Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthèse)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, dit LMP, permet aux personnes remplissant les conditions cumulatives d’accès de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

Vous trouverez ci-dessous une synthèse des dispositions existantes pour ce statut et les règles fiscales en vigueur.

Voici quelques brèves réponses aux questions qui vous viennent peut être dores et déjà l’esprit. Puis lisez l’article jusqu’au bout pour avoir les détails qui vous seront utiles, en particulier le tableau synthétique :



Quel montant de loyers Faut-il percevoir chaque année pour accéder au statut de loueur en meublé professionnel LMP ?

Pour bénéficier du statut LMP, il faut deux conditions cumulatives. Percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels meublés et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies un propriétaire ne peut pas prétendre au statut LMP.



Comment savoir si on est LMP ou LMNP ? Quand devient-on LMP ?

Si vous remplissez les conditions, vous passez automatiquement LMP. Plus de 23000€ de loyers et plus de la moitié de vos revenus fiscaux. C’est donc le montant relatif des loyers perçus par rapport aux revenus globaux de votre foyer fiscal qui déterminent si vous êtes LMNP ou LMP.



Comment se déclarer loueur meublé professionnel ?

Vous devez remplir un formulaire P0i dans les 15 jours après la première mise en location et le renvoyer au CFE (centre de formalité des entreprises) affilié à la CCI (chambre de commerce et d’industrie) dont vous dépendez géographiquement.



Comment ne pas passer LMP ?

Le débat a été tranché par l’administration fiscale, le seul moyen de ne pas passer LMP est de ne pas remplir un des deux critères d’éligibilité. Les revenus doivent être inférieurs à 23 000 € ou ne pas dépasser 50% des revenus globaux du foyer fiscal.



Comment un LMP peut-il éviter les cotisations sociales lors de la revente ?

Lorsque l’activité de LMP a débuté depuis au moins 5 ans, le propriétaire bénéficie d’une exonération totale de plus value en dessous de 90 000 €, et d’une exonération partielle jusqu’à 120 000€



Pourquoi le LMP est très intéressant ?

Le statut LMP est très recherché par certains investisseurs car le déficit, hors amortissements, peut être déduit des revenus globaux et alléger très fortement l’imposition sur les revenus. En outre, les biens LMP sont des biens professionnels et ne sont pas assujettis à l’IFI (Impôt sur le fortune immobilière).



LMP ou LMNP : quel statut choisir ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel
L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel

A l’heure actuelle, choisir entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) résulte avant tout des conséquences fiscales que ces statuts entraînent.

En effet, le statut de LMP dispose de nombreuses dispositions visant à faciliter l’exercice de cette activité professionnelle.

Mais l’accès à ce statut reste strictement encadré par la réglementation française bien que les conditions d’éligibilité soient récemment devenues plus souples.

Pour aller plus loin : LMNP VS LMP le match fiscal : lequel vous fera payer le moins d’impôts ?

LMP : quelles conditions d’accès ?

L’article 155 du Code général des impôts dispose des conditions cumulatives nécessaires pour prétendre au statut de LMP :

Vos revenus locatifs meublés > 23 000 € /an

La somme des loyers toutes taxes / charges comprises de l’ensemble du foyer fiscal doit être supérieure à 23 000€ sur l’ensemble d’une année civile.

Dans le cas où une activité de location en meublée serait débutée en cours d’année, le montant des revenus doit être calculé au prorata du nombre de jours restants pour l’année civile en cours. 

Enfin, les loyers examinés au titre de cette condition sont bien l’ensemble des loyers perçus, et ce quelque soit le lieu d’implantation des immeubles et biens immobiliers concernés.

Ainsi les loyers provenant d’une location d’un appartement meublé à l’étranger sont également pris en compte dès lors que le bailleur est un contribuable français.

ET la majorité de vos revenus vient du meublé

La somme des recettes perçues au titre de l’activité de location en meublé doit être supérieure à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Cela revient à dire que le montant des loyers issus de vos locations meublées doit être supérieur à 50% de vos revenus totaux (revenus de votre foyer fiscal).

