emprunt (attention, nous parlons bien ici uniquement des intérêts, et pas de votre emprunt complet !)
  • Les travaux d’entretien, de rénovation,
  • les fournitures pour vos locataires
  • les charges de copropriété
  • Les honoraires de l’expert comptable
  • les meubles, qui s’amortissent sur plusieurs années
  • le bien immobilier lui-même, qui s’amortit à partir du prix d’achat du bien, ou de l’estimation une agence immobilière selon les cas

 

 

 

#7 Comment puis-je gérer mon déficit comptable en LMNP?

 

Si, comme cela se produit très souvent, vous constatez un déficit comptable à la fin de l’exercice, ce déficit peut être reporté sur 10 années dans la rubrique BIC

 

Le statut de loueur meublé professionnel permet souvent de générer un déficit comptable reportable Click To Tweet

 

Si jamais vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourrez en principe déduire ce déficit de votre revenu global.

Mais dans les la réalités des faits, c’est quasiment impossible

 

 

 

#8  Comment est imposé une plus-value réalisée en tant que loueur en meublé non professionnel ?

 

Il convient ici de dissocier des cas qui sont fondamentalement différents, et pourtant basés sur le même régime de LMNP de loueur en meublé non professionnel

 

Si vous avez acheté votre bien en nom propre, l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de votre bien immobilier sera imposée comme la plus-value des particuliers.

 

Par contre, si vous avez acquis votre bien immobilier, toujours avec le statut de loueur meublé non professionnel, mais via une société que vous avez créée pour l’occasion, vous serez imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien amorti.

Ainsi, si vous vous placez dans la logique classique du loueur meublé non professionnel, et que vous avez gardé votre bien jusqu’à fin de l’amortissement, au bout de 15 ou 20 ans, vous serez imposé sur la plus value sur la totalité du valeur de votre bien immobilier meublé

 

Cela peut vraiment faire une énorme différence…

 

 

 

#9   Vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société?

 

societe nom propre meublé

Le choix entre posséder des appartements meublés en nom propre ou en société se fera dans une logique patrimoniale.
Si l’objectif est d’obtenir un maximum de rentabilité immédiate, le choix de la société peut être pertinent.
Si l’investisseur se place dans une logique à plus long terme avec transmission possible de patrimoine, acquisition en nom propre paraît logique

 

 

Le sujet est source de débats sans fin au sein de la communauté des loueurs meublés non professionnels, mais également des loueurs meublés professionnels.

Il vous suffit de regarder le point ci-dessus pour avoir notre avis sur la question 🙂

 

Les promoteurs de la création de sociétés pour exploiter leur bien meublé, mettent en avant la possibilité de déduire beaucoup plus de charges, notamment les frais courants, comme dans une société classique.

À vous de faire votre calcul…

Je suis intéressé de connaître votre position sur le sujet, donnez-la moi maintenant dans les commentaires, j’y répondrai rapidement

 

 

 

#10  A quels impôts suis-je soumis en tant que loueur en meublé non professionnel LMNP ?

C’est un point bien entendu très très important à connaître lorsque vous envisagez de vous lancer dans la location meublée

certes, ce régime est très avantageux fiscalement, mais il ne faut pas rêver, vous êtes  redevable d’un certain nombre d’impôts et taxes

 

La TVA

Concernant la TVA, si vous achetez du meublé dans le neuf, vous n’y serez pas soumis

dans l’ancien, c’est la TVA classique qui s’applique

 

l’IFI impôt sur la fortune immobilière

en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière

vous pouvez passer outre en passant en loueur en meublé professionnel, c’est bien le dernier avantage important de ce régime

 

Les impôts locaux

Vous êtes redevable de la taxe foncière, et de la CFE, cotisation foncière des entreprises

Le taux de la CFE varie en fonction de chaque commune.