Cette condition suppose ainsi d’examiner les revenus du foyer fiscal, et non pas du seul contribuable exerçant l’activité professionnelle de location de meublés. (ou son activité non professionnelle du coup)

C’est pour cela que l’on assiste à une course à l’investissement locatif chaque dernier trimestre de l’année, avec des propriétaires qui cherchent à augmenter leurs revenus locatifs meublés pour contrebalancer l’évolution des revenus de leur conjoints ou de ceux de leur activité principales salariée ou libérale.

Exemples

Si un couple gagne 60 000 € / an, et a des revenus locatifs meublés (à l’année et/ou en saisonnier), de 70 000€/an : Il relève du statut LMP de loueur en meublé professionnel

Si un couple gagne 17 000 €/an, et des revenus locatifs de 22 000 €/an, il est aussi LMP.

Les revenus pris en compte dans le calcul pour choisir entre LMNP et LMP doivent par ailleurs être entendus au sens de la législation française, à savoir :

  • Tous traitements et salaires (y compris les pensions et rentes) ;
  • Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • Les bénéfices agricoles ;
  • Les revenus de gérance ou d’associés
  • au moindre doute, vous référer à l’article 155 du Code Général des Impôts

LMP : quelles démarches ?

Jusqu’en 2018, il était nécessaire pour chaque LMP de procéder à une inscription auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.

Cette obligation a depuis été supprimée, car jugée contraire à la Constitution.

A noter que c’est un fonctionnaire qui a attaqué l’Etat en justice. De part son statut de fonctionnaire, il ne pouvait pas créer de société et donc l’immatriculer auprès du Tribunal de Commerce, et pourtant il estimait pouvoir prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Il a gagné. Donc cela lève une autre ambigüité : un fonctionnaire peut être LMP.

Plus généralement, désormais, un propriétaire souhaitant se déclarer en tant que LMP doit simplement s’enregistrer en tant que tel auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la CCI du lieu de rattachement des logements meublés.

Cette déclaration donnera lieu à l’émission d’un numéro SIRET devant être retracé au sein de la déclaration de revenus.

Pour votre projet, cet article pourra vous être utile : La meilleure méthode pour trouver le nom de votre location meublée courte durée

Les conséquences fiscales du statut LMP

Comme une bonne synthèse vaut mieux que de grands discours :

Règle et dérogationsSources réglementaires
TVAPas d’assujettissement à la TVA

Exception : si la location meublée prévoit des prestations de services annexes, ces dernières peuvent être assujetties à la TVA selon le régime choisi par le bailleur.
Article 261 D du Code général des impôts (CGI)
Option du régime fiscalLe régime fiscal est au choix du bailleur :
– Impôt sur le Revenu : les loyers sont déclarés chaque année par le bailleur dans sa déclaration de revenus ;
Impôt sur les Sociétés : si le bailleur est une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés, les loyers sont traités en chiffre d’affaires et l’impôt sera calculé sur le résultat de l’entreprise ;
Régime BIC micro ou réel simplifié : si les loyers perçus par le bailleur n’excèdent pas les seuils réglementaires :
176 200 € pour des meublés classés ;
72 600 € pour des meublés non classés.
Déduction des charges dans le calcul du résultat fiscalLa déduction des charges est possible uniquement dans le cas du régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Le bailleur pourra à cet effet déclarer toutes charges liées aux frais d’établissement de sa société, à l’entretien des locaux, à la réparation, aux impôts locaux, aux dépenses de gestion et d’assurance, aux intérêts de prêts et aux amortissements.

Dans le cadre du régime de la micro-entreprise (micro BIC), aucune charge ne peut être déduite dès lors que le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71% pour des meublés classés et 50% pour les autres meublés.
Article 31 du CGI (charges éligibles)
Déduction des déficitsLe déficit engendré peut être déduit par tiers durant les trois premières années de location, et sans limitation de montant.