Ne me demandez pas comment cela fonctionne, et à combien cela va vous revenir, je pense que personne ne le sait en France…

 

L’imposition des loyers sur une partie de votre habitation personnelle

lorsque vous louez votre résidence personnelle, vous êtes exonéré d’impôt sur vos loyers, dans la limite d’un plafond fixé par région, que vous pourrez retrouver dans l’article suivant :

tout cela fiscalité magique de la location meublée saisonnière

 

Les prélèvements sociaux du régime général ou du RSI

Vos loyers en tant que loueur en meublé non professionnel, seront taxés au titre des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,5 %

Si vous dépassez le plafond des 23 000 € de revenus, vous serez affilié soit au RSI, soit au régime général de sécurité sociale, en fonction de votre situation personnelle

 

 

 

 

#11 Comment remplir ma déclaration d’impôts en tant que loueur en meublé non professionnel ?

 

declaration impot lmnp

Le moment fatidique du remplissage de la feuille d’impôt est un des éléments majeurs qui bloquent les investisseurs pour passer au réel simplifié.
Pourtant ils ont énormément à y gagner…

 

 

Vous devez à remplir les rubriques réservées aux bénéfices industriels et commerciaux, BIC

Toutefois, comme nous conseillons d’opter pour le régime réel, qui est vraiment plus avantageux, nous conseillons toujours de passer par un expert-comptable, qui possède des logiciels adaptés pour des calculs pointus que vous aurez du mal à réaliser vous-même.

Il vaut mieux dépenser un peu en expert-comptable, pour économiser beaucoup en redressement, le cas échéant…

 

 

 

 

#12 Quelles démarches administratives devez vous réaliser pour devenir loueur en meublé non professionnel LMNP?

 

 

Bien que rébarbatif au premier abord, le statut de loueur en meublé professionnel vaut bien que vous y consacriez quelques heures pour faire les démarches en bonne et due forme

 

Tout d’abord, vous devez vous faire connaître du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez, en tant que loueur en meublé non professionnel bien entendu

Ensuite, vous devez remplir le formulaire POi, dans les 15 jours après la mise en location de chacun de vos biens. Il s’agit du formulaire de début d’activité.

Ce formulaire de début d’activité permet notamment :

  • d’obtenir un numéro Siret
  • de faire connaitre votre activité auprès de l’administration fiscale
  • de choisir le régime fiscal d’imposition que vous souhaitez

 

Vous devez également déclarer votre activité en mairie, si vous louez en saisonnier : dans l’immense majorité des cas, cela n’apporte aucune conséquence, c’est juste pour vous recenser comme contributeur de la taxe de séjour

 

Dans tous les cas, si vous souhaitez vendre votre bien, cesser votre activité de loueur meublé non professionnel,  ou bien encore utiliser votre bien immobilier pour votre usage personnel, il n’y a aucun souci, vous pouvez le faire du jour au lendemain

 

 

 

#13 Pourquoi le statut de loueur en meublé non professionnel est-il si avantageux par rapport à la location nue classique ?

 

La location meublée est soumise au Code civil, car très ancienne

Elle a donc échappé à toutes les réformes successives qui ont concerné l’investissement immobilier classique en location nue

 

Le fait d’être des soumis au Code civil, procure à la location meublée une stabilité réglementaire particulièrement remarquable en France

La location meublée a été inventée pour inciter  les investisseurs privés à acquérir des biens immobiliers pour les louer, pour faire face à un déficit de l’offre : même problème qu’aujourd’hui, mais approche complètement différente…

 

La location meublée est plus avantageuse que la location classique Click To Tweet

 

 

#14 Un bail meublé est-il plus souple qu’un bail en location nue classique?

 

bail location meublée

Le bail en location meublée est plus souple que le bail en location nue…
même si la loi Alur est venu rééquilibrer les choses, l’avantage reste net en faveur du loueur meublé non professionnel

 

Oui, c’est même un des principaux intérêts de la location meublée, et donc du statut de loueur en meublé non professionnel

Même si la rédaction du bail locatif meublé est plus encadré aujourd’hui qu’il y a quelques années, il reste plus souple

 

Notamment pour donner congé, pour reprendre votre bien immobilier pour votre usage personnel

Avec la location meublée, vous n’avez pas à donner une priorité à l’achat au locataire

 

Pour plus de détail sur le bail :

Un bail locatif qui a de l’Alur

 

 

#15  En location meublée non professionnelle qu’es-ce que la déduction des amortissements?

 

D’une manière générale, il vous est possible d’amortir votre bien immobilier hors foncier.

Classiquement, la valeur forfaitaire du foncier est établie à 20 ou 25 %, à discuter avec votre expert-comptable si vous voulez abaisser cette valeur.

Par exemple, dans le cas où l’appartement que vous louez en meublé se situe dans une grande copropriété qui n’a pas de foncier, il est possible de justifier une réduction cette valeur affectée au foncier et amortir près de 90 % du bien immobilier que vous louez le statut de loueur meublé non professionnel.

 

L’amortissement, en location meublée non professionnelle, est linéaire :

  • pour les meubles et les équipements de l’appartement, l’amortissement se fait sur une durée de cinq à 10 ans, soit 10 % de la valeur par an
  • pour les murs, l’amortissement se calcule entre 17 et 30 ans

Bien souvent, l’utilisation de cet amortissement, la déduction des autres charges, vous permet d’avoir un bénéfice nul ou négatif.

Dans ce cas, le déficit peut être reporté, dans la limite de 10 ans

 

Le principe de l'amortissement est le principal intérêt de la location meublée Click To Tweet

 

 

 

#16   La loi Alur est-elle modifié le statut de loueur en meublé non professionnel ?

 

Le statut de loueur en meublé professionnel est remarquablement stable depuis 1949.

Toutefois, la loi Alur n°2014-336 relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové est venue préciser quelques éléments.

En particulier, au niveau du bail : pour plus d’informations, cf cet article : un bail locatif qui a de l’allure.

 

La loi Alur a également précisé les équipements et le mobilier que doit contenir un logement meublé.

Également, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous devez souscrire au régime social des indépendants (RSI), ou rester affilié au régime général si vous l’êtes déjà, mais il faut le préciser

 

Vous retrouverez tous les détails de ces aspects juridiques ici:

Guide complet de la réglementation de la location meublée

 

 

 

#17 Faut il beaucoup d’apport pour investir en LMNP?

 

Non.

Et c’est tout l’intérêt de cet investissement dans le statut de loueur meublé non professionnel.

Vous pouvez acheter un bien immobilier à crédit, rembourser le crédit grâce aux loyers perçus, générer un cash-flow entre la différence entre les loyers perçus et les charges, est toujours rester en déficit d’un point de vue revenu imposable… 🙂

 

Je vous décris la stratégie complète pour devenir riche grâce aux LMNP dans cet article:

Les 4 étapes simples pour devenir riche

 

 

 

 

#18 Est-il légal de louer en meublé à des étudiants en période scolaire et en saisonnier l’été?

 

LMNP etudiant

La location meublée non professionnelle à un étudiant présente un très bon compromis de rentabilité.
En effet, il est possible de louer en meublé classique à un étudiant la plupart du temps de la période scolaire, puis de basculer sur du meublé touristique en saisonnier pendant l’été

 

 

 

Cette stratégie est beaucoup appliquée dans les zones touristiques, en particulier dans le sud de la France.

Bien que discutable d’un point de vue éthique, puisque cela peut revenir à mettre dehors un étudiant, ou du moins compromettre ses chance de louer le même logement l’année suivante, c’est tout à fait légal.

 

Il existe d’ailleurs un bail écourté, bail étudiant, qui est limité à neuf mois.

Cela permet facilement de rompre le bail avec l’étudiant que vous hébergez, pour réserver votre logement à la location saisonnière en période estivale

 

 

 

#19 j’ai entendu parler d’imposition sur un loyer fictif en location meublée, qu’en est-il?

 

 

Nous déconseillons l’investissement en location meublée, via le statut de loueur en meublé non professionnel, dans les résidences services, les EHPAD ou autre produit défiscalisant “clé en main”

plus précisément, dans le cas des résidences de tourisme, vous serez tentés de réserver quelques semaines pour votre usage personnel.