Un tel montage est intéressant lorsque le bailleur supporte des charges conséquentes avant de percevoir des loyers, générant un déficit.
Il pourra dans ce cas inclure ce déficit dans sa déclaration d’impôts pour diminuer le résultat fiscal global.
Impôt sur la Fortune ImmobilièreEn tant que LMP les biens meublés en location sont considérés comme des biens professionnels, et par conséquent ne sont pas soumis à l’IFI dès lors que le bénéfice net engendré par les locations est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.
Régime de plus-values des cessionsA la différence du statut LMNP, dans lequel les cessions sont traitées selon le régime des plus-values immobilières classiques, le statut LMP permet de bénéficier du régime de plus-values professionnelles.

Les plus-values réalisées en cas de cession immobilière sont calculées au taux applicable aux plus-values immobilières qu’il s’agisse d’une cession à court terme ou long terme :
Article 39 duodecies et suivants CGI (règle)
Exonération de plus valueCourt terme : lorsque l’élément faisant l’objet de la cession a été acquis depuis moins de 2 ans à la date de cession ;
Long terme : lorsque l’élément faisant l’objet de la cession a été acquis depuis plus de 2 ans à la date de cession.

Exemption : un LMP exerçant son activité depuis plus de 5 ans peut prétendre à une exonération de plus-value si la moyenne des recettes perçues au titre de son activité de location meublée au cours des deux derniers exercices précédant la cession est comprise dans les seuils suivants :
– Inférieure à 90 000 € = exonération totale
– Comprise entre 90 000 € et 126 000 € = exonération partielle
Article 151 septies (exemption)
Taxe foncière et Cotisation Foncière des EntreprisesLes biens acquis par le LMP sont soumis à la taxe foncière, comme tout propriétaire.

Dès lors qu’il s’agit d’une activité professionnelle, le LMP est également assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) selon les règles en vigueur.

Exemption : le LMP de sera pas assujetti à la CFE si l’immeuble faisant l’objet d’une location meublée est intégré dans sa résidence principale.
Article 1447 à 1478 CGI
Cotisation sur la Valeur Ajoutée des EntreprisesEn tant que professionnel, considéré comme tel, le LMP peut être assujetti à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises dès lors que son chiffre d’affaires annuel Hors Taxes est supérieur à 500 000 €.
Ce chiffre d’affaires comprend les produits issus de la location meublée (loyers et prestations éventuelles) ainsi que les plus-values générées par les cessions.
Articles 1586 ter à 1586 nonies CGI
Cotisations sociales et prélèvements sociauxLe LMP est assujetti au SSI (sécurité sociale des indépendants), ce qui représente 30 à 40% du bénéfice net.
Mais comme l’objectif de la location meublée est de ne pas faire de bénéfice fiscal grâce notamment aux amortissements, seul le forfait de base est dû soit environ 1000€
loi de finance de la sécurité sociale 2020 article 14

Et en Bonus , touvez ici : Location meublée en indivision : 17 infos essentielles (LMNP et LMP)

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

3 réponses

  1. Cussac dit :

    Bonjour Pierre,

    Merci pour cet article très complet. J’ai 3 remarques dont une apporte une réponse au commentaire précédent.

    – l’exonération d’IFI pour moi n’est possible que si le LMP est bénéficiaire (administration ne fixant pas de seuil)
    – Concernant les charges sociales, il ne vont s’appliquer que sur les revenus de locations saisonnières qui sont supérieurs à 23 000 € (LMP ou LMNP d’ailleurs) et il
    Demeurent une interrogation lorsque l’on passe par un professionnel pour gérer son (type une gestion de résidence de tourisme)
    – concernant le déficit du LMP, celui-ci peut être imputé sur ses autres revenus (sans déduction des amortissements. (C’est le LMNP qui lui ne peut pas les déduire pour générer un déficit)
    Bien cdt

    G

  2. BETTANT dit :

    Bonjour,

    J’aurais une question :

    Un contribuable est imposable à l’IFI, mais n’a pas de revenus professionnels. Ce même contribuable a une activité de LMP (loueur en meublé professionnel). Il a donc des recettes issues de cette activité supérieures à 23000 euros mais un résultat fiscal LMP négatif ou nul. Les biens immobiliers dont il perçoit ses recettes LMP peuvent-ils dans ce cas être sortis de sa base taxable à l’IFI ?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    Cordialement

    O.Bettant

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