Qui n’a jamais rêvé de passer quelques jours à la mer dans son propre bien ?

Mais dans ce cas, l’administration fiscale considère que vous êtes votre propre locataire.

Vous devez donc déclarer recevoir un loyer de vous-même pendant cette période, et vous serez imposé dessus!

 

Attention, vous êtes pouvez être imposé sur vos loyers impayés ! Click To Tweet

 

 

C’est nettement moins glamour, non ?

 

Vous pouvez regarder une jurisprudence qui va dans ce sens, dans cet article :

hallucinant : vous pouvez être imposés sur des loyers impayés!

 

 

 

#20  Si je sous loue mon logement sur Airbnb, dois-je opter pour le statut LMNP?

 

airbnb

Sous louer sur Airbnb est tout à fait possible mais il ne faut pas faire n’importe quoi !

 

 

Oui, bien entendu.

Comme vous devez déclarer vous loyers et être  imposé. dessus.

Généralement, vous vous posez la question d’adhérer ou non au statut LMNP dans le cas d’une sous-location sur Airbnb, si vous ne voulez pas que le propriétaire soit au courant.

Mais pour rester dans la légalité, vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire.

 

La jurisprudence est fournie et constante sur ce sujet, c’est impératif d’obtenir le consentement du propriétaire du bien immobilier que vous allez sous-louer.

 

 

 

#21  Est-il financièrement plus intéressant de louer avec le statut LMNP, que de louer en location nue classique ?

 

simulateur LMNP

Pesez le pour et le contre entre la location meublée non professionnelle et la location nue.
Pour cela, nous mettons à disposition un simulateur gratuit qui vous permettra d’y voir plus clair

 

 

 

Dans la quasi-totalité des cas, la réponse est oui.

 

Vous pouvez simuler votre propre situation grâce aux simulateurs gratuits que nous mettons à votre disposition dans l’article suivant :

simulateurs pour comparer le statut location meublé et location  nue

 

 

 

#22    Quel est le fondement juridique de l’amortissement en location meublée non professionnelle ?

 

C’est la même logique pour les entreprises.

Les entreprises amortissent leurs investissements, pour lisser leur coût de dans le temps.

 

Dans le cas d’une location meublée non professionnelle, vous amortissez votre investissement, qui est votre bien immobilier.

 

L’intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu’il constitue une charge comptable, mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie.

Vous pouvez ainsi générer des déficits de revenus fiscaux, et repousser les limites de l’imposition de vos loyers

 

L'amortissement comptable permet de repousser les limites de l'imposition de vos loyers Click To Tweet

 

Pour aller plus loin :

Cinq techniques comptables pour amortir votre bien immobilier en LMNP

 

 

 

 

#23 pourquoi conseillez-vous sans cesse de recourir un expert-comptable pour gérer le statut LMNP ?

 

C’est en fait le seul inconvénient ou défaut du statut LMNP de loueur meublé non professionnel.

C’est sa complexité comptable.

Mais le jeu vaut la chandelle.

 

Le seul défaut du statut LMNP est sa complexité comptable Click To Tweet

 

Vous pouvez tout à fait passer un temps infini à comprendre et appliquer toutes les règles qui régissent le statut LMNP, et vous risquez de vous planter.

C’est pour cela que nous conseillons de passer par un professionnel : un expert-comptable qui s’y connaît en location meublée.

 

En plus, deux tiers du montant des honoraires de cet expert-comptable sont déductibles votre impôt sur le revenu, et ses honoraires sont également déductibles de vos charges, puisque vous allez déclarer vos revenus au réel, dans la catégorie BIC (bénéfices industrielles et commerciaux).

 

 

 

 

Conclusion

En résumé, le statut LMNP, de loueur en meublé non professionnel, est le plus intéressant fiscalement…

 

 

 

Qu’en pensez-vous ?

Déclarez vous vos revenus au réel ?

 

N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires,

de vos remarques,

de votre expérience,

nous adorons cela

et nous vous répondrons rapidement !

 

 

15 Commentaires

  1. Je souhaite que tu ais raison. Néanmoins, l’arrivée récente du RSI tend plutôt vers le resserrement de l’étau. L’évidente anomalie du LMNP (non intégration des amortissements dans le calcul de la PV) ne perdurera pas, c’est indéniable. Reste à savoir dans combien de temps et dans quelle proportion…

    • A suivre
      Mais un statut aussi complexe ne se réforme pas rapidement à mon sens
      par ailleurs, de gros efforts ont été faits au niveau taxation avec le RSI
      Si une réforme supplémentaire venait à arriver, il serait plus avantageux de passer sur le régime de la para hôtellerie… les gens se rendraient alors compte qu’il est encore plus intéressant (et oui les hôteliers pleurnichent mais ont de gros avantages), il aurait donc besoin d’être réformé… et ce serait l’arroseur arrosé car ceux qui sont à la manœuvre sont bien les hôteliers…

  2. Bonjour,
    Merci pour cette article.

    Je vois ds un commentaire que tu déduis les frais de déplacement, comment les justifies tu?
    Est-ce un forfait kilométrique, ou estimés tu avoir dépensé un demi plein donc tu déduit tel montant ?

    En lisant ces ligne je pense comprendre que tu exploité tes bien en société. Quel type de société utilisé tu? Il me semble que la sci ne permet pas le LMNP.

    Pour le moment j’ai qu’un seul appart : Bougn’Appart, que j’ai acheté en nom propre et exploité en location saisonnière.

    Aurais tu un comptable à recommander ?

    • Bonjour

      C’est parfait d’avoir plein de questions !

      Pour les déplacements c’est le barème essence qui est à prendre en compte. Beaucoup moins intéressant que les frais kilométriques mais quand même c’est toujours ça!

      J’exploite aussi en nom propre et c’est pour l’instant ce qui me semble la meilleure solution en l’état actuel de la reglementation.

      La sci n’est effectivement pas adaptée à la location saisonnière. C’est possible mais en ayant une grande majorité de locations nues par ailleurs

      Pour l’expert comptable je vous donne des coordonnées en message privé

      Vous envisagez de développer fortement votre activité ?

      Bien à vous

      • Bonjour,
        Désolé pour le tutoiement de mon précédent message, et merci beaucoup pour vos retours.
        Je compte effectivement développer cette activée un maximum. Je commence tout juste et suis en pleine expérimentation concernant les tarifs pour connaitre les tarif prohibitifs / Ceux qui fonctionnent le mieux … Le but étant bien sur d’optimiser.

        Les résultats sont bon pour un début (11 nuits de loués sur 30), en prenant en compte que je n’ai pas fait de pub, que mon site n’est pas pret, que je n’ai pas encore exploité les réseaux sociaux …
        Je me suis contenté de publier mon annonce sur les OTA.

        Je travaille activement sur mon site web, mais tout comme vous, je suis toujours actif dans mon travail qui me prend beaucoup de temps (surtout dans l’avion ….)

        P.S. je n’ai pas reçu votre message privé concernant le comptable.

        • Bonjour

          Pas de soucis pour le tutoiement 🙂

          Vous avez un très bonne démarche sur les tarifs, c’est à tester tout au long de l’année

          A mon sens vous pouvez faire beaucoup mieux, même pour un début

          Le site web, c’est une stratégie à part entière, sur le moyen terme
          Il faut avoir des techniques d’automatisation et bien maîtriser le référencement, sinon en s’épuise et on n’a pas de résultats
          Je lance un programme de coaching pour bien référencer le site web d’une location saisonnière, ouvert à quelques propriétaires seulement
          Cela vient de débuter, les portes sont encore ouvertes quelques jours

          Si cela vous intéresse, faites moi signe

          A très vite

  3. Je souhaite de tout mon cœur que tu ais raison Pierre. Néanmoins, force est de constater que le meublé (particulièrement la courte durée) est indéniablement dans le viseur. L’arrivée du RSI dans la partie en est un exemple…
    Dans le meilleur des cas, l’intégration des amortissements dans le calcul de la PV, comme pour toute entreprise, est la suite logique et inéluctable. Cela remet en question pour ma part l’intérêt du meublé et des efforts qui vont avec car la capitalisation devient trop faible à la sortie… Un investissement “risqué” doit rester autant que possible liquide. Cette mesure est un frein de plus à la vente d’un bien et on ne sait de quoi l’avenir est fait. Même avec une stratégie de conservation du bien, la vie peut nous contraindre à vendre. Et là, c’est le massacre !

    • Hello,

      Les milieux informés sont plutôt de l’avis inverse.

      La logique serait plutôt que le nécessaire a été fait avec la location courte durée, et qu’il s’agit d’une activité “noble” commerciale
      A priori, pas d’évolution à court terme
      Et les gesticulations de certaines personnes à responsabilité dans une (très) grande ville ne devrait pas avoir d’impact, si tu vois de qui je veux parler…

      Par contre, la location meublée irrite car elle favorise les “rentiers de l’immobilier non productif”

      Concernant l’intégration de la plus value, ou c’est comme pour une entreprise.
      Le raisonnement qu’il faut avoir à mon sens est celui d’une rentabilité immédiate et ne pas se projeter sur une éventuelle plus value qui dépend de tant de facteurs qu’elle est imprévisible. Et les lois se font, se défont…

      Après je me dis une chose : le meublé est la porte de sortie de “ceux qui savent”, pour ne pas être imposés… Comment vont ils faire si l’évolution est trop forte?
      Je fais confiance en leur capacité de lobbying pour arrondir largement les angles

      En attendant, la location courte durée est officiellement le placement le plus rentable vu que le Bitcoin se crashe complètement 🙂 lol

      Plus sérieusement, tu dois toujours envisager le pire, c’est à dire une vente anticipée.
      Fais tes calculs en conséquence

  4. Bonjour,
    pour ma part je pense la formule la plus simple et la moins contraignante est encore la location en meublé de tourisme classé en effet :
    Les meublés de tourisme peuvent être placés sous le régime des micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds micro-entreprise. Le propriétaire peut alors bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %.
    d’autant que les plafonds micro-entreprise devraient augmenter, gros avantage pas de tracas de comptabilité, les plateformes style booking.com ou airbnb envoie un récapitulatif des recettes en fin d’année
    juste à reporter le montant sur la feuille d’impôt, je ne sais pas si cela va durer mais j’ai également fait mes calculs et perso c’est la formule que j’ai trouvée la plus intéressante….
    affaire à suivre

    • Bonjour Gerard

      Merci pour votre retour c’est très intéressant

      Je suis preneur de vos calculs car pour l’instant je n’ai trouvé qu’un cas où les abattements étaient plus avantageux que le calcul au reel avec amortissent 🙂

      Vous avez déjà payé toutes les mensualités de votre bien ?

      Encore Merci pour votre retour

      • Bonsoir
        Pourquoi dites vous que vous n avez trouvé qu ‘un cas ou l abattement des moins 71% et plus avantageux que de déclarer au réel . Je suis LMNP , je vais réalisé cette année un CA de 89K€ à moins 71% soit 26ke de CA déclaré . Toutes mes charges représentent 30% de mon CA soit environ 27Ke .J ai payé cash avec ce système 3 petits immeuble en 7 ans donc un déjà revendu en résidence principale .Il me reste donc pour vivre cette année 89kE – 27K€=62K€ +30k€ de créance qui tombe encore pendant 4 ans . Les 2 petits immeubles sont en pleine propriété et loués en locations coute durée .Donc en 7 ans , j ai multiplié par 3 mon capital et par 3 mon salaire net .Je pense aussi que l abattement est un bon système. Cordialement Thomas .

        • Bonsoir,

          En effet si vous n’avez plus d’intérêts à rembourser cela peut se tenir

          Mais tout dépend de la valeur de vos immeubles
          S’ils valent entre 100 et 150 000€ chacun, il vaut mieux passer au réel, car avec l’amortissement et les frais de déplacement entre autres, vous gommez complètement vos bénéfices imposables

          Vous aviez fait le calcul avec cette optique pour comparer?

          Cordialement

      • L’extraordinaire nous attire un instant, la simplicité nous retient plus longtemps, parce que c’est en elle seule que réside l’essentiel.
        La simplicité est la sophistication suprême.

  5. Bonjour Pierre, je me permets de te faire un copier-coller de mon post publié dans un groupe d’investisseurs avec qui j’échange de temps à autre. Les références de cette publication sont d’ailleurs issues de forums que tu suis assidûment ;-):
    “Bonjour à tous,
    Je me permets de partager diverses récentes conclusions et préconisations de la cours des comptes au sujet de l’immobilier, particulièrement le meublé ainsi que la possible évolution de la taxation de la plus-value à la revente. On ne sait pas encore ce qui va être retenu dans la réforme mais celle-ci est indéniablement… en marche !
    En résumé, les amortissements comptables, si tant est qu’ils soient encore envisageables à l’avenir pour le LMNP, seront vraisemblablement réintégrés dans le calcul de la plus-value à la sortie.
    https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/pourquoi-la-fusion-location-meublee-et-location-nue-nest-pas-realiste-quelle-pourrait-etre-la-vraie-reforme.html
    Une autre préconisation de la cours des comptes est de ne plus réduire la plus-value à la revente par la durée de détention mais par l’application d’une simple décote monétaire (en rapport avec l’inflation). En somme, c’est un massacre fiscal qui se prépare pour toutes les formes d’exploitation immobilière à la revente.
    https://www.leblogpatrimoine.com/assurance-vie/la-cour-des-comptes-preconise-daugmenter-les-impots-sur-limmobilier-et-lassurance-vie.html
    https://www.devenir-rentier.fr/t554-25
    Dans une telle instabilité fiscale et une volonté avérée de nos dirigeants de réduire l’opportunité d’enrichissement par l’immobilier, ce n’est pas seulement l’attrait du meublé qui est remis en question mais toute forme d’exploitation !
    La volatilité fiscale me semble trop importante pour que l’investisseur qui achète à crédit sur 20 ans ou plus. Le pilier immobilier (en France) va en prendre un sacré coup…
    Certes il sera toujours de faire des investissements à cash-flow positif pendant le remboursement du crédit. Mais si on calcul ce que peut représenter la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la PV, la rentabilité effective du meublé va en être fortement dégradée. Il appartiendra à chacun de déterminer si les efforts et contraintes (renouvellement du mobiliers/équipements, turnover et gestion chronophage) en vaut toujours la chandelle.
    Mon intention n’est pas de faire peur à quiconque mais de vous permettre d’avoir quelques paramètres à intégrer dans l’analyse de vos futurs investissements immobiliers.”
    J’ai fait tourner mes simulateurs. Avec réintégration de l’amortissement pour la détermination de la plus-value, le massacre est maîtrisé en laissant toujours l’opportunité au loueur en meublé d’avoir au moins un cash-flow positif. Par contre à la sortie, la capitalisation devient accessoire aux regards des efforts à fournir… Si jamais la proposition de passer obligatoirement au micro-bic (avec abattement qui pourrait passer de 50 à 40% !), là on est tous foutus !
    On ne sait pas ce qui sera repris dans la réforme mais les éventuels changements pourraient avoir des conséquences dramatiques pour le LMNP. Loin de moi l’idée de vouloir céder à la panique mais l’étau se ressert et les montages complexes et coûteux pour le petit investisseur (société, holding,..) seront prochainement une obligation pour survivre…
    A chacun de déterminer son niveau d’investissement mais je commence à trouver que l’effort (location en meublé classique ou LCD) et risque supporté par l’investisseur devient trop faiblement rémunéré…

    • Tu sais à part nourrir les poubelles les rapports de la cour de comptes ne servent pas à grand chose… car ils ne sont pas écoutés et suivis

      C’est heureux ou malheureux au choix, mais c’est la réalité 🙂

      De toutes façons l’instabilité reglementaire est endémique à la france, il ne faut s’étonner de rien et être prêt à tout…

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